Le 11 janvier 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt de principe sur le renouvellement du bail commercial. La Haute juridiction y a jugé qu’un congé avec offre de renouvellement proposant des clauses différentes du bail expiré, hors le prix, constitue un congé avec refus. Ce congé ouvre droit à indemnité d’éviction. Cette décision rappelle que la procédure de renouvellement obéit à des règles de forme strictes. Le commerçant qui néglige les délais ou le bailleur qui ignore les limites de son offre s’exposent à des conséquences financières lourdes.
Le droit au renouvellement du bail commercial, parfois qualifié de droit à la propriété commerciale, constitue l’un des piliers du statut des baux commerciaux codifié aux articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce. Ce droit est d’ordre public.
L’article L. 145-15 du Code de commerce dispose : « les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement sont réputés non écrits » (texte officiel).
Les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement
Le droit au renouvellement n’est pas automatique. Le locataire doit satisfaire à trois conditions cumulatives au moment de la demande.
Première condition : l’immatriculation. Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers. Cette immatriculation doit être effective à la date du congé ou à la date de la demande de renouvellement.
Deuxième condition : la propriété du fonds de commerce. Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux loués.
Troisième condition : l’exploitation effective pendant trois ans. Le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective et continue au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.
L’article L. 145-1 du Code de commerce précise : « le preneur doit être, au moment de la demande en renouvellement, propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués et immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers » (texte officiel).
L’exploitation effective suppose une activité commerciale réelle et régulière. Une exploitation intermittente ou une absence d’activité dans les lieux fait obstacle au bénéfice du droit au renouvellement. Toutefois, les juges du fond apprécient souverainement les motifs légitimes de non-exploitation, tels qu’un état de santé ou une procédure collective.
La procédure de renouvellement pas à pas
Le renouvellement du bail commercial peut être initié par le bailleur ou par le locataire. Les délais et les formes sont impératifs.
Renouvellement à l’initiative du bailleur : le congé avec offre de renouvellement
Le bailleur qui souhaite renouveler le bail doit délivrer un congé avec offre de renouvellement. Cet acte doit être notifié par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé doit être donné au moins six mois avant la date d’expiration du bail.
L’article L. 145-5 du Code de commerce dispose : « le propriétaire qui veut se prévaloir du droit de reprendre le local ou de refuser le renouvellement du bail doit notifier au locataire, six mois au moins avant l’expiration du bail, un congé indiquant les motifs pour lesquels il est donné » (texte officiel).
Le congé avec offre de renouvellement doit préciser le nouveau loyer proposé. Le locataire dispose alors de trois mois pour accepter ou refuser l’offre. Ce délai doit être indiqué dans le congé, à peine de nullité.
Renouvellement à l’initiative du locataire : la demande de renouvellement
Si le bailleur n’a pas délivré de congé avec offre de renouvellement, le locataire peut prendre l’initiative. Il doit adresser une demande de renouvellement par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail.
L’article L. 145-10 du Code de commerce prévoit : « dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent » (texte officiel).
Cette demande doit, à peine de nullité, reproduire les termes de cet alinéa légal. Le locataire qui omet cette mention s’expose à l’irrecevabilité de sa demande.
Checklist des étapes de la procédure
- Vérifier les conditions du droit au renouvellement six mois avant l’expiration du bail.
- Choisir la voie procédurale : congé avec offre du bailleur ou demande du locataire.
- Respecter les formes : acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception.
- Observer les délais : six mois avant l’expiration pour l’initiative, trois mois pour la réponse.
- Vérifier le contenu du congé : mention des motifs, délai de réponse, nouveau loyer proposé.
- Reproduire les mentions légales obligatoires dans la demande du locataire.
- Saisir la commission départementale de conciliation en cas de désaccord sur le loyer.
- Contester le refus de renouvellement ou demander l’indemnité d’éviction dans un délai de deux ans.
