Le motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail commercial : la construction prétorienne de l’article L. 145-17 du Code de commerce
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce du preneur et la préservation des droits du bailleur. Cet équilibre trouve son expression la plus aiguë dans le mécanisme du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, régi par l’article L. 145-17 du Code de commerce. Le principe, posé par l’article L. 145-14 du même code, impose au bailleur qui refuse le renouvellement du bail de verser au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, laquelle « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation » [[Article L. 145-14 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221741.]]. Mais ce principe connaît une exception majeure : lorsque le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, il peut s’exonérer du paiement de cette indemnité, privant ainsi le preneur de la protection financière qui constitue le coeur du statut des baux commerciaux.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, entre 2023 et 2024, a profondément précisé les contours de cette exception, dont les enjeux pratiques sont considérables pour les parties au bail commercial. L’enjeu financier est immédiat : l’indemnité d’éviction, égale à la valeur du fonds de commerce, peut représenter plusieurs centaines de milliers d’euros, voire plusieurs millions pour les emplacements commerciaux les plus recherchés. La qualification d’un motif grave et légitime permet au bailleur de récupérer la pleine maîtrise de son bien sans contrepartie financière, tandis que le preneur évincé perd à la fois son local d’exploitation et toute compensation patrimoniale.
L’analyse des décisions récentes fait apparaître une construction prétorienne qui articule deux séries de conditions : les unes, formelles, tenant à la mise en oeuvre procédurale du refus de renouvellement ; les autres, substantielles, relatives à l’imputabilité des manquements invoqués au preneur contre lequel le congé est dirigé. C’est ce double mouvement qu’il convient d’examiner, en mesurant la portée pratique de chaque décision pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
I. Les conditions formelles de la privation d’indemnité d’éviction
A. L’articulation du congé avec refus de renouvellement et de la mise en demeure préalable
L’article L. 145-17, I, 1°, du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Le texte précise toutefois que, s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa [[Article L. 145-17 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221800.]]. Le formalisme exigé par le texte est donc particulièrement rigoureux et s’impose au bailleur à peine de ne pouvoir invoquer le bénéfice de l’exception.
La troisième chambre civile a eu l’occasion, dans un arrêt du 25 janvier 2024, de rappeler que la mise en demeure prévue par l’article L. 145-17 peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement. La Cour énonce que « le juge, saisi d’une demande de déchéance du droit du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce, et tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, ne relève aucun moyen d’office lorsqu’il vérifie l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte, laquelle peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement » [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 17-31.538, https://www.courdecassation.fr/decision/65b207b9c4cf860008dff1b4.]]. Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence ancienne de la Cour de cassation remontant au 16 décembre 1987, consacre la possibilité d’une délivrance concomitante du congé et de la mise en demeure, ce qui simplifie la procédure pour le bailleur tout en préservant la fonction protectrice du texte à l’égard du preneur.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans ce même arrêt, que la vérification par le juge des conditions de l’article L. 145-17 ne constitue pas un relevé d’office d’un moyen prohibé par le principe de la contradiction. Dès lors que la règle de droit est invoquée par le bailleur, le juge est tenu d’en vérifier l’ensemble des conditions d’application, y compris l’existence et la régularité de la mise en demeure, sans que la partie adverse ait nécessairement à s’en prévaloir dans ses conclusions.
B. L’office du juge dans l’appréciation de la gravité des manquements
L’arrêt du 25 janvier 2024 éclaire également l’office du juge dans l’appréciation souveraine de la gravité des manquements invoqués. En l’espèce, la cour d’appel de Grenoble avait souverainement estimé que les infractions reprochées au locataire n’étaient pas constituées ou n’étaient pas graves. La Cour de cassation, en rejetant le pourvoi, a validé cette double appréciation et a rappelé que la qualification de motif grave et légitime relève du pouvoir souverain des juges du fond. Or, cette appréciation souveraine constitue une garantie essentielle pour le locataire : le juge ne saurait se contenter de l’affirmation du bailleur et doit vérifier concrètement la réalité, l’imputabilité et la gravité des manquements allégués [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 17-31.538, précité.]]. Le contrôle de la Cour de cassation s’exerce ensuite sur la motivation des décisions, la Haute juridiction veillant à ce que les juges du fond caractérisent précisément les faits retenus sans se fonder sur des motifs généraux ou hypothétiques.
