Le Sénat a adopté le 21 octobre 2026, par 325 voix contre 17, une prolongation de deux ans de l’encadrement des loyers, limitée aux territoires qui l’appliquent déjà, parmi lesquels figure Bordeaux, selon Le Monde. Sans feu vert législatif, le dispositif devait s’arrêter le 24 novembre 2026, rappelle le quotidien. Le texte doit encore être voté dans les mêmes termes par l’Assemblée nationale : sa commission des affaires économiques l’a adopté sans modification le 3 novembre 2026 et, d’après la page de cette commission, la séance publique est inscrite au jeudi 19 novembre 2026.
À Bordeaux, la fiche officielle de Service-Public indique que le loyer d’un logement dont le bail est signé ou renouvelé à partir du 15 juillet 2022 et jusqu’au 24 novembre 2026 est encadré par des loyers de référence minoré et majoré. La préfecture de la Gironde précise, sur sa page consacrée au dispositif, que l’arrêté signé le 6 juillet 2026 fixe les loyers de référence de la commune du 15 juillet au 24 novembre 2026 inclus.
Pour un locataire bordelais qui paie un loyer supérieur au plafond, ou pour un propriétaire qui vient de signer un bail, l’échéance de novembre pose trois questions concrètes : le bail est-il concerné, le loyer dépasse-t-il réellement le loyer de référence majoré, et quelle démarche engager sans perdre son droit d’agir ? Trois jugements rendus à Bordeaux en 2025 et 2026 montrent que le fond ne suffit pas : un oubli de la commission départementale de conciliation, un complément de loyer contesté trop tard ou des paiements non prouvés ont suffi à faire échouer des demandes de locataires. Voici comment vérifier un loyer bordelais, comprendre ce que change le vote attendu et préparer un recours qui tienne.
I. Encadrement des loyers à Bordeaux : quels baux sont concernés jusqu’au 24 novembre 2026 ?
A. Loyer de référence majoré à Bordeaux : comment vérifier le plafond de son bail ?
Le mécanisme bordelais repose sur l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi Élan. Pour chaque territoire retenu, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. Le même article précise que le loyer de référence majoré est supérieur de 20 % au loyer de référence et que le loyer de référence minoré lui est inférieur de 30 %. Le plafond qui compte pour un locataire est donc le loyer de référence majoré, multiplié par la surface habitable du logement.
La règle centrale figure au III, A, de ce texte : le loyer de base est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré. L’article 140, III, A ajoute : « Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. » Le point de comparaison n’est donc pas le loyer de référence d’aujourd’hui, mais celui de l’arrêté applicable le jour de la signature. Un bail signé en septembre 2025 se compare à l’arrêté entré en vigueur le 15 juillet 2025 ; un bail signé en octobre 2026 se compare à l’arrêté du 6 juillet 2026.
Concrètement, la vérification se fait en quatre temps. Il faut d’abord situer le logement dans le bon secteur géographique de la commune. Il faut ensuite retenir la bonne catégorie : selon Service-Public, les montants bordelais varient selon le type de location, vide ou meublée, le nombre de pièces et l’époque de construction du logement. Il faut encore multiplier le loyer de référence majoré au mètre carré par la surface habitable, et non par une surface approximative tirée d’une annonce. Il faut enfin comparer ce résultat au loyer de base hors charges et hors complément de loyer. Bordeaux Métropole met à disposition un simulateur, et la préfecture publie les tableaux annexés à chaque arrêté : en cas de doute, conserver une copie de l’arrêté applicable au jour de la signature évite les discussions ultérieures.
Le périmètre est plus étroit qu’on ne le croit souvent. La liste des communes encadrées publiée par Service-Public mentionne Bordeaux, et la préfecture de la Gironde présente l’arrêté comme fixant les loyers de référence sur la commune de Bordeaux : un logement situé à Mérignac, Pessac ou Talence n’entre pas dans ce dispositif, même s’il appartient à la métropole. Service-Public précise aussi que seuls les logements loués comme résidence principale du locataire, ou avec un bail mobilité, sont concernés ; les logements soumis à la loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah, les logements sociaux, les meublés de tourisme et les sous-locations obéissent à d’autres règles. Pour les logements meublés, le IV de l’article 140 prévoit des loyers de référence propres, déterminés par une majoration au mètre carré.
