Action en bornage et limite séparative entre propriétés contiguës – Avocat Paris

L’article 646 du Code civil fonde le droit, pour tout propriétaire d’un fonds, de contraindre le propriétaire du fonds contigu à participer au bornage. Le texte est ancien, court et toujours en vigueur. Il porte deux règles : le caractère obligatoire de l’opération à la demande d’un seul, et son financement à frais partagés.

Code civil, article 646 : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »

Le bornage est l’opération matérielle et juridique qui consiste à reconnaître la ligne divisoire entre deux fonds, puis à la matérialiser sur le sol par des bornes. Il intervient soit à l’amiable, par convention signée entre les propriétaires devant géomètre-expert, soit à titre judiciaire, par jugement du tribunal judiciaire. Texte officiel article 646 du Code civil. Art. 646 C. civ.

L’action en bornage suppose trois conditions cumulatives. Les fonds doivent être privés, contigus et n’avoir pas déjà fait l’objet d’un bornage régulier et définitif. Le bornage suppose en outre que la limite soit incertaine, contestée ou simplement non matérialisée.

Sont exclues les propriétés du domaine public, pour lesquelles l’arrêté d’alignement individuel se substitue au bornage. Sont également exclus les fonds non contigus, séparés par un chemin ou une parcelle tierce. Art. 646 C. civ.

La Cour de cassation a précisé l’une des limites de l’article 646. Lorsque deux fonds sont séparés par un élément naturel infranchissable, l’action en bornage n’est pas recevable. La motivation tient à l’inutilité matérielle d’une opération qui ne pourrait reposer sur aucun repère commun praticable.

Cass. 3e civ., 13 décembre 2018, n° 17-31.270, publié au Bulletin : « ayant retenu à bon droit que l’action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle et constaté que la parcelle n° […] était séparée des parcelles n° […] et […] par une falaise dessinant une limite non seulement naturelle mais encore infranchissable sans moyens techniques appropriés, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action n’était pas fondée ».

Cette jurisprudence vise les cas typiques d’une falaise, d’un cours d’eau ou d’un escarpement rocheux. Elle ne s’étend pas aux limites naturelles ordinaires (talus, fossé, haie), pour lesquelles l’action reste ouverte. Décision officielle 17-31.270. Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 17-31.270

L’action en bornage ne se confond pas avec l’action en revendication. La première a pour objet la fixation de la ligne divisoire entre deux fonds dont la contiguïté n’est pas discutée ; la seconde vise à faire reconnaître la propriété d’une portion de terrain dont la titularité est contestée. La distinction commande la stratégie procédurale.

Cass. 3e civ., 10 juin 2015, n° 14-14.311, publié au Bulletin : « Un procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété. Dès lors, viole l’article 544 du code civil la cour d’appel qui, pour statuer sur la propriété d’une portion de terrain, retient que par un procès-verbal de bornage, l’auteur d’une des parties en litige avait entendu accepter d’abandonner cette portion de sa propriété ».

La signature d’un procès-verbal de bornage par les deux propriétaires fixe la ligne divisoire pour l’avenir, mais ne transfère aucun droit de propriété. Si un litige sur l’appartenance d’une bande de terrain subsiste, l’action en revendication doit être engagée, distincte de l’action en bornage. Décision officielle 14-14.311. Cass. 3e civ., 10 juin 2015, n° 14-14.311Art. 544 C. civ.

Le partage des frais à parts égales découle du texte lui-même. Il vise les honoraires du géomètre, les frais de pose des bornes et les éventuelles mesures d’instruction. La jurisprudence admet que la répartition légale puisse être écartée par convention expresse entre les parties, ou par le juge lorsque l’une des parties a multiplié les manœuvres dilatoires.

En matière judiciaire, les dépens d’expertise et les frais de procédure sont régis par les articles 695 et suivants du Code de procédure civile. Le juge peut, sur le fondement de l’article 700 du même code, condamner la partie perdante à verser une somme au titre des frais irrépétibles. Art. 646 C. civ.

Les actions en bornage relèvent du tribunal judiciaire, sans limite de montant. À Paris, le tribunal judiciaire connaît seul du contentieux. Dans les autres ressorts, la chambre de proximité du tribunal judiciaire dispose d’une compétence exclusive en matière d’actions relatives aux distances, à la mitoyenneté et au bornage.

L’article R. 211-3-4 du Code de l’organisation judiciaire fixe les compétences de la chambre de proximité. Les actions en bornage entrent dans son champ et la représentation par avocat est obligatoire. Texte officiel article R. 211-3-4 COJ. Art. R. 211-3-4 COJ

Le bornage amiable est l’opération de référence. Les deux propriétaires mandatent un géomètre-expert inscrit à l’Ordre, qui établit un projet de procès-verbal. Ce procès-verbal décrit la ligne divisoire, la position des bornes et fait référence aux titres des parties. Sa signature fige la limite et lie les signataires.

Le procès-verbal de bornage signé peut être publié au service de la publicité foncière, à la demande des parties. La publication renforce son opposabilité aux tiers et aux acquéreurs successifs des fonds. La pratique notariale recommande la publication chaque fois que le bornage modifie le tracé apparent ou cadastral. Art. 646 C. civ.

Lorsque le voisin refuse de participer au bornage amiable, le propriétaire demandeur lui adresse une mise en demeure motivée. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, il assigne devant le tribunal judiciaire. La demande tend, en pratique, à voir ordonner la mesure de bornage et désigner un géomètre-expert judiciaire pour reconnaître la ligne divisoire.

