Le 27 avril 2026, le site immobilier des notaires a remis en avant une décision récente de la Cour de cassation sur un point très concret : une assurance décennale peut refuser sa garantie lorsque les défauts étaient visibles au moment de la réception des travaux. L’affaire concernait des travaux de rénovation d’une cuisine de restaurant, réceptionnés tacitement avec réserves. L’entreprise a ensuite été liquidée. Le maître de l’ouvrage s’est donc tourné vers l’assureur décennal.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi le 19 février 2026. Selon la Cour, l’expertise n’avait pas révélé d’autre désordre ni d’aggravation postérieure. Les dommages étaient donc apparents à la réception et n’étaient pas couverts par l’assurance de responsabilité décennale du constructeur.

Pour un propriétaire, un commerçant, une SCI ou un syndic, la leçon est directe : la réception des travaux n’est pas une formalité. Elle décide souvent de la garantie mobilisable, du bon assureur à saisir et du délai pour agir.

Garantie décennale et réception : le piège des désordres visibles

La garantie décennale protège le maître de l’ouvrage pendant dix ans contre les dommages graves. L’article 1792 du Code civil vise les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

Mais cette garantie ne couvre pas tout. Elle suppose en principe un désordre non apparent lors de la réception. Si le défaut était visible, compréhensible et déjà suffisamment caractérisé au jour où les travaux ont été acceptés, l’assureur décennal peut opposer un refus.

La réception est définie par l’article 1792-6 du Code civil. C’est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle peut être expresse, par procès-verbal. Elle peut aussi être tacite, par exemple lorsque le client prend possession des lieux et paie le prix dans des conditions traduisant une acceptation non équivoque.

Cette date déclenche trois séries de conséquences :

• la garantie de parfait achèvement pendant un an ;
• la garantie biennale de bon fonctionnement pour certains éléments d’équipement ;
• la garantie décennale pendant dix ans, selon l’article 1792-4-1 du Code civil.

L’erreur fréquente consiste à croire qu’une réserve suffit toujours à préserver la décennale. Ce n’est pas exact. Une réserve permet d’exiger la reprise des défauts signalés. Elle ne transforme pas automatiquement un désordre visible en désordre décennal indemnisable par l’assureur.

Ce que change l’arrêt du 19 février 2026

Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-14.426, le client avait réservé plusieurs défauts lors de la réception tacite. Après la liquidation de l’entrepreneur, il a demandé l’indemnisation à Allianz, assureur décennal.

Le débat portait sur la frontière entre trois situations :

• le défaut apparent déjà réservé à la réception ;
• le vice caché dont la cause ne pouvait pas être décelée ;
• le défaut qui se révèle après réception dans son ampleur ou ses conséquences.

La Cour retient que l’expertise judiciaire n’a pas identifié de désordre nouveau ni de gravité supplémentaire. Le refus de garantie est donc confirmé.

Cet arrêt est important parce qu’il parle à beaucoup de dossiers de travaux : cuisine professionnelle, rénovation d’appartement, toiture, salle de bains, étanchéité, carrelage, faux plafond, plomberie, menuiseries ou ravalement. Quand l’entreprise disparaît, le réflexe naturel est de se retourner contre son assureur décennal. Mais l’assureur vérifie d’abord si le dommage entre réellement dans la garantie.

La publication du 27 avril 2026 par Immobilier.notaires.fr confirme l’intérêt pratique du sujet : la réception des travaux est souvent le moment où le propriétaire perd ou conserve ses leviers.

Que faire si l’assureur décennal refuse sa garantie ?

Il ne faut pas conclure trop vite que le dossier est perdu. Le refus de garantie doit être analysé techniquement et juridiquement.

La première question est simple : le désordre était-il vraiment apparent à la réception ? Une fissure visible n’est pas toujours la même chose que sa cause technique. Un défaut esthétique peut révéler plus tard un problème structurel. Une infiltration ponctuelle peut cacher un vice d’étanchéité plus large. Une pente mal faite peut paraître mineure avant que l’usage normal ne montre une impossibilité d’exploitation.

La deuxième question porte sur l’ampleur. Même si un défaut était visible, ses conséquences n’étaient peut-être pas connues. Le point décisif sera alors le rapport d’expertise : dit-il seulement que le même défaut était déjà visible, ou révèle-t-il une gravité nouvelle ?

La troisième question vise le bon fondement juridique. Si la décennale ne joue pas, il peut rester :

• la garantie de parfait achèvement si le délai d’un an court encore ;
• la responsabilité contractuelle de l’entreprise ;
• une action contre le maître d’oeuvre ou l’architecte si le suivi du chantier a été fautif ;
• une action contre le vendeur en cas de vente d’un bien affecté par des travaux récents ;
• une déclaration dommages-ouvrage si le sinistre relève de cette police ;
• une action en référé-expertise pour conserver la preuve.

Le sujet n’est donc pas seulement de savoir si l’assureur a dit non. Il faut reconstituer le chemin de preuve.

Les pièces à réunir avant de contester

Un dossier de garantie décennale se gagne rarement avec une simple lettre. Il faut une chronologie complète.

