À Montpellier, l’encadrement des loyers entre dans ses dernières semaines sous sa forme actuelle, sauf prolongation votée et publiée à temps. Sur sa page consacrée au dispositif, la préfecture de l’Hérault indique que l’arrêté préfectoral de 2026 vaut pour les baux signés du 1er juillet au 23 novembre 2026 inclus ; la fiche officielle de Service-Public vise, de son côté, les baux signés ou renouvelés à partir du 1er juillet 2022 et jusqu’au 24 novembre 2026. Au Parlement, la proposition de loi pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs prévoit de prolonger l’expérimentation de deux ans, dans les seuls territoires qui l’appliquent déjà. Adoptée par le Sénat le 21 octobre 2026, elle a été votée sans modification par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale le 3 novembre ; selon la page de cette commission, son examen en séance publique est inscrit au jeudi 19 novembre 2026.
Pour un locataire montpelliérain qui paie un loyer supérieur au plafond, le débat parlementaire compte moins que la procédure. Le 29 avril 2025, le tribunal judiciaire de Montpellier a refusé le remboursement du trop-perçu réclamé par des locataires d’un meublé qui n’avaient agi qu’après avoir quitté le logement. Un an plus tard, le tribunal judiciaire de Paris a, au contraire, accordé plus de 6 000 euros à un ancien locataire qui avait assigné son bailleur près de deux ans après son départ. Ces deux jugements de première instance ne lient aucune autre juridiction, mais ils montrent qu’un même dépassement peut être remboursé ou non selon le moment et la manière d’agir.
Voici comment calculer le plafond d’un logement à Montpellier, meublé et colocation compris, ce que change l’échéance de novembre 2026 pour les baux déjà signés, et quelle démarche engager, devant la commission de conciliation de l’Hérault puis devant le juge, pour ne pas perdre un recours fondé.
I. Encadrement des loyers à Montpellier : quel plafond et jusqu’à quand ?
A. Calcul du loyer plafond à Montpellier : meublé, colocation et complément de loyer
Le dispositif montpelliérain repose sur l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi Élan. Une fois le périmètre fixé par décret à la demande de la collectivité, ce texte prévoit que « le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré », exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. Le II du même article précise que le loyer de référence majoré est supérieur de 20 % au loyer de référence et que le loyer de référence minoré lui est inférieur de 30 %.
La préfecture de l’Hérault rappelle que le dispositif est entré en vigueur le 1er juillet 2022, à la demande de la Métropole, et qu’il s’applique dans la commune de Montpellier, qui concentre selon elle 64 % du parc locatif privé de la métropole. Les communes voisines ne relèvent donc pas de cet arrêté : avant toute démarche, l’adresse exacte du logement doit être vérifiée. Les loyers de référence y varient selon cinq zones, quatre catégories de nombre de pièces, cinq époques de construction et le caractère meublé ou non du logement. Pour 2026, Service-Public précise que les nouveaux loyers de référence sont entrés en vigueur le 1er juillet à Montpellier.
Le calcul suit une logique simple. On part du loyer hors charges, que la loi appelle loyer de base, on le divise par la surface habitable, puis on le compare au loyer de référence majoré de la catégorie du logement. La date décisive est celle de la signature du bail, puisque, selon le III, A de l’article 140, « Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. » Un bail signé en septembre 2025 se compare donc à l’arrêté applicable de juillet 2025 à juin 2026, et non à la grille publiée ensuite. La Ville de Montpellier donne sur son site un exemple purement illustratif : pour un trois-pièces de 60 mètres carrés loué vide, avec un loyer de référence de 11,50 euros par mètre carré, le plafond s’établit à 828 euros par mois hors charges, soit 690 euros majorés de 20 %. Le simulateur mis en ligne par la Métropole donne le loyer de référence correspondant à l’adresse et aux caractéristiques saisies ; mieux vaut en conserver une copie datée.
Le meublé n’échappe pas à l’encadrement, ce qui concerne directement les nombreux logements étudiants de la ville. Le IV de l’article 140 prévoit que l’arrêté fixe des loyers de référence propres aux logements meublés, obtenus en appliquant une majoration unitaire par mètre carré aux loyers des logements nus ; le complément de loyer tient alors compte des équipements et services associés au meublé. Seuls les meublés situés dans certaines résidences avec services gérées par un mandataire unique sont écartés par ce même IV.
