Le 16 octobre 2025, la Cour de cassation a rendu un arrêt qui change la donne pour les locataires de bail commercial. La troisième chambre civile a jugé que le mécanisme de lissage du déplafonnement ne s’applique pas aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis par tacite prolongation pendant plus de douze ans. Cette décision, publiée au Bulletin, confirme que le bailleur peut exiger une hausse de loyer immédiate et sans plafonnement annuel. La société Monoprix, locataire depuis 2001, a vu son argument rejeté par les juges. Elle soutenait que la hausse de loyer devait être étalée à 10 % par an. La Cour a tranché dans le sens de la SCI Foch, bailleresse. Cet arrêt n° 23-23.834 expose un risque financier majeur pour les commerçants. Plusieurs centaines de milliers de baux commerciaux en France sont potentiellement concernés. La durée de douze ans s’apprécie depuis la prise d’effet du bail initial jusqu’à la date du renouvellement. Le préavis de six mois pour mettre fin à la tacite prolongation n’est pas toujours connu des preneurs. La méconnaissance de ce mécanisme peut coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros par an au locataire. Les preneurs doivent surveiller le calendrier de leur bail avec une attention particulière.
Qu’est-ce que la tacite prolongation du bail commercial ?
La tacite prolongation est un mécanisme spécifique au bail commercial. Elle se produit lorsque le contrat initial arrive à échéance et qu’aucune des parties n’a pris d’initiative. Ni le bailleur n’a délivré de congé, ni le preneur n’a formé de demande de renouvellement. Dans cette hypothèse, le bail se poursuit automatiquement. Il continue de s’appliquer aux mêmes clauses et conditions. Le loyer reste identique. Les droits et obligations des parties demeurent inchangés. Cette situation peut durer indéfiniment jusqu’à ce qu’une partie décide d’agir.
L’article L. 145-9, alinéa 6, du Code de commerce (texte officiel) prévoit expressément ce mécanisme. Ce texte dispose que : « À défaut de congé ou de demande en renouvellement dans les conditions prévues aux alinéas précédents, le bail se poursuit aux conditions fixées par le contrat et par les textes qui régissent les baux commerciaux. » Ce maintien du bail n’emporte pas création d’un nouveau contrat. Il s’agit du prolongement du bail initial. Le preneur conserve son droit au renouvellement. Il peut le solliciter à tout moment. Le bailleur peut également y mettre fin. Il doit alors respecter un préavis de six mois par acte de commissaire de justice. Ce préavis prend effet le dernier jour du trimestre civil.
La tacite prolongation présente un apparent statu quo. Elle masque pourtant un risque juridique majeur. La durée du bail s’allonge sans que le preneur en mesure toujours l’impact. Le seuil critique de douze ans peut être franchi sans anticipation. Le locataire se retrouve alors exposé à un déplafonnement complet du loyer au prochain renouvellement.
Le plafonnement du loyer et ses exceptions
Le principe de base est protecteur pour le locataire. Le loyer du bail renouvelé ne peut pas augmenter librement. Il est plafonné par l’évolution de l’indice des loyers commerciaux. Cet indice est publié trimestriellement par l’INSEE. L’article L. 145-34 du Code de commerce (texte officiel) encadre strictement cette variation. Le texte dispose que : « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. »
Ce plafonnement limite considérablement la hausse du loyer. Il protège le preneur contre les variations du marché immobilier. Trois hypothèses principales permettent toutefois de déroger à cette règle. Le bailleur peut alors fixer le loyer à la valeur locative réelle du marché. Ces trois cas sont prévus par l’article L. 145-34, alinéa 3, du Code de commerce, que nous avons analysé dans notre article sur le déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement : « Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. »
Le premier cas de déplafonnement concerne la modification notable des facteurs de valeur locative. Ces facteurs sont énumérés à l’article L. 145-33 du Code de commerce (texte officiel). Le texte précise que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. » La modification doit être notable et intervenir au cours du bail expiré.