À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile manifeste une exigence constante quant à la caractérisation du motif grave et légitime. Dans un arrêt du 9 mars 2023, la Cour a considéré que la transformation des lieux effectuée par le locataire sans autorisation du bailleur caractérisait un tel motif et justifiait le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction [[Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-22.234, https://www.courdecassation.fr/decision/640989236424a5fb02710d58.]]. Il s’agissait en l’espèce d’une modification substantielle des locaux loués, réalisée sans l’accord du bailleur, ce qui constitue une infraction aux clauses du bail suffisamment caractérisée pour priver le preneur de son droit à indemnité. La modification des lieux sans autorisation constitue l’un des manquements les plus fréquemment invoqués par les bailleurs, avec les arriérés de loyers, la sous-location irrégulière et le changement non autorisé de destination.
De même, la sous-location irrégulière, le défaut d’exploitation personnelle du fonds et l’exercice d’une activité non conforme à la destination contractuelle sont traditionnellement retenus comme des motifs graves et légitimes. La troisième chambre civile a ainsi validé, le 28 mars 2019, la décision d’une cour d’appel ayant retenu que l’absence d’exploitation effective du fonds de commerce par le preneur pendant les deux années requises avant la mise en location-gérance, prévue par l’article L. 144-3 du Code de commerce, privait ce dernier de son droit à indemnité d’éviction [[Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 16-27.898, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca73dda823aa60aa6c08aa.]]. La location-gérance, lorsqu’elle est irrégulière, expose le preneur à la perte du droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction.
Des lors, si l’appréciation de la gravité relève du pouvoir souverain des juges du fond, le contrôle de la Cour de cassation s’exerce sur la motivation des décisions qui lui sont soumises. La Haute juridiction veille à ce que les juges caractérisent précisément les faits imputables au preneur et leur gravité, sans se contenter de motifs généraux ou hypothétiques. En conséquence, la rédaction de l’acte de congé et de la mise en demeure doit être particulièrement soignée, chaque grief devant être circonstancié et étayé, faute de quoi le bailleur s’expose au risque de voir sa demande de privation d’indemnité rejetée, le congé produisant alors ses effets ordinaires avec obligation de verser l’indemnité d’éviction.
II. L’imputabilité des manquements au preneur
A. Le principe de l’imputabilité personnelle des faits constitutifs du motif grave et légitime
Au-delà des conditions formelles, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a précisé une condition substantielle fondamentale : les manquements invoqués doivent être personnellement imputables au preneur contre lequel le refus de renouvellement est dirigé.
L’arrêt du 14 décembre 2023 illustre cette exigence avec une netteté particulière. En l’espèce, des bailleurs, propriétaires de lots dans une résidence de tourisme soumise au statut de la copropriété, avaient délivré des congés avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à la société locataire MMV Résidences, pour des motifs graves et légitimes tenant à des arriérés de loyers et charges. Avant que le litige ne soit tranché, la société MMV Résidences a cédé son fonds de commerce à la société Vacancéole Méditerranée. La cour d’appel de Grenoble avait condamné les bailleurs à payer une indemnité d’éviction au cessionnaire, en retenant que les griefs étaient essentiellement imputables au cédant pour une période antérieure à la cession. La Cour de cassation a approuvé cette solution en énonçant qu’« au titre des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement d’un bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur ne pouvait invoquer contre le cessionnaire de ce bail que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant » [[Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-13.661, https://www.courdecassation.fr/decision/657aac57c365688318788754.]].
Cette décision consacre avec force le principe de l’imputabilité personnelle des manquements constitutifs du motif grave et légitime. Le bailleur qui entend se prévaloir de l’article L. 145-17 ne saurait opposer au cessionnaire du bail les fautes commises par le cédant avant la cession, alors même que le congé avec refus de renouvellement aurait été délivré antérieurement à cette cession. En d’autres termes, la cession du fonds de commerce emporte une forme de novation dans les relations entre le bailleur et le nouveau preneur, excluant que des manquements antérieurs puissent fonder un refus de renouvellement sans indemnité. Cette solution protège le cessionnaire contre les conséquences de fautes qu’il n’a pas commises, tout en incitant le bailleur à agir rapidement dès la survenance des premiers manquements.
