Depuis le 20 janvier 2025, le loyer d’une partie des logements de la métropole grenobloise ne se fixe plus librement. Selon la préfecture de l’Isère, le plafond vise les baux d’habitation signés à partir de cette date, qu’il s’agisse d’une location vide, d’une location meublée ou d’un bail mobilité, pour une première location, une relocation ou un renouvellement. Les montants applicables aux baux conclus depuis le 20 janvier 2026 résultent d’un arrêté préfectoral du 6 janvier 2026, publié au recueil des actes administratifs le 13 janvier. Le dispositif approche pourtant d’une échéance : l’expérimentation nationale dont il relève doit s’achever le 24 novembre 2026. Une proposition de loi la prolonge de deux ans dans les territoires qui l’appliquent déjà. D’après la page de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, cette commission l’a adoptée sans modification, en deuxième lecture, le 3 novembre 2026, et le texte est inscrit à l’ordre du jour de la séance publique du jeudi 19 novembre 2026. Tant qu’il n’est ni voté ni promulgué, la prolongation n’est pas acquise.
Pour un locataire de Grenoble, d’Échirolles, de Meylan ou de Saint-Martin-d’Hères, trois questions se posent très concrètement : mon adresse se trouve-t-elle dans la zone encadrée, mon loyer dépasse-t-il le plafond, et comment récupérer ce qui a été payé en trop ? Les réponses tiennent à des détails que les simulateurs n’affichent pas : la date exacte de signature du bail, la surface habitable réelle, la façon dont le contrat présente un garage, une cave ou un complément de loyer, et le passage, ou non, par la commission départementale de conciliation de l’Isère. Les décisions publiées depuis 2025 montrent que ces détails font gagner ou perdre un dossier.
I. Encadrement des loyers à Grenoble : quels logements et quels baux sont concernés en 2026 ?
A. La zone d’encadrement : Grenoble en partie, treize communes en totalité
Le dispositif grenoblois repose sur l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan. Ce texte ouvre l’encadrement « A titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi », dans les zones tendues, aux intercommunalités qui le demandent. Un décret délimite ensuite le périmètre concerné, puis le texte prévoit que « le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré », exprimés au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
Grenoble-Alpes Métropole a déposé sa candidature en novembre 2022, rappelle la préfecture de l’Isère. Le ministère chargé du logement a annoncé le 20 novembre 2023 le décret qui retient le périmètre proposé par les élus locaux ; il s’agit, selon Légifrance, du décret n° 2023-1046 du 16 novembre 2023. La préfecture précise que l’encadrement peut porter sur tout ou partie des 21 communes situées en zone tendue, sur les 49 que compte la métropole. Dans les faits, selon la page d’information de la Métropole, le plafond s’applique sur la totalité de treize communes : Bresson, Claix, Domène, Eybens, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset et Venon. Il ne s’applique que sur une partie de huit autres : Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d’Hères, Sassenage et Seyssinet-Pariset.
Ce point est propre à l’agglomération grenobloise et source de nombreuses erreurs. Habiter Grenoble ne suffit pas : une partie du territoire de la ville-centre se trouve hors zone, comme une partie d’Échirolles ou de Fontaine. La vérification se fait à l’adresse exacte, avec la carte du périmètre annexée à l’arrêté préfectoral, que la préfecture publie, ou avec le simulateur en ligne de la Métropole, qui demande l’adresse et les caractéristiques du logement. Une capture d’écran datée du résultat, conservée avec le bail, sera utile en cas de discussion.
Le second filtre est la date de signature du bail. Le loyer de base doit rester dans la limite du loyer de référence majoré « en vigueur à la date de signature de ce contrat », prévoit le A du III de l’article 140. Deux arrêtés se sont succédé à Grenoble. D’après la Métropole, celui du 11 décembre 2024 vaut pour les baux signés du 20 janvier 2025 au 19 janvier 2026, et celui du 6 janvier 2026 pour les baux signés à compter du 20 janvier 2026. Un locataire qui a signé en décembre 2025 doit donc lire le premier, même s’il conteste son loyer aujourd’hui. Les loyers de référence varient selon la zone, le type de location, vide ou meublée, le type de bien, maison ou appartement, le nombre de pièces et l’époque de construction, indique la préfecture, qui met aussi en ligne un tableau de ces loyers établi par l’Agence nationale pour l’information sur le logement.
