Le propriétaire d’un logement loué vide qui souhaite vendre peut donner congé au locataire à l’échéance du bail, à condition de respecter un formalisme strict : la lettre de congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance et reproduire une partie du texte de loi. Chaque omission peut anéantir le congé, et certaines ventes postérieures peuvent être annulées. Le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a encore annulé un congé pour vendre délivré sans l’accord de tous les indivisaires, rappelant que le locataire peut invoquer ce défaut sans démontrer le moindre grief. Cet article expose le contenu obligatoire de la lettre, le calcul du préavis de six mois, le fonctionnement du droit de préemption du locataire, les protections accordées aux locataires âgés et les sanctions du congé frauduleux, à partir du texte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur et de quatre arrêts de la Cour de cassation lus dans leur intégralité.
I. Congé bailleur pour vente : que doit contenir la lettre et quel préavis respecter ?
A. Lettre de congé pour vente : prix, conditions et offre au locataire
Le congé pour vendre ne peut être délivré qu’à l’échéance du bail, pour un logement loué vide, et il doit indiquer son motif. La loi est formelle : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. » (article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur consultée le 7 novembre 2026). Un congé qui omet le prix, qui décrit le bien de façon approximative ou qui n’indique pas les conditions de la vente encourt donc l’annulation, et le bail se poursuit.
La même phrase du texte ajoute l’essentiel : « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » (article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989). Autrement dit, pendant les deux premiers mois du préavis de six mois, le locataire peut accepter d’acheter le logement au prix et aux conditions notifiés. S’il accepte, il dispose ensuite, à compter de l’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt, son acceptation étant alors subordonnée à l’obtention du prêt, selon le même article 15, II. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration de ce délai de réalisation ; si la vente n’est pas réalisée à cette date, l’acceptation est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.
La lettre doit également reproduire, à peine de nullité, les termes des cinq alinéas qui organisent le droit de préemption subsidiaire du locataire en cas de vente à prix plus avantageux, comme l’exige l’article 15, II, alinéa sur la reproduction : « Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. » Concrètement, la fiche officielle de Service-Public résume ce que la lettre doit contenir : le motif du congé, le prix et les conditions de vente du logement et de ses annexes louées, une description précise du bien, l’énoncé des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 et la notice d’information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire, qui doit être jointe au congé (Service-Public, congé donné par le propriétaire, fiche vérifiée le 1er juin 2026). La superficie n’a pas à être indiquée, mais une description trop vague expose le bailleur à une contestation sur la régularité de l’offre.
La lettre doit être adressée à tous les signataires du bail, y compris aux deux époux lorsque le bailleur a été informé du mariage alors qu’un seul a signé, et aux deux partenaires de Pacs qui ont demandé conjointement la mention de leurs deux noms, d’après la même fiche Service-Public. Quant au mode d’envoi, trois voies seulement sont admises : la lettre recommandée avec accusé de réception, la signification par un commissaire de justice ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement, selon l’article 15, I, sur la notification du congé. Un simple courrier électronique ne vaut pas congé, même si le locataire y répond favorablement ; la lettre recommandée électronique n’est valable que si le locataire, particulier, a préalablement accepté ce mode d’envoi après un délai de réflexion de quinze jours, comme le précise Service-Public. Lorsque le congé est délivré par un intermédiaire, agence ou administrateur de biens, la lettre doit mentionner le nom du propriétaire, et si le bailleur est une personne morale, le signataire doit être dûment habilité, toujours selon la fiche officielle.
B. Congé pour vente : préavis de six mois et cas de l’achat d’un logement occupé
Le délai de préavis du congé délivré par le bailleur est de six mois : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989). La lettre doit parvenir au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail ; reçue en retard, elle ne produit aucun effet et le bail est reconduit. Le point de départ du délai dépend du mode d’envoi : il court du jour de la réception effective de la lettre recommandée, du jour de la signification par le commissaire de justice ou du jour de la remise en main propre, comme l’énonce le même article 15, I. Si le pli recommandé n’est pas retiré au bureau de poste ou revient non réclamé, le délai ne court pas, ce que confirme Service-Public, qui conseille l’envoi anticipé avec relais par commissaire de justice en cas de difficulté. Un congé notifié trop tôt reste valable, mais il ne prend effet qu’à la date à laquelle il aurait dû être donné : par exemple, pour une échéance au 20 septembre, une lettre reçue le 3 mars fait courir le préavis à compter du 20 mars seulement, d’après les exemples officiels. Pour une échéance au 31 août, la lettre doit être reçue au plus tard le 28 février, ou le 29 en année bissextile, week-ends et jours fériés inclus, selon la même fiche.
