Le 23 avril 2026, le Gouvernement a annoncé un projet de loi logement destiné notamment à remettre sur le marché des logements F et G vacants pour raisons énergétiques, à condition d’engager des travaux dans des délais courts. La communication officielle évoque un délai de 3 ans pour les maisons individuelles et de 5 ans pour les copropriétés.¹ Depuis cette annonce, une question revient chez les propriétaires bailleurs comme chez les locataires : un DPE projeté suffit-il pour louer ou relouer une passoire thermique en promettant des travaux ?

La réponse utile est nette : au 29 avril 2026, le DPE projeté peut aider à préparer et documenter un programme de rénovation, mais il ne remplace pas le DPE réglementaire du logement loué. Il ne neutralise pas, à lui seul, l’obligation de délivrer un logement décent. Il ne transforme pas non plus une annonce gouvernementale en dérogation déjà applicable. Pour le bailleur, l’enjeu est donc de sécuriser les preuves avant de signer un bail. Pour le locataire, l’enjeu est de ne pas renoncer à ses recours parce qu’un propriétaire produit une simulation après travaux.

L’angle est important parce que la demande Google existe déjà. Les requêtes « DPE projeté », « DPE projeté prix », « DPE projeté exemple » ou « DPE projeté c’est quoi » montrent que les propriétaires cherchent un document concret pour prouver la sortie de passoire thermique. Mais juridiquement, la vraie question n’est pas seulement « comment obtenir un DPE projeté ». C’est : que vaut ce document si le logement est déjà classé G, si le bail est renouvelé, si le locataire conteste, ou si la copropriété bloque les travaux ?

DPE projeté : de quoi parle-t-on exactement ?

Un DPE projeté est une estimation de la performance énergétique attendue après des travaux déterminés. En pratique, il part d’un DPE existant, de devis, d’un audit énergétique ou d’un scénario de rénovation. Le diagnostiqueur ou le professionnel simule l’effet des travaux : isolation, changement de chauffage, ventilation, menuiseries, traitement des ponts thermiques, travaux sur parties communes lorsqu’ils sont intégrés dans le projet.

Ce document peut être utile pour arbitrer des travaux, convaincre une banque, préparer une assemblée générale de copropriété, comparer deux bouquets de rénovation ou démontrer qu’un bailleur n’est pas resté inactif. Il donne une trajectoire. Il peut aussi éviter une erreur fréquente : engager des travaux coûteux qui améliorent le confort sans faire réellement sortir le logement de la classe F ou G.

Mais le DPE projeté reste une projection. Le DPE opposable pour informer un locataire est le diagnostic de performance énergétique réalisé selon les règles applicables au logement, remis dans le dossier de diagnostic technique. Service-Public rappelle que le DPE est établi à l’initiative du propriétaire bailleur, qu’il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et qu’il est remis au futur locataire.² Le même document officiel précise que les recommandations du DPE ont une valeur indicative : elles orientent les travaux, mais elles ne valent pas mise en conformité automatique.

Autrement dit, un bailleur peut utiliser un DPE projeté comme pièce de stratégie. Il ne doit pas le présenter comme un passe-droit. La différence est décisive en cas de contentieux.

Le droit applicable au 29 avril 2026

Le droit positif reste celui de la décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sur le DPE sont considérés comme non décents lorsqu’ils sont concernés par les échéances légales. Les logements classés F sont visés à compter du 1er janvier 2028, puis les logements classés E à compter du 1er janvier 2034.³

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, répondant notamment à un niveau de performance minimal. Le texte fixe le calendrier : classe A à F à compter du 1er janvier 2025, classe A à E à compter du 1er janvier 2028, classe A à D à compter du 1er janvier 2034.⁴

Il faut donc raisonner date par date. Un logement G ne doit pas être traité comme un logement F. Un bail signé avant l’échéance ne se lit pas de la même manière qu’un nouveau bail ou qu’une reconduction tacite. Une maison individuelle ne soulève pas les mêmes preuves qu’un appartement en copropriété. Enfin, un logement vacant remis sur le marché n’est pas dans la même situation qu’un logement déjà occupé, avec un locataire qui paie son loyer depuis plusieurs années.

L’annonce gouvernementale du 23 avril 2026 change le calendrier politique, pas encore la règle applicable. Elle annonce une intention : relouer certains logements F et G sous condition d’engagement de travaux. Mais tant que le texte n’est pas adopté, publié et précisé, un propriétaire ne devrait pas signer un bail en affirmant qu’il bénéficie déjà d’un régime dérogatoire.

Ce que le DPE projeté peut vraiment prouver

Le DPE projeté peut prouver trois choses utiles.

