Vendre un appartement loué à Paris oblige à mener deux opérations de front : régler le sort du locataire en place et convaincre un acheteur d’acheter un bien qu’il ne pourra pas habiter tout de suite. Le congé pour vendre doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, le locataire dispose d’un droit de préemption, puis d’un second droit si le bien est remis en vente à un prix plus bas, et l’acquéreur d’un bien occupé devient bailleur jusqu’au départ du locataire. Dans le même temps, le propriétaire doit faire visiter un logement habité par un occupant qui n’a aucune envie de voir défiler des candidats acquéreurs. Chaque étape est encadrée par des délais stricts : six mois de préavis, deux mois pour la première offre, un mois pour la seconde, deux heures de visite par jour les jours ouvrables. Manquer un délai ou une mention fait tomber le congé, expose à la nullité de la vente ou à des dommages-intérêts. Cet article explique comment vendre occupé sans faute, ce que le locataire peut exiger, comment la décote se négocie et comment faire visiter sans conflit, avec les règles applicables à Paris et en Île-de-France.
I. Vendre un logement occupé : le congé, le locataire et le prix
A. Le congé pour vendre vaut offre d’achat : prix, conditions et délais
Le bailleur qui veut vendre un logement loué vide donne congé au locataire pour la fin du bail, avec un préavis de six mois. Ce congé n’est pas une simple lettre d’information : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée », et « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire ». L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Concrètement, le locataire dispose de deux mois pour accepter d’acheter au prix et aux conditions notifiés, et le congé qui oublie le prix ou les conditions est nul.
Lorsque le locataire accepte l’offre, le bail ne s’arrête pas à son échéance normale : « Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente ». Le locataire qui accepte dispose de deux mois à compter de sa réponse pour signer l’acte authentique, et ce délai passe à quatre mois s’il recourt à un prêt, l’acceptation étant alors subordonnée à l’obtention du crédit. Si la vente ne se réalise pas dans ce délai, l’acceptation devient caduque et le locataire perd tout titre d’occupation. Le vendeur doit donc tenir compte de cette prorogation dans son calendrier, surtout s’il a déjà trouvé un autre acquéreur en réserve.
Si le locataire refuse l’offre initiale ou laisse passer le délai de deux mois, il doit quitter les lieux à la fin du préavis. Mais son droit de préemption ne s’éteint pas entièrement : si le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente. « Elle vaut offre de vente au profit du locataire » et « Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception ». Passé ce mois sans acceptation, l’offre est caduque et la vente au tiers peut se conclure. Le vendeur qui baisse son prix après le départ du locataire et omet cette seconde notification s’expose à voir la vente annulée.
La Cour de cassation a précisé les contours de cette préemption dite subsidiaire dans un arrêt du 1er mars 2023 (troisième chambre civile, pourvoi n° 21-22.073) : après le refus de l’offre initiale, les bailleurs avaient mandaté une agence, vendu 380 000 euros dont 10 000 euros de commission, et les locataires avaient exercé leur préemption sur notification du notaire avant de réclamer le remboursement de la commission. La Cour a jugé que « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien ». Elle rappelle aussi que « dans le cas où le propriétaire, après un refus de l’offre initiale de vente adressée au locataire, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ». Le locataire préempteur paie le prix notifié, sans la commission d’agence.
Autre limite à connaître : toutes les nullités du congé pour vendre ne peuvent pas être invoquées par tout le monde. Dans un arrêt du 18 février 2009 (troisième chambre civile, pourvoi n° 08-11.615), la Cour de cassation a jugé que « la nullité du congé pour vendre tirée de ce que l’offre de vente ne porte que sur une partie des lieux loués ne peut être soulevée que par le locataire ». Le bailleur qui a lui-même délivré un congé irrégulier ne peut pas s’en prévaloir ensuite pour faire échec à l’acceptation du locataire et demander son expulsion.
Le cas de l’investisseur qui achète un bien déjà loué mérite une attention particulière, car la loi limite son droit de donner congé. « Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ». Si le terme intervient moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vendre ne peut être donné qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement. Et pour le congé pour reprise, lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de l’achat. L’acheteur d’un logement occupé à Paris doit donc vérifier la date de fin du bail en cours avant de signer : selon cette date, il devra parfois attendre plusieurs années avant de pouvoir donner congé.
Reste la question du prix. Un logement vendu occupé se vend presque toujours moins cher qu’un logement libre, parce que l’acheteur achète un rendement locatif encadré et non un toit disponible. Mais aucun barème légal ne fixe cette décote : elle se négocie entre les parties, en fonction du loyer, de la durée restant à courir, de l’âge du locataire et de l’état du bien. Le vendeur a intérêt à faire chiffrer le bien par plusieurs professionnels en précisant qu’il est occupé, et à conserver ces estimations : elles serviront si le locataire conteste le sérieux du prix affiché dans le congé.
