Le 7 mai 2026, le sujet revient avec force : le gouvernement veut remettre sur le marché une partie des logements classés F ou G au DPE, à condition que le propriétaire bailleur prouve un engagement sérieux de travaux. L’idée circule autour d’un mécanisme simple en apparence : un contrat de travaux, un délai de trois ans pour une maison ou un immeuble en monopropriété, et un délai plus long, souvent présenté comme cinq ans, lorsque le logement dépend d’une copropriété.

La demande Google confirme l’intérêt immédiat. Les requêtes interdiction location DPE E, DPE interdiction location, interdiction location DPE F et G, louer logement G et DPE G interdit location concentrent déjà une audience importante. Mais l’intention réelle n’est pas seulement de connaître le calendrier. Le bailleur veut savoir s’il peut signer un bail sans s’exposer. Le locataire veut savoir si le logement reste attaquable. Le copropriétaire veut savoir si un vote d’assemblée générale suffit à le protéger.

À ce stade, il faut être précis : l’assouplissement annoncé n’efface pas le droit actuel. Tant qu’un texte définitif n’est pas voté et publié, le logement classé G reste soumis au régime de la décence énergétique. La bonne stratégie consiste donc à préparer le dossier comme si un contrôle ou un contentieux pouvait intervenir demain.

Logement G et interdiction de louer : la règle en vigueur en 2026

Le texte central est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur doit délivrer un logement décent, répondant notamment à un niveau minimal de performance énergétique.

Depuis le 1er janvier 2025, en métropole, un logement décent doit être classé entre A et F. Un logement classé G est donc considéré comme ne répondant plus au niveau minimal prévu par la loi. Le même article fixe ensuite les échéances suivantes : les logements F sont visés à partir du 1er janvier 2028, puis les logements E à partir du 1er janvier 2034.

L’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation donne le cadre de classement énergétique des bâtiments : A pour les bâtiments extrêmement performants, G pour les bâtiments extrêmement peu performants. Service-Public rappelle aussi, dans sa fiche officielle sur le diagnostic de performance énergétique, que le DPE doit informer le locataire ou l’acquéreur sur les charges énergétiques et les travaux recommandés.

En pratique, le bailleur ne doit donc pas raisonner ainsi : « le gouvernement prépare un assouplissement, je peux relouer tout de suite ». Il doit raisonner ainsi : « le droit actuel est contraignant ; si une réforme ouvre une exception, il faudra prouver que j’entre exactement dans cette exception ».

Ce que changerait le contrat de travaux annoncé

Le plan gouvernemental de relance du logement vise notamment à agir sur l’offre locative. Le ministère chargé du logement indique vouloir faciliter les travaux de rénovation énergétique pour remettre sur le marché des biens classés F et G. Le communiqué officiel du Gouvernement sur le plan Relance logement mentionne aussi l’objectif de sécuriser les propriétaires bailleurs et d’augmenter l’offre de logements.

L’idée discutée est de remplacer un blocage immédiat par une dérogation conditionnelle. Le logement G pourrait être loué ou reloué si le bailleur démontre qu’il a déjà engagé des travaux permettant de sortir de la classe interdite. Il ne s’agirait pas d’une simple promesse orale. Le point décisif serait la preuve : devis signé, marché de travaux, calendrier, vote de copropriété, plan pluriannuel de travaux, financement et trajectoire énergétique.

La différence entre maison individuelle et copropriété est logique. Dans une maison, le propriétaire décide en principe seul. En copropriété, les travaux efficaces peuvent dépendre de parties communes : isolation par l’extérieur, toiture, ventilation, chauffage collectif, façade, plan pluriannuel de travaux. Le bailleur d’un seul lot ne maîtrise pas toujours le vote, les appels de fonds, les autorisations administratives et le calendrier d’exécution.

Cette distinction ne doit pas devenir un prétexte. Un copropriétaire bailleur devra probablement démontrer ses diligences : demandes au syndic, inscription de résolutions à l’ordre du jour, devis, vote d’assemblée générale, suivi des appels de fonds, travaux privatifs possibles et obstacles techniques.

Ce que le bailleur doit préparer avant de relouer un logement G

Le dossier utile commence par le DPE. Il faut vérifier sa date, sa méthode, sa validité et l’effet éventuel du nouveau coefficient de conversion de l’électricité applicable depuis 2026. Service-Public indique que les DPE réalisés avant 2026 peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, lorsque le nouveau coefficient améliore l’étiquette énergétique.

