Un locataire peut découvrir le problème au moment où le bailleur augmente le loyer, réclame une régularisation, refuse des travaux ou produit enfin un diagnostic de performance énergétique après plusieurs relances : le DPE existe, mais il ne comporte pas de numéro ADEME, il est introuvable dans la base officielle, ou il a été établi à une date qui le rend désormais inutilisable pour la location.
Depuis 2026, la question est encore plus sensible. Les règles du DPE ont été renforcées, les contrôles doivent devenir plus fiables, et le DPE sert à vérifier des points très concrets : possibilité de louer, gel ou révision du loyer, décence énergétique, estimation des charges, preuve d’une surconsommation et, parfois, responsabilité du bailleur.
Le bon réflexe n’est pas seulement de dire que le DPE manque. Il faut vérifier ce qui est invalide, demander la régularisation par écrit, conserver les preuves, puis choisir le recours adapté.
Un DPE sans numéro ADEME n’est pas un DPE exploitable
Le DPE doit être transmis à l’Agence de la transition écologique. L’ADEME délivre ensuite un numéro d’identification inscrit sur le diagnostic. La fiche officielle Service-Public précise que, sans ce numéro, le DPE n’est pas valable.
Cette exigence change la stratégie du locataire. Si le bailleur remet un PDF incomplet, une ancienne page de diagnostic ou un document sans numéro vérifiable, le locataire peut soutenir qu’il ne dispose pas d’un DPE régulier. Il ne suffit donc pas que le bail mentionne une lettre D, E ou F. Il faut pouvoir vérifier le document.
En pratique, le locataire doit demander :
- le DPE complet, pas seulement la première page ;
- le numéro ADEME ;
- la date de réalisation du diagnostic ;
- la preuve que le DPE correspond bien au logement loué ;
- le cas échéant, l’attestation de mise à jour liée aux règles applicables en 2026.
Le DPE est d’autant plus important que le propriétaire bailleur doit le faire réaliser pour informer le futur locataire sur la performance énergétique du logement et sur les charges théoriques. Service-Public rappelle aussi que le propriétaire bailleur doit intégrer le DPE au dossier de diagnostic technique et le remettre au futur locataire.
Les DPE anciens peuvent être périmés
Un autre problème fréquent tient à l’âge du diagnostic. Le propriétaire produit un DPE de 2018, 2019, 2020 ou du premier semestre 2021, en expliquant qu’un DPE vaut dix ans. Cette réponse est incomplète.
Pour la location, Service-Public indique que les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. En cas de mise en location ou de renouvellement nécessitant la production d’un DPE valable, le bailleur doit donc être capable de fournir un diagnostic utilisable.
Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 conservent en principe une durée de validité de dix ans, mais ils doivent être cohérents avec le logement et contenir leur numéro d’identification. Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité a aussi été modifié ; certains DPE antérieurs peuvent faire l’objet d’une mise à jour gratuite lorsque l’étiquette énergétique s’améliore.
Cette nuance compte pour les logements chauffés à l’électricité. Un ancien classement peut avoir des conséquences directes sur le gel du loyer, la possibilité de louer, ou la discussion sur la décence énergétique.
Ce que dit la loi sur la remise du DPE au locataire
L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Ce dossier comprend notamment le DPE prévu par le code de la construction et de l’habitation.
Le même article précise que le propriétaire bailleur tient le DPE à la disposition de tout candidat locataire. Le locataire ne doit donc pas découvrir le sujet après plusieurs mois de chauffage ou après une augmentation de loyer.
L’article 6 de la même loi impose au bailleur de remettre un logement décent. Depuis le 1er janvier 2025, le niveau de performance d’un logement décent doit être compris entre la classe A et la classe F en France métropolitaine. Les logements classés G sont donc considérés comme non décents à cette échéance, sauf débat particulier sur le régime applicable au bail et les faits du dossier.
Le DPE ne règle pas tout, mais il sert souvent de point de départ. Il permet de vérifier si le logement peut être loué, si le bailleur pouvait réviser le loyer, et si les charges annoncées avaient un rapport avec la réalité énergétique du bien.
Peut-on annuler le bail à cause d’un DPE invalide ?
Pas automatiquement.
Le défaut de DPE, le DPE périmé ou le DPE sans numéro ADEME ne provoque pas à lui seul l’annulation mécanique du bail. Le locataire doit expliquer ce que cette irrégularité a changé pour lui : signature du bail, montant du loyer accepté, charges supportées, impossibilité de se chauffer normalement, perte de chance de louer un autre logement, ou dissimulation d’un classement défavorable.
La jurisprudence récente montre cette distinction. Dans un jugement du tribunal judiciaire de Lille du 20 octobre 2025, le juge a rappelé que l’absence d’annexion du DPE ne suffisait pas, en elle-même, à obtenir la nullité du bail. Il fallait établir une dissimulation ou une tromperie déterminante sur la performance énergétique du logement.
À l’inverse, lorsque l’absence de DPE s’ajoute à des factures anormales, une isolation défaillante, des entrées d’air, des constats et un refus du bailleur de faire établir un diagnostic, le dossier change de nature. Le tribunal judiciaire d’Orléans a condamné un bailleur le 11 mai 2026 à indemniser une locataire pour une surconsommation d’électricité et un préjudice de jouissance, après avoir retenu que le bailleur n’avait pas fait les diligences nécessaires pour justifier la performance énergétique du bien.