B. Le bail survit à la vente et certains locataires sont protégés
La vente du logement ne fait pas disparaître le bail. Le Code civil pose le principe : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ». Pour les logements d’habitation, ce principe se combine avec les délais de congé de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 rappelés ci-dessus : l’acquéreur devient bailleur, perçoit les loyers et ne peut reprendre ou vendre qu’en respectant les préavis et les conditions de fond. L’acheteur qui comptait habiter le bien immédiatement après l’acte doit mesurer ce décalage avant de s’engager, surtout à Paris où la décote d’un bien occupé ne compense pas toujours des années d’attente.
Certains locataires bénéficient en outre d’une protection renforcée contre le congé. Le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail « à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources », sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit proposé dans le périmètre légal. La protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, sous la même condition de ressources du foyer. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé. Le bailleur âgé de plus de soixante-cinq ans ou aux ressources modestes échappe toutefois à cette interdiction. Les conditions de ressources, les offres de relogement et les recours sont détaillés dans notre article consacré au congé pour vente face au locataire de plus de 65 ans, au relogement et à la contestation du préavis.
Le congé pour vendre ou pour reprise est aussi contrôlé dans sa sincérité. « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article », et il peut déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le bailleur qui invente une vente pour se débarrasser d’un locataire s’expose à une sanction pénale : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale », le locataire pouvant se constituer partie civile pour obtenir réparation de son préjudice.
Deux décisions récentes montrent comment les juges appliquent ce contrôle. Le tribunal judiciaire de Toulon, le 26 juin 2026, a validé un congé pour reprise, ordonné l’expulsion de l’occupante restée dans les lieux et fixé une indemnité mensuelle d’occupation de 812 euros jusqu’à la remise des clés, preuve qu’un congé régulier et sincère aboutit à l’expulsion quand le locataire se maintient sans droit. Le même jugement rappelle la règle de preuve qui protège aussi les bailleurs de bonne foi : « la fraude du bailleur ne se présume pas, que l’intention frauduleuse du bailleur doit s’apprécier au moment où le congé a été délivré », et le bailleur qui reprend le logement pour lui-même doit l’habiter dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse. À l’inverse, la cour d’appel de Caen, le 6 mars 2025, a confirmé un jugement dans une affaire de congé pour vendre avec offre à 270 000 euros et droit de préemption de deux mois rappelé par huissier, et a condamné le locataire à payer aux bailleurs 2 800 euros à titre de dommages-intérêts en plus des frais. Contester un congé régulier sans moyen sérieux coûte cher : le litige se retourne contre son auteur.
II. Faire visiter puis conclure : du droit de visite au compromis sans commettre de faute
A. Le droit de visite est limité et le refus du locataire se paie
Mettre en vente un logement occupé ne donne pas au propriétaire un droit d’accès illimité. La loi répute non écrite « toute clause : a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ». La règle est donc claire : deux heures par jour au maximum, uniquement les jours ouvrables, jamais les jours fériés, et seulement en vue de la vente ou de la relocation. Toute clause du bail qui imposerait des visites le dimanche, des journées entières ou un accès permanent est réputée non écrite, c’est-à-dire traitée comme si elle n’existait pas. Le propriétaire et l’agent immobilier doivent convenir des créneaux avec le locataire au lieu de les lui imposer.
Le locataire qui bloque systématiquement les visites prend toutefois un risque judiciaire sérieux. Dans un arrêt du 20 juin 2024, la cour d’appel de Paris a confirmé une ordonnance qui obligeait un locataire à laisser visiter son logement « les mardi, mercredi et jeudi de 17h à 19h », après que la bailleresse, qui avait confié un mandat de vente puis fait sommer le locataire par huissier, eut saisi le juge. La cour relève que « le refus de laisser l’accès au logement est une violation évidente de la règle de droit applicable » et que l’obstruction caractérise un trouble que la cour ordonne de faire cesser, et elle condamne le locataire aux dépens d’appel. Le locataire n’est donc pas propriétaire de son temps d’occupation face aux visites : passé un refus persistant malgré une sommation, le juge ordonne l’accès au logement et fait payer la procédure à celui qui a bloqué.
En pratique, du côté du vendeur, la méthode qui évite le juge tient en quatre réflexes. D’abord notifier tôt au locataire l’intention de vendre par lettre recommandée, distincte du congé, pour que les visites ne soient pas une surprise. Ensuite proposer par écrit deux ou trois créneaux conformes à la règle des deux heures les jours ouvrables et conserver la preuve de la proposition. Puis passer par un huissier pour une sommation de laisser visiter si le refus persiste, car cette sommation établit l’obstruction devant le juge. Enfin saisir le juge rapidement plutôt que de forcer la porte, car une entrée sans accord expose le bailleur à une plainte pour violation de domicile. Du côté du locataire, refuser un créneau abusif un dimanche est légitime, mais refuser tout créau raisonnable pendant des mois conduit à une ordonnance d’accès et à des frais. Chaque camp a intérêt à répondre par écrit et à garder ses preuves : ce sont ces échanges qui font gagner ou perdre devant le tribunal.
