Le 2 avril 2026, la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin qui intéresse directement les copropriétés avec plusieurs bâtiments, lots atypiques, toitures exploitables ou parties communes spéciales. La question était simple en apparence : un copropriétaire qui possède tout un bâtiment, avec la totalité des parties communes spéciales de ce bâtiment, peut-il décider seul de le surélever pour créer de nouveaux lots privatifs ?

La réponse est non lorsque le règlement de copropriété ne lui attribue pas clairement ce droit. Pour la Cour de cassation, dans le silence du règlement, le droit de surélever un bâtiment qui comporte des parties communes, même spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires. Le copropriétaire ne peut donc pas traiter la toiture comme un actif privatif disponible parce qu’il détient le seul lot du bâtiment ou les parties communes spéciales attachées à ce bâtiment.

Cet arrêt tombe au moment où les recherches autour de la surélévation, des parties communes spéciales et des charges spéciales de copropriété progressent dans les dossiers de densification urbaine. Google Ads confirme une demande réelle : « parties communes spéciales » atteint 110 recherches mensuelles en France, « parties communes spéciales jurisprudence » 70, « charges spéciales copropriété » 70, « droit de surélévation » 40 et « surélévation immeuble copropriété » 30 avec un CPC haut jusqu’à 1,95 euro. Ce ne sont pas des volumes grand public massifs, mais ce sont des requêtes de dossier : promoteur, marchand de biens, copropriétaire du dernier étage, conseil syndical ou syndic qui doit savoir si le projet peut être voté, cédé, bloqué ou contesté.

Ce que dit l’arrêt du 2 avril 2026

L’affaire concernait un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, composé de quatre bâtiments. Une SCI était propriétaire d’un lot situé dans le bâtiment D. À ce lot étaient attachées une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D.

La SCI voulait surélever le bâtiment D pour créer de nouveaux lots privatifs. Les résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale ont été rejetées. La SCI a alors demandé l’annulation de ces refus. Le syndicat des copropriétaires a, de son côté, demandé la cessation des travaux et la remise en état.

La Cour de cassation valide la position du syndicat. Elle juge que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever pour créer de nouveaux locaux privatifs un bâtiment comportant des parties communes appartient au syndicat des copropriétaires, même lorsque ces parties communes sont spéciales. Le point décisif est là : une partie commune spéciale reste une partie commune. Elle n’est pas transformée en propriété privative exclusive par le seul fait qu’elle ne bénéficie qu’à certains copropriétaires.

La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation : Cour de cassation, 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059.

Pourquoi les parties communes spéciales ne suffisent pas

Les parties communes spéciales sont souvent mal comprises. Dans une copropriété avec plusieurs bâtiments, cours, escaliers, toitures, halls ou équipements distincts, certaines parties communes peuvent n’être communes qu’à certains copropriétaires. Leur entretien ou leurs charges peuvent alors être répartis dans un cercle plus restreint.

Mais cette spécialisation ne retire pas leur nature commune. Elle modifie le périmètre des copropriétaires concernés. Elle ne donne pas à l’un d’eux le droit de disposer seul de la chose commune, sauf stipulation précise du règlement de copropriété.

L’arrêt du 2 avril 2026 illustre ce raisonnement. Même si la SCI détenait la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D, le bâtiment comportait toujours des parties communes. La cour d’appel avait constaté que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales telles que définies par le règlement. Dès lors, le droit ne pouvait pas être exercé seul par la SCI.

Pour un conseil syndical ou un syndic, la première vérification est donc documentaire. Il faut lire le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les modificatifs publiés, les clauses sur les droits accessoires, les lots transitoires, les toitures, les combles, les terrasses et les bâtiments spéciaux. Sans clause claire, le projet doit passer par le syndicat.

Quel vote pour une surélévation en copropriété ?

L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux privatifs ne peut être réalisée par le syndicat que si la décision est prise à la majorité de l’article 26. La cession du droit de surélever exige également cette majorité et, en présence de plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever peut être nécessaire.

Le texte est accessible sur Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35.

En pratique, l’assemblée générale ne doit pas voter sur un intitulé vague. Un projet de surélévation doit être cadré : nature des locaux créés, nombre de lots, modification des tantièmes, prix de cession du droit de surélévation, indemnisation éventuelle, impact sur les charges, servitudes techniques, permis de construire, assurances, nuisances de chantier, calendrier et sort des copropriétaires situés sous la surélévation.

Le vote peut aussi être sensible lorsque l’immeuble est situé dans un périmètre de droit de préemption urbain, ce qui est fréquent à Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France. La loi prévoit alors des modalités particulières pour l’aliénation du droit de surélever. C’est un point à vérifier avant de signer une promesse avec un opérateur ou d’inscrire une résolution à l’ordre du jour.

Quels recours si un copropriétaire lance les travaux seul ?

Si un copropriétaire commence des travaux de surélévation sans autorisation valable, le syndicat ne doit pas laisser la situation s’installer. La première étape consiste à réunir les pièces : règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée, autorisations d’urbanisme, constats de chantier, plans, devis, échanges avec le syndic, courriers du conseil syndical et éventuelles déclarations préalables.

