La garantie biennale de bon fonctionnement, dite GBA, est une garantie légale spécifique aux éléments d’équipement de l’ouvrage. Elle figure dans le titre du Code civil consacré aux contrats de louage d’ouvrage et fixe un délai minimal de deux ans courant à compter de la réception. Le constructeur répond du bon fonctionnement de l’équipement pendant cette période.

Code civil, article 1792-3 : « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. »

L’expression « les autres éléments d’équipement » s’entend par opposition aux équipements indissociables couverts par la décennale au titre de l’article 1792-2. La garantie biennale est donc le régime résiduel des équipements dissociables de l’ouvrage. Elle s’applique de plein droit sans clause expresse. Art. 1792-3 C. civ.

La distinction est centrale. L’élément d’équipement indissociable relève de la décennale. L’élément d’équipement dissociable relève de la biennale. Le critère est purement matériel : il tient à la possibilité ou non de retirer l’équipement sans dégrader l’ouvrage qui le supporte.

Code civil, article 1792-2 : « La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. »

Sont typiquement dissociables, donc couverts par la biennale : la chaudière, la VMC, les volets roulants, l’interphone, l’ascenseur, le ballon d’eau chaude, la climatisation murale, les radiateurs raccordés par simple branchement. Sont indissociables, donc couverts par la décennale : les canalisations encastrées, les éléments incorporés à la maçonnerie, les ouvrages enterrés. Art. 1792-2 C. civ.Art. 1792-3 C. civ.

Le délai biennal court à compter de la réception. La réception est l’acte juridique par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est, en principe, formalisée par un procès-verbal. À défaut de procès-verbal, une réception tacite peut être retenue lorsque la volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter les travaux est établie.

La date de réception détermine l’ensemble du calendrier des garanties légales : un an pour la garantie de parfait achèvement, deux ans pour la biennale, dix ans pour la décennale. Sa fixation précise est donc déterminante. Le procès-verbal contradictoire reste la voie sécurisée. Art. 1792-6 C. civ.

Le délai de deux ans n’est pas un délai de prescription ordinaire. C’est un délai de forclusion qui éteint la garantie elle-même. À son expiration, le maître d’ouvrage ne peut plus rechercher la responsabilité du constructeur sur le fondement de la biennale.

Code civil, article 1792-4-1 : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article. »

La sanction est radicale. Le maître d’ouvrage doit donc agir avant l’échéance, ne serait-ce qu’en référé expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, pour interrompre utilement le délai. À défaut, la garantie s’éteint définitivement. Art. 1792-4-1 C. civ.

La GBA biennale n’est qu’une garantie parmi trois. La garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 couvre, pendant un an, l’ensemble des désordres signalés au procès-verbal de réception ou par notification écrite postérieure. La décennale de l’article 1792 couvre, pendant dix ans, les désordres compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Code civil, article 1792-6, alinéa 1 : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »

Les trois garanties peuvent se cumuler la première année après la réception. Pendant cette période, le maître d’ouvrage choisit le fondement le plus protecteur. Au-delà d’un an, seules subsistent la biennale et la décennale. Au-delà de deux ans, seule la décennale demeure mobilisable pour les désordres qu’elle couvre. Art. 1792 C. civ.Art. 1792-6 C. civ.

L’assurance obligatoire des constructeurs est, par principe, adossée à la responsabilité décennale. La garantie biennale, à l’inverse, n’est pas couverte par l’assurance obligatoire. Cette ligne de partage produit des conséquences pratiques importantes lorsque l’entreprise défaillante est en liquidation.

Code des assurances, article L. 241-1, alinéa 1 : « Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance. »

Le maître d’ouvrage doit donc vérifier, dès la souscription du marché, l’existence d’une assurance facultative couvrant la responsabilité contractuelle de l’installateur pour les équipements dissociables. À défaut, la disparition de l’entreprise rend la biennale largement illusoire. Art. L. 241-1 C. assur.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a opéré, le 21 mars 2024, un revirement majeur. Elle a jugé que les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne relèvent ni de la décennale ni de la biennale, lorsqu’ils ne constituent pas eux-mêmes un ouvrage. Le maître d’ouvrage doit, dans ce cas, agir en responsabilité contractuelle de droit commun.

Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694, Publié au Bulletin et au Rapport : « si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs. »

L’arrêt abandonne la solution issue de la jurisprudence du 15 juin 2017 qui étendait les garanties légales aux équipements posés sur existant. Les faits étaient typiques : insert installé en 2012 dans la cheminée d’une maison ancienne, incendie en 2013, action contre l’installateur fondée sur la décennale. La haute juridiction a refusé ce fondement et renvoyé au droit commun. Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694

Lorsque l’équipement est adjoint à un ouvrage existant, le recours du maître d’ouvrage se déplace sur le terrain contractuel classique. Le délai applicable est alors celui de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, et non plus celui des garanties légales spéciales.

Cette bascule présente un double effet. Elle prolonge le délai d’action par rapport à la biennale, mais elle prive le maître d’ouvrage de la présomption de responsabilité attachée aux garanties légales. Il doit désormais démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité. Elle prive aussi du bénéfice de l’assurance obligatoire des constructeurs, ce qui pèse lourd en cas de défaillance financière de l’entreprise. Art. 2224 C. civ.Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694

La première question pratique est de savoir si l’équipement défaillant a été posé lors de la construction initiale de l’ouvrage ou par adjonction ultérieure sur un existant. Cette qualification commande tout le régime. Une jurisprudence ancienne de la troisième chambre civile avait déjà posé la règle pour les équipements adjoints à un ouvrage existant.