Deux situations méritent une attention particulière. En colocation, l’article 140 prévoit que la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut dépasser le loyer applicable au logement : le calcul se fait sur le logement entier, pas chambre par chambre. Ensuite, le V de l’article 140 impose au contrat de location de préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement. Un bail bordelais qui ne mentionne pas ces deux montants n’est pas conforme, et le locataire dispose d’une démarche spécifique, détaillée plus bas, pour le faire corriger.
Reste le complément de loyer, source principale des litiges. Le III, B, de l’article 140 l’autorise seulement pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Son montant et les caractéristiques invoquées doivent figurer au bail, et il ne peut s’ajouter qu’à un loyer de base égal au loyer de référence majoré. Le texte interdit tout complément lorsque le logement présente des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un diagnostic de performance énergétique de classe F ou G, des fenêtres laissant anormalement passer l’air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou inondations venant de l’extérieur, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. En cas de contestation, c’est au bailleur de démontrer que les caractéristiques invoquées justifient le complément.
Un complément n’est pas pour autant présumé abusif. Dans un arrêt du 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-15.589), rendu à propos d’un appartement parisien au moment du renouvellement du bail, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait retenu une vue dégagée sur une église, monument historique emblématique du quartier, propre au logement en raison de sa situation face à l’édifice et de son étage, et qui en avait déduit que « la bailleresse était fondée à réclamer, en sus du loyer de référence majoré applicable, un complément de loyer dont elle a souverainement apprécié le montant ». Le même jour, dans une affaire concernant un studio de seize mètres carrés loué en 2017, jugée en appel à Paris, où le pourvoi invoquait l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 10 juin 2015, la Cour a également rejeté le pourvoi du locataire : la cour d’appel avait jugé le complément fondé en raison de la lumière et du calme liés à l’étage élevé, accessible par ascenseur (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-17.930). Ces deux arrêts, non publiés au Bulletin, rappellent que tout se joue sur la comparaison concrète avec les logements du même secteur, appréciée par les juges du fond.
Le propriétaire qui conteste l’arrêté lui-même, par exemple le découpage des secteurs, se heurte à un contrôle limité. Dans une décision du 18 novembre 2024 (CE, n° 489856), relative à l’arrêté parisien de 2019, le Conseil d’État a jugé que le juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un tel moyen, « ne censure l’appréciation portée par le représentant de l’État pour déterminer ces secteurs géographiques qu’en cas d’erreur manifeste ». Il a toutefois annulé l’arrêt d’appel, en relevant que les écarts entre loyers de référence fixés par l’arrêté ne renseignent pas sur la dispersion des loyers réellement pratiqués au sein de chaque secteur. Le débat sur la légalité d’un arrêté relève du juge administratif ; il ne dispense pas le bailleur de respecter, entre-temps, l’arrêté applicable.
B. Fin de l’encadrement des loyers en novembre 2026 : que change le vote du 19 novembre ?
Le caractère temporaire du dispositif est inscrit dans la loi. L’article 140, I, de la loi Élan ouvre l’encadrement « A titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi ». Dans sa présentation de l’examen en deuxième lecture, la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale rappelle que l’expérimentation, prolongée par la loi du 21 février 2022 dite « 3DS », doit s’achever en novembre 2026, à un terme qu’elle situe au 24 novembre 2026, et que, faute de prolongation ou de pérennisation, les nouveaux baux ne seront plus soumis à l’encadrement.
Le texte en discussion est la proposition de loi pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs, adoptée par l’Assemblée nationale en décembre 2025 dans une version qui pérennisait et étendait le dispositif. Le Sénat l’a profondément réécrite. Selon Les Echos, les sénateurs ont opté pour une prolongation de l’expérimentation de deux ans, à périmètre constant : les collectivités ne pourront pas déposer de nouvelles candidatures, celles qui le souhaitent pourront sortir du dispositif avant son terme, et plusieurs mesures votées par les députés ont été supprimées, notamment le doublement de certaines amendes, l’abaissement du loyer de référence majoré dans certains quartiers et le gel du complément de loyer. D’après la page de la commission de l’Assemblée, le Sénat a aussi introduit un article avançant de 2029 à 2026 l’entrée en vigueur de l’obligation de déclarer les logements mis en location sur le service « Gérer mes biens immobiliers ».
