Un acquéreur signe son acte. Le notaire évoque un plan ancien. Le voisin pointe une haie qui passe « par là, depuis toujours ». Le géomètre-expert, convoqué quelques mois plus tard, mesure, plante une borne, fait signer un procès-verbal. Parfois tout le monde signe. Parfois un seul refuse. Et le contentieux s’ouvre.

Le bornage est l’opération matérielle qui fixe, par des signes physiques posés au sol, la ligne séparative entre deux fonds privés contigus. L’article 646 du Code civil l’énonce dans deux phrases : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs¹. » Derrière cette brièveté se cache un contentieux d’une densité particulière. La Cour de cassation et les juridictions du fond ont précisé chaque pan du régime : la nature juridique du droit, le rôle du procès-verbal, l’office du juge, la répartition des frais, l’articulation avec la revendication, la prescription acquisitive et l’empiétement.

Cette étude examine les conditions d’exercice du droit au bornage, distingue le bornage amiable du bornage judiciaire, expose la force probante du procès-verbal selon qu’il est signé ou non, et précise les modalités contentieuses devant les tribunaux judiciaires et chambres de proximité de Paris et de la région parisienne.

I. L’action en bornage : droit imprescriptible attaché à la propriété

A. L’article 646 du Code civil et la portée de l’obligation

Aux termes de l’article 646 du Code civil : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. » La règle a trois conséquences immédiates. Elle attache un droit à la qualité de propriétaire, indépendamment de la nature bâtie ou non bâtie du fonds. Elle impose une réciprocité : chaque voisin peut imposer le bornage à l’autre. Elle prévoit un partage des frais qui demeure le principe, sauf répartition décidée par le juge en cas de contestation.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé que ce droit constitue « une pure faculté » et qu’il est « imprescriptible² ». L’action en bornage ne s’éteint donc pas par l’écoulement du temps, à la différence des actions personnelles soumises à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil. Elle peut être engagée à tout moment, et un désistement antérieur ne fait pas obstacle à une nouvelle demande lorsque la limite n’a jamais été matérialisée par des bornes.

B. La frontière avec l’action en revendication

L’action en bornage n’est ni une action en revendication ni un débat sur la propriété. Elle a pour objet exclusif de fixer la ligne divisoire matérielle entre des fonds dont la propriété n’est pas contestée. La distinction emporte des conséquences procédurales : la compétence du tribunal, l’office du juge, les modes de preuve recevables. La troisième chambre civile a posé la règle dans un arrêt du 29 janvier 1992 : la cour d’appel statuant sur une demande en bornage a souverainement retenu que « les parties contestaient seulement la délimitation matérielle des deux héritages en se fondant sur l’application des titres, et que les époux G…, qui ne produisaient aucune preuve à l’appui d’une prescription acquisitive de la parcelle litigieuse, n’invoquaient leur possession actuelle que pour la fixation de cette limite », et en a déduit « à bon droit qu’en l’absence de contestation de la propriété et des titres, le tribunal d’instance était compétent pour statuer sur l’action qui ne s’analysait pas en une action en revendication³ ».

La limite avec la revendication est mouvante. Dès qu’une partie invoque un titre distinct, une prescription acquisitive trentenaire, un démembrement ou un partage non opposable, l’action change de nature. La cour d’appel de Grenoble l’a rappelé : « L’action en bornage peut se transformer en action en revendication, lorsqu’il y a contestation sérieuse sur la propriété, l’une des parties invoquant, soit un titre, soit une prescription⁴. » La transformation se fait au cours de l’instance et impose au juge de statuer d’abord sur la question de propriété avant la délimitation matérielle.

C. Une délimitation qui ne préjuge pas du droit de propriété

Le bornage règle la matérialisation des limites, non la titularité des fonds. Cette distinction commande la force probante du procès-verbal signé entre les parties. La troisième chambre civile a réaffirmé la règle dans un arrêt du 10 juin 2015 publié au Bulletin : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’un procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété, la cour d’appel a violé le texte susvisé⁵. » La portée est concrète. Lorsque deux auteurs communs ont signé un PV de bornage redéfinissant les limites de leurs lots, leurs ayants droit successifs peuvent contester la titularité des parcelles ainsi déplacées en se fondant sur leurs actes de vente initiaux. Le PV n’opère pas le transfert. Il fige la ligne séparative en l’état des titres respectifs et des indices matériels alors examinés.