B. Le sort de l’indemnité d’éviction en cas de cession du fonds de commerce et les conséquences de la rétractation du congé
La question de l’opposabilité des motifs de refus de renouvellement en cas de cession du bail commercial revêt une importance pratique considérable, notamment dans les opérations de transmission d’entreprise. L’arrêt du 14 décembre 2023, confirmant la solution de la cour d’appel de Grenoble, établit une distinction essentielle entre les faits antérieurs à la cession, imputables au cédant, et les faits postérieurs à la cession, imputables au cessionnaire. Cette distinction a des conséquences directes sur la stratégie contentieuse du bailleur, qui doit identifier avec précision la personne du preneur au moment des manquements et lui adresser les actes de procédure correspondants.
L’arrêt du 9 mars 2023, dans une configuration analogue, conforte cette analyse. Le pourvoi soutenait que la modification des lieux n’était pas le fait du cessionnaire mais du cédant, et que la cour d’appel n’avait pas constaté que cette modification était imputable au cessionnaire. Le moyen a été jugé irrecevable pour des raisons de procédure, la cour d’appel ayant omis de statuer dans son dispositif sur la demande d’indemnité, ce qui constituait une omission de statuer ne donnant pas ouverture à cassation. Mais les motifs de l’arrêt attaqué avaient retenu que « la transformation des lieux effectuée par le locataire sans autorisation du bailleur caractérisait le motif grave et légitime de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction » [[Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-22.234, précité.]]. Ce contentieux illustre la difficulté, pour le juge comme pour les parties, à articuler le droit substantiel de l’article L. 145-17 et les règles de procédure civile, notamment en matière d’omission de statuer et de recevabilité des moyens de cassation.
L’arrêt du 18 janvier 2023 apporte un complément utile à cette construction prétorienne en matière de sous-location. En l’espèce, la bailleresse contestait la régularité d’une sous-location consentie par la locataire principale à la société La Poste, en faisant valoir que la copie du contrat de sous-location ne lui avait été notifiée que postérieurement à la délivrance du congé. La troisième chambre civile a rejeté ce moyen, en retenant que la notification prévue au bail était, en l’absence de tout délai ou sanction, purement informative, de sorte que « peu important que cette formalité ait été faite postérieurement à la délivrance du congé, la sous-location était régulière et opposable à la bailleresse, en sorte que le congé avait ouvert à la locataire le droit à une indemnité d’éviction » [[Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.209, https://www.courdecassation.fr/decision/63c79f65da31367c908eb978.]]. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation examine les griefs allégués par le bailleur pour se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction : le bailleur ne peut invoquer le caractère prétendument irrégulier d’une sous-location pour dénier au preneur son droit à indemnité lorsque cette sous-location a été portée à sa connaissance, même tardivement, dès lors que le bail ne prévoit ni délai ni sanction.
L’arrêt du 30 mai 2024 apporte une autre précision d’importance sur les effets de la rétractation d’un congé et de la rétroactivité des décisions de justice. En l’espèce, deux sociétés civiles immobilières bailleresses avaient délivré des congés avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, fondés sur des désordres affectant la structure de l’immeuble imputés au preneur. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait jugé ces congés non fondés en se référant à un jugement du 10 février 2015, exécutoire par provision, qui avait exclu la responsabilité de la locataire. Or, ce jugement avait été infirmé par un arrêt du 1er décembre 2016, passé en force de chose jugée, dont le dispositif s’était rétroactivement substitué à celui du jugement infirmé. La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel en énonçant qu’« il résulte de la combinaison des articles 542 et 561 du code de procédure civile qu’à défaut de précision le dispositif d’un arrêt d’appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision, avec effet à compter de la date de la décision infirmée » [[Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044, https://www.courdecassation.fr/decision/66581726e1d75d00084fd8e9.]]. Cette décision revêt une importance pratique considérable : l’appréciation du motif grave et légitime doit se faire au regard des décisions de justice définitives, et non des décisions provisoires assorties de l’exécution provisoire. L’effet rétroactif de l’arrêt d’appel infirmatif s’impose au juge du bail commercial, de sorte qu’un congé initialement jugé non fondé sur la base d’un jugement infirmé peut se révéler parfaitement valable une fois l’arrêt d’appel rendu.