B. Diagnostics, décote parisienne et compromis relu avant signature
L’acheteur d’un logement occupé ne peut pas visiter librement, mais il peut exiger un dossier complet avant de signer. En cas de vente d’un immeuble bâti, « un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ». Ce dossier comprend le constat de risque d’exposition au plomb, l’état d’amiante, l’état relatif aux termites, les états des installations intérieures de gaz et d’électricité, l’état des risques, le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique. Le vendeur qui met en vente sans ces documents ne peut pas signer une promesse en règle, et l’acquéreur qui signe sans les avoir lus achète à l’aveugle les défauts les plus coûteux du bien.
À Paris et en petite couronne, trois diagnostics méritent une lecture particulièrement attentive. Le plomb concerne une grande partie du parc haussmannien construit avant 1949, l’amiante les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, et la performance énergétique conditionne la valeur d’usage du logement. Le diagnostic de performance énergétique doit être établi par un professionnel qualifié : « Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6 », c’est-à-dire un diagnostiqueur certifié et assuré. L’acquéreur d’un bien occupé, qui ne peut pas faire venir son propre artisan avant la vente, a intérêt à faire relire les diagnostics par un professionnel indépendant et à chiffrer les travaux avant de formuler son offre. Un DPE dégradé ou un état d’amiante positif ne bloque pas la vente, mais il justifie une négociation du prix, surtout quand le bien est déjà décoté par l’occupation.
La décote du logement occupé se joue précisément à ce stade, entre l’offre du locataire préempteur et celle de l’investisseur tiers. Le locataire qui préempte paie le prix notifié dans le congé ou dans la notification du notaire, sans décote supplémentaire : son avantage est le droit d’acheter en priorité, pas un rabais légal. L’investisseur, lui, achète un bien dont il ne disposera pas avant l’échéance du bail en cours, parfois repoussée par les règles applicables à l’acquéreur d’un bien occupé, et il répercute cette indisponibilité dans son prix. Le vendeur doit donc arbitrer : vendre au locataire au prix notifié avec une réalisation rapide, ou vendre à un tiers moins cher mais sans l’aléa de la préemption et de la prorogation du bail. Dans les deux cas, le prix notifié dans le congé engage le vendeur : afficher un prix gonflé pour décourager le locataire puis vendre moins cher au tiers sans nouvelle notification expose à la nullité de la vente, comme le rappelle l’arrêt de la Cour de cassation du 1er mars 2023.
Une fois l’acheteur trouvé, la promesse de vente organise le passage vers l’acte authentique : identité des parties, désignation du bien, prix, délai de réalisation, conditions suspensives comme l’obtention du prêt, et sort des diagnostics annexés. La promesse mérite une relecture ligne par ligne avant signature, car chaque délai qu’elle stipule devient opposable aux deux parties. Le signataire qui s’engage trop vite sur un bien occupé découvre ensuite qu’il ne peut ni visiter à sa guise ni donner congé avant des mois, et il existe une rétractation après une promesse de vente strictement encadrée dont les conditions doivent être vérifiées avant de compter dessus. À Paris, où les montants en jeu dépassent souvent plusieurs centaines de milliers d’euros, le coût d’une promesse mal relue dépasse largement celui d’une vérification préalable.
Spécificités parisiennes et franciliennes à intégrer au dossier. D’abord, le juge compétent en cas de litige est celui du lieu de l’immeuble : pour un logement parisien, le tribunal judiciaire de Paris, devant son juge des contentieux de la protection pour les contestations de congé et de préavis. Ensuite, les délais postaux et de signification à Paris imposent d’anticiper : un congé pour vendre notifié par lettre recommandée ne fait courir le préavis qu’à compter de sa réception, et un locataire en vacances report d’autant le point de départ. Puis, les copropriétés parisiennes ajoutent leurs propres contraintes : règlement de copropriété à transmettre, état daté, et parfois autorisation de changement d’usage si l’acquéreur veut transformer le logement. Enfin, les locataires parisiens protégés par l’âge et les ressources sont nombreux dans le parc ancien : avant de délivrer un congé pour vendre, le bailleur vérifie l’âge du locataire à la date d’échéance du bail et ses ressources à la date de notification, faute de quoi le congé est inefficace et la vente compromise. L’ADIL de Paris tient des permanences d’information sur ces règles locales pour les bailleurs comme pour les locataires.
Conclusion
Vendre un logement occupé à Paris réussit quand le vendeur traite le locataire comme un cocontractant à part entière et non comme un obstacle. Le congé pour vendre indique le prix et les conditions à peine de nullité, vaut offre d’achat pendant deux mois, et toute baisse de prix ultérieure repasse par le notaire pour une seconde offre d’un mois. L’acquéreur du bien occupé devient bailleur, subit les délais de congé applicables après une acquisition et ne dispose du logement qu’au départ régulier du locataire, protégé en outre par les règles d’âge et de ressources. Les visites se font deux heures par jour les jours ouvrables, jamais les jours fériés, et le refus persistant se tranche devant le juge, qui ordonne l’accès et fait payer les frais à celui qui a bloqué. Les diagnostics annexés à la promesse se lisent avant de signer, la décote se négocie sans barème légal, et la promesse se relit avant de s’engager. Avec ce parcours sans faute, la vente d’un bien occupé devient une opération maîtrisée au lieu d’un contentieux.