L’article 706 du Code civil, en vigueur depuis 1804, énonce une règle d’une concision remarquable. Le texte n’a jamais été modifié depuis l’origine et constitue le fondement de la prescription extinctive des servitudes du fait de l’homme. Il s’applique aux servitudes établies par titre, par destination du père de famille ou par prescription acquisitive.

Code civil, article 706 : « La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. »

La règle vise toutes les servitudes établies par fait de l’homme, qu’elles soient continues ou discontinues, apparentes ou non apparentes. Les servitudes légales, telles que la servitude de passage pour cause d’enclave de l’article 682, obéissent à un régime différent : elles s’éteignent par disparition de la situation qui les justifie, et non par seul non-usage. Texte officiel article 706 du Code civil. Art. 706 C. civ.Art. 707 C. civ.

L’article 707 du Code civil fixe le point de départ du délai de prescription en distinguant selon la nature de la servitude. Pour les servitudes discontinues, qui requièrent un fait de l’homme pour s’exercer, le délai court du jour où l’on a cessé d’en user. Pour les servitudes continues non apparentes, qui s’exercent sans intervention humaine, le délai court du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude.

La servitude de passage, qui suppose un déplacement physique sur le fonds servant, relève des servitudes discontinues. Le délai de trente ans court alors du dernier acte de passage caractérisé. La servitude de vue, qui s’exerce par la seule existence d’une ouverture, relève des servitudes continues : le délai court de l’acte contraire, par exemple la pose d’un obstacle empêchant la vue. La qualification de la servitude conditionne donc le point de départ. Art. 707 C. civ.

La Cour de cassation a précisé la répartition de la charge probatoire. Le propriétaire du fonds dominant qui se prévaut de la servitude doit établir un acte d’exercice de la servitude dans les trente ans qui ont précédé la contestation. À défaut, l’extinction par non-usage trentenaire est acquise.

Cass. 3e civ., 23 janvier 2013, n° 11-28.266, publié au Bulletin : « En application de l’article 706 du code civil, la servitude du fait de l’homme est éteinte par le non-usage durant un délai trentenaire qui court à compter du dernier acte d’exercice de la servitude dont la preuve incombe au propriétaire du fonds dominant. »

La preuve est libre. Elle peut être rapportée par tout moyen : attestations de témoins, factures de travaux sur l’assiette du passage, photographies datées, échanges écrits entre voisins, devis d’entretien, constats d’huissier. La même décision précise toutefois que l’utilisation du passage par des tiers visiteurs ou fournisseurs ne caractérise pas un acte de possession du titulaire de la servitude, sauf à démontrer qu’elle est intervenue avec son accord et à son profit. Décision officielle 11-28.266. Cass. 3e civ., 23 janvier 2013, n° 11-28.266Art. 1353 C. civ.

Une question pratique récurrente concerne les servitudes conventionnelles, notamment celles constituées par un cahier des charges de lotissement ancien. La Cour de cassation a jugé que ces servitudes sont, comme les autres servitudes du fait de l’homme, soumises à la prescription extinctive trentenaire de l’article 706.

Cass. 3e civ., 21 janvier 2016, n° 15-10.566, publié au Bulletin : « La servitude est éteinte par non-usage pendant trente ans. En matière de lotissement, l’extinction par non-usage trentenaire de la servitude de […] » entraîne la libération du fonds servant des contraintes initialement prévues au cahier des charges.

La règle vaut donc pour les servitudes non altius tollendi (interdiction de bâtir au-delà d’une certaine hauteur), les servitudes de cour commune, les servitudes d’usage d’un puits ou les servitudes d’aqueduc constituées par titre. La portée pratique est considérable pour les opérations de promotion immobilière, où des clauses anciennes restrictives peuvent être neutralisées. Décision officielle 15-10.566. Cass. 3e civ., 21 janvier 2016, n° 15-10.566

La servitude légale de passage pour cause d’enclave de l’article 682 du Code civil ne s’éteint pas par le seul non-usage trentenaire. Elle disparaît lorsque la situation d’enclave cesse, c’est-à-dire lorsque le fonds dominant retrouve un accès suffisant à la voie publique. L’article 685-1 du Code civil précise la règle.

Cass. 3e civ., 19 mars 2003, n° 01-00.855, publié au Bulletin : « En cas de cessation de l’état d’enclave, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude. »

La formule est forte : « à tout moment ». Aucune prescription n’enferme l’action en extinction lorsque l’état d’enclave a disparu. Si la servitude légale renaît parce que l’enclavement reparaît, le passage doit alors être recherché sur le terrain qui a causé la nouvelle enclave, et non sur l’ancien fonds servant libéré. La distinction servitude légale / servitude conventionnelle structure l’analyse. Décision officielle 01-00.855. Cass. 3e civ., 19 mars 2003, n° 01-00.855Art. 685-1 C. civ.

L’action en constatation de l’extinction d’une servitude relève du pétitoire. Elle est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, par voie d’assignation, en application des règles de droit commun. Le propriétaire du fonds servant demande au juge de constater l’extinction par non-usage trentenaire et d’ordonner la mainlevée de la servitude.

