Recevoir un congé pour vente quand on a plus de 65 ans et des revenus modestes ne signifie pas devoir quitter son logement à la fin du préavis. La loi du 6 juillet 1989 organise une protection précise : passé 65 ans, sous un plafond de ressources, le bailleur ne peut pas donner congé pour vendre sans proposer un relogement qui corresponde aux besoins et aux possibilités du locataire. Encore faut-il réunir les deux conditions en même temps, calculer ses ressources comme les juges les calculent et réagir dans les formes. La Cour de cassation a tranché deux points décisifs ces derniers mois : ce sont les revenus bruts déclarés au fisc qui comptent, et la période de référence court sur les douze mois qui précèdent le congé. De son côté, un congé pour vente qui ne cache aucune vente réelle est nul et coûte cher au bailleur : nullité, amende pénale et dommages-intérêts. Cet article détaille la méthode complète, avec les textes en vigueur au 10 novembre 2026 et les décisions à montrer au bailleur comme au juge.
I. Congé pour vente et locataire âgé : deux conditions cumulatives qui bloquent le congé
A. Plus de 65 ans à l’échéance et des ressources sous le plafond : qui est vraiment protégé
Le point de départ est le paragraphe III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ». Deux conditions donc, et elles se cumulent : l’âge et les ressources. L’une sans l’autre ne suffit pas.
Première condition, l’âge. Le texte vise le locataire « âgé de plus de soixante-cinq ans ». La date d’appréciation est fixée par le texte lui-même : « L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. » Concrètement, un locataire qui fête ses 65 ans après l’échéance du bail n’est pas protégé pour ce congé-là, tandis que celui qui a dépassé cet âge à l’échéance l’est, même si le congé lui a été notifié six mois plus tôt. La protection joue aussi quand ce n’est pas le locataire lui-même mais une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et à sa charge qui remplit la condition de ressources, à charge pour le foyer dans son ensemble de rester sous le plafond.
Deuxième condition, les ressources. Le plafond est celui « en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement ». Il est révisé chaque année : il faut donc vérifier le plafond de l’année du congé, pas celui d’un article lu trois ans plus tôt. À titre de repère, l’ADIL de Paris rappelait 26 044 euros de ressources annuelles pour une personne seule en 2024, mais ce chiffre ne vaut que pour son millésime et doit être actualisé à la date du congé reçu.
Le même paragraphe III prévoit une exception symétrique du côté du bailleur : « Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. » Un bailleur lui-même âgé ou modeste échappe à l’obligation de relogement. La protection ne joue pas non plus, évidemment, pour un bailleur personne morale : une société ne peut pas invoquer son âge.
Le cas de la personne à charge mérite un examen attentif, car il concerne beaucoup de foyers : un locataire de 60 ans qui héberge sa mère de 78 ans peut être protégé si sa mère remplit la condition de ressources et si le cumul des ressources de toutes les personnes vivant au foyer reste sous le plafond. Ce sont alors les revenus du foyer entier qu’il faut additionner, toujours en brut déclaré et sur les douze mois avant le congé. À l’inverse, un colocataire jeune et sans lien de charge avec le locataire âgé n’ouvre pas droit à la protection pour son propre compte : chaque cotitulaire du bail est examiné séparément, et la personne hébergée doit vivre habituellement dans le logement, ce qui se prouve par les justificatifs de domicile, les avis d’imposition et les attestations.
Enfin, un cas voisin mérite d’être connu des familles : le paragraphe IV du même article 15 de la loi du 6 juillet 1989 étend la même exigence d’offre de relogement aux bénéficiaires de l’allocation journalière de proche aidant, sous la même condition de ressources. Le mécanisme est identique, seul le public change.
Avant d’aller plus loin, un rappel de cadre : tout congé du bailleur obéit d’abord au paragraphe I du même article. Le congé doit être justifié par la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux, et « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Un congé pour vente notifié moins de six mois avant l’échéance est déjà contestable sur ce seul terrain, avant même d’examiner l’âge et les ressources. Les formalités générales du congé pour vente, lettre, prix et offre au locataire, sont décrites dans notre guide du congé bailleur pour vente.
B. Quelles ressources ? Les revenus bruts déclarés des douze mois avant le congé
C’est le point sur lequel les locataires se trompent le plus souvent, et celui que la Cour de cassation vient de trancher deux fois. Première règle, posée le 24 octobre 2024 : le montant des ressources s’apprécie à la date de notification du congé, et « les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067). Dans cette affaire, la cour d’appel avait retenu les revenus déclarés de décembre 2017 à novembre 2018 pour un congé délivré fin 2018, et la Cour de cassation a validé : la période de référence, ce sont les douze mois avant le congé, pas nécessairement l’année civile écoulée. Le bailleur qui soutenait qu’il fallait prendre la dernière année civile ayant donné lieu à un avis d’imposition a perdu sur ce point.