Ensuite, il faut construire une preuve de rénovation. Un simple devis non signé est faible. Une annonce de travaux sans financement est fragile. Une résolution vague d’assemblée générale ne suffit pas toujours. Le bailleur doit réunir :

• le DPE complet et les recommandations de travaux ;
• les devis signés ou contrats de travaux ;
• les dates prévisionnelles d’intervention ;
• la preuve du financement ou des appels de fonds ;
• en copropriété, les convocations, procès-verbaux d’assemblée générale et échanges avec le syndic ;
• les justificatifs MaPrimeRénov’, CEE, prêt ou subventions locales ;
• les échanges avec le locataire si un bail est en cours ;
• les preuves des travaux privatifs déjà réalisés ou impossibles.

Le bail doit aussi être relu. Il faut éviter une clause qui laisserait croire au locataire que le logement est déjà conforme si ce n’est pas le cas. Il faut aussi éviter de transférer au locataire une obligation qui appartient au bailleur. L’article 6 de la loi de 1989 autorise certaines clauses de travaux exécutés par le locataire, mais uniquement dans un cadre strict et pour des logements répondant aux caractéristiques de décence.

Recours du locataire : la réforme annoncée ne neutralise pas l’article 20-1

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 donne au locataire un levier concret lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences de décence. Il peut demander la mise en conformité. À défaut d’accord ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, et le juge peut aussi être saisi.

Le juge peut déterminer les travaux à réaliser et le délai d’exécution. Il peut réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux. C’est ce point qui rend le sujet très sensible pour les bailleurs : la discussion DPE n’est pas seulement administrative. Elle peut toucher le loyer, la dette locative, la durée du bail et la stratégie contentieuse.

L’article 20-1 prévoit déjà deux limites importantes lorsque les travaux énergétiques se heurtent à une copropriété ou à des contraintes architecturales ou patrimoniales. Dans un immeuble en copropriété, le juge ne peut pas ordonner certains travaux de performance énergétique si le copropriétaire démontre ses diligences et l’impossibilité d’atteindre le niveau requis malgré ses démarches et ses travaux privatifs adaptés. Mais cette protection suppose une preuve sérieuse. Elle ne protège pas le bailleur passif.

Pour le locataire, la question est donc la suivante : le propriétaire a-t-il réellement engagé un parcours de travaux, ou se contente-t-il d’invoquer une réforme annoncée ? Pour le bailleur, la question inverse est tout aussi concrète : puis-je prouver mes démarches avant que le locataire ne saisisse le juge ?

Baux en cours : le risque de contentieux reste élevé

Les baux en cours sont le terrain le plus délicat. Certains bailleurs pensent que l’interdiction ne viserait que les nouveaux baux. Des juridictions commencent à discuter les effets du DPE G sur des contrats déjà en place, les obligations de travaux et la conduite du locataire ou du bailleur.

Une décision de la cour d’appel de Bourges du 27 février 2026, identifiée via Voyage/Judilibre, illustre ce type de débat : le logement était classé G et la cour a examiné les travaux, les difficultés pratiques et le comportement des parties. Cette décision ne fixe pas une règle générale pour tous les baux, mais elle montre que le contentieux sera factuel. Le juge regarde les pièces, les démarches, les obstacles et la chronologie.

Dans un bail en cours, le bailleur doit donc éviter deux erreurs.

La première est de ne rien faire en attendant la réforme. Si le logement est G, il faut au moins vérifier le DPE, demander des devis, identifier les travaux utiles et documenter les obstacles éventuels.

La seconde est de lancer des travaux sans organiser juridiquement l’accès au logement, le préavis, les nuisances, la réduction éventuelle de jouissance et la preuve de l’accord du locataire. Un chantier mal préparé peut créer un autre contentieux : trouble de jouissance, refus d’accès, retard, travaux inefficaces ou logement partiellement inhabitable.

Copropriété : un vote ne suffit pas toujours

La copropriété est au cœur de l’angle 2026. Beaucoup de logements G se situent dans des immeubles anciens où les travaux privatifs ne suffisent pas. Le propriétaire peut changer des radiateurs, poser des fenêtres ou isoler un mur intérieur, mais la sortie de classe dépend parfois de la toiture, de la façade ou du chauffage collectif.

