Le dernier indice des loyers commerciaux publié au printemps 2026 a une conséquence immédiate pour les commerçants, artisans et bailleurs : certaines révisions de loyer doivent être recalculées, et certaines demandes d’augmentation peuvent être contestées. Pour le quatrième trimestre 2025, l’ILC s’établit à 134,62, après 137,09 au troisième trimestre 2025. La baisse trimestrielle ne veut pas dire que tous les loyers commerciaux diminuent automatiquement. Elle oblige surtout à vérifier l’indice prévu au bail, la période de référence et la formule utilisée par le bailleur.
Dans un bail commercial, une erreur de calcul peut produire plusieurs mois de trop-payé. Une clause d’indexation mal rédigée peut aussi être réputée non écrite. Le sujet n’est donc pas seulement comptable. Il touche au prix du bail, à la trésorerie du fonds de commerce, aux arriérés réclamés, à la clause résolutoire et parfois à la stratégie de renouvellement.
L’actualité vient de la publication des nouveaux indices de référence par l’Insee, relayée par Service-Public Entreprendre : révision des baux commerciaux et professionnels au quatrième trimestre 2025. Pour un commerçant qui reçoit une augmentation en 2026, le premier réflexe doit être simple : ne pas payer un rappel sans contrôler la formule.
Quel indice utiliser pour un bail commercial en 2026 ?
Le bail commercial peut renvoyer à plusieurs indices. L’indice des loyers commerciaux, ou ILC, concerne notamment les activités commerciales et artisanales. L’indice des loyers des activités tertiaires, ou ILAT, concerne plutôt les activités tertiaires et les professions libérales. L’indice du coût de la construction, ou ICC, subsiste dans certains contrats, mais il n’est plus le réflexe naturel pour les baux commerciaux récents.
Le texte de base est l’article L. 112-2 du code monétaire et financier. Il admet l’indexation d’une convention relative à un immeuble bâti sur l’indice national du coût de la construction, sur l’ILC pour certaines activités commerciales ou artisanales, et sur l’ILAT pour les autres activités immobilières visées par le texte. Le texte officiel est ici : article L. 112-2 du code monétaire et financier.
Il faut donc commencer par lire le bail. Trois éléments comptent :
- l’indice choisi ;
- le trimestre de référence ;
- la périodicité de la révision.
Un bail peut prévoir une indexation annuelle au 1er janvier sur l’indice du troisième trimestre. Un autre peut prévoir une indexation à la date anniversaire du bail sur l’indice publié le plus récemment. Un troisième peut contenir une clause ambiguë, qui crée un litige lorsque le bailleur réclame un rappel.
Comment calculer l’augmentation du loyer commercial ?
La formule de base est la suivante :
Loyer révisé = loyer actuel x nouvel indice / ancien indice.
Exemple simple. Un bail prévoit une révision annuelle sur l’ILC. Le loyer annuel hors taxes et hors charges est de 24 000 euros. L’ancien indice applicable est 132,63. Le nouvel indice applicable est 134,62. Le calcul donne :
24 000 x 134,62 / 132,63 = 24 360,10 euros environ.
L’augmentation annuelle serait donc d’environ 360 euros, soit 30 euros par mois. Mais ce calcul n’est valable que si les indices retenus correspondent exactement au bail. Si le bailleur compare un mauvais trimestre, applique une période de variation trop longue ou réclame rétroactivement une somme non prévue, le montant doit être discuté.
Il faut aussi distinguer l’indexation automatique et la révision triennale. L’indexation automatique vient de la clause d’échelle mobile. Elle joue selon la formule du contrat. La révision triennale répond à un régime légal différent, prévu par le code de commerce.
Révision triennale : ce que permet l’article L. 145-38
L’article L. 145-38 du code de commerce permet de demander la révision du loyer trois ans au moins après l’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision prend effet à compter de la demande. De nouvelles demandes peuvent ensuite être formées tous les trois ans.
Le texte prévoit aussi un plafonnement : sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la variation issue d’une révision triennale ne peut pas excéder la variation de l’ILC ou de l’ILAT depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Le texte officiel est consultable ici : article L. 145-38 du code de commerce.
En pratique, le bailleur ne peut pas simplement écrire que le quartier a changé ou que les prix ont augmenté. Il doit démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité : arrivée d’un transport structurant, changement profond de fréquentation, transformation commerciale du secteur, évolution objectivable de l’environnement du local. Une hausse générale du marché ne suffit pas toujours.
