Le bail est terminé, les clés sont rendues, et le dépôt de garantie ne revient pas. Le bailleur invoque des dégradations, des loyers impayés ou un décompte de charges, parfois sans envoyer le moindre justificatif. De votre côté, une question simple demeure : dans quel délai l’argent doit-il être rendu, quelles retenues sont vraiment permises et comment récupérer ce qui reste dû, majoration comprise. La réponse tient dans un texte central, l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, éclairé par quatre arrêts récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont un arrêt du 29 janvier 2026, pourvoi n° 24-20.758, qui tranche le sort de l’indemnité d’occupation. La première partie expose le délai de restitution et les retenues autorisées ; la seconde décrit la méthode pour obtenir le paiement, à Paris comme ailleurs.
I. Dépôt de garantie : dans quel délai doit-il être restitué et que peut retenir le bailleur ?
A. Un mois ou deux mois : le point de départ et le rôle de l’état des lieux
Le dépôt de garantie prévu par un bail d’habitation ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal, rappelle l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Lorsqu’un tel dépôt est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, le texte organise ensuite sa restitution autour de deux délais. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, et il est restitué dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. La loi ajoute une précision souvent négligée : « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » Sans cette adresse, le bailleur ne peut pas être sanctionné pour un retard dont l’origine tient à l’absence de transmission de l’adresse, comme le prévoit le même article : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »
Le délai court donc de la remise des clés, pas de la fin du préavis ni de l’envoi d’une première réclamation. Concrètement, le locataire qui rend les clés en main propre contre reçu fait courir le délai immédiatement ; celui qui les expédie doit utiliser la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, car c’est la forme que le texte retient. Dans les deux cas, indiquer par écrit l’adresse du nouveau domicile au moment de la remise des clés conditionne l’application ultérieure de la majoration de 10 %. Un locataire qui omet cette formalité ne perd pas son droit à restitution, mais il prive d’effet la sanction du retard.
Le délai d’un mois suppose une condition stricte : la conformité de l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée. Toute différence constatée par comparaison des deux documents fait basculer le délai à deux mois. C’est dire l’importance du comparatif, point par point, pièce par pièce. Pour les situations où l’entrée n’avait pas été correctement documentée, les règles du comparatif et de la contestation des retenues ont été détaillées dans l’article consacré à l’état des lieux d’entrée incomplet et à la contestation des retenues : un état des lieux d’entrée muet sur une dégradation fait présumer que le logement était en bon état sur ce point, et le bailleur supporte alors la preuve contraire.
L’état des lieux lui-même obéit à des formes précises. Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur à la date du 10 novembre 2026, l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et il est joint au contrat de location. Lorsque l’amiable est impossible, le recours à un huissier de justice, aujourd’hui commissaire de justice, est encadré : la Cour de cassation juge, dans son arrêt du 26 octobre 2023, pourvoi n° 22-20.183, que « résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût ». Symétriquement, un bailleur qui mandate seul l’huissier sans tenter l’amiable ne peut pas en faire supporter la moitié au locataire : dans son arrêt du 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-10.033, la troisième chambre civile approuve le juge qui avait rejeté le partage des frais dès lors que le bailleur « ne rapportait pas la preuve de tentatives d’effectuer l’état des lieux selon le premier alinéa de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’aucune pièce ne permettait de caractériser l’impossibilité d’établir un état des lieux contradictoire et amiable ».
Deux situations particulières modifient le calendrier. Lorsque les locaux se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent alors dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble, les parties pouvant toutefois convenir amiablement de solder immédiatement l’ensemble des comptes. Ensuite, en cas de vente de l’immeuble en cours de bail, la restitution incombe au nouveau bailleur, et toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation : le locataire n’a pas à courir après l’ancien propriétaire. Enfin, le montant du dépôt ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire et ne doit faire l’objet d’aucune révision pendant le bail, même renouvelé.