Le locataire doit donc construire un dossier de preuve. Le DPE invalide est rarement l’unique argument. Il devient fort lorsqu’il s’articule avec des faits mesurables.
Contester une augmentation de loyer avec un DPE invalide
Le sujet revient souvent en pratique : le bailleur applique l’indice de référence des loyers, alors que le locataire n’a jamais reçu de DPE valable, ou que le seul document produit est ancien, périmé ou sans numéro ADEME.
La contestation doit être précise. Le locataire ne doit pas seulement écrire que l’augmentation est injuste. Il doit demander la production du DPE complet, vérifier sa validité, puis contester la révision si le logement est classé F ou G ou si le bailleur ne peut pas établir la classe énergétique au moment pertinent.
Les pièces utiles sont les suivantes :
- le bail et ses annexes ;
- l’avis d’échéance avant et après augmentation ;
- le calcul de l’IRL utilisé par le bailleur ;
- le DPE complet remis, s’il existe ;
- la capture de vérification du numéro ADEME ;
- les échanges avec l’agence ou le propriétaire ;
- les factures d’énergie ;
- les photographies ou constats liés au froid, à l’humidité, aux entrées d’air ou aux équipements défaillants.
Si le bailleur régularise ensuite avec un nouveau DPE, cela ne règle pas nécessairement le passé. Il faut comparer la date du nouveau diagnostic, la période d’augmentation contestée et les informations que le locataire aurait dû recevoir au moment de signer ou de renouveler.
Demander d’abord la régularisation par écrit
Avant de saisir le juge, le locataire a intérêt à adresser une demande claire au bailleur ou à l’agence. Le courrier doit rester factuel.
Il peut demander :
- la communication du DPE complet et valable ;
- le numéro ADEME permettant de le vérifier ;
- la confirmation de la classe énergétique retenue ;
- la suspension ou le remboursement d’une augmentation de loyer contestée ;
- la réalisation d’un nouveau DPE si le document est périmé, incomplet ou non vérifiable ;
- la mise en conformité du logement si le DPE ou les faits établissent un problème de décence énergétique.
La lettre doit être envoyée par courrier recommandé ou par un canal permettant de prouver la date d’envoi. Le locataire doit éviter les messages trop généraux. Une demande efficace cite le logement, le bail, le DPE produit, le numéro manquant ou introuvable, les conséquences concrètes et le délai de réponse souhaité.
Quand saisir la commission de conciliation ou le tribunal
La commission départementale de conciliation peut être utile lorsque le litige porte sur le loyer, les charges, les réparations, le dépôt de garantie ou certains différends locatifs. Elle permet parfois d’obtenir un accord sans procédure judiciaire.
Le tribunal judiciaire, par le juge des contentieux de la protection, devient nécessaire lorsque le locataire veut obtenir une condamnation : communication forcée de documents, réduction de loyer, remboursement, dommages-intérêts, travaux, ou discussion plus lourde sur la décence du logement.
Le choix dépend du dossier. Si le locataire veut seulement obtenir un DPE valable, une mise en demeure solide peut suffire. Si le bailleur a augmenté le loyer depuis plusieurs mois, si les factures d’énergie sont élevées, ou si le logement est susceptible d’être classé G, il faut préparer un calcul et des pièces.
Il ne faut pas cesser de payer le loyer sans décision ou accord écrit. Le non-paiement expose le locataire à un commandement de payer et à une procédure d’expulsion. La contestation doit être menée proprement.
Paris et Île-de-France : attention aux petits logements et aux loyers encadrés
À Paris et en Île-de-France, le DPE invalide peut se cumuler avec d’autres sujets : encadrement des loyers, petites surfaces, chauffage électrique, humidité, passoires thermiques et logements anciens.
Pour un studio ou un deux-pièces, il faut vérifier la surface de référence utilisée par le diagnostiqueur. Service-Public rappelle que des seuils spécifiques ont été adaptés depuis le 1er juillet 2024 pour les logements de 40 m² ou moins. Une attestation peut remplacer l’étiquette initiale lorsque les conditions sont réunies.
À Paris, la preuve doit être ordonnée. Le locataire doit conserver les annonces, le bail, l’état des lieux, les quittances, les échanges avec l’agence, les diagnostics et les factures. Si le logement est géré par une agence, les relances doivent viser à la fois le mandataire et le propriétaire lorsque son identité figure au bail.
Les erreurs à éviter
La première erreur consiste à confondre absence de DPE, DPE défavorable et logement automatiquement inhabitable. Un DPE irrégulier ouvre des arguments, mais le juge examine les faits et le préjudice.
La deuxième erreur consiste à réclamer l’annulation du bail sans expliquer ce qui a été déterminant au moment de signer. Il faut démontrer que l’information manquante aurait changé la décision du locataire ou le prix accepté.
La troisième erreur consiste à négliger les preuves de consommation. Les factures d’énergie, les relevés mensuels, les températures constatées, les photographies des défauts d’isolation et les courriers restés sans réponse peuvent peser davantage qu’une affirmation générale sur le DPE.
La quatrième erreur consiste à accepter un DPE régularisé sans vérifier sa date, son numéro, sa surface, les équipements retenus et sa correspondance avec le logement réellement loué.
Sources juridiques utiles
- Article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989
- Article 6 de la loi du 6 juillet 1989
- Fiche Service-Public sur le DPE
- Tribunal judiciaire d’Orléans, 11 mai 2026, n° 23/04212
- Tribunal judiciaire de Lille, 20 octobre 2025, n° 24/07065
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