II. Le bornage amiable : procès-verbal contradictoire, refus de signer, procès-verbal de carence

A. La procédure du bornage amiable et l’office du géomètre-expert

Le bornage amiable est l’opération contradictoire menée hors instance entre propriétaires voisins, assistés d’un géomètre-expert inscrit au tableau de l’Ordre. Le géomètre convoque les parties, dresse un plan de délimitation, plante des bornes au sol et rédige un procès-verbal de bornage que les propriétaires signent. La forme du PV n’est soumise à aucune exigence particulière. La troisième chambre civile l’a rappelé dès 1968 : « Le bornage peut être effectué du commun accord des propriétaires intéressés et résulte alors d’une convention que la loi n’a soumis à aucune forme particulière⁶. » La nature contractuelle du bornage amiable suffit à lui conférer une force exécutoire entre les parties signataires et leurs ayants cause.

La pratique distingue le plan de délimitation, le procès-verbal de bornage et le procès-verbal de carence. Le plan figure la ligne et les points retenus. Le procès-verbal énonce le consentement des parties et acte l’implantation des bornes. Le procès-verbal de carence constate, en revanche, l’échec de la conciliation : refus d’un voisin de se déplacer, contestation de la ligne proposée, désaccord sur les titres ou la possession.

B. La force probante du procès-verbal signé : titre entre les parties

Lorsque toutes les parties ont signé le procès-verbal de bornage et que les bornes ont été implantées, le PV forme le titre des limites entre les fonds. Il s’impose aux signataires et à leurs ayants cause. La cour d’appel de Montpellier l’a relevé sur la formule rituelle d’un PV : « Les signataires approuvent le présent procès-verbal comme fixant désormais la limite de propriété suivant les bornes ou points définis au plan de délimitation ou de bornage et affirment sous leur entière responsabilité être les propriétaires des terrains bornés ce jour⁷. » Cette mention engage les parties au-delà de la simple description, sauf à démontrer que la signature procède d’une erreur, d’un dol ou d’une absence de pouvoir.

L’opposabilité aux héritiers et acquéreurs successifs résulte de la nature même du bornage. Elle s’attache au fonds et non à la personne. Un vendeur silencieux qui n’aurait pas informé son acquéreur de l’existence d’un bornage antérieur expose ce dernier à la limite ainsi fixée. La troisième chambre civile l’a jugé à propos d’un bornage de 1927 retrouvé après la guerre : « Même non publié, un procès-verbal de bornage est opposable aux époux X… puisqu’il a été signé par leur auteur⁸. » Le défaut de publicité foncière ne fait pas obstacle à l’opposabilité, le PV n’étant pas un acte translatif soumis à publication.

C. Le procès-verbal non signé : irrecevabilité de l’action ?

La question pratique la plus fréquente concerne le PV resté incomplet. Le géomètre a posé les bornes, dressé un plan, mais l’un des voisins refuse de signer. Que vaut ce document ? La règle posée par la Cour de cassation est restrictive : seule la matérialisation par des bornes effectivement implantées fait obstacle à un bornage judiciaire ultérieur. La troisième chambre civile a énoncé, dans un arrêt du 19 janvier 2011 publié au Bulletin : « Une demande en bornage judiciaire n’est irrecevable que si la limite divisoire fixée entre les fonds a été matérialisée par des bornes⁹. » Le visa de l’article 646 du Code civil interdit aux juges du fond d’opposer un simple plan, même signé, à une demande judiciaire postérieure : l’opération de bornage passe nécessairement par l’implantation matérielle.

La distinction est décisive. Un plan signé sans implantation ne ferme pas la voie au bornage judiciaire. Le géomètre-expert peut donc être désigné par le juge pour borner à nouveau les fonds, alors même qu’un document antérieur signé énonçait des limites. Le tribunal judiciaire de Tours l’a rappelé en 2025 : la procédure de bornage judiciaire suppose qu’il « n’y a pas eu de bornage antérieur (PV signé et bornes posées)¹⁰ ».