Sont concernées les locations de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989, vides ou meublées, ainsi que le bail mobilité. Pour les meublés, le IV de l’article 140 prévoit des loyers de référence spécifiques, obtenus par une majoration au mètre carré qui tient compte du mobilier. La colocation est expressément visée : « le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement », selon le même article 140. Une colocation étudiante de quatre chambres près du campus de Saint-Martin-d’Hères se juge donc sur le loyer total du logement, pas chambre par chambre. En revanche, le texte exclut de l’expérimentation les logements appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré ou à des sociétés d’économie mixte agréées, ou gérés par eux, lorsqu’ils font l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation. La Métropole précise de son côté que les résidences secondaires, les locations saisonnières touristiques et les logements de fonction restent en dehors du dispositif.
Reste le cas, fréquent à Grenoble, des baux signés avant le 20 janvier 2025. Leur loyer n’était pas plafonné à la signature, puisque aucun arrêté n’existait encore. Mais le VI de l’article 140 ouvre, « Lors du renouvellement du contrat », une action en diminution si le loyer, hors complément, dépasse le loyer de référence majoré ; le plafond retenu est alors celui en vigueur à la date de la proposition. Pour ces locataires, la vraie question porte donc moins sur la légalité du loyer d’origine que sur la date d’échéance du bail et sur le temps qui reste pour proposer un nouveau loyer. Le calendrier de ce renouvellement est détaillé dans la seconde partie.
B. Le plafond : loyer de référence majoré, surface habitable et complément de loyer
Le calcul part de trois valeurs fixées par l’arrêté. L’article 140 précise que « Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence » et que le loyer minoré est diminué de 30 %. Le plafond mensuel s’obtient en multipliant le loyer de référence majoré au mètre carré de la catégorie du logement par sa surface habitable. Le résultat se compare au loyer de base, hors charges et hors complément de loyer.
La surface habitable n’est pas la surface annoncée dans l’annonce. Le Code de la construction et de l’habitation la définit à l’article R156-1 comme « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Le même texte ajoute qu’il n’est pas tenu compte notamment des caves, garages, terrasses, loggias, balcons et des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Dans un appartement sous les toits du centre de Grenoble ou un logement doté d’une grande loggia à Meylan, l’écart entre la surface vendue et la surface habitable peut suffire à faire passer un loyer au-dessus du plafond.
Le bail doit afficher ces repères. Selon le V de l’article 140, « Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. » Si ces mentions manquent, le locataire peut, « dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location », mettre en demeure le bailleur de les ajouter ; à défaut de réponse dans le mois ou en cas de refus, il peut saisir la juridiction dans les trois mois qui suivent la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer, selon le même article 140. Le tribunal judiciaire de Paris a toutefois jugé, le 23 avril 2026, qu’une demande portant seulement sur le dépassement du loyer de base n’entrait pas dans ce régime d’un mois et de trois mois ; nous y revenons dans la seconde partie.
Un piège fréquent tient aux annexes. Le tribunal judiciaire de Lyon, le 31 juillet 2026 (n° 25/04057), a examiné un bail qui distinguait un loyer de 1 300 euros pour l’appartement et 100 euros pour un garage et une cave. Le juge a constaté que ces sommes supplémentaires n’étaient pas « spécifiquement prévues dans le complément de loyer », que les modalités de paiement visaient un loyer global de 1 400 euros, et en a déduit que le loyer initial dépassait le plafond de 1 308,06 euros. Le bailleur a été condamné à restituer 3 515,17 euros. La leçon vaut à Grenoble : un garage ou une cave facturés à part n’échappent pas au plafond par la seule mention d’un prix distinct.
Le bailleur peut, sous conditions, dépasser le plafond par un complément de loyer. Le B du III de l’article 140 l’admet pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer au bail, et il ne peut s’ajouter qu’à un loyer de base au moins égal au loyer de référence majoré. Le texte dresse surtout une liste d’exclusions : aucun complément n’est possible en présence de « des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs », d’un diagnostic de performance énergétique de classe F ou G, de fenêtres laissant anormalement passer l’air, d’un vis-à-vis à moins de dix mètres, d’infiltrations ou d’inondations venant de l’extérieur, de problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, d’une installation électrique dégradée ou d’une mauvaise exposition de la pièce principale. Et en cas de contestation, « il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ».