D’abord, il peut montrer que le bailleur a étudié un scénario sérieux. Si les devis sont datés, cohérents, chiffrés et liés à un diagnostic initial, le document peut donner de la crédibilité au calendrier de rénovation. C’est particulièrement utile lorsque le logement est en copropriété et que les travaux dépendent d’un vote d’assemblée générale.

Ensuite, il peut aider à identifier les travaux réellement efficaces. Certains logements anciens à Paris ou en Île-de-France ont un mauvais classement à cause du chauffage électrique, d’une mauvaise ventilation, de fenêtres anciennes ou d’une isolation impossible en façade. Un DPE projeté peut montrer qu’un simple changement de convecteurs ne suffit pas, ou au contraire qu’un bouquet cohérent permet de gagner une classe.

Enfin, il peut servir de pièce dans une discussion amiable. Le locataire peut accepter un calendrier sérieux si les travaux sont précis, si leur financement est crédible et si ses droits pendant la période transitoire sont clarifiés. Le bailleur peut éviter une assignation si le dossier montre qu’il a commandé les diagnostics, demandé les devis, saisi le syndic, inscrit des résolutions à l’ordre du jour et prévu un nouveau DPE après travaux.

Mais cette preuve a une limite : elle porte sur le futur. Si le logement est actuellement non décent, le DPE projeté ne supprime pas automatiquement le manquement actuel. Il faudra regarder la date du bail, la classe actuelle, la réalité des travaux, les démarches déjà accomplies et les conséquences subies par le locataire.

Ce que le DPE projeté ne sécurise pas

Le DPE projeté ne permet pas de masquer un DPE G actuel. Il ne permet pas non plus de remplacer le DPE individuel remis au locataire par une simulation favorable. Si le logement est mis en location aujourd’hui, le bailleur doit pouvoir produire un dossier conforme au droit en vigueur.

Il ne faut pas non plus confondre le DPE projeté avec une clause de travaux. L’article 6 de la loi de 1989 permet certaines clauses relatives à des travaux exécutés par le locataire ou imputés sur le loyer, mais seulement dans un cadre strict et à condition de ne pas contourner les critères de décence. Une clause vague du type « le propriétaire fera des travaux plus tard » ne suffit pas à rendre le bail solide.

Le DPE projeté ne neutralise pas le gel des loyers des logements F ou G. Le ministère rappelle que la loi Climat et Résilience interdit, pour ces logements, certaines augmentations de loyer depuis le 24 août 2022 selon les cas : hausse entre deux locataires, hausse au renouvellement, révision annuelle ou action en réévaluation en zone tendue.⁵ Un bailleur qui produit un DPE projeté favorable mais qui conserve un DPE actuel F ou G doit donc contrôler séparément la question du loyer.

Enfin, le DPE projeté ne protège pas contre un DPE erroné ou incomplet. Service-Public indique que le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de DPE erroné, sauf lorsque l’erreur provient de fausses informations transmises par le propriétaire.² Si la simulation repose sur des devis imprécis, des matériaux non posés, une ventilation non prévue ou un vote de copropriété incertain, elle sera fragile.

Locataire : que faire si le bailleur invoque un DPE projeté ?

Le locataire doit d’abord demander le DPE réglementaire du logement, pas seulement une simulation. Il faut vérifier la date du diagnostic, la classe, la surface de référence, l’adresse exacte, la consommation, les émissions de gaz à effet de serre et les recommandations. Si le DPE date d’avant juillet 2021 ou s’il est inexploitable, il faut contrôler sa validité.

Ensuite, il faut demander les pièces qui donnent du poids au DPE projeté : devis signés, audit, calendrier, financement, vote de copropriété, autorisation d’urbanisme si nécessaire, date prévue de nouveau DPE après travaux. Sans ces éléments, la projection ressemble davantage à un argument de négociation qu’à une preuve.

Si le logement est classé G ou si le bail est reconduit à une date où les critères de décence s’appliquent, le locataire peut adresser une mise en demeure. Elle doit rester factuelle : identification du logement, date du bail, DPE remis ou absent, classe énergétique, difficultés concrètes, demande de mise en conformité, demande de calendrier et réserves sur le loyer si une augmentation a été appliquée.

En cas d’échec, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander la mise en conformité du logement. Le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement selon les circonstances.⁶ Le locataire ne doit toutefois pas arrêter seul de payer le loyer sans décision ni stratégie, car cela peut déclencher un commandement de payer et une procédure d’expulsion.

Bailleur : comment utiliser le DPE projeté sans créer un risque ?

