Lors de l’état des lieux de sortie, beaucoup de locataires découvrent une retenue sur le dépôt de garantie qu’ils n’avaient pas anticipée : peinture à refaire après six ans d’occupation, moquette remplacée, joints de salle de bains refaits, le tout facturé au prix du neuf et déduit de la somme versée à l’entrée. La question revient sans cesse dans les recherches des internautes, de « grille de vétusté location » à « restitution depot de garantie » : le bailleur avait-il le droit de retenir ces sommes, et comment contester quand la retenue paraît abusive ? La réponse tient en trois idées simples. D’abord, une grille de vétusté n’est jamais obligatoire par elle-même : elle ne s’applique que si le bail la prévoit, en reprenant une grille issue d’un accord collectif. Ensuite, l’usure normale du logement ne peut jamais être facturée au locataire, avec ou sans grille, car la loi exclut la vétusté des réparations locatives. Enfin, toute retenue doit être justifiée pièce par pièce, et le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un ou deux mois, sous peine d’une majoration de 10 % du loyer par mois de retard qui court de plein droit. Cet article explique le calcul de la grille, la frontière entre usure normale et dégradation, les retenues interdites et la marche à suivre pour récupérer les sommes indûment conservées.
I. Grille de vétusté en location : calcul, durée de vie et application de l’abattement
A. Grille de vétusté : définition légale, durée de vie théorique et coefficient d’abattement
La vétusté a une définition juridique précise, donnée par le décret du 30 mars 2016 qui encadre l’état des lieux et la prise en compte de la vétusté dans les locations à usage de résidence principale : « la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » (article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). Autrement dit, la peinture qui jaunit, la moquette qui se tasse dans les passages, le joint qui noircit ou le mécanisme de chasse d’eau qui s’use relèvent de la vétusté dès lors que cette évolution résulte du temps qui passe et d’un usage normal, et non d’un comportement anormal du locataire. Cette qualification a une conséquence directe, posée par la loi du 6 juillet 1989 : le locataire prend à sa charge « l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La vétusté n’est donc pas une réparation locative, et le décret qui liste ces réparations confirme qu’elles s’entendent des « travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » (article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987).
La grille de vétusté sert à chiffrer cette part d’usure. Le même décret du 30 mars 2016 prévoit que « cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire » (article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). Concrètement, chaque poste du logement (peintures, revêtements de sol, équipements sanitaires, appareils) se voit attribuer une durée de vie théorique, par exemple neuf ans pour une peinture, et un abattement annuel, par exemple un neuvième par an : si la peinture doit être refaite après six ans d’occupation, le locataire ne supporte que la part correspondant à la durée de vie restante, le surplus relevant de la vétusté et restant à la charge du bailleur. Lorsque le bien a dépassé sa durée de vie théorique, l’abattement absorbe la totalité du coût et aucune retenue ne peut être opérée à ce titre. Ce mécanisme protège les deux parties : le bailleur récupère la part d’usure anormale ou anticipée, et le locataire ne paie jamais du neuf pour remplacer un équipement déjà amorti par le temps. En pratique, la contestation porte presque toujours sur ce calcul : grille appliquée alors qu’elle n’était pas prévue au bail, durée de vie minorée, abattement oublié, ou prix du neuf retenu sans aucune décote.
B. Grille de vétusté obligatoire ou pas : bail, accord collectif et logement hors secteur
Contrairement à une idée répandue, aucune grille nationale et obligatoire ne s’impose à tous les bailleurs. Les parties « peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail », mais cette grille doit être « choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord », et les parties « peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord » (article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). Trois enseignements en découlent. Premièrement, la grille doit figurer dans le bail ou y être annexée : un bailleur ne peut pas brandir après le départ du locataire une grille que le contrat ne mentionnait pas. Deuxièmement, il ne peut pas non plus appliquer une grille fabriquée par ses soins : seules les grilles issues d’accords collectifs, négociées entre organisations de bailleurs et associations de locataires, sont admises. Troisièmement, une grille d’accord collectif peut être reprise même pour un logement qui ne dépend pas du secteur concerné, dès lors que le bail le prévoit. Avant de contester un calcul, le premier réflexe consiste donc à relire le bail : sans clause de grille, le bailleur ne peut appliquer aucun abattement forfaitaire maison, et la discussion se ramène à la distinction entre usure normale et dégradation, tranchée par la comparaison des états des lieux.