Le procès-verbal signé sans bornes posées vaut comme accord entre les parties sur la ligne projetée. Il peut servir de titre conventionnel inter partes. Il n’éteint pas l’action en bornage judiciaire si l’une des parties souhaite la matérialisation physique. À l’inverse, le PV de carence transmis par le géomètre matérialise simplement l’échec de la voie amiable et permet d’ouvrir la voie judiciaire.

III. Le bornage judiciaire : compétence, expertise, dépens

A. Le tribunal judiciaire et la tentative préalable de résolution amiable

Le bornage judiciaire relève du tribunal judiciaire en application de l’article L. 211-3 du Code de l’organisation judiciaire : « Le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction¹¹. » Les actions en bornage entre propriétés contiguës non bâties relevant traditionnellement de la compétence du juge de proximité ressortissent désormais, depuis la fusion des juridictions du 1er janvier 2020, des chambres de proximité du tribunal judiciaire.

L’article 750-1 du Code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité, la tentative préalable de résolution amiable du litige pour les actions en bornage. La preuve en est rapportée par la production d’un échange de courriers, d’une mise en demeure ou d’un procès-verbal de tentative de conciliation. À défaut, l’action est irrecevable. Le tribunal judiciaire du Havre l’a jugé dans une décision du 1er décembre 2025 : « Aucune des parties ne conteste que la tentative préalable de résolution du différend a bien eu lieu, de sorte que l’action en bornage de l’EPIC ALCEANE sera déclarée recevable¹². »

Depuis le 1er septembre 2025, l’article 761 du Code de procédure civile a été modifié et impose la constitution d’avocat dans les matières du tribunal judiciaire, sauf cas particuliers ; les actions en bornage entrent dans le champ de la représentation obligatoire dès lors qu’elles excèdent le seuil de dispense.

B. L’expertise judiciaire et l’implantation des bornes

Le juge saisi désigne un géomètre-expert avec mission de visiter les lieux, examiner les titres produits, recueillir les observations des parties et proposer une ou plusieurs lignes divisoires. Le rapport d’expertise n’est pas un titre opposable en tant que tel : il constitue un moyen de preuve soumis à la libre appréciation du juge. La cour d’appel de Rennes l’a rappelé : « Les rapports d’expertise sont un moyen de preuve au soutien des prétentions des parties, et ne sont pas des titres susceptibles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire¹³. »

Le juge fixe la ligne divisoire et ordonne l’implantation des bornes selon les conclusions de l’expert qu’il retient. La cour d’appel de Lyon a confirmé cette articulation : le tribunal détermine, l’expert exécute. Le PV de bornage établi par le géomètre commis « a fixé la limite séparative entre différentes parcelles cadastrées¹⁴ ». La ligne ainsi tracée fait alors la loi des parties au sens de la décision juridictionnelle.

C. La charge des frais : le principe de l’article 646 et la dérogation jurisprudentielle

L’article 646 du Code civil pose le principe du partage des frais. La règle reçoit une exception substantielle en cas de contestation portée devant le juge. La troisième chambre civile, statuant en formation de section dans un arrêt du 27 mars 2025 publié au Bulletin, a synthétisé la doctrine ancienne : « Il est jugé que si, aux termes de l’article 646 du code civil, le bornage se fait à frais communs, il en va différemment lorsque l’un des propriétaires soulève une contestation et la soumet au juge. Lorsque celui-ci échoue dans ses réclamations, le juge peut, usant du pouvoir discrétionnaire qui est le sien, mettre à la charge de cette partie tous les dépens occasionnés par le débat qu’elle a ainsi provoqué¹⁵. » La même décision a étendu la solution aux frais de bornage stricto sensu : « Lorsque la mission de l’expert comprend le bornage des parcelles selon la limite séparative retenue par le juge, les frais d’achat et d’implantation des bornes relèvent alors des dépens visés par l’article 695 du code de procédure civile¹⁶. »

La portée pratique est nette. Le propriétaire qui conteste sans succès la ligne proposée s’expose à supporter l’intégralité des dépens, incluant les frais d’achat des bornes et leur pose. Cette règle, conjuguée à l’article 700 du Code de procédure civile, peut alourdir significativement le coût du procès pour la partie succombante.