Deuxième règle, posée le 2 octobre 2025 : ce sont les revenus bruts qui comptent. La locataire soutenait qu’il fallait retenir ses revenus fonciers nets imposables ; la cour d’appel avait retenu les revenus fonciers bruts. La troisième chambre civile a approuvé : « les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-12.308). Le texte ne renvoie à l’arrêté ministériel que pour la fixation du plafond, pas pour le mode de calcul : on compare au plafond des revenus déclarés sans retirer les abattements ni les charges déductibles. Concrètement, un locataire dont le revenu fiscal de référence passe sous le plafond grâce à un abattement mais dont les revenus bruts le dépassent n’est pas protégé. La notion de revenu fiscal de référence elle-même est définie par l’article 1417 du code général des impôts, qui précise que « le montant des revenus s’entend du montant net après application éventuelle des règles de quotient définies à l’article 163-0 A des revenus et plus-values retenus pour l’établissement de l’impôt sur le revenu au titre de l’année précédente » : utile pour lire son avis d’imposition, mais c’est bien le chiffre avant abattement qu’il faut comparer au plafond du logement conventionné.
De ces deux arrêts se dégage une méthode simple en trois temps. D’abord, identifier la date de notification du congé et reconstituer les douze mois qui la précèdent. Ensuite, additionner tous les revenus déclarés sur cette période, sans abattement ni déduction : salaires, retraites, revenus fonciers bruts. Enfin, comparer le total au plafond de l’année du congé. Si le total est sous le plafond et que le locataire a plus de 65 ans à l’échéance, le congé pour vente ne peut pas produire effet sans offre de relogement.
Une erreur fréquente consiste à ne regarder que le revenu fiscal de référence de l’avis d’imposition et à conclure trop vite. L’avis d’imposition reste la pièce la plus parlante devant le juge, mais il faut le retraiter : réintégrer les abattements, vérifier la période couverte, et compléter par les bulletins de pension ou les relevés si les douze mois avant le congé ne correspondent pas à l’année fiscale. Un dossier bien présenté sur ce point fait souvent la différence, car beaucoup de contestations se perdent sur le calcul des ressources alors que l’âge ne posait aucun problème.
En pratique, les douze mois de référence chevauchent presque toujours deux années fiscales : pour un congé notifié en mars 2026, il faut additionner les revenus d’avril à décembre 2025 et ceux de janvier à mars 2026, en s’appuyant sur l’avis d’imposition 2025 pour la première partie et sur les bulletins de pension et relevés bancaires pour la seconde. Un tableau mois par mois, avec la nature de chaque revenu et la pièce correspondante, rend la démonstration lisible pour le bailleur comme pour le juge. C’est ce tableau, et non une simple affirmation, qu’il faut joindre à la lettre recommandée envoyée dès réception du congé.
II. Relogement conforme et congé frauduleux : ce que le bailleur doit proposer, ce que le locataire peut exiger
A. Une offre de relogement qui corresponde aux besoins et aux possibilités, dans le bon périmètre
Sans offre de relogement, le congé délivré à un locataire protégé est annulé : la Cour de cassation l’a jugé le 24 octobre 2024 en annulant un congé « faute pour la bailleresse de justifier d’une offre de relogement répondant aux exigences de l’article 15, III » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067). Mais toute proposition ne suffit pas : l’offre doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire. La cour d’appel de Grenoble l’a formulé nettement le 16 juin 2026 : le bailleur doit offrir « correspondant à ses besoins et à ses possibilités, c’est-à-dire permettant d’accueillir le même nombre de personnes, au prix d’un loyer correspondant aux possibilités financières du locataire » (CA Grenoble, 16 juin 2026, n° 24/03302). Un studio au même loyer pour une locataire qui vit avec sa fille, ou un trois-pièces à un loyer qu’elle ne peut pas payer, ne remplit pas cette condition. L’adéquation entre l’offre et la situation du locataire relève de l’appréciation des juges du fond, pièce par pièce.
La géographie de l’offre est elle-même encadrée par l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, auquel renvoie l’article 15 : le logement proposé doit se trouver dans le même arrondissement ou les arrondissements et communes limitrophes si le logement repris est dans une commune divisée en arrondissements, dans le même canton ou les cantons et communes limitrophes si la commune est divisée en cantons, et « Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km. » Pour un locataire parisien, cela signifie en pratique une offre située à Paris ou dans une commune limitrophe, jamais un relogement à l’autre bout de l’Île-de-France. Le logement proposé doit en outre satisfaire aux caractéristiques de décence issues de l’article 6 de la loi de 1989 : un logement insalubre ou non décent ne peut pas servir d’offre de relogement.
Point stratégique souvent ignoré : c’est au locataire de se manifester. Le bailleur ne connaît pas spontanément le montant des ressources de son locataire, et la perception d’une aide au logement ne suffit pas à l’en informer. La cour d’appel de Grenoble en tire la conséquence : « le bénéfice de cette protection et donc l’obligation de relogement supposent que le locataire porte à la connaissance du bailleur les éléments permettant de vérifier qu’il satisfait au plafond de ressources applicable » (CA Grenoble, 16 juin 2026, n° 24/03302). Dans cette affaire, la locataire n’avait produit son avis d’imposition que pour la première fois devant le juge, après la date d’effet du congé, et la cour a validé le congé. La leçon est claire : dès réception du congé, écrire au bailleur en lettre recommandée, indiquer son âge, joindre l’avis d’imposition et les justificatifs des douze mois, et demander une offre de relogement conforme. L’offre peut d’ailleurs encore être formulée pendant le délai de préavis, notamment quand le locataire a tardé à informer le bailleur : il n’est jamais trop tôt pour envoyer ses pièces, et chaque semaine compte.