Deux garde-fous légaux complètent ce dispositif. D’une part, dans le parc social, lorsque des organismes de logement social « ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). D’autre part, la loi répute non écrite la clause « par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives » (article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une clause qui autoriserait le bailleur à retenir un forfait de remise en état fixé par lui seul, sans grille convenue ni justificatif, est donc privée d’effet : le locataire peut l’ignorer et le juge doit l’écarter. C’est le fondement le plus solide contre les retenues forfaitaires, par exemple une somme ronde prélevée pour « remise en état » sans facture ni détail. De la même façon, le bail ne peut pas mettre à la charge du locataire « la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 », cette clause étant elle aussi réputée non écrite par le même article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
II. Retenue abusive sur le dépôt de garantie : contester et se faire restituer
A. Usure normale ou dégradation : la comparaison des états des lieux et les justificatifs du bailleur
Sans grille convenue comme avec une grille, le point de départ de toute retenue est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. La loi impose qu’« un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés », et qu’« il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Lorsque les parties ne parviennent pas à l’établir ensemble, la loi organise un recours neutre : « si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire », les parties étant avisées « au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire qui craint une retenue gonflée a donc intérêt à exiger un constat précis et contradictoire à la sortie, photographies à l’appui, plutôt que de signer rapidement un document flou qu’il regrettera ensuite. À l’inverse, un bailleur qui fait établir seul un état des lieux de sortie, sans le locataire ni commissaire de justice, se prive d’une preuve recevable et s’expose à voir sa retenue annulée.
La comparaison des deux états des lieux fait jouer des présomptionsécurité précises. S’il a été fait un état des lieux, « celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 1730 du code civil). S’il n’en a pas été fait, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (article 1731 du code civil). Et la loi du 6 juillet 1989 sanctionne la partie qui fait obstacle à la preuve : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Concrètement, un bailleur qui refuse de remettre son exemplaire de l’état d’entrée ne pourra pas soutenir que le logement était en parfait état à l’arrivée. Le locataire, de son côté, dispose de deux filets de sécurité souvent ignorés : il « peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement », avec saisine possible de la commission départementale de conciliation en cas de refus, et « pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un état d’entrée incomplet, complété dans les dix jours par lettre recommandée, vaut mieux qu’une contestation tardive.
Une fois la dégradation établie par la comparaison, encore faut-il que le bailleur la chiffre honnêtement. Les juges exigent des justificatifs : devis, factures, photographies précises et, le cas échéant, application de la grille convenue. Une juridiction l’a rappelé sans détour dans un litige où le bailleur n’apportait rien : « les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou à défaut par commissaire de justice », avant de constater que « le bailleur ne justifie pas de l’existence des dégradations invoquées » car « il ne produit aucun justificatif », et d’ordonner la restitution de la retenue (tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, juge des contentieux de la protection, 18 décembre 2025, RG 24/02753). Les retenues les plus fréquemment censurées sont celles qui portent sur une usure normale déguisée en dégradation, celles calculées au prix du neuf sans application de la grille convenue, celles fondées sur une simple estimation unilatérale du bailleur, et celles qui facturent au locataire un état des lieux que la loi met à la charge du bailleur. Pour les démarches pas à pas, mise en demeure et calcul de la majoration, le lecteur peut aussi consulter l’analyse détaillée des recours après un état des lieux de sortie contesté (dépôt de garantie retenu après l’état des lieux de sortie : récupérer, contester et calculer la majoration). Dans tous les cas, la charge de la preuve pèse sur celui qui retient : au bailleur de démontrer la dégradation et son montant, et non au locataire de démontrer son innocence.
