Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : la construction prétorienne d’un équilibre entre protection du preneur et liberté contractuelle
I. L’architecture légale du plafonnement
A. Le principe du plafonnement et ses fondements
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du preneur, titulaire d’un droit au renouvellement de son bail, et la liberté contractuelle du bailleur, qui conserve la maîtrise de son patrimoine immobilier. Le plafonnement du loyer du bail renouvelé constitue, avec le droit au renouvellement lui-même et l’indemnité d’éviction, l’un des trois piliers de cette protection.
Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage [[L. 145-33 C. com.] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221959].
L’article L. 145-34, alinéa 1er, du même code institue le mécanisme du plafonnement en disposant que, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires [[L. 145-34 C. com.] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108759]. Ce dispositif, issu de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a substitué au système antérieur un mécanisme d’indexation automatique sur l’évolution de l’ILC ou de l’ILAT, publiés trimestriellement par l’Insee.
L’objectif poursuivi par le législateur est double : garantir au preneur une prévisibilité de ses charges locatives lors du renouvellement de son bail, tout en préservant les intérêts du bailleur par des mécanismes de déplafonnement dans les hypothèses où un déséquilibre manifeste apparaîtrait. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que les dispositions des articles L. 145-33 à L. 145-36 du Code de commerce régissant la fixation du prix du bail renouvelé sont, en principe, supplétives de la volonté des parties, ces dernières demeurant libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative [[Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n°22-16.447, FS-B+R] https://www.courdecassation.fr/decision/665816dfe1d75d00084fd86b].
La Cour de cassation a également précisé que la propriété commerciale du preneur, protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du Code de commerce, et que l’atteinte alléguée qui ne concerne que le prix du loyer du bail renouvelé n’entre pas dans le champ de cette protection [[Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n°21-25.849, FS-B] https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8bd89dfdee05deff071a]. Cette solution, conforme à la lettre de la Convention, circonscrit la protection conventionnelle au seul droit au renouvellement, à l’exclusion de ses modalités économiques.
L’article L. 145-35 du Code de commerce prévoit en outre que les litiges nés de l’application des articles L. 145-34 et L. 145-38, ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux, peuvent être soumis à une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées. La juridiction saisie parallèlement ne peut statuer tant que l’avis de la commission n’est pas rendu, la commission étant dessaisie si elle n’a pas statué dans un délai de trois mois. Ce mécanisme de conciliation préalable facultatif constitue une singularité du contentieux des baux commerciaux [[L. 145-35 C. com.] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108764].
B. Les exceptions légales au plafonnement
Le législateur a prévu plusieurs cas dans lesquels la règle du plafonnement est écartée et le loyer du bail renouvelé fixé à la valeur locative. Le premier d’entre eux résulte de la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce. L’article R. 145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité, pour fonder un déplafonnement, doivent avoir connu une évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, et cette évolution doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le preneur [[R. 145-6 C. com.] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222066].
La Cour de cassation a, dans un arrêt du 18 septembre 2025, interprété cette disposition en affirmant que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n°24-13.288, FS-B] https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5].
Le deuxième cas de déplafonnement tient à la durée du bail lorsque celle-ci est contractuellement supérieure à neuf ans. Dans cette hypothèse, les parties ayant dérogé à la durée légale de droit commun, le législateur a estimé que le bailleur ne devait pas supporter indéfiniment les contraintes du plafonnement. Le troisième cas résulte de la tacite prolongation au-delà de douze ans, l’article L. 145-34 prévoyant expressément que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Enfin, le loyer fixé à un prix anormalement bas lors de la conclusion du bail échu, en raison de circonstances particulières, justifie également un déplafonnement au moment du renouvellement.
Par ailleurs, le dernier alinéa de l’article L. 145-34 dispose qu’en cas de déplafonnement, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce mécanisme d’étalement, qui amortit le choc financier pour le preneur, a fait l’objet d’une jurisprudence significative. La Cour de cassation a jugé que ce dispositif n’instaure qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative, et qu’il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application [[Cass. 3e civ., 25 jan. 2023, n°21-21.943, FS-B] https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac593de8405dea530e0]. L’étalement appartient au seul accord des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du tribunal judiciaire statuant au fond.
En conséquence, le dispositif d’étalement ne s’applique pas lorsque le déplafonnement résulte de la tacite prolongation au-delà de douze ans. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 16 octobre 2025, rappelé que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux qui se sont poursuivis par l’effet de la tacite prolongation pendant plus de douze ans [[Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n°23-23.834, FS-B] https://www.courdecassation.fr/decision/68f087438af7f48b3631eae7].