La jurisprudence trace une frontière entre ce qui est propre au logement et ce qui est commun au secteur. La Cour de cassation a validé, le 4 décembre 2025 (3e civ., n° 24-15.589), un complément accordé pour une vue dégagée sur une église, monument historique, la cour d’appel ayant retenu une « caractéristique propre au logement loué du fait de sa localisation à proximité immédiate de l’église à laquelle il faisait face et de sa situation au quatrième étage de l’immeuble ». Le même jour, dans une affaire jugée sous l’empire de l’ancien dispositif de l’article 17 de la loi de 1989, elle a admis un complément pour un studio lumineux et calme, ces qualités provenant selon les juges du fond de l’étage élevé et non de la situation géographique déjà prise en compte par le loyer de référence (3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-17.930). À l’inverse, le tribunal judiciaire de Paris, le 26 mars 2026 (n° 25/06198), a annulé un complément de 356,38 euros justifié par un balcon, une cave, un local à vélos et une bonne isolation : selon le tribunal, ces caractéristiques, « certes, recherchées », « demeurent communes » dans la ville concernée, et un diagnostic de classe C, déjà pris en compte dans le loyer de référence, n’est pas une caractéristique exceptionnelle.
À Grenoble, l’argument le plus souvent avancé pour un complément est la vue sur les massifs, Vercors, Chartreuse ou Belledonne. Aucune décision consultée ne tranche ce cas. Le critère posé par le texte et par ces arrêts est la comparaison avec les logements de même catégorie du même secteur : une vue qui tient à l’étage et à l’orientation particulière d’un appartement peut être discutée comme une caractéristique propre ; une vue dont profite toute une rue se rapproche des éléments communs écartés par le tribunal parisien. Dans tous les cas, la charge de la preuve pèse sur le bailleur.
Les exclusions légales sont souvent l’argument le plus efficace pour le locataire, parce qu’elles se prouvent par des documents. Le tribunal judiciaire de Lyon, le 9 juillet 2026 (n° 26/00583), a écarté un complément de 310 euros en s’appuyant sur le diagnostic technique remis au locataire : les anomalies relevées sur l’installation électrique, avec la recommandation de les lever dans les meilleurs délais, caractérisaient selon lui « un cas d’installation électrique dégradée interdisant l’application d’un complément de loyer ». Le diagnostic électrique, le diagnostic de performance énergétique et les photos de l’état des lieux d’entrée sont donc les premières pièces à relire. Pour les logements classés F ou G, le texte ferme deux portes au bailleur : aucun complément n’est possible, et lors d’une relocation, l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».
II. Loyer trop élevé à Grenoble : comment le contester et récupérer le trop-perçu ?
A. Les démarches : commission de conciliation de l’Isère, juge des contentieux de la protection, préfet
Avant toute démarche, il faut réunir le dossier : le bail et ses annexes, les quittances ou relevés de virement, l’annonce de location si elle a été conservée, l’état des lieux d’entrée, les diagnostics, et l’arrêté applicable à la date de signature. Le résultat du simulateur de la Métropole donne une première base, mais la surface habitable retenue doit être vérifiée, au besoin par un mesurage. La Métropole met à disposition un modèle de courrier pour demander au bailleur de mettre le loyer en conformité ; un envoi en recommandé avec accusé de réception permet de dater la demande, ce qui compte notamment pour les intérêts de retard.
Si le bailleur refuse ou ne répond pas, la commission départementale de conciliation entre en jeu. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 la compose de représentants des bailleurs et des locataires en nombre égal et prévoit que « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. » En Isère, la préfecture renvoie à cette commission, rattachée à la direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités, et oriente aussi vers l’agence départementale d’information sur le logement, l’ADIL 38. En cas d’accord, la commission établit un document de conciliation ; à défaut, elle rend un avis que chaque partie peut transmettre au juge, selon le même article 20.
Faut-il passer par cette commission avant de saisir le juge lorsque le loyer de base dépasse le plafond ? Le A du III de l’article 140 se borne à dire que la commission « est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution ». Les tribunaux en tirent des conséquences opposées. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 16 mars 2026 (n° 25/00524), a jugé que, faute de preuve de cette saisine, les demandes de la locataire « formées au titre de la diminution de son loyer et du remboursement du trop-perçu par le bailleur est irrecevable ». Le tribunal judiciaire de Lille, le 6 janvier 2026 (n° 24/04787), a au contraire estimé que ces dispositions « n’érigent pas expressément la saisine préalable de cette entité comme condition de recevabilité de la demande en justice ». Le tribunal judiciaire de Paris, le 23 avril 2026 (n° 25/06419), a lui aussi admis une action directe en restitution, en réservant la saisine préalable obligatoire à la contestation d’un complément de loyer. Aucune décision de la Cour de cassation sur ce point ne figure parmi les sources consultées, et aucun jugement grenoblois appliquant l’encadrement n’a été trouvé dans la base Judilibre à la date de rédaction. Pour un locataire de l’agglomération, la voie la plus sûre consiste donc à saisir la commission de l’Isère avant le juge : l’attente est encadrée par le délai de deux mois prévu par l’article 20, alors qu’une irrecevabilité ferait perdre des mois de procédure.