La demande peut être assortie d’une demande de publication du jugement au service de la publicité foncière compétent, pour purger les actes ultérieurs de toute mention de la servitude éteinte. Cette publication conditionne l’opposabilité aux tiers et à un acquéreur futur du fonds dominant. La représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire. Art. 706 C. civ.Tribunal judiciaire compétent

Lorsqu’un trouble est en cours, par exemple lorsque le voisin tente de rétablir un passage en démontant un portail ou une clôture, deux voies sont théoriquement ouvertes : l’action possessoire pour faire cesser le trouble, ou l’action pétitoire pour faire trancher le fond. Les deux ne peuvent être cumulées et l’ordre procédural est strict.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 23 janvier 2013 précité, a rappelé que la protection possessoire et le fond du droit ne sont jamais cumulés. Le défendeur au possessoire ne peut agir au fond qu’après avoir mis fin au trouble qu’il a lui-même créé. Le choix de la voie procédurale doit donc être pensé dès l’origine pour éviter une fin de non-recevoir. Cass. 3e civ., 23 janvier 2013, n° 11-28.266

La preuve du non-usage trentenaire peut être rapportée par tous moyens. Lorsque le dossier est contesté, la désignation d’un géomètre-expert ou d’un expert immobilier peut être sollicitée auprès du juge des référés sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile. L’expert établit un état descriptif de l’assiette de la servitude, examine les traces d’usage (chemin marqué, ornières, clôtures, plantations), interroge les voisins et compulse les photographies aériennes historiques.

Les photographies aériennes de l’IGN, accessibles en ligne sur le site Géoportail, sont particulièrement utiles. Elles permettent de visualiser sur cinquante ans l’évolution de l’assiette d’un passage, la disparition d’un chemin sous une plantation, l’édification d’un ouvrage faisant obstacle. Le constat d’huissier sur place complète utilement le dossier. La délimitation préalable des fonds par bornage amiable ou judiciaire au visa de l’article 646 du Code civil facilite l’analyse de la situation. Art. 145 CPC

Lorsque deux fonds appartenaient initialement au même propriétaire et qu’un signe apparent de servitude existait entre eux, la division de la propriété fait naître une servitude par destination du père de famille en application de l’article 692 du Code civil. Cette servitude est soumise au régime de droit commun et peut donc s’éteindre par non-usage trentenaire.

La situation se rencontre fréquemment dans les anciens corps de ferme divisés, les hôtels particuliers parisiens partagés en lots ou les maisons familiales léguées entre cohéritiers. L’analyse minutieuse des actes successifs permet d’identifier la servitude née de la division initiale, d’en mesurer l’étendue et d’établir, le cas échéant, l’abandon caractérisé sur trente ans. La servitude éteinte permet de libérer le fonds d’une contrainte ancienne souvent oubliée. Art. 692 C. civ.Art. 706 C. civ.

Outre l’extinction par non-usage trentenaire, l’article 703 du Code civil prévoit une seconde cause d’extinction : la servitude cesse lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user. La règle se rencontre lorsque l’assiette du passage a été détruite par un événement naturel, lorsque la source qui alimentait une servitude d’aqueduc s’est tarie ou lorsque l’ouvrage support a disparu.

La règle joue de plein droit. Si l’impossibilité cesse à son tour, la servitude renaît, conformément à l’article 704, à moins qu’il ne se soit écoulé un délai suffisant pour faire présumer l’extinction définitive. L’articulation des articles 703, 704 et 706 permet souvent de conforter le moyen tiré du non-usage trentenaire, en démontrant que l’usage est devenu matériellement impossible avant même l’écoulement du délai. Art. 703 C. civ.Art. 704 C. civ.

Trente ans de non-usage continu suffisent à éteindre la servitude. Le délai court à compter du dernier acte d’exercice caractérisé, conformément à l’article 706 du Code civil et à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Le propriétaire du fonds servant n’a pas à attendre une période supplémentaire pour saisir le tribunal judiciaire dès la fin du délai.

La charge de la preuve incombe au propriétaire du fonds dominant. La Cour de cassation l’a clairement posé dans l’arrêt du 23 janvier 2013 : c’est à celui qui se prévaut de la servitude d’établir un acte d’exercice dans les trente ans qui ont précédé la contestation. À défaut, l’extinction est acquise. La règle inverse la charge probatoire classique de l’article 1353 du Code civil, qui imposerait au demandeur en extinction de prouver le non-usage : le non-usage se présume du silence du fonds dominant.

Oui. L’article 706 du Code civil vise toutes les servitudes du fait de l’homme, qu’elles aient été constituées par titre conventionnel, par destination du père de famille ou par prescription acquisitive. Les servitudes de lotissement issues d’un cahier des charges ancien sont également soumises à la prescription extinctive trentenaire, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 21 janvier 2016. Seules les servitudes légales ayant un fondement permanent (passage pour enclave) échappent à cette règle au profit d’un régime propre.

S’agissant d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave, oui. La Cour de cassation a jugé, dans son arrêt du 19 mars 2003, que le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude dès que l’état d’enclave a cessé. Aucun délai n’enferme l’action. La règle est différente pour les servitudes conventionnelles de passage, qui restent soumises à l’extinction trentenaire de l’article 706 même si l’enclave n’existe plus.

Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent pour connaître de l’action en constatation de l’extinction de la servitude. Il s’agit d’une action pétitoire, qui suppose la représentation obligatoire par avocat. L’assignation doit préciser le titre constitutif de la servitude, l’historique d’usage, le dernier acte d’exercice connu et les éléments démontrant le non-usage trentenaire. Le jugement constatant l’extinction peut être publié au service de la publicité foncière pour purger l’opposabilité aux tiers.

Uniquement à des conditions strictes. L’usage par un tiers visiteur, fournisseur ou voisin de passage ne caractérise pas un acte d’exercice de la servitude au profit du fonds dominant, sauf à démontrer que l’utilisation est intervenue avec l’accord et au profit du propriétaire du fonds dominant. La Cour de cassation a rappelé cette exigence dans l’arrêt du 23 janvier 2013 : l’acte interruptif suppose la possession du titulaire de la servitude, par lui-même ou par un tiers agissant pour son compte.