Si le bailleur propose un logement, il faut l’examiner froidement avant de refuser : taille, loyer charges comprises rapporté aux revenus, état, distance. Un refus abusif d’une offre conforme peut être retenu contre le locataire, tandis que l’acceptation d’une offre manifestement inadaptée fait perdre le bénéfice de la protection. En cas de doute, faire constater l’état du logement proposé et conserver toute la correspondance : ce sont ces pièces que le juge comparera.
B. Congé frauduleux : nullité, amende et réparation, pas à pas y compris à Paris
Certains congés pour vente n’annoncent aucune vente : le bailleur veut reprendre le logement ou évincer le locataire sans motif, et habille sa décision d’un projet de vente fictif. La loi sanctionne cette fraude à deux niveaux. D’abord, le congé est nul : le juge vérifie la réalité du motif, et « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989). Ensuite, la fraude est punie : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. » (article 15, V, de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice dans le procès pénal.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a illustré le 9 janvier 2025 ce qu’est un congé pour vente frauduleux : la bailleresse « n’avait d’une part réalisé aucun acte positif pour la mise en vente de son bien et avait fixé, d’autre part, un prix excessif », et la cour a jugé le congé « nul et de nul effet » (CA Aix-en-Provence, 9 janv. 2025, n° 23/15661). Le locataire avait pourtant été expulsé ; la cour a condamné la bailleresse à 3 000 euros de dommages-intérêts pour non-exécution de bonne foi du contrat de bail. Au civil, le fondement de la réparation est l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Frais de déménagement, différentiel de loyer, trouble de jouissance et préjudice moral peuvent être chiffrés et réclamés, pièces à l’appui.
Comment prouver la fraude ? Les indices que les juges retiennent : absence de mandat de vente, absence d’annonce, prix manifestement hors marché destiné à décourager tout acheteur y compris le locataire bénéficiaire du droit de préemption, remise en location rapide après le départ, ou revente à un proche. Les preuves se collectent tôt : constats d’huissier sur les sites d’annonces, attestations d’agences, captures du fichier des ventes, échanges avec le bailleur. Un mandat de vente signé après la contestation, antidaté ou confié à un proche sans diffusion réelle, ne trompe pas longtemps un tribunal : les juges comparent la date du mandat, les supports de diffusion, le prix affiché et le comportement du bailleur face aux candidats. De même, un prix supérieur de 20 ou 30 % aux transactions comparables du quartier, sans caractéristique exceptionnelle du bien, est lu comme un prix dissuasif. Conserver les annonces de biens équivalents et, si possible, faire établir une estimation par un professionnel indépendant donne à la contestation une assise chiffrée. Et le droit de préemption lui-même est une arme : si le locataire accepte le prix notifié dans le congé, la vente doit se faire à son profit, ce qui révèle vite les faux projets.
La conduite pratique, étape par étape : un, vérifier le congé lui-même, motif indiqué, prix et conditions de la vente, délai de six mois, notice d’information jointe, car « Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. » Deux, si l’on remplit les conditions d’âge et de ressources, notifier sa situation au bailleur en recommandé avec les justificatifs et exiger une offre de relogement. Trois, en cas de refus ou de projet de vente douteux, saisir le tribunal judiciaire en contestation de la validité du congé et, si l’expulsion est engagée, le juge de l’exécution. Quatre, à Paris, s’appuyer sur l’ADIL 75 pour une première analyse du congé, puis porter le litige devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle compétent pour les baux d’habitation, avec un dossier chiffré : avis d’imposition retraité en brut, tableau des douze mois, échanges avec le bailleur, preuves de l’absence de mise en vente. Si le locataire reste dans les lieux après un congé validé, le bailleur ne peut pas le faire partir seul : il doit passer par la procédure d’expulsion du locataire, avec commandement de quitter les lieux puis concours de la force publique, sous le contrôle du juge de l’exécution.
Conclusion
Le congé pour vente adressé à un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes n’est pas une simple formalité : sans offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans le périmètre fixé par la loi, il est annulé. La bataille se joue sur trois terrains : l’âge apprécié à l’échéance, les ressources brutes déclarées des douze mois avant le congé, et l’information rapide du bailleur avec les justificatifs. Quand le projet de vente est fictif, la sanction est double : nullité du congé et condamnation du bailleur, jusqu’à l’amende pénale. Face à un tel congé, le réflexe utile tient en une phrase : vérifier le délai et le motif, chiffrer ses ressources en brut, écrire au bailleur en recommandé, et faire contrôler l’offre de relogement ou l’absence de vente réelle avant de quitter les lieux.