La contestation d’un complément de loyer obéit à un calendrier plus strict, fixé par le B du III de l’article 140. Le locataire dispose d’« un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation », sauf pour un bail mobilité. Si la conciliation échoue, il a encore trois mois à compter de la réception de l’avis pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément, selon le même article 140, qui précise aussi que « La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge. » Le jugement lyonnais du 9 juillet 2026 illustre un calendrier tenu : bail signé le 4 novembre 2024, commission saisie le 30 janvier 2025, non-conciliation constatée le 20 mars 2025, assignation le 22 mai 2025. Le loyer réduit s’est appliqué depuis la prise d’effet du bail, ce que prévoit le texte, et les bailleurs ont été condamnés à rembourser 3 496 euros de trop-perçu jusqu’à l’échéance de mars 2026.
Pour les baux signés avant le 20 janvier 2025, la démarche passe par le renouvellement, selon le VI de l’article 140. Le locataire peut proposer un nouveau loyer « au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire », dans les formes de l’article 15 de la loi de 1989. En cas de désaccord ou à défaut de réponse quatre mois avant le terme, l’une ou l’autre partie peut saisir la commission ; à défaut d’accord constaté par elle, le juge peut être saisi avant le terme du contrat, et à défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit aux conditions antérieures du loyer, toujours selon le VI de l’article 140. Le texte protège aussi le locataire contre une riposte immédiate : « Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. » Le bailleur peut en revanche réclamer à cette occasion un complément de loyer : c’est ce qui s’est produit dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation le 4 décembre 2025 (n° 24-15.589), où la bailleresse avait sollicité un complément en appel, dans une action en diminution engagée lors du renouvellement.
Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection. L’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire lui confie les actions dont « un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation » est l’objet, la cause ou l’occasion. Une voie administrative existe en parallèle. Selon le VII de l’article 140, le préfet qui constate qu’un bail ne respecte pas le plafond peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, de mettre le contrat en conformité et de restituer les loyers trop-perçus. Si la mise en demeure reste infructueuse, il peut prononcer une amende, après avoir mis l’intéressé à même de présenter ses observations, dont le montant ne peut excéder 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le même texte précise que « Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer. » Les deux démarches peuvent donc être menées ensemble.
B. Le remboursement : trois ans, locataire parti, dépôt de garantie, échéance du 24 novembre 2026
La somme récupérable dépend de la prescription. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » La Cour de cassation applique ce délai de trois ans aux actions nées d’un bail d’habitation, comme le rappelle son arrêt du 6 avril 2023 (3e civ., n° 22-13.778), rendu à propos d’une demande d’indemnisation d’un locataire. Pour le trop-perçu de loyer, le tribunal judiciaire de Paris, le 23 avril 2026, a jugé que « Cette action, qui dérive du bail, est soumise à la seule prescription triennale de l’article 7-1 de la loi de 1989. » Il a précisé que la prescription « ne court donc pas abstraitement à compter de la signature du bail », et a retenu, au vu des pièces du dossier, la date à laquelle le locataire avait réclamé formellement la restitution. Le locataire, qui avait signé en juin 2020 et quitté le logement en juillet 2023, a obtenu 6 184,20 euros. Cette solution, propre à un jugement de premier ressort rendu sur des faits précis, ne fixe pas de règle générale : agir vite reste la meilleure garantie de ne rien perdre.
Juridiquement, la restitution repose sur l’article 1302-1 du Code civil : « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. » Le retard dans le remboursement se compense par des intérêts au taux légal qui, selon l’article 1231-6 du même code, courent « à compter de la mise en demeure », d’où l’intérêt d’une réclamation écrite datée. Le jugement parisien montre aussi un effet utile en défense : le bailleur qui réclamait des loyers impayés calculés sur le loyer contractuel n’a obtenu leur paiement que dans la limite du loyer de référence majoré, le tribunal relevant qu’il « ne peut prétendre au paiement de sommes excédant le plafond légal ». Le trop-perçu peut donc aussi venir en déduction d’une dette locative.
Avoir quitté le logement n’empêche pas d’agir. Dans le jugement lyonnais du 31 juillet 2026, les locataires avaient donné congé en août 2025 et rendu les clés en septembre ; ils ont obtenu la restitution de 3 515,17 euros. Le même jugement souligne au passage que le locataire peut légalement faire réaliser son propre diagnostic de performance énergétique, même sans l’accord du propriétaire ; dans cette affaire, ce second diagnostic n’a toutefois pas convaincu le juge de modifier la classe énergétique retenue.