La colocation obéit à une règle de plafond global, qui intéresse particulièrement les grands appartements loués chambre par chambre. Le III, A de l’article 140 dispose qu’en cas de colocation « le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement ». Concrètement, il faut additionner les loyers hors charges de tous les colocataires, qu’il existe un bail unique ou plusieurs baux, et comparer ce total au plafond du logement entier. Les difficultés propres aux baux à plusieurs, comme la solidarité ou le départ d’un colocataire, sont traitées sur notre page consacrée à la colocation et aux baux entre colocataires.
Reste le complément de loyer, seule manière légale de dépasser le plafond. Le III, B de l’article 140 l’admet pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur. Son montant et ses justifications doivent figurer dans le bail, et il ne peut s’ajouter qu’à un loyer de base au moins égal au loyer de référence majoré. Le texte ajoute : « Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes ». Suivent les sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, une étiquette énergétique F ou G, des fenêtres laissant anormalement passer l’air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou inondations venant de l’extérieur, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
La jurisprudence montre que la justification d’un complément se joue sur des caractéristiques propres au logement. Dans un arrêt du 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-17.930), la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait validé un complément pour un studio lumineux et calme, ces qualités « provenant non pas de la situation géographique ayant donné lieu à la fixation du loyer de référence mais de l’étage élevé du logement », l’ascenseur n’étant pris en compte qu’en ce qu’il permet de profiter de cet étage. Le même jour, dans l’arrêt n° 24-15.589, elle a admis un complément fondé sur la vue dégagée sur une église, monument historique emblématique du quartier, retenue comme « caractéristique propre au logement loué du fait de sa localisation à proximité immédiate de l’église à laquelle il faisait face ». À l’inverse, le tribunal judiciaire de Paris, le 26 mars 2026 (n° 25/06198), a annulé un complément mensuel d’environ 356 euros justifié par un balcon, une cave, un local à vélos, des normes d’accessibilité et une bonne étiquette énergétique : selon ce jugement, les caractéristiques retenues doivent être déterminantes, et « Il s’agit donc d’éléments structurels, objectivables et de nature à perdurer. » Le bailleur a été condamné à rembourser 5 702,08 euros.
B. Fin de l’encadrement le 23 novembre 2026 : quels baux restent concernés ?
L’échéance découle du I de l’article 140 de la loi Élan, qui institue le dispositif « A titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi ». La commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale situe ce terme au 24 novembre 2026. Les sources locales retiennent une formulation légèrement différente : le tableau de la préfecture de l’Hérault rattache à l’arrêté de 2026 les baux signés du 1er juillet au 23 novembre 2026 inclus, et la Ville de Montpellier écrit que l’encadrement s’applique jusqu’au 23 novembre 2026, tandis que la fiche Service-Public mentionne le 24 novembre. En pratique, un bail signé jusqu’au 23 novembre inclus entre dans toutes ces lectures ; pour une signature le 24 novembre ou après, la situation dépendra du sort de la loi en discussion et des arrêtés pris ensuite, qu’il faudra vérifier sur le site de la préfecture.
Le calendrier parlementaire reste serré. D’après Midi Libre du 22 octobre 2026, le Sénat a adopté le texte le 21 octobre par 325 voix contre 17, en retenant une prolongation de deux ans à périmètre constant dans les neuf territoires concernés, dont Montpellier, et en refusant toute extension à d’autres villes. La commission de l’Assemblée nationale indique que les sénateurs ont écarté la pérennisation votée en première lecture par les députés, ainsi que les autres articles adoptés par eux, et ont ajouté une disposition avançant de 2029 à 2026 l’obligation de déclarer les logements mis en location sur le service en ligne de l’administration fiscale. Le rapporteur a proposé une adoption conforme afin d’éviter une nouvelle lecture au Sénat, qui rendrait incertaine l’entrée en vigueur avant le terme du 24 novembre. Tant que le texte n’est ni adopté dans les mêmes termes par les deux assemblées, ni promulgué et publié, aucune de ces dispositions n’est du droit en vigueur.
Si l’expérimentation s’arrête, tout ne disparaît pas pour autant. Montpellier est en zone tendue, et l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un décret en Conseil d’État « fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés ». Selon Service-Public, le décret du 20 juillet 2026 reconduit cet encadrement de l’évolution des loyers du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, pour les logements loués vides ou meublés des communes de zone tendue : lors d’une relocation ou d’un renouvellement, le loyer ne peut être augmenté que dans les cas prévus, par exemple après certains travaux. Ce mécanisme ne fixe pas de plafond au mètre carré, mais limite la hausse par rapport au loyer précédent. Pour les passoires énergétiques, le II de l’article 17 de la même loi ajoute que, lorsqu’un logement classé F ou G fait l’objet d’une nouvelle location, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».