Pour le locataire, la réponse ne doit pas se limiter à refuser. Il faut demander le détail du calcul, l’indice de départ, l’indice d’arrivée, la date d’effet, les justificatifs de la modification invoquée et le fondement exact de la demande.
Clause d’échelle mobile : quand l’article L. 145-39 peut aider
L’article L. 145-39 du code de commerce vise une autre situation. Si le bail contient une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que le jeu de cette clause augmente ou diminue le loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou judiciairement. Le texte ajoute que la variation qui en résulte ne peut pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l’année précédente. Le texte officiel est ici : article L. 145-39 du code de commerce.
Ce mécanisme intéresse les baux anciens ou les situations où l’indexation a produit une hausse forte sur plusieurs années. Le locataire peut alors chercher à faire revenir le loyer à une valeur plus cohérente. Le bailleur peut, à l’inverse, utiliser le texte lorsque la clause a entraîné une baisse importante.
Le point central reste la preuve. Il faut comparer le loyer de référence, le loyer résultant de la clause et le pourcentage exact de variation. Un tableau chronologique est souvent plus efficace qu’une longue lettre.
Les erreurs fréquentes dans les appels de loyer
Plusieurs erreurs reviennent dans les litiges.
Première erreur : appliquer le mauvais indice. Un bail de boutique peut viser l’ILC, alors que l’appel de loyer utilise l’ICC. Un bail professionnel peut viser l’ILAT, alors que le bailleur applique l’ILC. Cette confusion modifie le résultat.
Deuxième erreur : retenir le mauvais trimestre. Le bail indique par exemple le quatrième trimestre, mais l’appel de loyer retient le troisième trimestre parce qu’il est plus favorable au bailleur ou parce qu’il a été publié plus tôt. Le contrat doit être relu mot par mot.
Troisième erreur : réclamer un rappel sans base claire. Si le bailleur a oublié d’indexer pendant plusieurs années, il ne peut pas toujours réclamer mécaniquement tous les arriérés comme s’ils avaient été appelés à temps. Il faut vérifier la clause, les prescriptions applicables, les dates d’exigibilité et les échanges intervenus.
Quatrième erreur : utiliser une clause qui ne joue qu’à la hausse. Une clause d’indexation qui neutralise la baisse de l’indice peut être contestée. La Cour de cassation a encore rappelé en 2025 l’importance de contrôler les clauses qui excluent l’application de l’indice en cas de baisse : Cour de cassation, 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336.
Cinquième erreur : faire varier l’indice sur une période plus longue que la période entre deux révisions. L’article L. 112-1 du code monétaire et financier sanctionne les clauses qui prennent en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée entre chaque révision. Le texte officiel est ici : article L. 112-1 du code monétaire et financier. La Cour de cassation a examiné ce type de difficulté dans une décision récente : Cour de cassation, 3e civ., 5 février 2026, n° 24-11.584.
Que faire si le bailleur réclame une augmentation ?
Le locataire doit agir vite, mais sans précipitation.
Il faut d’abord demander le détail du calcul. La demande doit viser le loyer de base, l’ancien indice, le nouvel indice, le trimestre retenu, la date d’effet et le montant du rappel. Si l’appel de loyer ne donne qu’un montant global, il est insuffisant pour vérifier la dette.
Il faut ensuite comparer le calcul au bail. La clause d’indexation est parfois située dans un article intitulé « loyer », « révision », « indexation » ou « conditions financières ». Elle peut renvoyer à une annexe. Il faut aussi vérifier si le bail a été renouvelé, si un avenant a modifié l’indice ou si une décision judiciaire a fixé un nouveau loyer.
Si l’erreur est manifeste, la réponse doit rester courte. Il faut indiquer le calcul correct, joindre le tableau et demander l’émission d’un appel rectifié. Si le bailleur maintient sa demande, la contestation doit être formalisée. Le locataire doit éviter de laisser s’accumuler des prétendus arriérés qui pourraient ensuite être utilisés dans un commandement de payer.
Dans un dossier sensible, il peut être utile de payer la partie non contestée et de contester par écrit le solde. Cette solution évite de transformer un débat d’indice en impayé total.
Que faire si le locataire refuse l’augmentation ?
Le bailleur doit aussi sécuriser son dossier. Avant tout commandement de payer, il doit pouvoir démontrer que l’indexation est prévue par le bail, que la formule a été correctement appliquée et que la somme réclamée est exigible.