Le bailleur doit alors travailler avec le syndic. Il faut faire inscrire les travaux à l’ordre du jour, demander les diagnostics, suivre le plan pluriannuel de travaux, contester éventuellement une inertie du syndic ou une décision d’assemblée générale, et conserver chaque preuve. Le cabinet traite ces sujets en droit de la copropriété lorsque le blocage vient d’un vote, d’un syndic ou d’un appel de fonds.

Si la copropriété refuse les travaux, le bailleur n’est pas automatiquement libéré. Il doit démontrer qu’il a agi. Une abstention, une absence d’inscription de résolution ou un défaut de devis peuvent se retourner contre lui. À l’inverse, un dossier bien préparé peut montrer que l’obstacle ne dépend pas de sa seule volonté.

Paris et Île-de-France : pourquoi l’angle est plus urgent

À Paris et en Île-de-France, l’enjeu est plus fort pour trois raisons.

D’abord, le marché locatif est tendu. Un logement retiré de la location peut représenter une perte immédiate pour le bailleur et un logement de moins pour les locataires.

Ensuite, les copropriétés anciennes sont nombreuses. Les travaux de performance énergétique y sont souvent collectifs, coûteux et longs à voter. Le délai discuté de cinq ans pour la copropriété répond précisément à cette difficulté, mais il devra être justifié par des preuves.

Enfin, plusieurs contraintes peuvent se cumuler : DPE, encadrement des loyers, règlement de copropriété, autorisations d’urbanisme, secteurs patrimoniaux, aides publiques, refus de travaux par le locataire ou refus de l’assemblée générale. Dans ces dossiers, un contentieux locatif peut rapidement croiser un contentieux de copropriété ou un trouble de jouissance.

Le bailleur parisien doit donc éviter le réflexe de « relouer vite ». Il faut d’abord qualifier le risque : DPE valide, classe exacte, bail en cours ou nouveau bail, travaux privatifs ou collectifs, preuves disponibles, clause de bail, information du locataire, calendrier et financement.

Que faire maintenant si vous êtes bailleur

Si vous avez un logement classé G, la bonne démarche est simple :

1. Faites relire le DPE et vérifiez s’il peut être mis à jour.
2. Demandez des devis cohérents avec les recommandations du diagnostic.
3. En copropriété, écrivez au syndic et demandez l’inscription des travaux utiles à l’ordre du jour.
4. Ne signez pas un nouveau bail sans mesurer le risque de non-décence.
5. Préparez une clause d’information claire, sans faire supporter au locataire une obligation qui ne lui revient pas.
6. Conservez toutes les preuves de diligence.
7. Vérifiez les aides mobilisables avant de vous engager sur un calendrier irréaliste.

Si le locataire est déjà en place, privilégiez une chronologie écrite : information, proposition de travaux, dates possibles, conséquences pratiques, réponse du locataire. Un contentieux se gagne rarement avec des intentions. Il se gagne avec des pièces.

Que faire maintenant si vous êtes locataire

Si votre logement est classé G, demandez d’abord le DPE complet et les informations sur les travaux envisagés. Si le bailleur invoque une réforme à venir, demandez quelles pièces prouvent l’engagement réel : devis, contrat, vote de copropriété, calendrier et financement.

Si rien n’avance, l’article 20-1 permet de demander la mise en conformité. La commission départementale de conciliation peut aider, mais elle n’est pas toujours un passage obligé avant le juge. Selon le dossier, le locataire peut demander des travaux, une réduction de loyer, une suspension du paiement ou une réparation du trouble de jouissance. Le cabinet intervient aussi lorsque le logement provoque des troubles de jouissance locative.

Il faut toutefois éviter l’erreur inverse : arrêter seul de payer le loyer sans cadre juridique. Le risque est de transformer un dossier de non-décence énergétique en dossier d’impayé. La stratégie doit être écrite, progressive et documentée.

Sources utiles

• Article 6 de la loi du 6 juillet 1989
• Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989
• Article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation
• Service-Public : diagnostic de performance énergétique
• Gouvernement : plan Relance logement
• Ministère chargé du logement : relance logement
• Décision CA Bourges, 27 février 2026, n° 25/00589
• Cabinet en droit immobilier à Paris

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