B. Loyers, charges, réparations et indemnité d’occupation : les seules retenues permises, dûment justifiées
Le principe est posé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » La Cour de cassation reprend cette formule à l’identique dans son arrêt du 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-10.033 : « Attendu que le dépôt de garantie est restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Trois catégories de retenues en découlent, et trois seulement : les sommes restant dues au bailleur, notamment loyers et charges impayés ; les sommes dont le bailleur pourrait être tenu en lieu et place du locataire, par exemple une taxe ou une facture mise à sa charge à raison de l’occupation ; et les réparations locatives et dégradations dont le locataire répond. Chaque euro retenu doit être justifié par une pièce.
La justification n’est pas une formalité. Pour les dégradations, le bailleur doit produire le comparatif des états des lieux d’entrée et de sortie, puis des devis ou des factures correspondant aux désordres imputés au locataire. Un simple chiffrage interne, sans facture ni devis d’entreprise, ne satisfait pas l’exigence légale. Pour les loyers et charges, il faut un décompte précis, mois par mois, distinguant le loyer en principal, les charges et, le cas échéant, les frais accessoires. Le locataire, de son côté, se tient prêt à produire ses quittances et ses relevés de paiement. La règle de preuve figure à l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Appliquée au dépôt de garantie, cette règle se lit dans les deux sens : au bailleur de prouver les sommes qu’il retient, au locataire de prouver les paiements qu’il invoque. Quant aux obligations dont le dépôt garantit l’exécution, elles incluent d’abord, selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».
L’usure normale ne peut jamais fonder une retenue. La vétusté d’une moquette, le jaunissement d’une peinture après huit ans d’occupation ou le jeu normal d’une robinetterie relèvent de l’obligation d’entretien du bailleur, pas des réparations locatives. En pratique, les grilles de vétusté annexées à certains baux aident à distinguer ce qui reste à la charge du bailleur, mais elles ne remplacent pas le raisonnement juridique : à désordre égal, une occupation longue fait présumer la vétusté, et c’est au bailleur d’établir qu’il s’agit d’une dégradation imputable au locataire. Les photographies datées de l’entrée et de la sortie, le procès-verbal détaillé et les factures d’artisans sont les pièces qui emportent la conviction du juge ; un état des lieux rédigé en termes vagues, sans mention précise, profite au locataire.
Deux apports récents de la Cour de cassation méritent une attention particulière. D’abord, le bailleur qui reste créancier après compensation n’a pas à restituer puis à réclamer : dans son arrêt du 26 octobre 2023, pourvoi n° 22-20.183, la troisième chambre civile casse une cour d’appel qui avait condamné la bailleresse à restituer le dépôt et à payer la majoration de 10 % alors qu’elle avait constaté que les locataires lui devaient 301,73 euros d’arriéré locatif et 732,45 euros de réparations, soit 1 034,18 euros pour un dépôt de 660 euros : « En statuant ainsi, sans déduire du dépôt de garantie la somme de 301,73 euros au titre de l’arriéré locatif et celle de 732,45 euros au titre des dégradations locatives au paiement desquelles elle avait condamné les locataires, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » La même solution avait été retenue dans l’arrêt du 10 septembre 2020, où la Cour reproche au juge de ne pas avoir déduit du dépôt une somme de 934,63 euros mise à la charge du locataire et de sa caution au titre des réparations locatives. Le juge doit donc compenser avant de condamner : il calcule le solde, et la majoration de 10 % ne s’applique qu’au reliquat restant dû après déduction des sommes justifiées.
Ensuite, l’arrêt du 29 janvier 2026, pourvoi n° 24-20.758, apporte une clarification attendue sur l’occupant resté sans droit ni titre. Une locataire avait quitté les lieux après l’effet d’un congé pour vendre mais restait redevable d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure ; elle soutenait que cette indemnité, née après la fin du bail, ne pouvait pas être retenue sur le dépôt. La Cour rejette le pourvoi et juge : « Est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation. » Constatant que la locataire s’était maintenue dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé, la cour d’appel avait donc pu déduire l’indemnité de la créance de restitution. Pour le bailleur confronté à un maintien dans les lieux, la retenue est permise ; pour le locataire, l’argument de la prescription de l’indemnité ne fait pas obstacle à la déduction dès lors qu’il réclame lui-même la restitution.