Les pièces utiles sont les suivantes :

• devis, marchés, conditions générales et avenants ;
• attestations d’assurance décennale remises avant le chantier ;
• factures et preuves de paiement ;
• procès-verbal de réception ou éléments montrant une réception tacite ;
• réserves écrites, courriers, SMS et courriels postérieurs ;
• photographies datées avant réception, à la réception et après réception ;
• constats de commissaire de justice ;
• rapports d’expert amiable ou judiciaire ;
• échanges avec l’assureur décennal et l’assureur dommages-ouvrage ;
• Kbis ou informations sur une éventuelle liquidation judiciaire de l’entreprise.

La date de réception doit être isolée. La date d’apparition du désordre aussi. Entre les deux, il faut démontrer ce qui a changé.

Si le désordre était déjà visible, l’objectif n’est pas de le nier artificiellement. L’objectif est de vérifier si sa cause, sa gravité ou ses conséquences étaient réellement connues. Sans cette nuance, l’assureur pourra soutenir que le dommage a été accepté ou réservé, mais qu’il n’entre pas dans la décennale.

Réception avec réserves : les bons réflexes avant de signer

Avant de signer un procès-verbal de réception, il faut éviter les réserves vagues. Une formule comme « travaux mal faits » ou « finitions à reprendre » protège mal. Elle ne dit pas quel lot est concerné, quelle zone est affectée, quelle correction est demandée et dans quel délai.

Une réserve utile doit être concrète :

• pièce concernée ;
• défaut constaté ;
• photographie associée ;
• conséquence pratique ;
• délai de reprise ;
• montant éventuellement retenu ;
• refus de réception partielle si le défaut empêche l’usage normal.

Il faut aussi refuser la pression du solde immédiat lorsque des défauts sérieux subsistent. Le paiement intégral peut contribuer à caractériser une réception tacite. Dans certains dossiers, il peut donc réduire les marges de discussion.

Pour les travaux importants, une réception assistée par un professionnel du bâtiment ou un commissaire de justice peut éviter une difficulté ultérieure. Ce coût est souvent inférieur à celui d’une expertise judiciaire engagée trop tard.

Travaux sans garantie décennale ou entreprise liquidée : quels recours ?

Le Keyword Planner montre une demande réelle sur les recherches « travaux sans garantie décennale », « garantie décennale travaux », « artisan garantie décennale » ou encore « refus prise en charge garantie décennale ». Ces requêtes correspondent à une situation fréquente : le chantier a mal tourné et le client découvre après coup que l’assurance n’est pas mobilisable, ou qu’elle ne couvre pas l’activité déclarée.

L’article L. 241-1 du Code des assurances impose pourtant au constructeur dont la responsabilité décennale peut être engagée d’être assuré. Cette obligation ne règle pas tout. Encore faut-il que l’activité déclarée corresponde aux travaux réalisés, que le chantier ait été ouvert pendant la période de validité du contrat et que le dommage relève bien de la décennale.

Si l’entreprise est en liquidation judiciaire, il faut agir vite. La déclaration de créance peut être nécessaire, mais elle ne remplace pas l’action contre l’assureur lorsqu’une garantie existe. En parallèle, une expertise judiciaire peut permettre de fixer l’origine des désordres, leur date d’apparition, leur caractère apparent ou non, et le coût des reprises.

Le cabinet traite aussi ces questions dans ses contenus consacrés à la garantie décennale en droit immobilier, aux malfaçons de construction et à l’assurance dommages-ouvrage.

Paris et Île-de-France : expertise, chantier et tribunal compétent

À Paris et en Île-de-France, ces litiges concernent souvent des rénovations d’appartements, locaux commerciaux, restaurants, cabinets professionnels, copropriétés, extensions ou travaux de toiture. Les montants peuvent être élevés parce que les reprises supposent une fermeture temporaire, une perte d’exploitation, un relogement, une immobilisation du bien ou une intervention en copropriété.

Le tribunal judiciaire compétent dépend en principe du lieu de l’immeuble et de la nature du litige. En pratique, le premier acte utile est souvent une assignation en référé-expertise. Elle permet de faire désigner un expert judiciaire avant que les preuves disparaissent ou que les reprises rendent les constatations impossibles.

Il faut toutefois préparer le référé avec précision. Le juge doit comprendre pourquoi l’expertise est utile, quels lots sont concernés, quels assureurs doivent être appelés et quelles questions techniques doivent être posées à l’expert. Une expertise mal cadrée peut laisser de côté le point décisif : le désordre était-il apparent à la réception, ou s’est-il révélé ensuite dans sa cause, son ampleur ou ses conséquences ?

Sources utiles

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 février 2026, n° 24-14.426
• Immobilier.notaires.fr, garantie décennale et désordres apparents à la réception, 27 avril 2026
• Service-Public.fr, garanties après réception des travaux
• Article 1792 du Code civil
• Article 1792-6 du Code civil
• Article 1792-4-1 du Code civil
• Article L. 241-1 du Code des assurances

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