B. Mise en demeure, conciliation et juge : récupérer le dépôt et la majoration de 10 %
Le dépôt de garantie obéit à des règles de montant et de délai strictes. D’abord, « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ensuite, « il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées », et « il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le point de départ court donc de la remise des clés, et le locataire a intérêt à faire constater cette remise par écrit et à indiquer par la même occasion l’adresse de son nouveau domicile, car la loi précise que le locataire indique au bailleur, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Deux tempéraments méritent d’être connus : dans un immeuble collectif, « le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », la régularisation intervenant dans le mois de l’approbation définitive des comptes ; et « la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur » en cas de mutation des locaux loués, de sorte que la vente du logement en cours de bail ne fait pas perdre au locataire son droit à restitution (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Lorsque le délai est dépassé, la sanction est automatique et lucrative pour le locataire : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La Cour de cassation a jugé que cette majoration « court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés », censurant un tribunal qui en avait reporté le point de départ à la signification de son jugement au motif des aléas de l’instance (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-14.525). Elle l’a confirmé dans un arrêt récent : « à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.258). Le même arrêt apporte une précision redoutable pour les bailleurs : un chèque de remboursement émis mais jamais reçu ni encaissé par le locataire ne vaut pas restitution dans le délai, car le bailleur doit justifier du paiement et donc de la réception (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.258). Pour mesurer l’enjeu, le tribunal de Saint-Nazaire a appliqué la règle à un loyer de 470 euros : 47 euros par mois commencé, soit 1 175 euros pour vingt-cinq mois de retard, en plus du solde du dépôt à restituer (tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, 18 décembre 2025, RG 24/02753). Seule limite prévue par la loi : la majoration n’est pas due lorsque le retard provient de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
En pratique, la marche à suivre tient en quatre temps. D’abord, adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en détaillant chaque retenue contestée, en rappelant l’absence de grille convenue ou l’abattement oublié, et en réclamant la restitution sous le délai légal restant, majoration de 10 % incluse. Ensuite, en cas de refus ou de silence, saisir la commission départementale de conciliation, service public de règlement amiable des litiges locatifs, dont la saisine est d’ailleurs prévue par la loi elle-même en cas de refus de compléter l’état des lieux d’entrée. Puis, si la conciliation échoue, porter le litige devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, juge spécialisé puisque, « au sein du tribunal judiciaire, un ou plusieurs juges exercent les fonctions de juge des contentieux de la protection » (article L. 213-4-1 du code de l’organisation judiciaire), en joignant le bail, les deux états des lieux, les photographies, la grille invoquée, les lettres échangées et les justificatifs de paiement du loyer. Pour les petites sommes et lorsque la créance paraît incontestable, une requête en injonction de payer peut aussi être envisagée devant ce même juge. À Paris comme ailleurs en Île-de-France, ces démarches ne présentent aucune particularité procédurale locale : seule compte la qualité du dossier, et la commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie avant tout procès. Le locataire qui documente l’usure normale, qui chiffre l’abattement et qui met en demeure dans les formes récupère presque toujours au moins une partie de la retenue, et la majoration de plein droit fait le reste.
Conclusion
La grille de vétusté n’est ni une fatalité ni un blanc-seing : utile quand le bail la prévoit en reprenant une grille d’accord collectif, elle reste facultative et ne dispense jamais le bailleur de justifier chaque retenue. L’usure normale, définie comme l’état d’usure résultant du temps ou de l’usage normal, ne se facture pas au locataire, et toute clause qui l’autoriserait sur la base d’une estimation unilatérale est réputée non écrite. La preuve se joue dans la comparaison des états des lieux, établis contradictoirement ou par commissaire de justice, et le bailleur qui ne produit aucun justificatif perd. Enfin, les délais d’un ou deux mois et la majoration de 10 % par mois de retard, qui court de plein droit, donnent au locataire diligent un levier puissant : relire le bail, photographier, mettre en demeure par recommandé, concilier puis saisir le juge des contentieux de la protection. Documenté avec méthode, un dossier de retenue abusive se gagne sur les textes, avant même tout débat sur les faits.