Le bailleur doit traiter le DPE projeté comme une pièce de préparation, pas comme une autorisation de louer. La première étape consiste à connaître la situation actuelle : DPE valide, classe énergétique, bail concerné, date de renouvellement, type de location, logement vacant ou occupé.

La deuxième étape consiste à rendre le projet vérifiable. Les devis doivent être précis. Les performances attendues doivent être documentées. Les travaux privatifs doivent être séparés des travaux de parties communes. En copropriété, il faut conserver les courriels au syndic, les demandes d’inscription à l’ordre du jour, les procès-verbaux d’assemblée générale, les refus, reports ou votes favorables.

La troisième étape consiste à anticiper le contentieux. Si le futur projet de loi crée un régime de relance par travaux, il faudra probablement démontrer l’engagement réel du bailleur. Un simple devis non signé ou une intention orale seront faibles. Un dossier solide comprendra le DPE actuel, le DPE projeté, les devis, un calendrier, les preuves de financement, les échanges avec le locataire et la date de contrôle après travaux.

La quatrième étape consiste à rester prudent dans l’annonce et dans le bail. Il ne faut pas écrire que le logement est conforme si le DPE actuel dit l’inverse. Il ne faut pas promettre une classe énergétique certaine si les travaux dépendent d’une assemblée générale ou d’une autorisation. Il faut aussi éviter les formulations qui feraient croire au locataire qu’il renonce à ses recours.

Paris et Île-de-France : le cas sensible des copropriétés anciennes

A Paris et en Île-de-France, le DPE projeté est souvent lié à la copropriété. Beaucoup de logements énergivores sont dans des immeubles anciens, avec des façades protégées, des combles communs, un chauffage collectif, une ventilation imparfaite ou des contraintes patrimoniales. Le bailleur d’un seul lot ne maîtrise pas toujours les travaux de l’immeuble.

Cette difficulté ne doit pas être minimisée. L’article 20-1 prévoit déjà des hypothèses dans lesquelles le juge ne peut pas ordonner certains travaux de performance énergétique lorsque le logement est en copropriété et que le copropriétaire démontre ses diligences, ou lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales font obstacle à l’atteinte du niveau minimal.⁶ Mais cette protection suppose des preuves. Il faut démontrer les démarches accomplies, pas seulement invoquer la copropriété en général.

Pour un logement parisien, le dossier doit aussi intégrer le loyer. Un logement F ou G peut être concerné par le gel du loyer, et Paris ajoute des enjeux d’encadrement des loyers. Une rénovation annoncée ne justifie pas automatiquement une hausse. Avant de relouer, il faut donc contrôler la classe DPE, le loyer de référence, le complément de loyer éventuel, les charges et la cohérence de l’annonce.

Pour le locataire, la bonne méthode est de conserver tous les documents : annonce, bail, DPE, état des lieux, quittances, courriers, factures d’énergie, photographies, échanges avec l’agence. Pour le bailleur, la bonne méthode est de garder la trace de chaque étape : DPE actuel, DPE projeté, devis, vote de copropriété, demandes d’aides, calendrier et nouveau DPE après travaux.

Faut-il attendre le projet de loi ?

Non, il ne faut pas attendre passivement. Le projet de loi annoncé peut modifier les marges de manoeuvre des bailleurs, surtout pour les logements vacants F ou G et les copropriétés. Mais un dossier DPE se prépare maintenant.

Le bailleur doit commander les diagnostics utiles, demander des devis, faire inscrire les travaux nécessaires à l’ordre du jour, vérifier le loyer et éviter toute annonce trompeuse. Le locataire doit demander le DPE, contrôler la date de reconduction du bail, formaliser ses demandes et ne pas se laisser opposer une simulation future comme si elle supprimait ses droits actuels.

Le DPE projeté est donc un bon outil de preuve lorsqu’il est sérieux, chiffré et relié à des travaux réels. Il devient dangereux lorsqu’il sert à maquiller un logement non conforme ou à faire croire qu’une annonce politique a déjà changé la loi.

Pour approfondir le cadre général déjà applicable aux passoires thermiques, vous pouvez lire notre analyse sur le DPE et la location en 2026. Pour un litige lié à un bail d’habitation, le cabinet peut aussi intervenir sur les questions de bail d’habitation et contentieux locatif, ainsi que sur les travaux votés ou bloqués en assemblée générale de copropriété.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Le cabinet peut vérifier en 48 heures si votre DPE, votre bail et votre calendrier de travaux permettent une mise en location ou une contestation sérieuse.

Nous analysons le DPE actuel, le DPE projeté, les devis, les votes de copropriété, le loyer et les recours possibles avant mise en demeure ou saisine du juge.

Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou adressez votre demande via le formulaire de contact.