IV. Les zones de friction du contentieux du bornage

A. La signature par un seul indivisaire : opposabilité ou nullité

Le bornage signé par un seul indivisaire d’un fonds posait, sous l’empire de l’article 815-3 du Code civil antérieur à la loi du 23 juin 2006, la question de la qualification de l’acte. La troisième chambre civile a tranché dans un arrêt du 31 octobre 2012 publié au Bulletin. Elle a retenu qu’« il n’était pas contesté que Mme Z… était propriétaire pour moitié et usufruitière du fonds objet de la délimitation » et que « la cour d’appel, qui a constaté qu’elle avait signé en cette qualité le procès-verbal de bornage, a retenu à bon droit qu’en l’absence d’opposition de ses enfants, ce procès-verbal valait bornage amiable¹⁷ ». L’absence d’opposition des autres indivisaires emporte ratification implicite.

La solution suppose toutefois que les co-indivisaires aient eu connaissance du bornage et l’aient laissé exécuter sans réserve. Lorsqu’un cohéritier ignorait l’opération, ou s’y est opposé dès qu’il en a eu connaissance, le bornage n’est pas opposable à l’indivision. Le contentieux successoral révèle souvent ce type de difficulté : un PV signé par un seul des enfants après le décès du propriétaire vaut, à l’égard des autres, seulement comme indice contraire à la possession trentenaire éventuelle.

B. La prescription acquisitive opposée au bornage

Une partie peut invoquer la prescription acquisitive trentenaire contre la ligne proposée par l’expert. Elle revendique alors une bande de terrain qu’elle prétend avoir possédée de manière continue, paisible, publique et non équivoque, à titre de propriétaire, depuis plus de trente ans. La question relève de la propriété et non du simple bornage : elle commande la transformation de l’action.

Le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a rappelé la grille d’analyse en 2025 : « L’action en bornage tend à faire fixer l’étendue et les limites des propriétés contiguës sur lesquelles les voisins sont en désaccord sans qu’aucun d’eux ne revendiquent la propriété d’une partie de terrain déterminée. Elle se distingue de l’action en revendication¹⁸. » Lorsque la prescription acquisitive est invoquée pour étendre la possession au-delà des titres, le juge doit examiner les preuves de la possession : photographies aériennes, témoignages, factures de travaux, déclarations fiscales. La cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 17 décembre 2025, en a tiré toutes les conséquences : « En conséquence, compte tenu de cette prescription acquisitive, le premier juge a justement¹⁹ » accueilli la prétention du possesseur.

C. Le bornage et l’empiétement constructif

Un bornage peut révéler l’empiétement d’une construction du voisin sur le fonds privé : muret, garage, fondation. L’action en démolition relève alors d’un régime distinct, fondé sur l’article 544 du Code civil et le caractère absolu du droit de propriété. La nullité du procès-verbal ou la postériorité de la construction ne dispensent pas du débat. Le tribunal judiciaire de Nanterre l’a illustré dans une décision du 8 janvier 2026 : il a condamné une SARL promoteur « à procéder ou à faire procéder à la démolition de tous les ouvrages et murs qu’elle a édifiés et qui empiètent sur la parcelle » voisine²⁰. La jurisprudence admet la démolition pour le plus minime des empiétements : un débord de fondation de quelques centimètres suffit à fonder la sanction, sous réserve d’un contrôle de proportionnalité au regard de l’article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme.

V. Le contentieux du bornage à Paris et en Île-de-France

A. Les chambres de proximité et le tribunal judiciaire

Les chambres de proximité des tribunaux judiciaires connaissent en première instance des actions en bornage et des actions possessoires entre propriétés contiguës non bâties. La compétence des chambres de proximité d’Aulnay-sous-Bois, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Étampes, Gonesse, Juvisy-sur-Orge, Lagny-sur-Marne, Mantes-la-Jolie, Meaux, Montmorency, Palaiseau, Provins, Saint-Denis, Sens, Vanves ou Villejuif s’apprécie au regard du lieu où se situe l’immeuble objet du bornage, conformément à l’article 44 du Code de procédure civile qui retient le tribunal du lieu de situation de l’immeuble.