Pour les baux déjà signés, le texte rattache la comparaison au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature, selon le III, A de l’article 140 cité plus haut. Mais ni cet article ni les décisions consultées ne disent expressément si un locataire pourra encore engager une action en diminution après le terme de l’expérimentation pour un bail conclu pendant celle-ci, ni comment s’appliquera, après ce terme, la procédure propre au renouvellement prévue par le VI. Aucune des décisions lues ne tranche cette question. Dans le doute, un locataire qui constate un dépassement a intérêt à engager sa démarche sans attendre, pendant que le bail est en cours et que l’article 140 est encore applicable.
Le renouvellement mérite une attention particulière. Le VI de l’article 140 permet, lors du renouvellement, une action en diminution si le loyer hors complément dépasse le loyer de référence majoré, et une action en réévaluation au profit du bailleur si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, sauf pour les logements classés F ou G. La proposition de nouveau loyer doit être faite « au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire », dans les formes prévues pour le congé, et le loyer de référence pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition, selon le même VI. Le texte prévoit encore qu’un bailleur qui engage cette procédure ne peut pas donner congé pour la même échéance.
II. Loyer trop élevé à Montpellier : comment le contester sans perdre son recours ?
A. Commission de conciliation de l’Hérault, juge, mise en demeure : quelle voie choisir ?
L’article 140 ne prévoit pas une action unique, mais plusieurs démarches aux conditions distinctes, comme l’a relevé le tribunal judiciaire de Paris le 23 avril 2026 (n° 25/06419). Le choix de la bonne voie dépend de la situation du bail : loyer de base au-dessus du plafond, complément de loyer contesté ou bail muet sur les loyers de référence.
Premier cas, le loyer de base dépasse le plafond sans aucun complément stipulé. Le III, A de l’article 140 ouvre l’action en diminution et précise : « La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution. » Les juges ne tirent pas tous la même conséquence de cette phrase. Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 23 avril 2026 précité, a estimé que cette action ne relevait pas de la saisine préalable obligatoire de la commission. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 16 mars 2026 (n° 25/00524), a jugé l’inverse : faute de saisine de la commission, il a retenu que « ses demandes formées au titre de la diminution de son loyer et du remboursement du trop-perçu par le bailleur est irrecevable ». À Montpellier, la Ville écrit sur sa page consacrée au dispositif que la saisine préalable de la commission est obligatoire avant toute action en justice pour les litiges liés à l’encadrement du niveau des loyers. Faute de décision de la Cour de cassation sur ce point parmi celles consultées, la voie la plus sûre consiste à saisir d’abord la commission départementale de conciliation de l’Hérault.
Deuxième cas, le bail prévoit un complément de loyer que le locataire estime injustifié. Le III, B de l’article 140 est ici très encadré : « Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation », sauf en cas de bail mobilité. Devant la commission comme devant le juge, « il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ». Sans conciliation, le locataire dispose, selon ce même III, B, de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge d’une demande d’annulation ou de diminution du complément, et le texte prévoit que « La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge. » Le tribunal judiciaire de Paris, le 9 février 2026 (n° 25/09845), a ainsi déclaré irrecevable la demande d’un locataire dont le bail datait du 24 décembre 2024 et qui avait saisi directement le tribunal en octobre 2025, en rappelant que « La saisine de la commission de conciliation est donc un préalable indispensable à la saisine du juge ». Pour le bail mobilité, la Ville de Montpellier indique qu’il faut saisir directement le tribunal judiciaire. Nous avons détaillé les possibilités qui restent lorsque ce délai de trois mois est dépassé dans notre article sur la contestation d’un complément de loyer après trois mois.
Troisième cas, le bail ne mentionne ni le loyer de référence ni le loyer de référence majoré. Le V de l’article 140 impose ces mentions et prévoit qu’à défaut, « le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail ». Sans réponse dans le mois ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois de la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer, selon ce même V. Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 23 avril 2026, a jugé que ces délais d’un mois et de trois mois encadrent une action particulière, distincte de la demande fondée sur le seul dépassement du plafond.