II. La construction prétorienne de l’équilibre
A. L’interprétation extensive des motifs de déplafonnement
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, depuis 2023, témoigne d’une orientation favorable à une lecture extensive des motifs légaux de déplafonnement, tout en maintenant un cadre rigoureux. Cette dialectique entre ouverture des causes de déplafonnement et encadrement de leurs effets constitue l’un des traits saillants du contentieux contemporain des baux commerciaux.
La modification notable des facteurs locaux de commercialité, premier motif de déplafonnement, a été sensiblement assouplie par l’arrêt du 18 septembre 2025 précité. En substituant au critère de l’incidence effective, qui imposait au bailleur de démontrer une amélioration réelle et concrète de l’activité du preneur, celui de l’incidence potentielle, la Cour de cassation a profondément modifié la charge probatoire. Il suffit désormais au bailleur d’établir que la modification des facteurs de commercialité est de nature à avoir une incidence favorable, indépendamment de ses effets réels.
Ce glissement probatoire, qui s’inscrit dans une tendance plus large amorcée par la jurisprudence relative à la modification notable des obligations respectives des parties, trouve une illustration supplémentaire dans l’arrêt du 23 janvier 2025. La Cour y a jugé que la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial, et a retenu que l’obligation du bailleur copropriétaire non-occupant de s’assurer contre les risques de responsabilité civile, imposée par l’article 58 de la loi du 24 mars 2014, constituait une modification notable justifiant le déplafonnement [[Cass. 3e civ., 23 jan. 2025, n°23-14.887, FS-B] https://www.courdecassation.fr/decision/6791e5ddfebfd77128ddee18].
A cet égard, l’arrêt a retenu que le cumul des charges nouvelles supportées par le bailleur avait abouti à une baisse du revenu locatif de près de 28 % au cours du bail expiré, ce qui constituait une modification notable des obligations des parties. Cette solution étend le champ du déplafonnement au-delà des seules modifications spontanées du marché locatif, pour y intégrer les contraintes légales nouvelles qui pèsent sur l’équilibre économique du contrat.
La Cour de cassation a également précisé, dans l’arrêt rendu le 15 février 2023, que le bailleur conserve le droit d’invoquer, au soutien de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré, y compris lorsque ce changement résulte d’une cession du droit au bail avec déspécialisation dans les conditions de l’article L. 145-51 du Code de commerce. L’absence d’opposition du bailleur à la déspécialisation ne valant pas renonciation à solliciter le déplafonnement lors du renouvellement, le preneur ne saurait tirer argument de son silence antérieur pour contester une demande fondée sur le changement de destination [[Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n°21-25.849, FS-B] https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8bd89dfdee05deff071a].
Dès lors, la période 2023-2025 se caractérise par un élargissement significatif des hypothèses de déplafonnement, dont la portée dépasse le seul contentieux locatif pour toucher à l’équilibre économique général du contrat de bail commercial. Cette évolution, favorable aux bailleurs, doit toutefois être mise en balance avec la maîtrise prétorienne des effets du déplafonnement.
B. La maîtrise prétorienne des effets du déplafonnement
Si les causes de déplafonnement ont été interprétées de manière extensive par la Cour de cassation, celle-ci a simultanément renforcé le contrôle exercé sur les effets du déplafonnement. Cette double orientation, qui peut sembler paradoxale, témoigne en réalité d’une cohérence d’ensemble visant à maintenir l’équilibre du statut des baux commerciaux entre les intérêts antagonistes du bailleur et du preneur.
L’arrêt du 25 janvier 2023 constitue, à cet égard, une décision cardinale. En jugeant que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative, et que ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application, la Cour a opéré une distinction fondamentale entre le contentieux de la fixation et celui des modalités d’exécution. Le juge des loyers commerciaux, dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, ne peut imposer aux parties un échéancier qui relève de leur seule volonté.
Cette solution a été confirmée et précisée par l’arrêt du 16 octobre 2025, qui exclut l’application du dispositif d’étalement lorsque le déplafonnement procède de la tacite prolongation au-delà de douze ans. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir énoncé, à bon droit, que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans [[Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n°23-23.834, FS-B] https://www.courdecassation.fr/decision/68f087438af7f48b3631eae7].
Par ailleurs, l’arrêt du 30 mai 2024, rendu en formation de section et publié au Bulletin et au Rapport, a précisé les contours de l’office du juge des loyers commerciaux en présence d’un loyer binaire. La Cour y a jugé que le moyen par lequel une partie à un bail commercial s’oppose à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable sans prévoir de recours au juge s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir, et que, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci de rechercher une volonté commune contraire des parties, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques [[Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n°22-16.447, FS-B+R] https://www.courdecassation.fr/decision/665816dfe1d75d00084fd86b].