Le dépôt de garantie est souvent oublié. Pour un logement vide, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il « ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ». Lorsque le loyer est ramené au plafond, le dépôt calculé sur l’ancien loyer devient excessif. Le tribunal judiciaire de Lyon l’a jugé le 9 juillet 2026 : le dépôt ne pouvant excéder 1 250 euros, loyer de base retenu, les bailleurs ont dû rendre 198 euros sur les 1 448 euros qu’ils détenaient encore. La demande doit donc viser le loyer et le dépôt. Ces questions relèvent du contentieux du bail d’habitation, comme la restitution du dépôt de garantie lorsque le bailleur la conteste.
Reste l’échéance du 24 novembre 2026. Les huit ans prévus par l’article 140 courent à compter de la publication de la loi Élan, et la page de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale situe le terme de l’expérimentation au 24 novembre 2026. La même page indique que, sans prolongation ni pérennisation, les nouveaux baux cesseraient d’être soumis à l’encadrement à cette date, et que le Sénat a retenu une extension de deux ans à périmètre constant ; elle cite expressément plus d’une vingtaine de communes de la métropole grenobloise parmi les territoires concernés. Le rapporteur a proposé une adoption conforme afin d’éviter une nouvelle lecture au Sénat qui rendrait incertaine l’entrée en vigueur de la prolongation avant le terme. Pour un bail signé pendant l’expérimentation, les textes et décisions consultés ne disent pas expressément ce que devient, après le terme, l’action en diminution ou en restitution qui s’y rattache. Ce silence est une raison supplémentaire de dater dès maintenant sa réclamation et de saisir la commission sans attendre la séance du 19 novembre.
En pratique, dans l’agglomération grenobloise, le parcours se résume ainsi :
- vérifier l’adresse sur la carte annexée à l’arrêté ou dans le simulateur de la Métropole, puis identifier l’arrêté applicable à la date de signature, celui du 11 décembre 2024 ou celui du 6 janvier 2026 ;
- recalculer le plafond sur la surface habitable réelle, sans balcon, loggia, cave ni garage, et vérifier si un garage ou une cave facturés à part figurent bien dans un complément de loyer mentionné au bail ;
- relire les diagnostics, notamment électrique et énergétique, au regard des exclusions légales du complément de loyer ;
- adresser au bailleur une réclamation datée, en recommandé, chiffrant le trop-perçu de loyer et de dépôt de garantie ;
- saisir la commission départementale de conciliation de l’Isère, dans les trois mois de la signature lorsque le complément de loyer est contesté, comme l’exige l’article 140, puis le juge des contentieux de la protection si la conciliation échoue ;
- pour un bail signé avant le 20 janvier 2025, préparer la proposition de nouveau loyer au moins cinq mois avant l’échéance, selon le VI du même article 140.
Les locataires de Lille, Montpellier ou Bordeaux font face aux mêmes questions avec leurs propres arrêtés : voir nos analyses sur l’encadrement des loyers à Bordeaux, sur l’action avant le départ du logement à Montpellier et sur la contestation d’un complément de loyer après trois mois. Le fonctionnement général du barème grenoblois est rappelé dans notre fiche sur le montant du loyer à Grenoble-Alpes Métropole.
Conclusion
À Grenoble et dans les vingt et une communes de la zone tendue, l’encadrement des loyers se joue d’abord sur des vérifications simples : l’adresse exacte, puisque Grenoble, Échirolles ou Fontaine ne sont couvertes qu’en partie, la date de signature, qui désigne l’arrêté applicable, et la surface habitable réelle. Les décisions publiées en 2025 et 2026 ailleurs en France montrent ensuite que les montages les plus courants peuvent être remis en cause : un garage facturé à part sans complément de loyer mentionné au bail, un complément justifié par un balcon ou une cave, un complément appliqué malgré une installation électrique dégradée. Elles montrent aussi les risques de procédure, au premier rang desquels l’irrecevabilité prononcée à Bordeaux faute de saisine préalable de la commission de conciliation. Le trop-perçu se réclame dans les trois ans prévus par l’article 7-1 de la loi de 1989, y compris après le départ du logement, et le dépôt de garantie doit être recalculé avec le loyer. L’échéance du 24 novembre 2026 et l’incertitude qui entoure la prolongation ne changent rien à la règle de prudence : vérifier son bail, chiffrer, réclamer par écrit et saisir la commission de l’Isère dès maintenant.