La régularisation annuelle des charges suit un régime distinct, et la confusion coûte cher au bailleur. Dans son arrêt du 31 mai 2018, pourvoi n° 17-18.069, la Cour casse une décision qui avait appliqué la pénalité de l’article 22 à une somme due au titre de la régularisation des charges : « Attendu qu’il résulte de ce texte que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Ayant constaté que les réparations locatives excédaient le dépôt et que la somme due par le bailleur résultait de la régularisation des charges, soumise à un délai de restitution différent, la juridiction « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ». Autrement dit, le trop-perçu de charges se restitue selon son propre calendrier, et la majoration de 10 % prévue pour le dépôt ne s’y applique pas automatiquement.
II. Dépôt de garantie bloqué : comment récupérer votre argent, majoration de 10 % comprise ?
A. Mettre en demeure, chiffrer la majoration et saisir le juge sans se tromper de demande
Le délai expiré sans restitution ni justification complète, la première étape consiste à adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce courrier rappelle la date de remise des clés, l’adresse du nouveau domicile déjà transmise, l’état des lieux de sortie conforme ou les désordres contestés, et il chiffre la demande : montant du dépôt, retenues admises avec leurs justificatifs, solde réclamé et majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé. La loi est explicite sur ce dernier point : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Pour un loyer mensuel en principal de 900 euros, chaque mois de retard commencé ajoute donc 90 euros, et cette majoration court sur le solde restant dû après déduction des sommes justifiées, pas sur le montant brut du dépôt. Joindre au courrier la copie de l’état des lieux d’entrée et de sortie, les quittances de loyer, l’attestation d’assurance et la preuve de la remise des clés prive le bailleur de l’argument de l’instruction incomplète.
Face à un bailleur qui oppose des dégradations, la réponse se construit pièce par pièce. Le locataire compare chaque retenue au comparatif des états des lieux : tout désordre absent de l’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé après coup, et tout désordre déjà mentionné à l’entrée ne peut pas être imputé au locataire. Il exige ensuite, pour chaque ligne du décompte, le devis ou la facture correspondante, avec la nature des travaux, les quantités et les prix. Une retenue globale et forfaitaire, sans détail, ne remplit pas la condition légale de justification. Lorsque le bailleur invoque des loyers impayés, le locataire produit ses preuves de paiement, et la charge de la preuve se répartit selon l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le bailleur qui ne justifie pas perd la retenue ; le locataire qui ne justifie pas son paiement perd la contestation. La discussion gagne à rester écrite et datée, car ces échanges feront pièce devant le juge.
Si la mise en demeure reste sans effet, la saisine du juge s’impose, et elle doit être correctement libellée. La demande porte sur le solde du dépôt après déduction des sommes que le locataire reconnaît devoir, augmentée de la majoration de 10 % par mois de retard commencé depuis l’expiration du délai d’un ou deux mois. Réclamer le dépôt brut sans tenir compte des loyers effectivement dus expose à une compensation judiciaire qui réduira la condamnation, comme l’illustrent les arrêt du 10 septembre 2020 et arrêt du 26 octobre 2023 : dans les deux espèces, la Cour a censuré les juges qui avaient condamné le bailleur au remboursement intégral et à la majoration sans déduire les sommes mises à la charge du locataire. Le demandeur a donc intérêt à présenter lui-même le décompte net, ligne par ligne, et à ne solliciter la majoration que sur le reliquat. Il joint l’intégralité des pièces : bail, états des lieux, preuves de remise des clés, décomptes, justificatifs du bailleur, mise en demeure et accusés de réception.