Le congé avec offre de renouvellement et ses pièges
Le congé avec offre de renouvellement est un acte délicat. Le bailleur ne peut pas y inscrire toutes les modifications qu’il souhaite.
Le principe du renouvellement aux mêmes clauses
Par principe, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf en ce qui concerne le loyer. Le bailleur peut proposer une nouvelle répartition des charges ou une modification de la contenance des locaux. Il ne peut pas l’inscrire dans le congé valant offre de renouvellement.
L’arrêt Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872
La Cour de cassation a rendu le 11 janvier 2024 un arrêt qui a marqué la doctrine. La Haute juridication a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Versailles. Cette cour avait validé un congé avec offre de renouvellement subordonné à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien.
La Cour de cassation a énoncé : « un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (décision).
Cette décision est publiée au Bulletin. Elle signifie que le bailleur qui souhaite modifier une clause autre que le loyer doit le faire par des négociations distinctes du congé. Il ne peut pas conditionner l’offre de renouvellement à ces modifications. Le locataire qui reçoit un tel congé peut soit le contester, soit quitter les lieux et réclamer une indemnité d’éviction.
Attention : Le bailleur qui insère dans le congé des conditions différentes du bail initial manifeste sa volonté de ne pas renouveler celui-ci. Le congé est alors assimilé à un congé sans offre de renouvellement.
La tacite reconduction : une situation précaire
Lorsqu’aucune partie n’a donné congé à l’échéance du bail, celui-ci se poursuit par tacite reconduction. Notre analyse des conséquences juridiques de la tacite prolongation du bail commercial détaille les risques spécifiques de cette situation.
L’article L. 145-8 du Code de commerce dispose : « à défaut de congé donné dans les conditions prévues à l’article L. 145-9, le bail se poursuit par tacite reconduction par périodes d’un an. La reconduction a lieu aux mêmes clauses et conditions » (texte officiel).
La tacite reconduction présente des risques pour les deux parties. Le bailleur comme le locataire peuvent y mettre fin à tout moment, moyennant un préavis de six mois. Le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil. Cette situation offre une sécurité juridique réduite au commerçant.
Un risque majeur pèse sur le locataire. Lorsque le bail de neuf ans se prolonge par tacite reconduction pendant plus de douze ans, le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné. Le mécanisme de lissage prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce ne s’applique pas dans cette hypothèse.
La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 16 octobre 2025 (n° 23-23.834, publié au Bulletin).
La Haute juridiction a jugé : « le mécanisme de lissage de la hausse du loyer résultant d’un déplafonnement tel que prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux conclus pour neuf ans et dont la durée, par l’effet d’une tacite prolongation, excède douze ans ».
| Critère | Renouvellement exprès | Tacite reconduction |
|---|---|---|
| Durée | 9 ans (ou durée contractuelle) | Périodes d’un an |
| Sécurité juridique | Forte | Faible |
| Congé | Possible selon les clauses | Possible à tout moment, 6 mois de préavis |
| Loyer | Plafonné ou déplafonné selon les règles | Loyer du bail initial |
| Modification des clauses | Seul le loyer est modifiable par le juge | Aucune |
| Risque déplafonnement | Normal | Majoré après 12 ans |
Le loyer du bail renouvelé : plafonnement et déplafonnement
Le loyer du bail renouvelé est, par principe, plafonné. Il ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s’il s’applique, de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Le bailleur peut toutefois obtenir le déplafonnement du loyer s’il justifie d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce. Il peut également obtenir le déplafonnement lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans. Il en va de même lorsque le bail de neuf ans a excédé douze ans par l’effet de la tacite reconduction.
L’article L. 145-34 du Code de commerce dispose : « lorsqu’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou d’une clause du contrat relative à la durée du bail, l’augmentation de loyer qui en résulte ne peut excéder, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (texte officiel).
La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288, publié au Bulletin).
La Haute juridiction a jugé : « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ».