Pour que cette version devienne la loi avant l’échéance, les députés doivent l’adopter sans la modifier : c’est précisément ce que le rapporteur a demandé en commission, afin d’éviter une nouvelle lecture au Sénat qui rendrait très incertaine une entrée en vigueur à temps, selon la page de la commission des affaires économiques. Même adoptée le 19 novembre, une loi ne s’applique qu’après sa promulgation et sa publication : l’article 1er du code civil prévoit que les lois entrent en vigueur à la date qu’elles fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication au Journal officiel. Tant que cette publication n’est pas intervenue, il serait imprudent de présenter la prolongation comme acquise.
Deux scénarios doivent donc être envisagés à Bordeaux. Si la prolongation est définitivement adoptée et publiée à temps, la commune conserve l’encadrement pour la durée prévue par le texte voté, soit jusqu’en 2028 selon Le Monde, sans les durcissements que proposaient les députés en première lecture. Dans le cas contraire, la commission de l’Assemblée indique que les nouveaux baux ne seront plus soumis à l’encadrement : un bail signé après le terme ne serait plus plafonné par un loyer de référence majoré.
Pour les baux signés avant l’échéance, la date de signature reste déterminante. Service-Public décrit l’encadrement bordelais comme applicable aux baux signés ou renouvelés jusqu’au 24 novembre 2026, et l’article 140, III, A, rattache l’action en diminution au loyer de référence majoré « en vigueur à la date de signature » du contrat. En revanche, les textes et décisions consultés ne tranchent pas expressément le sort d’une action engagée après la fin de l’expérimentation pour un bail conclu pendant celle-ci. Cette incertitude plaide pour agir tôt plutôt que d’attendre une clarification. Pour une vue d’ensemble des démarches communes à toutes les villes concernées, notre article sur ce qu’il faut faire avant l’échéance de novembre 2026 complète cette analyse.
Côté propriétaires, l’échéance ne doit pas conduire à des décisions précipitées. Un bail signé quelques jours avant le 24 novembre 2026 reste soumis à l’arrêté du 6 juillet 2026, et un loyer fixé au-dessus du plafond expose le bailleur aux mêmes recours que n’importe quel autre bail encadré. Repousser une signature pour échapper au plafond suppose, à l’inverse, de parier sur l’absence de loi à temps, ce que personne ne peut garantir à la date de rédaction.
II. Loyer trop élevé à Bordeaux : comment contester sans perdre son recours ?
A. Commission de conciliation de la Gironde : pourquoi la saisir avant le juge ?
La commission départementale de conciliation est l’étape que les jugements bordelais récents placent au cœur des litiges. Selon l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, elle est créée auprès du représentant de l’État dans chaque département et réunit, en nombre égal, des représentants d’organisations de bailleurs et de locataires. Le même article 20 précise : « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. » En cas d’accord, elle établit un document de conciliation ; à défaut, elle rend un avis exposant le différend, que l’une ou l’autre partie peut transmettre au juge.
Pour le loyer de base, la loi Élan lui donne expressément compétence. L’article 140, III, A énonce : « La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution. » Les pages d’information de la préfecture de la Gironde et de la Ville de Bordeaux présentent pourtant cette saisine comme facultative pour contester le loyer de base, en indiquant que le locataire peut aussi agir directement devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.
Un jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 16 mars 2026 (n° 25/00524) invite à ne pas s’en contenter. Une locataire occupait depuis 2010 un appartement dont le loyer avait été porté, par un avenant de 2023, de 584,21 euros à 759,21 euros ; elle demandait au juge, sur le fondement de l’article 140, VI, de la loi Élan, de ramener le loyer à son niveau antérieur et d’ordonner le remboursement des sommes versées en trop. Dans ce jugement n° 25/00524, le juge des contentieux de la protection a relevé que la loi du 21 février 2022 avait donné compétence à la commission pour l’action en diminution, a constaté que la locataire ne justifiait pas l’avoir saisie, et a prononcé l’irrecevabilité de l’ensemble de ses demandes « pour défaut de saisine préalable de la commission départementale de conciliation avant la délivrance de l’assignation ». La décision, rendue en premier ressort, était susceptible d’appel ; elle montre néanmoins qu’à Bordeaux, un locataire qui saute cette étape prend le risque de voir sa demande écartée sans examen du fond.
La prudence commande donc de saisir la commission de la Gironde avant toute assignation, même lorsque l’on conteste seulement le loyer de base. Le dossier transmis gagne à comprendre le bail, l’arrêté préfectoral applicable au jour de la signature, le calcul du plafond avec la surface habitable, les échanges avec le bailleur ou l’agence, et les preuves de paiement. Une lettre au bailleur précisant le loyer contesté, le plafond calculé et la somme réclamée permet de montrer que l’on a d’abord cherché un accord amiable.