Le deuxième cas concerne les baux dont la durée contractuelle excède neuf ans. Le troisième cas, le plus redouté, concerne les baux en tacite prolongation au-delà de douze ans. La modification notable des obligations des parties constitue également un fondement de déplafonnement. La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 23 janvier 2025, n° 23-14.887 (décision), motifs : « il résulte des articles L. 145-34, alinéa 1, L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du Code de commerce que le bailleur peut invoquer, pour solliciter le déplafonnement du prix du bail renouvelé, une obligation légale nouvelle à sa charge créée au cours du bail expiré, telle l’obligation qui lui est imposée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, et figurant désormais à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant. »
Le piège des 12 ans : déplafonnement immédiat sans lissage
La loi Pinel du 18 juin 2014 a introduit un mécanisme de lissage. Ce dispositif limite la hausse du loyer déplafonné. L’augmentation ne peut excéder 10 % du loyer acquitté l’année précédente. Ce mécanisme s’applique chaque année jusqu’à atteindre la valeur locative fixée. Il évite une brutale augmentation du loyer dès la première année du renouvellement. Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 dispose ainsi : « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »
Cette protection du lissage ne s’applique pas dans tous les cas de déplafonnement. L’arrêt du 16 octobre 2025 en apporte la confirmation définitive. La Cour de cassation a tranché dans un litige opposant la société Monoprix à la SCI Foch. Le bail initial avait pris effet le 1er octobre 2001. La bailleresse avait délivré un congé avec offre de renouvellement le 17 janvier 2014. La durée totale du bail avait ainsi excédé douze ans. Le loyer du bail renouvelé avait été déplafonné par un arrêt du 21 janvier 2021. Monoprix invoquait alors le mécanisme de lissage à 10 % par an. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté cette demande. La Cour de cassation a confirmé cette solution.
Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834 (décision), motifs : « L’étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement (art. L. 145-34 al. dernier) ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des facteurs de valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. » Le preneur subit alors la hausse du loyer dans son intégralité dès la première année. La différence financière peut être considérable. Un loyer de 2 000 € mensuel peut passer à 4 000 € ou 5 000 € immédiatement. Sans le lissage, le locataire n’a aucune possibilité d’étaler cette hausse sur plusieurs années.
Comment se défendre face à un déplafonnement brutal ?
Le preneur dispose de plusieurs leviers pour se prémunir contre ce risque. La vigilance calendaire constitue la première ligne de défense. Le locataire doit surveiller attentivement la date d’effet de son bail initial. Il doit calculer le moment où la durée totale approchera les douze ans. Avant ce seuil, il peut formuler une demande de renouvellement. Cette demande interrompt la tacite prolongation. Elle évite le franchissement du seuil critique. La demande doit respecter un formalisme strict. Elle doit être délivrée par acte de commissaire de justice. Elle doit intervenir dans les six mois précédant l’expiration du bail.
Le preneur peut également solliciter le renouvellement même après le terme contractuel. Tant que le seuil de douze ans n’est pas atteint, le plafonnement continue de s’appliquer. La demande de renouvellement par le preneur fait courir un nouveau bail de neuf ans. La durée de l’ancien bail cesse de s’accumuler. Le préavis de six mois pour mettre fin à la tacite prolongation peut aussi être utilisé par le preneur. Il peut ainsi forcer l’ouverture d’une négociation avant le franchissement du seuil.
En cas de contentieux, le preneur peut contester la valeur locative retenue. L’article L. 145-33 du Code de commerce énumère cinq critères d’évaluation. Ces critères laissent une marge d’appréciation au juge. Le preneur peut démontrer que la valeur locative proposée est surévaluée. Il peut invoquer la dégradation du quartier. Il peut souligner la baisse de la fréquentation. Il peut mettre en avant les travaux qu’il a réalisés à ses frais. Ces éléments peuvent réduire significativement le montant du loyer fixé.
Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288 (décision), motifs : « Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. » Cet arrêt clarifie la charge de la preuve qui pèse sur le bailleur. Le bailleur doit démontrer que la modification est de nature à avoir une incidence favorable. Il n’a pas à prouver une incidence effective et mesurée.
Enfin, les parties peuvent convenir contractuellement d’écarter le lissage. L’article L. 145-34 n’est pas d’ordre public. Le Conseil constitutionnel l’a validé dans sa décision n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020. Les parties peuvent donc prévoir que le lissage s’appliquera même dans les hypothèses où il ne s’applique pas légalement. Cette clause protectrice doit être négociée avant la survenance du contentieux.
Tableau comparatif des trois scénarios de renouvellement
| Critère | Bail < 9 ans sans modification | Bail 9-12 ans en tacite prolongation | Bail > 12 ans en tacite prolongation |
|---|---|---|---|
| Plafonnement du loyer | Oui, selon l’indice ILC/ILAT | Oui, selon l’indice ILC/ILAT | Non, loyer fixé à la valeur locative |
| Déplafonnement possible | Non, sauf modification notable | Non, sauf modification notable | Oui, de plein droit |
| Lissage à 10 % par an | Sans objet | Sans objet | Non applicable |
| Hausse maximale première année | Variation indiciaire | Variation indiciaire | Valeur locative réelle, sans limite |
| Charge de la preuve | Aucune | Aucune | Simple constat de la durée |
| Risque financier pour le preneur | Limité | Limité | Très élevé |
Ce tableau montre la rupture brutale qui intervient au franchissement des douze ans. Le passage de onze ans et onze mois à douze ans et un jour change radicalement la donne. Le locataire passe d’une protection indiciaire à une exposition totale au marché. Cette différence de traitement a été critiquée par la doctrine. Elle est pourtant désormais consacrée par la jurisprudence de la Cour de cassation.
Procédure et délais pour contester le loyer renouvelé
En cas de désaccord sur le montant du loyer, une procédure encadrée s’applique. La partie la plus diligente doit d’abord saisir la Commission départementale de conciliation. Cette commission tente de rapprocher les parties. Elle ne peut pas imposer de décision. Son avis n’est pas contraignant. En cas d’échec de la conciliation, la partie la plus diligente peut saisir le juge des loyers commerciaux. Ce magistrat est compétent au tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux.
La saisine doit intervenir dans un délai de deux ans. Ce délai court à compter de la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement. Avant toute assignation, un mémoire préalable doit être notifié. Ce mémoire expose les prétentions et les moyens. Un délai d’un mois doit être respecté après cette notification. Le mémoire préalable interrompt la prescription biennale. Le juge des loyers commerciaux ordonne généralement une expertise. L’expert évalue la valeur locative selon les cinq critères légaux. Il pondère chaque élément en fonction des spécificités du local.
Le juge peut fixer un loyer provisionnel en cours d’instance. Ce loyer provisionnel est payable dès la décision. Il est susceptible d’être ajusté après le jugement définitif. Le locataire doit verser ce loyer provisionnel sous peine de résiliation du bail. La procédure devant le juge des loyers commerciaux est technique. Elle nécessite une préparation rigoureuse des pièces. Les états des lieux, les baux antérieurs, les indices de loyer et les comparables du marché doivent être rassemblés.
Spécificités à Paris et en Île-de-France
La région parisienne concentre une part importante des baux commerciaux concernés. Le prix du mètre carré commercial y est parmi les plus élevés de France. Le déplafonnement du loyer y prend une ampleur particulière. Une hausse de 50 % à 100 % du loyer est fréquente dans les zones très demandées. Le marché immobilier parisien connaît une forte tension. Les loyers des locaux neufs ou récemment renouvelés dépassent souvent largement les anciens loyers indexés.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris est particulièrement sollicité. Le contentieux y est dense et technique. Les délais de jugement peuvent être longs. L’expertise immobilière dans la capitale mobilise des professionnels spécialisés. Les comparables sont nombreux mais complexes à analyser. Les différences de valeur entre un local situé sur une artère majeure et un local en impasse sont considérables.