Pour approfondir les conditions du déplafonnement et le mécanisme de lissage, vous pouvez consulter notre analyse détaillée sur le déplafonnement du loyer du bail commercial.
Le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail dans deux hypothèses. Il peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Il peut également refuser pour construire ou reconstruire l’immeuble. Dans ces deux cas, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire.
L’article L. 145-14 du Code de commerce prévoit : « le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose » (texte officiel).
L’indemnité d’éviction vise à compenser le préjudice subi par le locataire du fait de la perte de sa clientèle et de la valeur de son fonds de commerce. Son évaluation relève du pouvoir souverain des juges du fond. Elle correspond au moins à la valeur du fonds de commerce.
Le locataire qui entend contester le refus de renouvellement doit saisir le tribunal judiciaire. Il en va de même s’il demande le paiement de l’indemnité d’éviction. Ce recours doit être formé avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date du refus de renouvellement. Ce délai est impératif.
Le renouvellement du bail commercial à Paris et en Île-de-France
La procédure de renouvellement du bail commercial est identique sur l’ensemble du territoire français. Toutefois, la densité commerciale de Paris et de l’Île-de-France accentue les enjeux économiques.
Le Tribunal judiciaire de Paris connaît d’un nombre important de litiges relatifs aux baux commerciaux. Le cabinet intervient régulièrement devant cette juridiction en tant qu’avocat bail commercial à Paris. Les désaccords sur le loyer renouvelé sont fréquents dans les zones à forte valeur locative, notamment dans les arrondissements centraux. La commission départementale de conciliation des baux commerciaux du département de Paris peut être saisie pour tenter de concilier les parties.
Depuis le 1er janvier 2025, une expérimentation est en cours dans douze villes dont Paris, Nanterre et Versailles. Les tribunaux des activités économiques (TAE) remplacent les tribunaux de commerce pour les litiges concernant les baux commerciaux lorsque le locataire ou le bailleur est en procédure collective.
Questions fréquentes sur le renouvellement du bail commercial
Le locataire peut-il demander le renouvellement après l’expiration du bail ?
Oui. Le locataire peut formuler sa demande à tout moment au cours de la tacite reconduction. Il conserve son droit au renouvellement tant qu’aucun congé valable n’a été donné par le bailleur.
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement sans verser d’indemnité ?
Non. Le bailleur ne peut refuser le renouvellement que s’il justifie d’un motif grave et légitime ou s’il entend construire ou reconstruire. Dans les deux cas, il doit verser une indemnité d’éviction. Le refus sans motif légitime et sans indemnité est illicite.
Le loyer peut-il être diminué lors du renouvellement ?
Oui. Le juge peut fixer le loyer renouvelé à un montant inférieur au loyer précédent si la valeur locative a baissé. Le principe du plafonnement fonctionne dans les deux sens.
Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas dans les trois mois à la demande de renouvellement ?
Le silence du bailleur vaut acceptation tacite du principe du renouvellement. Le nouveau bail se poursuit aux mêmes clauses et conditions que le précédent, sauf en ce qui concerne le loyer. Le bailleur peut toutefois encore proposer un nouveau loyer par la suite.
La cession du fonds de commerce pendant le bail affecte-t-elle le droit au renouvellement ?
Cela dépend du moment de la cession. Si la cession intervient au cours des six premières années du bail, le cessionnaire bénéficie du droit au renouvellement. Si elle intervient dans les trois dernières années, le cessionnaire ne peut cumuler sa durée d’exploitation avec celle du cédant. Il doit avoir exploité le fonds pendant trois ans lui-même pour prétendre au renouvellement.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier ?
Le renouvellement d’un bail commercial est une étape stratégique qui conditionne la pérennité de votre activité. Un délai manqué, un congé mal rédigé ou un désaccord sur le loyer peuvent entraîner des conséquences financières majeures. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les commerçants et les propriétaires à Paris et en Île-de-France dans la négociation et le contentieux des baux commerciaux.
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