Pour le complément de loyer, la règle est plus stricte encore, car elle est enfermée dans des délais. Le III, B, de l’article 140 donne au locataire trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, sauf pour un bail mobilité. En l’absence de conciliation, il dispose ensuite de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge d’une demande d’annulation ou de diminution du complément, selon le même texte. L’article ajoute : « La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge. » Si la contestation aboutit, le loyer issu de la conciliation ou du jugement s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 30 juin 2026 (n° 26/00286), a appliqué ces règles à un meublé loué en janvier 2024 avec un loyer de 891 euros et un complément de 59 euros, que la société bailleresse justifiait par la présence d’un balcon. La locataire, partie depuis, réclamait le remboursement des compléments versés. Le jugement n° 26/00286 rappelle que « la contestation de l’application du complément de loyer doit être faite dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail et est soumise, à peine d’irrecevabilité, au préalable de la saisine de la commission départementale de conciliation ». La commission n’ayant pas été saisie et la demande ayant été formée hors délai, le tribunal conclut : « La contestation présentée sous couvert d’un versement indu est donc irrecevable. » Présenter la demande comme une restitution de sommes indues ne permet donc pas de contourner la procédure propre au complément.
Ce même jugement montre aussi que l’échec sur le complément n’emporte pas tout le dossier : la locataire a obtenu la restitution d’une partie de son dépôt de garantie, avec la majoration prévue par la loi, parce que le bailleur ne justifiait pas l’ensemble des retenues. Les demandes doivent donc être distinguées et chacune préparée selon ses propres règles. Lorsque les trois mois sont déjà écoulés, la marge de manœuvre devient étroite ; notre analyse consacrée à la contestation d’un complément de loyer après trois mois, rédigée à partir de décisions parisiennes, détaille les distinctions utiles, notamment entre loyer de base et complément.
Dernier cas fréquent : le bail qui omet le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Le V de l’article 140 permet au locataire, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat, de mettre le bailleur en demeure de compléter le bail. À défaut de réponse dans le mois ou en cas de refus, le locataire peut saisir la juridiction compétente dans les trois mois suivant la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer, selon ce même V. Ces délais courts du V de l’article 140 imposent d’examiner le bail dès sa signature, et non au moment du départ.
B. Trop-perçu, renouvellement du bail et amende : quels délais et quelles preuves ?
Le remboursement des loyers payés au-delà du plafond obéit, à titre général, à la prescription des actions nées du bail. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » La Cour de cassation a rappelé ce texte et sa portée dans le temps dans un arrêt publié du 6 avril 2023 (Cass. 3e civ., n° 22-13.778), rendu à propos d’un trouble de jouissance. La préfecture de la Gironde et la Ville de Bordeaux indiquent, sur leurs pages consacrées au dispositif, que l’action en diminution du loyer de base est soumise à ce délai de trois ans de l’article 7-1. Le complément de loyer obéit, lui, au délai spécial de trois mois du III, B, de l’article 140 : les deux régimes ne doivent pas être confondus.
Avoir raison sur le principe ne suffit pas non plus. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 19 juin 2025 (n° 25/00612), a examiné le cas d’un meublé loué en 2023 dont les sanitaires se trouvaient sur le palier. Le locataire avait saisi la commission départementale de conciliation de la Gironde le 16 novembre 2023, puis conclu avec la bailleresse, le 28 février 2024, un accord ramenant le loyer à 320 euros, assorti d’un complément de 110 euros, à compter du 1er mars 2024. Le juge a d’abord relevé que, par cet accord, les parties étaient convenues qu’aucune somme ne serait remboursée pour la période antérieure. Il a ensuite retenu que, compte tenu de la configuration des lieux et de l’article 140, « aucun complément de loyer ne peut être appliqué et réclamé » à compter du 1er mars 2024. Mais il a constaté que « ce dernier ne communique aucune pièce permettant d’établir qu’il a payé, postérieurement au 1er mars 2024, ses loyers outre le complément de loyer », et a rejeté la demande de remboursement.
Deux enseignements pratiques en découlent. D’une part, un accord signé devant la commission ou à sa suite fixe aussi le sort du passé : avant de l’accepter, il faut vérifier ce qu’il prévoit pour les sommes déjà versées. D’autre part, la preuve des paiements repose sur le demandeur : quittances, relevés bancaires montrant chaque virement, avis d’échéance de l’agence et décomptes de charges doivent être conservés et classés par mois. Un tableau récapitulatif, mois par mois, du loyer appelé, du plafond applicable et de la différence facilite la discussion devant la commission comme devant le juge.