Le jugement qui se borne à ordonner le bornage et à désigner un expert est une décision d’avant dire droit. La Cour de cassation rappelle qu’une telle décision n’a pas autorité de la chose jugée sur la demande de bornage elle-même. Le juge devra statuer ensuite, au vu du rapport d’expertise, sur la fixation définitive de la limite. Cass. 3e civ., 8 juill. 2009, n° 08-15.042

La Cour de cassation a précisé la nature du jugement qui ordonne le bornage et désigne un expert. Il s’agit d’une décision d’avant dire droit qui n’épuise pas la saisine du juge. Tant que le rapport n’est pas déposé et la limite définitivement fixée, la procédure reste pendante.

Cass. 3e civ., 8 juillet 2009, n° 08-15.042, publié au Bulletin : « N’a pas autorité de la chose jugée sur la demande en bornage, le jugement qui ordonne seulement le bornage et désigne un expert, sans se prononcer sur le fond ».

Cette qualification a deux conséquences. D’une part, la décision n’est pas susceptible d’appel immédiat indépendamment de la décision sur le fond, hors les cas où la loi l’autorise. D’autre part, les parties peuvent encore faire évoluer leurs prétentions tant que le juge n’a pas statué sur l’emplacement définitif de la ligne divisoire. Décision officielle 08-15.042. Cass. 3e civ., 8 juill. 2009, n° 08-15.042

Le juge fixe la limite séparative en s’appuyant en priorité sur les titres respectifs des parties. À défaut de précision suffisante des titres, ou en présence de titres contradictoires, il recourt aux signes matériels de possession susceptibles de conférer la propriété par prescription acquisitive trentenaire.

Le plan cadastral n’a qu’une valeur indicative. Il est un document fiscal, non un acte de propriété. Sa contestation est admise lorsque les actes notariés, les murs anciens, les bornes existantes ou les usages constants des propriétaires révèlent une autre ligne divisoire. Le rapport d’expertise hiérarchise ces éléments et propose une solution motivée. Art. 544 C. civ.Art. 646 C. civ.

L’action en bornage se distingue de l’action en revendication de mitoyenneté du mur séparatif, régie par les articles 653 et suivants du Code civil. Elle se distingue également de l’action en démolition d’un empiétement, fondée sur l’article 545 du même code. Ces trois actions répondent à des conditions et à un objet distincts.

Le bornage fixe la ligne divisoire entre les fonds. La mitoyenneté qualifie le régime juridique du mur ou de la clôture posée sur cette ligne. L’empiétement sanctionne la construction édifiée au-delà de la limite. La défense au fond, devant le tribunal judiciaire, suppose donc d’identifier l’action exercée et la combinaison utile avec les voisines : voir notamment l’empiétement de construction du voisin et la demande de démolition au visa de l’article 545 du Code civil. Art. 545 C. civ.Art. 646 C. civ.

Une fois la limite séparative établie, chaque propriétaire dispose de la faculté de clore son terrain. L’article 647 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de clore son fonds, sauf abus. Cette faculté se combine avec les règles locales d’urbanisme et, en ville, avec les exigences d’aspect imposées par le plan local d’urbanisme.

La clôture peut succéder au bornage amiable ou au jugement de bornage. Elle peut également être préalable, à condition de ne pas anticiper sur le tracé de la ligne divisoire. Une clôture posée à un endroit contesté risque la démolition si, au terme du bornage, elle s’avère implantée sur le fonds voisin. Texte officiel article 647 du Code civil. Art. 647 C. civ.

Non. L’action en bornage est imprescriptible car elle est attachée au droit de propriété lui-même. Tant que les deux fonds ne sont pas bornés, l’action reste ouverte au propriétaire qui souhaite faire fixer la limite séparative. Seule la prescription acquisitive trentenaire d’une bande de terrain par le voisin peut, le cas échéant, faire évoluer le périmètre du fonds avant que le bornage n’intervienne.

L’article 646 du Code civil prévoit que le bornage se fait à frais communs. Les honoraires du géomètre-expert et le coût matériel de la pose des bornes sont partagés à parts égales entre les propriétaires des deux fonds. En cas de bornage judiciaire, le tribunal peut moduler la répartition des dépens et des frais d’expertise selon les conclusions des parties et la solution donnée au litige.

Oui. Le tribunal judiciaire est compétent en matière d’actions en bornage, sans limite de montant. À Paris, le tribunal judiciaire connaît directement du contentieux. Dans les autres ressorts, la chambre de proximité du tribunal judiciaire dispose d’une compétence exclusive sur les actions en bornage, en application de l’article R. 211-3-4 du Code de l’organisation judiciaire. La représentation par avocat est obligatoire.

Non. La Cour de cassation a jugé le 10 juin 2015 qu’un procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété. La signature des deux propriétaires fixe la ligne divisoire pour l’avenir, mais ne transfère aucun droit sur la portion de terrain située d’un côté ou de l’autre. Pour faire reconnaître la propriété d’une bande contestée, il faut exercer une action en revendication, distincte de l’action en bornage.

Non, lorsque la limite naturelle est infranchissable. La Cour de cassation a jugé le 13 décembre 2018 que l’action en bornage ne peut être exercée lorsque deux fonds sont séparés par une falaise dessinant une limite naturelle et infranchissable sans moyens techniques appropriés. La règle s’étend par analogie aux cours d’eau majeurs et aux escarpements rocheux. Elle ne vise pas les talus, fossés et haies ordinaires.

Le bornage amiable, conduit par un géomètre-expert inscrit à l’Ordre, reste la voie préférable lorsque le voisin accepte de participer. Il est plus rapide et moins coûteux. À défaut d’accord, l’assignation devant le tribunal judiciaire est la seule voie utile. Le tribunal désigne alors un géomètre-expert judiciaire, dont le rapport guidera la décision sur la fixation définitive de la limite. L’avocat veille à articuler la mesure d’expertise avec la demande au fond.