Le temps joue en faveur du créancier diligent. L’action en restitution du dépôt de garantie est une action personnelle soumise à la prescription de cinq ans de l’article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Le point de départ se situe à l’expiration du délai de restitution, date à laquelle le locataire sait que le bailleur aurait dû payer. Mais attendre la cinquième année serait une erreur stratégique : les pièces se perdent, les souvenirs s’estompent et, surtout, la majoration de 10 % suppose d’établir précisément chaque mois de retard. Par ailleurs, l’arrêt du 29 janvier 2026 enseigne que le locataire qui réclame la restitution ne peut pas opposer au bailleur la prescription de l’action en indemnité d’occupation lorsque cette indemnité est déduite du dépôt : engager tôt l’action évite de laisser le contentieux se compliquer d’une occupation prolongée et d’une compensation croisée. Enfin, si le bailleur invoque des difficultés de trésorerie, le juge dispose de la faculté de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Cette mesure de grâce ne supprime pas la dette ni, par elle-même, la majoration déjà acquise ; elle aménage seulement le paiement.
B. À Paris et en Île-de-France : juridiction, cas des meublés et de la colocation
Pour un logement situé à Paris ou en Île-de-France, le litige relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, et à Paris du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité pour les petits litiges comme juge des contentieux de la protection selon les montants. La déclaration au greffe et la procédure simplifiée permettent de saisir le juge sans ministère d’avocat obligatoire pour les demandes modestes, mais la rigueur du dossier fait la différence : un décompte net, des pièces numérotées et des conclusions qui distinguent le principal, la majoration mois par mois et les intérêts. Avant toute saisine, vérifier le montant exact du loyer en principal sur la dernière quittance, car c’est cette assiette, hors charges, qui sert au calcul des 10 %. Une erreur sur l’assiette fausse toute la demande et affaiblit la mise en demeure.
Trois configurations franciliennes reviennent constamment. D’abord, la location meublée, très répandue à Paris : la loi applicable reste la même pour l’essentiel, et le délai de restitution dépend toujours de la conformité des états des lieux, non du caractère meublé ou vide. L’inventaire du mobilier joint à l’état des lieux prend ici une importance particulière, car les retenues portent souvent sur des meubles dégradés ou manquants. Ensuite, la colocation avec bail unique et clause de solidarité : le départ d’un colocataire en cours de bail ne déclenche pas la restitution partielle du dépôt, qui n’est exigible qu’à la fin du bail pour l’ensemble des occupants. Le colocataire sortant doit donc régler la question avec le colocataire entrant ou avec le bailleur par avenant, et conserver la preuve de tout versement. Enfin, l’immeuble collectif soumis au statut de la copropriété, cas majoritaire à Paris : le bailleur peut conserver la provision de 20 % pour l’arrêté des comptes, mais il doit la justifier et restituer le solde dans le mois de l’approbation définitive des comptes. Passé ce délai, la majoration de 10 % s’applique au solde restant dû, et la régularisation des charges, elle, suit son propre régime, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 31 mai 2018.
La caution mérite un mot, car beaucoup de baux parisiens en comportent une. Lorsque le bailleur a obtenu la condamnation du locataire et de sa caution au paiement de réparations, comme dans l’espèce de l’arrêt du 10 septembre 2020, la somme mise à leur charge commune se déduit du dépôt avant toute majoration. La caution qui paie à la place du locataire dispose ensuite d’un recours contre celui-ci, mais ce recours postérieur ne modifie pas le décompte de la restitution. Pour le locataire, solliciter la caution comme alliée dans la négociation amiable reste souvent plus efficace que de la découvrir adversaire devant le juge : un décompte contradictoire signé des trois parties éteint le litige à sa racine.
Conclusion
Le dépôt de garantie n’est ni un acompte sur d’éventuelles dégradations ni une réserve discrétionnaire : c’est une somme qui doit revenir au locataire dans un délai maximal d’un mois si les états des lieux concordent, de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des seules sommes restant dues au bailleur ou dont il pourrait être tenu en lieu et place du locataire, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Chaque retenue doit s’appuyer sur une pièce, chaque mois de retard commencé ajoute 10 % du loyer en principal au solde restant dû, et le juge déduit avant de condamner, y compris l’indemnité d’occupation du locataire resté sans droit ni titre. Le locataire méthodique — clés remises contre reçu, adresse transmise par écrit, états des lieux comparés, décomptes vérifiés, mise en demeure chiffrée — se donne les moyens d’obtenir le paiement sans procès ; à défaut, son dossier constitue exactement ce que le juge attend pour trancher.