Cass. 3e civ., 18 janvier 2006, n° 04-17.888, Publié au Bulletin : « cette installation ne faisait pas l’objet de la garantie de bon fonctionnement d’une durée de deux ans, laquelle ne concerne pas les éléments d’équipement dissociables adjoints à un ouvrage existant. »

Le contrat initial, les devis, les factures et la chronologie des travaux permettent de trancher. Lorsque l’équipement est intégré dès l’origine à un ouvrage neuf, les garanties légales jouent pleinement. Lorsqu’il est adjoint plus tard, l’action contractuelle de droit commun est la seule voie ouverte. Art. 1792-3 C. civ.Cass. 3e civ., 18 janv. 2006, n° 04-17.888

Lorsque la garantie biennale approche de son terme et que le désordre n’est pas encore stabilisé, le maître d’ouvrage doit préserver la preuve. Le référé probatoire de l’article 145 du Code de procédure civile permet d’obtenir la désignation d’un expert avant tout procès, à condition de justifier d’un motif légitime.

L’assignation en référé interrompt le délai biennal et fige la situation. L’expert décrit les désordres, identifie les causes, chiffre les coûts de reprise et désigne les intervenants responsables. Sur la base de ses conclusions, le maître d’ouvrage agit ensuite au fond, dans les délais qui restent à courir. Le référé expertise est, en pratique, l’outil de gestion du temps des garanties légales. Art. 145 CPC

Plusieurs intervenants peuvent être recherchés selon la configuration du dossier. L’installateur, en sa qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1, est le premier débiteur de la biennale. Le vendeur en l’état futur d’achèvement répond également des garanties légales en application des articles 1646-1 et 1792 et suivants du Code civil, pour les équipements intégrés à l’ouvrage neuf.

L’action peut être dirigée simultanément contre plusieurs débiteurs solidaires. Le maître d’ouvrage doit veiller à mettre en cause les bons intervenants dès l’assignation, sous peine de devoir engager une seconde procédure. La présence de l’assureur dommages-ouvrage au stade du référé expertise est, sur ce point, déterminante. Art. 1792-1 C. civ.Art. 1646-1 C. civ.

L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier, préfinance les réparations relevant de la décennale. Son champ d’application ne couvre, par principe, ni la garantie de parfait achèvement, ni la garantie biennale, sauf extension contractuelle expresse.

Pour un équipement dissociable défaillant dans les deux ans, le maître d’ouvrage doit donc s’adresser directement à l’installateur, et non à son assureur dommages-ouvrage. La lecture attentive du contrat est néanmoins nécessaire : certaines polices haut de gamme étendent leur garantie aux désordres biennaux par stipulation particulière. Art. L. 242-1 C. assur.

L’article 1792-3 du Code civil fixe une durée minimale de deux ans à compter de la réception. Le délai est de forclusion. Il éteint la garantie à son expiration. Les parties peuvent prévoir contractuellement une durée plus longue, mais jamais plus courte. À défaut de stipulation expresse, la durée applicable reste de deux ans, calculée jour pour jour depuis la date du procès-verbal de réception ou, à défaut, depuis la date retenue de réception tacite.

La garantie biennale couvre les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage. En pratique, cela vise les chaudières et systèmes de chauffage non encastrés, la VMC, les volets roulants, les portes et fenêtres lorsqu’elles peuvent être déposées sans dégrader le clos et le couvert, l’ascenseur, les interphones, les climatiseurs muraux, les ballons d’eau chaude. Les canalisations encastrées, les ouvrages incorporés à la maçonnerie ou aux fondations relèvent, eux, de la décennale au titre de l’article 1792-2.

Le délai biennal court à compter de la réception de l’ouvrage. La réception est, en principe, formalisée par un procès-verbal contradictoire signé entre le maître d’ouvrage et le constructeur. À défaut de procès-verbal, une réception tacite peut être retenue lorsque la volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter les travaux est établie : prise de possession, paiement intégral, absence de réserve écrite. La fixation précise de cette date conditionne le calcul de l’ensemble des garanties légales.

Depuis le revirement opéré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 mars 2024 (n° 22-18.694), les éléments d’équipement installés par adjonction ou en remplacement sur un ouvrage existant ne relèvent ni de la décennale ni de la biennale, sauf à constituer eux-mêmes un ouvrage. Une chaudière simplement remplacée dans une maison ancienne échappe donc à la garantie biennale et bascule sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.

Lorsque l’équipement défaillant fait partie des parties communes, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est qualité à agir au nom de la copropriété. Le copropriétaire individuel ne peut, en principe, agir qu’en cas d’inaction du syndic ou pour la défense de ses parties privatives. Dans les ensembles VEFA, l’assignation collective par le syndicat est la voie habituelle. La consultation préalable d’un avocat permet de désigner correctement le requérant et d’éviter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité.

L’imminence de l’expiration du délai biennal impose d’agir immédiatement. La voie protectrice consiste à saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, afin d’obtenir la désignation d’un expert avant tout procès. L’assignation en référé interrompt la forclusion. L’expertise stabilise la preuve et chiffre le coût des reprises. Sur la base du rapport, l’action au fond peut être engagée dans les délais résiduels, à l’encontre de l’installateur et de tout intervenant utile.