Le tribunal judiciaire de Paris reçoit les actions en bornage pour les fonds situés sur le territoire de la capitale. Les actions concernant des immeubles situés en banlieue relèvent des tribunaux judiciaires de Bobigny, Versailles, Créteil, Nanterre, Évry, Meaux ou Pontoise selon le département. La cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 1, statue en appel des décisions de bornage rendues dans son ressort. Pour la commune de Mandelieu, la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; pour le pourtour parisien, la cour d’appel de Versailles peut être territorialement compétente lorsque l’immeuble se situe dans les Yvelines, l’Essonne, les Hauts-de-Seine ou le Val-d’Oise.

B. Les pièces et les délais

La stratégie contentieuse du demandeur s’articule autour des pièces suivantes : titre de propriété et acte de vente, extrait cadastral à jour, plan de bornage antérieur le cas échéant, photographies aériennes (IGN, géoportail), procès-verbal de carence du géomètre, courriers de mise en demeure et tentative de résolution amiable, attestations de témoins relatives à la possession et à l’usage de la bande litigieuse. L’absence de plan de bornage antérieur signé et de bornes implantées suffit à fonder la recevabilité de l’action. La présence d’un PV signé sans bornes posées ne fait pas obstacle.

L’opposition aux conclusions de l’expert se fait par dires versés au cours de l’expertise. Le défaut de réaction aux propositions du géomètre durant la phase non contradictoire affaiblit considérablement la contestation ultérieure : la cour d’appel de Bordeaux a relevé que l’« absence d’opposition à la proposition de bornage » jouait au profit de la partie qui s’en prévalait²¹.

C. Le coût de la procédure et la stratégie patrimoniale

Le bornage demeure une action peu coûteuse à l’instance, mais lourde aux dépens. Les honoraires du géomètre-expert judiciaire varient entre deux mille et huit mille euros selon la complexité du terrain et le nombre de réunions contradictoires. Les frais d’achat et d’implantation des bornes ajoutent quelques centaines d’euros. La règle du partage des frais — article 646 — masque le risque pour la partie qui conteste sans succès la ligne retenue : depuis l’arrêt du 27 mars 2025, l’intégralité des dépens, incluant l’expertise et les bornes, peut être mise à sa charge.

L’avocat doit donc évaluer en amont la chance de succès d’une contestation. Un examen préalable des titres, des plans cadastraux successifs et des photographies aériennes anciennes permet d’orienter la stratégie : engager le bornage, accepter la proposition du géomètre, ou contester en concentrant la défense sur la prescription acquisitive lorsque les indices de possession trentenaire sont solides. Pour les patrimoines immobiliers détenus en société civile immobilière ou en démembrement, un bornage actualisé constitue par ailleurs un préalable utile à toute opération de vente, partage ou transmission, au même titre que la sécurisation des opérations de réception de travaux et le suivi des réserves dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Un bornage récent et signé sécurise l’acquéreur et écarte une part des litiges latents que l’écoulement du temps a laissé enfouis. La même logique vaut pour les baux de longue durée portant sur des fonds étendus, où la matérialisation des limites conditionne le sort des constructions édifiées par le preneur : un parallèle utile peut être tiré du régime du bail emphytéotique et du sort des constructions érigées par le preneur en fin de bail.

Conclusion

Le droit du bornage condense, dans deux phrases du Code civil, un contentieux dense et technique. L’action est imprescriptible, ouverte à tout propriétaire de fonds contigu, ne préjuge ni de la propriété ni des titres. Le procès-verbal amiable signé et exécuté par implantation des bornes vaut titre des limites mais non acte translatif. À défaut d’implantation, la voie judiciaire reste ouverte. Le tribunal judiciaire, désormais saisi via les chambres de proximité, fixe la ligne après expertise. La répartition des frais, hier strictement partagée, peut désormais être entièrement mise à la charge de la partie qui conteste sans succès. La pratique contentieuse demande une appréciation soignée des titres et des indices matériels avant tout litige, et une stratégie probatoire construite dès la phase amiable.

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