Les commerçants installés depuis plus de dix ans dans la même location doivent être vigilants. Le phénomène de gentrification commerciale accélère les déplafonnements. Les bailleurs institutionnels utilisent activement cet outil juridique. Les petits commerçants indépendants sont les plus exposés. Ils subissent une augmentation brutale de leur charges fixes. Cette hausse peut compromettre la viabilité économique de leur activité. Une anticipation de douze à dix-huit mois avant le franchissement du seuil est indispensable.
Questions fréquentes
Comment calculer la durée totale du bail pour vérifier si elle excède 12 ans ?
La durée s’apprécie depuis la date de prise d’effet du bail initial jusqu’à la date d’effet du renouvellement. Les périodes de tacite prolongation s’ajoutent à la durée contractuelle initiale. La date de prise d’effet figure généralement dans le contrat. À défaut, c’est la date de prise de possession des locaux qui fait foi. La date d’effet du renouvellement correspond à celle indiquée dans le congé avec offre de renouvellement ou dans la demande de renouvellement.
Le preneur peut-il éviter le déplafonnement en demandant le renouvellement avant les 12 ans ?
Oui. Le preneur peut formuler une demande de renouvellement à tout moment. Cette demande interrompt la durée du bail. Elle fait courir un nouveau bail de neuf ans. Le plafonnement indiciaire s’applique alors au renouvellement. La demande doit être délivrée par acte de commissaire de justice. Elle doit intervenir dans les six mois précédant l’expiration du bail en cours. Si le bail est déjà en tacite prolongation, le preneur peut également demander le renouvellement. Il doit respecter le même formalisme.
Le lissage à 10 % par an peut-il être appliqué par convention entre les parties ?
Oui. L’article L. 145-34 n’est pas d’ordre public. Les parties peuvent donc convenir contractuellement d’appliquer le lissage même dans les hypothèses où la loi ne l’impose pas. Cette clause doit être négociée et insérée dans le bail renouvelé. Elle peut aussi figurer dans un avenant au contrat initial. Les parties peuvent également prévoir un lissage à un taux différent. La libre négociation s’applique sous réserve de ne pas méconnaître l’ordre public impératif du bail commercial.
Quels sont les délais pour contester le loyer fixé par le bailleur ?
Le preneur dispose de deux ans pour saisir le juge des loyers commerciaux. Ce délai court à compter de la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement. La notification du mémoire préalable interrompt ce délai. Le mémoire doit être notifié par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Un délai d’un mois doit être respecté après cette notification avant l’assignation. En cas de dépassement du délai de deux ans, le loyer reste fixé à l’ancien montant. Le bail n’est pas remis en cause pour autant.
La valeur locative peut-elle être inférieure au loyer plafonné ?
Oui. Le loyer de renouvellement est fixé à la valeur locative. Cette valeur peut être inférieure au plafond indiciaire. Dans ce cas, c’est la valeur locative qui s’applique. Le preneur peut donc bénéficier d’une baisse de loyer. Cette situation se rencontre lorsque le marché local a baissé. Elle peut résulter de la dégradation du quartier. Elle peut aussi découler d’une baisse de la fréquentation commerciale. Le juge fixe le loyer à la valeur locative, qu’elle soit supérieure ou inférieure au plafond.
Quel est l’impact de l’arrêt du 16 octobre 2025 sur les baux déjà renouvelés ?
L’arrêt du 16 octobre 2025 s’applique aux baux renouvelés postérieurement à cette date. Il ne remet pas en cause les baux déjà renouvelés. Toutefois, il éclaire l’interprétation de l’article L. 145-34. Les juges du fond suivront désormais cette solution pour les litiges en cours. Les preneurs dont le bail est en tacite prolongation depuis plus de douze ans doivent prendre en compte cette nouvelle jurisprudence. Ils doivent adapter leur stratégie de négociation ou de contentieux.
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