La commission départementale de conciliation est organisée par l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 : placée auprès du préfet, elle réunit en nombre égal des représentants des bailleurs et des locataires. Le texte précise que « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. » En cas d’accord, elle établit un document de conciliation ; à défaut, elle rend un avis qui expose le différend et que chacune des parties peut transmettre au juge. Dans l’Hérault, la préfecture renvoie vers la commission départementale par sa page consacrée au dispositif, et la Ville de Montpellier indique que la saisine se fait au moyen d’une fiche de saisine accompagnée des pièces justificatives, par voie électronique ou par courrier.
Si la conciliation échoue, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier. Selon l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, ce juge « connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation » est l’objet, la cause ou l’occasion. Les autres litiges du bail, comme les charges, le dépôt de garantie ou le congé, suivent souvent le même chemin ; notre page sur le contentieux du bail d’habitation présente ces différents recours.
Une voie administrative existe en parallèle. Selon le VII de l’article 140, lorsque le préfet constate qu’un bail ne respecte pas le plafond, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, de mettre le contrat en conformité et de restituer les loyers trop perçus ; si la mise en demeure reste sans effet, il peut prononcer une amende plafonnée à 5 000 euros pour une personne physique et à 15 000 euros pour une personne morale, après avoir permis au bailleur de présenter ses observations. Le même texte précise que « Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer. » Il autorise aussi le préfet à déléguer ce pouvoir, à leur demande, aux présidents des intercommunalités compétentes : le locataire qui envisage un signalement doit donc vérifier auprès de la préfecture quelle autorité l’exerce à Montpellier.
B. Trop-perçu après le départ : pourquoi agir avant de quitter le logement ?
Le jugement montpelliérain qui doit retenir l’attention des locataires est celui du tribunal judiciaire de Montpellier du 29 avril 2025 (n° 24/00875). Deux locataires avaient loué un meublé soumis à l’encadrement, dans une commune dont le nom est occulté dans la version publiée du jugement, par un bail du 2 novembre 2022, pour un loyer de 1 000 euros et une provision sur charges de 150 euros. Après leur départ, à l’été 2023, ils ont fait assigner le bailleur en décembre 2023 et réclamé notamment la restitution de 3 420 euros de loyers versés, selon eux, au-delà du plafond. Le bailleur soutenait, selon le jugement, que l’excédent était un complément de loyer, qui aurait dû être contesté devant la commission dans les trois mois de la signature. Le juge a écarté cette fin de non-recevoir, en relevant qu’« aucun complément de loyer n’est stipulé dans ledit contrat pas plus que les éléments qui le justifieraient ».
Sur le fond, en revanche, les locataires ont perdu. Le juge a retenu que les locataires avaient agi après la fin du bail et que l’action en diminution, qui peut conduire à la restitution du trop-perçu, « ne peut être intentée que au moins 5 mois avant le terme du contrat comme prévu d’un renouvellement de contrat de bail ce qui n’est pas le cas en l’espèce », d’après les motifs du jugement du 29 avril 2025. Leur demande subsidiaire, fondée sur l’absence au bail des loyers de référence, a aussi été rejetée : le tribunal a admis que le bailleur était tenu de les mentionner, mais il a jugé que les locataires ne prouvaient pas de préjudice distinct, car « le préjudice qui découlerait de l’absence de ces mentions ne saurait se confondre avec le préjudice économique qui découlerait d’un trop-versé ». Ils n’ont obtenu que la restitution partielle de leur dépôt de garantie, soit 1 557 euros.
Le tribunal judiciaire de Paris, le 23 avril 2026 (n° 25/06419), a raisonné autrement dans une situation voisine. Le locataire avait quitté les lieux en juillet 2023, après avoir mis en demeure sa bailleresse, par lettre recommandée du 5 juin 2023, de lui rembourser le trop-perçu, puis il l’avait assignée en mai 2025. Le tribunal a jugé que l’action fondée sur le dépassement du loyer de référence majoré permet de demander la diminution du loyer et, corrélativement, la restitution du trop-perçu, et que « Cette action, qui dérive du bail, est soumise à la seule prescription triennale de l’article 7-1 de la loi de 1989. » Il a ajouté que « La prescription ne court donc pas abstraitement à compter de la signature du bail, mais du jour de la connaissance effective ou présumée du dépassement de loyer », et a fixé ce point de départ, dans cette affaire, à la date de la mise en demeure, d’après les motifs du jugement du 23 avril 2026. La bailleresse a été condamnée à rembourser 6 184,20 euros, et les loyers impayés qu’elle réclamait ont été recalculés sur la base du plafond légal.