Le renouvellement du bail ouvre une autre voie. Le VI de l’article 140 permet au locataire d’engager une action en diminution lorsque le loyer fixé au bail, hors complément, dépasse le loyer de référence majoré ; il doit alors proposer un nouveau loyer au moins cinq mois avant le terme du contrat, tandis que le bailleur qui veut réévaluer un loyer inférieur au loyer de référence minoré doit le faire au moins six mois avant ce terme, selon ce texte. La proposition suit les formes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification doit reproduire intégralement le VI, à peine de nullité, et mentionner le montant proposé ainsi que le loyer de référence ayant servi à le calculer.
En cas de désaccord, ou à défaut de réponse quatre mois avant le terme, l’une ou l’autre partie peut saisir la commission départementale de conciliation, puis, faute d’accord constaté par celle-ci, le juge avant le terme du contrat, d’après le même VI de l’article 140. Sans saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le texte interdit en outre toute action en réévaluation pour les logements classés F ou G. Pour un bail bordelais dont le terme approche, ces étapes se calculent à rebours à partir de la date d’échéance inscrite au contrat.
Le locataire peut aussi signaler le dépassement à l’autorité administrative. Le VII de l’article 140 permet au représentant de l’État de mettre le bailleur en demeure, dans un délai de deux mois, de mettre le bail en conformité et de restituer les loyers trop perçus ; le bailleur est informé qu’il peut présenter ses observations dans le délai d’un mois. Si la mise en demeure reste sans effet, une amende peut être prononcée, dans la limite de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale, et ce prononcé ne fait pas obstacle à l’action en diminution du locataire. Le même texte permet au préfet de déléguer ces attributions au président de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat ; il faut donc vérifier, au moment du signalement, l’autorité effectivement chargée de la procédure à Bordeaux.
Le litige judiciaire relève du juge des contentieux de la protection. L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire prévoit que « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation » est l’objet, la cause ou l’occasion. Les trois jugements bordelais cités ont d’ailleurs été rendus par le juge des contentieux de la protection du pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux. Lorsque le dossier mêle loyer, complément, dépôt de garantie et charges, un examen d’ensemble du contentieux du bail d’habitation permet d’ordonner les demandes et de respecter, pour chacune, l’étape préalable et le délai qui lui sont propres.
Avant le 24 novembre 2026, une liste de contrôle simple évite la plupart des erreurs relevées par les juges bordelais. Il faut noter la date exacte de signature du bail et l’arrêté préfectoral alors en vigueur ; recalculer le plafond avec la surface habitable et la bonne catégorie ; vérifier que le bail mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré ; repérer tout complément de loyer et la date à laquelle expirent les trois mois suivant la signature ; rassembler les quittances et relevés bancaires ; écrire au bailleur ; saisir la commission départementale de conciliation de la Gironde avant toute assignation ; enfin, conserver l’avis ou le document de conciliation et la date de sa réception, qui fait courir le délai de saisine du juge en matière de complément selon le III, B, de l’article 140.
Conclusion
À Bordeaux, l’encadrement des loyers s’applique aux baux signés ou renouvelés depuis le 15 juillet 2022 et jusqu’au 24 novembre 2026, dans la seule commune de Bordeaux, sur la base de l’arrêté préfectoral en vigueur au jour de la signature. Le vote attendu à l’Assemblée nationale le 19 novembre décidera si le dispositif est prolongé de deux ans à périmètre constant ou s’il cesse pour les nouveaux baux ; tant que la loi n’est pas publiée, aucune de ces deux issues ne peut être tenue pour acquise.
Pour les baux déjà signés, l’enjeu se situe moins dans le débat parlementaire que dans la procédure. Les jugements bordelais de 2025 et 2026 montrent qu’un locataire peut perdre une demande fondée pour avoir saisi le juge sans passer par la commission départementale de conciliation, pour avoir contesté un complément de loyer au-delà de trois mois, ou faute de prouver ses paiements. À l’inverse, un bailleur qui justifie précisément les caractéristiques de son logement peut défendre un complément de loyer. Dans les deux cas, la date de signature, l’arrêté applicable, les échéances propres à chaque demande et les pièces de paiement décident souvent de l’issue avant même que le fond soit examiné.