Il est imprudent de délivrer un commandement sur un montant fragile. Si la dette repose sur une mauvaise indexation, le locataire pourra contester le commandement, demander des délais ou soutenir que la clause utilisée est non écrite. Le litige se déplacera alors du paiement vers la validité de la clause.
Le bailleur doit donc conserver :
- le bail et ses avenants ;
- l’historique des loyers appelés ;
- les indices utilisés année par année ;
- le tableau de calcul ;
- les échanges avec le locataire ;
- les mises en demeure antérieures ;
- la preuve de la date d’envoi de l’appel révisé.
Le bailleur qui veut réviser le loyer au-delà de l’indexation doit aussi choisir le bon terrain : révision triennale, clause d’échelle mobile, renouvellement, déplafonnement, fixation judiciaire. Ces mécanismes ne se confondent pas.
Peut-on demander le remboursement d’un trop-payé ?
Oui, si le locataire démontre que le loyer a été calculé sur une base erronée. La demande peut viser le remboursement des sommes payées en trop, la régularisation des appels futurs et, dans certains cas, la reconnaissance du caractère non écrit d’une clause d’indexation.
La difficulté est souvent chronologique. Il faut reconstituer les appels de loyer sur plusieurs années. Il faut identifier la date à laquelle l’erreur a commencé. Il faut vérifier les prescriptions. Il faut aussi mesurer l’effet pratique : une erreur de 20 euros par mois pendant huit ans ne se traite pas comme une clause qui a majoré le loyer de plusieurs milliers d’euros.
Le locataire doit réunir les quittances, appels de loyer, relevés bancaires, courriers de gestion, avenants et renouvellements. Sans historique, la contestation reste abstraite.
Paris et Île-de-France : pourquoi ces litiges sont fréquents
À Paris et en Île-de-France, les baux commerciaux portent souvent sur des loyers élevés, des pas-de-porte importants et des charges lourdes. Une erreur d’indexation peut avoir un effet immédiat sur la trésorerie d’un commerce. Dans certains quartiers, le locataire subit déjà la baisse de fréquentation, les travaux de voirie, la hausse des charges ou une activité saisonnière fragile.
Le bailleur a aussi un intérêt à sécuriser la formule. Un local commercial mal indexé pendant plusieurs années peut créer un manque à gagner, mais une régularisation brutale peut déclencher un contentieux. Il faut donc privilégier un calcul vérifiable, une demande écrite et un calendrier clair.
Pour les commerçants parisiens, le sujet se cumule souvent avec d’autres questions : renouvellement du bail, plafonnement, déplafonnement, cession du fonds, commandement de payer ou négociation d’un échéancier. Le lien avec le droit immobilier commercial est direct. Le cabinet traite ces litiges dans le cadre plus large des baux commerciaux à Paris et du contentieux immobilier.
Les pièces à préparer avant de contester
Avant d’écrire au bailleur, au gestionnaire ou à l’administrateur de biens, il faut préparer un dossier complet.
Les pièces utiles sont les suivantes :
- bail commercial initial ;
- avenants ;
- acte de renouvellement ou jugement de fixation du loyer ;
- appels de loyer des dernières années ;
- quittances ;
- tableau des indices applicables ;
- calcul du bailleur ;
- calcul corrigé ;
- échanges avec le gestionnaire ;
- commandement de payer, s’il existe ;
- extrait Kbis ou justificatif d’activité si l’indice applicable est discuté.
Le tableau doit être simple. Une ligne par année. Une colonne pour l’indice prévu au bail. Une colonne pour l’indice utilisé par le bailleur. Une colonne pour le loyer appelé. Une colonne pour le loyer corrigé. Une colonne pour l’écart.
Ce document permet de sortir du conflit verbal. Le juge, le bailleur et le locataire voient immédiatement où se situe le désaccord.
À retenir
L’ILC 2026 ne donne pas une réponse automatique à tous les baux commerciaux. Il donne un point de contrôle. Pour savoir si l’augmentation est valable, il faut relire le bail, identifier l’indice, vérifier le trimestre, appliquer la formule et contrôler la clause.
Si l’augmentation est correcte, le locataire doit l’intégrer dans sa trésorerie ou négocier un échéancier. Si elle est fausse, il faut contester vite, par écrit, avec un calcul précis. Si la clause elle-même pose problème, la discussion devient juridique et peut justifier une action plus structurée.
Le mauvais réflexe consiste à payer sans vérifier. Le deuxième mauvais réflexe consiste à bloquer tout le loyer. La bonne méthode est plus sobre : contrôler, chiffrer, contester la part litigieuse et conserver les preuves.
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