Cette décision, qui opère un revirement par rapport à la jurisprudence antérieure inaugurée par les arrêts des 10 mars 1993 et 7 mai 2002, restitue au juge des loyers commerciaux un pouvoir d’appréciation que la conception traditionnelle du loyer binaire lui avait soustrait. En abandonnant l’automaticité de l’exclusion de la fixation judiciaire en présence d’un loyer comprenant une part variable, la Cour de cassation a renforcé la protection du bailleur qui, faute de clause expresse, se trouvait privé de tout recours effectif devant le juge des loyers.
L’article L. 145-38 du Code de commerce prévoit, en cours de bail, un mécanisme de révision triennale dont le loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative [[L. 145-38 C. com.] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108753]. L’article L. 145-39 complète ce dispositif en permettant, lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, une révision chaque fois que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par le jeu de cette clause [[L. 145-39 C. com.] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108769].
L’article R. 145-8 du Code de commerce précise, quant à lui, que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, et que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer [[R. 145-8 C. com.] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222070]. Cette disposition, combinée avec l’article L. 145-33, 3°, a été mobilisée par la Cour de cassation dans l’arrêt du 23 janvier 2025 pour justifier un déplafonnement fondé sur l’augmentation des charges supportées par le bailleur.
La question de l’encadrement des loyers commerciaux a récemment fait l’objet d’un débat législatif. Une proposition de loi visant à expérimenter localement un plafonnement impératif des loyers commerciaux, à l’image du dispositif applicable aux baux d’habitation, a été examinée par le Sénat le 25 mars 2026. Le Sénat a rejeté cette proposition, confirmant ainsi la ligne traditionnelle du droit français qui répugne à l’encadrement autoritaire des loyers commerciaux et préfère le mécanisme de plafonnement indiciaire conjugué à des exceptions jurisprudentielles. Le taux de vacance commerciale, qui atteint des niveaux records dans de nombreuses villes françaises, demeure au cœur des préoccupations, mais le législateur a estimé que la réponse ne pouvait résider dans un interventionnisme accru sur la formation du prix [[Débats Sénat, 25 mars 2026] https://www.senat.fr/cra/s20260325/s20260325_6.html].
Cette orientation rejoint celle de la loi du 15 avril 2026 de simplification de la vie économique, qui a modernisé le statut des baux commerciaux sans toucher à l’équilibre fondamental du plafonnement. Les réformes récentes ont principalement porté sur la mensualisation des loyers, le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois et la clarification du droit de préférence du preneur en cas de vente du local, autant de mesures qui, sans remettre en cause l’architecture générale du statut, en améliorent le fonctionnement pratique. L’article L. 145-37 du Code de commerce rappelle, comme toile de fond de ces évolutions, que les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par le présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties, sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 [[L. 145-37 C. com.] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222027].
La jurisprudence récente de la Cour de cassation confirme ainsi que le droit du renouvellement et le droit au prix sont deux dimensions distinctes du statut des baux commerciaux, obéissant à des logiques et à des régimes contentieux différents. Le bail commercial demeure un contrat complexe dont l’équilibre repose sur une articulation subtile entre le Code de commerce, le Code civil et les stipulations contractuelles, l’ensemble étant éclairé par une jurisprudence de la troisième chambre civile qui, sans jamais rompre l’équilibre fondamental institué par le législateur de 2014, en affine constamment les contours à la lumière des évolutions économiques et des mutations du commerce.
Conclusion
La construction prétorienne du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé révèle un mouvement dialectique remarquable. D’un côté, la Cour de cassation a élargi les hypothèses de déplafonnement, en substituant le critère de l’incidence potentielle à celui de l’incidence effective, en intégrant les obligations légales nouvelles parmi les motifs de déplafonnement et en restituant au juge des loyers commerciaux un pouvoir d’appréciation en présence d’un loyer binaire. De l’autre, elle a maintenu un contrôle strict sur les effets du déplafonnement, en cantonnant le dispositif d’étalement aux seules hypothèses légales et en rappelant que celui-ci ne relève pas de l’office du juge des loyers. Cette dynamique, qui concilie la protection du preneur avec la liberté contractuelle du bailleur, est constitutive de l’équilibre même du statut des baux commerciaux tel que la pratique l’a façonné autour des articles L. 145-33 à L. 145-39 du Code de commerce. Les praticiens des baux commerciaux tireront profit d’une lecture conjointe des arrêts de la troisième chambre civile, dont l’articulation dessine une grille d’analyse désormais stabilisée pour le contentieux de la fixation du loyer renouvelé.
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