Ensuite, le syndic peut être mis en demeure d’agir si la situation porte atteinte aux parties communes ou aux droits du syndicat. Selon l’urgence, une action en référé peut être envisagée pour faire cesser les travaux, préserver les preuves, obtenir une mesure d’interdiction ou solliciter une expertise. L’action au fond peut ensuite viser la remise en état, la nullité d’une décision irrégulière, l’indemnisation ou la responsabilité du copropriétaire.

L’arrêt du 2 avril 2026 montre qu’une remise en état peut être ordonnée lorsque les travaux ont été entrepris sans le droit requis. Il ne faut donc pas limiter l’analyse à la régularisation administrative du permis. Un permis de construire ne purge pas les droits de copropriété. La mairie autorise un projet au regard de l’urbanisme ; elle ne donne pas au copropriétaire le droit civil d’utiliser une toiture, des parties communes ou un droit de surélévation qui appartient au syndicat.

Le délai de réaction compte. Attendre la fin du chantier peut compliquer les mesures conservatoires, augmenter les coûts de remise en état et rendre le débat plus conflictuel. Le conseil syndical doit donc demander rapidement au syndic d’inscrire la question, de consulter un avocat et, si nécessaire, de convoquer une assemblée.

Que peut faire le copropriétaire qui veut surélever ?

Le copropriétaire porteur du projet n’est pas nécessairement bloqué. Il doit simplement traiter la surélévation comme un droit collectif à négocier, non comme une extension privative automatique.

Il peut demander l’inscription de résolutions précises à l’ordre du jour. Il peut proposer l’achat du droit de surélévation au syndicat. Il peut produire une étude technique, un projet de modificatif de règlement de copropriété, une évaluation du prix, une estimation des indemnités, un projet de répartition des nouveaux tantièmes et un engagement sur les frais. Il peut aussi faire expliquer les bénéfices attendus pour la copropriété : financement de travaux, rénovation énergétique, ascenseur, ravalement, désendettement ou amélioration des parties communes.

En revanche, il doit éviter trois erreurs. Première erreur : confondre jouissance exclusive et propriété du droit de construire. Deuxième erreur : croire que la détention de toutes les parties communes spéciales d’un bâtiment suffit. Troisième erreur : déposer ou obtenir une autorisation d’urbanisme avant d’avoir verrouillé le droit de copropriété, puis présenter l’assemblée comme une formalité.

Une résolution solide doit être lisible pour les copropriétaires. Elle doit expliquer ce qui est vendu, à qui, à quel prix, avec quelles garanties, selon quelle majorité et avec quelles conséquences sur les charges. Une surélévation mal préparée a de fortes chances d’être rejetée ou contestée.

Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet devient stratégique

À Paris et en proche couronne, la surélévation est souvent présentée comme une réponse à la rareté du foncier. Les immeubles anciens, les copropriétés par bâtiments, les cours intérieures et les règlements historiques créent toutefois des situations complexes. Un bâtiment peut sembler autonome dans les faits, mais rester juridiquement intégré à un syndicat principal. Une toiture peut ne servir qu’à un bâtiment, tout en restant commune. Un lot peut être unique dans un bâtiment, sans que le droit de surélever soit privatif.

La vigilance doit aussi porter sur les droits des copropriétaires situés sous la surélévation. L’article 35 prévoit un droit de priorité dans certaines hypothèses de vente de locaux privatifs créés ou de cession du droit de surélévation. L’article 36 prévoit, de son côté, une indemnité pour les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait des travaux de surélévation.

Pour une copropriété parisienne, il faut donc croiser quatre niveaux : le règlement de copropriété, la loi de 1965, l’urbanisme local et la stratégie financière du syndicat. Un projet rentable sur le papier peut devenir dangereux si le vote est mal préparé, si l’assemblée spéciale est oubliée, si les copropriétaires concernés ne sont pas correctement informés ou si le prix de cession ne reflète pas la valeur réelle du droit.

Le cabinet a déjà publié des guides sur la contestation d’une assemblée générale de copropriété, les travaux de copropriété et le rôle du syndic et le ravalement de façade en copropriété. La surélévation s’inscrit dans le même réflexe : lire les pièces, qualifier le droit, vérifier la majorité et agir avant que le projet ne devienne irréversible.

Checklist avant de voter, contester ou signer

Avant toute décision, vérifiez au minimum :

• le règlement de copropriété et ses modificatifs ;
• la définition des parties communes générales et spéciales ;
• l’existence ou non d’un lot transitoire ;
• les clauses relatives aux toitures, combles, terrasses et droits accessoires ;
• la majorité proposée dans la résolution ;
• l’existence éventuelle d’une assemblée spéciale par bâtiment ;
• le prix de cession du droit de surélévation ;
• le projet de modificatif de l’état descriptif de division ;
• les nouveaux tantièmes et la répartition des charges ;
• les droits des copropriétaires situés sous la surélévation ;
• les autorisations d’urbanisme nécessaires ;
• les assurances, garanties et responsabilités de chantier ;
• le délai de contestation d’une décision d’assemblée générale.

Si ces éléments ne sont pas disponibles, le vote est fragile. S’ils existent mais ne sont pas cohérents, il faut les corriger avant l’assemblée. S’ils ont été ignorés et que les travaux commencent, il faut agir vite.

Sources utiles

• Cour de cassation, 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059
• Légifrance : loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété
• ANAH : guide sur la surélévation en copropriété
• Avocat droit immobilier Paris

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