En outre, l’arrêt du 15 juin 2023 enrichit l’analyse des conséquences du refus de renouvellement sur l’indemnité d’occupation due par le preneur qui se maintient dans les lieux. La troisième chambre civile a posé deux principes fondamentaux dans cette décision. D’une part, « l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur, qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ». D’autre part, « lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce » [[Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376, https://www.courdecassation.fr/decision/648aad2a02075b05db4024c5.]]. Ces deux principes éclairent les conséquences pratiques du refus de renouvellement et confirment que l’indemnité d’éviction est due indépendamment du maintien dans les lieux, tandis que l’occupation postérieure à la résiliation ouvre droit à une indemnité distincte calculée sur la valeur locative, et non sur le loyer contractuel expiré.
L’ensemble de ces décisions dessine une construction prétorienne cohérente qui, sans altérer la lettre de l’article L. 145-17, en éclaire la portée pratique dans les situations contentieuses les plus fréquentes. Le bailleur qui entend se prévaloir d’un motif grave et légitime doit satisfaire à une double exigence : formelle, par la délivrance d’une mise en demeure régulière reproduisant le texte de l’alinéa et d’un congé motivé ; substantielle, par la démonstration de manquements personnellement imputables au preneur sortant, d’une gravité suffisante pour justifier la privation de l’indemnité d’éviction.
En pratique, la vigilance s’impose tant pour le bailleur que pour le preneur. Le bailleur doit veiller à la rédaction précise et circonstanciée de la mise en demeure et du congé, en prenant soin de reproduire le texte de l’article L. 145-17 dans la mise en demeure, à peine de nullité, et en identifiant avec exactitude les manquements reprochés. Il doit agir avec célérité, car tout retard peut être exploité par le preneur ou lui faire perdre le bénéfice de l’exception en cas de cession intermédiaire du fonds. Le preneur, de son côté, doit mesurer les conséquences de ses manquements aux obligations du bail et ne saurait se prévaloir de la seule ancienneté du bail ou de la valeur de son fonds pour échapper à la privation d’indemnité si les conditions de l’article L. 145-17 sont réunies. Le contentieux du motif grave et légitime illustre ainsi la tension permanente entre la protection du fonds de commerce, objectif premier du statut des baux commerciaux, et la sanction des comportements abusifs ou gravement défaillants du preneur, tension que la Cour de cassation s’efforce de résoudre par une application rigoureuse des conditions légales et une appréciation concrète des circonstances de chaque espèce.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, entre 2023 et 2024, a apporté des précisions essentielles sur les conditions de mise en oeuvre de l’article L. 145-17 du Code de commerce. La construction prétorienne qui s’en dégage consacre un double verrou, formel et substantiel, à la privation d’indemnité d’éviction. La délivrance concomitante du congé et de la mise en demeure est admise, l’appréciation de la gravité des manquements relève du pouvoir souverain des juges du fond, et l’imputabilité personnelle des faits au preneur sortant constitue une condition impérative dont le bailleur doit rapporter la preuve. En cas de cession du fonds, les manquements du cédant sont inopposables au cessionnaire, ce qui protège ce dernier tout en incitant le bailleur à agir avec célérité dès la survenance des premiers manquements. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux doit être fixée à la valeur locative, et l’indemnité d’éviction demeure due même en cas de départ volontaire du preneur avant paiement, sauf stipulation contraire expresse du bail. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans la continuité des principes directeurs du statut des baux commerciaux, confirme que le motif grave et légitime demeure une notion à géométrie variable, dont la caractérisation dépend étroitement des circonstances de l’espèce et de la rigueur avec laquelle le bailleur documente les griefs qu’il entend opposer au preneur.
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