Le texte appliqué par le juge parisien est l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » La Cour de cassation applique ce délai de trois ans aux actions nées d’un bail d’habitation : dans un arrêt publié du 6 avril 2023 (Cass. 3e civ., n° 22-13.778), rendu à propos de l’indemnisation d’un locataire, elle a jugé que « le délai de prescription réduit à trois ans s’appliquait aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014 ». Cet arrêt ne porte pas sur l’encadrement des loyers ; il confirme seulement la portée générale de l’article 7-1 pour les actions dérivant du bail.
Ces deux jugements de première instance divergent, et aucune décision de la Cour de cassation consultée ne départage, à ce jour, la question du locataire qui n’agit qu’après son départ. La leçon pratique, pour un bail montpelliérain, est donc de ne pas attendre la remise des clés. Agir pendant le bail permet de demander à la fois la mise en conformité du loyer pour l’avenir et la restitution du passé, de saisir la commission départementale avant le juge, et de dater sans discussion le moment où le dépassement a été connu. Dans l’affaire parisienne, la lettre recommandée envoyée avant le départ a d’ailleurs servi au tribunal pour fixer le point de départ du délai, selon le jugement du 23 avril 2026. Un locataire qui a déjà quitté son logement n’est pas pour autant privé de toute chance, mais il s’expose, au moins devant le tribunal de Montpellier tel qu’il a statué en avril 2025, à voir sa demande rejetée.
Le dossier se prépare avec quelques pièces simples. Le bail d’abord, pour la date de signature, la surface habitable, le loyer de base, l’éventuel complément et ses justifications, ainsi que la présence ou l’absence des loyers de référence. Ensuite, les quittances ou relevés bancaires qui prouvent les sommes versées mois par mois, l’arrêté préfectoral applicable à la date de signature et une copie datée du résultat du simulateur de la Métropole. Pour contester un complément, le diagnostic de performance énergétique, des photographies et tout élément montrant une humidité, un vis-à-vis à moins de dix mètres ou une mauvaise exposition sont utiles ; en colocation, il faut réunir les baux et quittances de tous les colocataires pour reconstituer la somme des loyers. Enfin, la lettre recommandée de mise en demeure, l’accusé de réception, la fiche de saisine de la commission et l’avis rendu forment la chronologie que le juge examinera.
Le bailleur a lui aussi intérêt à anticiper. S’il constate que le loyer dépasse le plafond, une régularisation amiable par avenant, avec remboursement du trop-perçu, évite la procédure devant la commission, la saisine du juge et la mise en demeure préfectorale. S’il entend maintenir un complément de loyer, il doit pouvoir démontrer des caractéristiques de localisation ou de confort propres au logement, par comparaison avec les logements de la même catégorie dans le même secteur, comme l’exige le III, B de l’article 140. Les arrêts du 4 décembre 2025 montrent que de telles caractéristiques peuvent être retenues, à condition d’être précisément établies. Pour comparer avec les autres villes encadrées, nous avons consacré des articles à l’encadrement des loyers à Bordeaux et au montant du loyer d’un bail d’habitation à Montpellier.
Conclusion
À Montpellier, l’encadrement des loyers s’applique, selon la préfecture de l’Hérault, aux baux signés dans la commune depuis le 1er juillet 2022 et jusqu’au 23 novembre 2026 inclus, sur la base de l’arrêté en vigueur au jour de la signature. La séance du 19 novembre à l’Assemblée nationale dira si l’expérimentation est prolongée de deux ans dans les territoires qui l’appliquent déjà ; tant que la loi n’est pas promulguée et publiée, rien n’est acquis, et l’encadrement de l’évolution des loyers propre à la zone tendue continue, lui, de s’appliquer jusqu’au 31 juillet 2027.
Pour les baux déjà signés, la difficulté n’est pas seulement de prouver le dépassement. Les décisions rendues à Montpellier, à Paris et à Bordeaux montrent qu’un recours fondé peut échouer faute d’avoir saisi la commission départementale de conciliation, faute d’avoir contesté un complément de loyer dans les trois mois, ou, devant le tribunal de Montpellier, faute d’avoir agi avant de quitter le logement. Vérifier aujourd’hui la date de signature, l’arrêté applicable, la surface et le montant exact du loyer de base reste la première démarche utile, pour le locataire comme pour le bailleur.