Le propriétaire qui a acheté un logement déjà occupé ne peut pas donner congé à la première échéance venue. La loi distingue trois situations en fonction de la date d’acquisition, qui est celle de la signature de l’acte authentique, comme le prévoit l’article 15, I, sur l’acquisition d’un bien occupé. Lorsque le terme du bail en cours intervient plus de trois ans après l’achat, le bailleur peut donner congé pour vendre au terme du bail en cours. Lorsqu’il intervient moins de trois ans après l’achat, le congé pour vendre n’est possible qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail en cours. Pour un congé pour reprise, lorsque le terme intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’achat, selon le même texte. L’exemple donné par l’administration est parlant : achat le 1er mars 2025 d’un logement dont le bail s’achève le 31 mai 2027, soit moins de trois ans après, le congé pour vendre ne peut viser que l’échéance de la première reconduction, le 31 mai 2030 (Service-Public). Acheter un logement occupé en pensant congédier le locataire à la prochaine échéance est l’une des erreurs les plus coûteuses constatées en pratique.
Pendant le préavis, lorsque le congé émane du bailleur, le locataire ne doit le loyer et les charges que pour le temps d’occupation réelle des lieux, comme le dispose l’article 15, I, sur les effets du préavis : parti avant l’échéance, il cesse de payer à la remise des clés. A l’inverse, « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. » (article 15, I). Le juge saisi d’une contestation peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect de ces obligations, et déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes, en vertu du même article 15, I. Enfin, lorsque l’immeuble fait l’objet d’une procédure contradictoire pour sécurité ou salubrité au titre de l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, la possibilité de donner congé et la durée du bail sont suspendues, suspension levée au plus tard six mois après le courrier de l’autorité en l’absence d’arrêté ou d’abandon, selon le même article. Un bailleur qui délivre un congé pour vendre visant un immeuble frappé d’un tel arrêté s’expose donc à une nullité certaine.
II. Congé pour vendre : le locataire peut-il rester ou acheter ?
A. Droit de préemption du locataire : deux mois, vente à prix baissé et vente de l’immeuble entier
Le locataire qui reçoit un congé pour vendre dispose d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis, au prix et aux conditions notifiés. Le propriétaire reste tenu par son offre pendant toute cette période. La Cour de cassation l’a jugé en des termes nets : « le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis » (Cass. 3e civ., 19 mai 2010, n° 09-13.474). Dans cette affaire, des propriétaires avaient notifié un congé valant offre de vendre un appartement libre, puis avaient vendu le bien occupé à un tiers avant même l’ouverture de la période de préemption ; la cour d’appel qui avait validé ce changement d’avis a vu son arrêt cassé. Le bailleur ne peut donc ni retirer l’offre ni vendre à un tiers, libre ou occupé, avant l’expiration des deux mois.
Si le locataire n’achète pas et que le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, un second droit, dit préemption subsidiaire, s’ouvre : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. » (article 15, II). La notification est adressée au domicile indiqué par le locataire, ou à défaut à l’adresse du logement loué, elle vaut offre de vente valable un mois à compter de sa réception, et l’acceptation ouvre un délai de réalisation de deux mois, porté à quatre mois en cas de recours au prêt, selon le même article 15, II. La sanction est redoutable puisque la vente conclue sans cette notification est nulle.
Ce droit subsidiaire a toutefois des limites strictes. D’abord, il ne joue pas lorsque l’immeuble est vendu en totalité : la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait retenu « que la vente de la totalité de l’immeuble ne donnait pas droit à l’exercice d’un droit de préemption au profit du locataire », de sorte que la locataire ne pouvait revendiquer ni la nullité du congé ni un droit de préemption subsidiaire sur la vente en bloc (Cass. 3e civ., 11 mars 2015, n° 14-10.447). Ensuite, un congé nul ne fait pas renaître un droit de préemption : « ayant à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire », la cour d’appel avait exactement refusé d’indemniser des locataires qui invoquaient à la fois la nullité du congé et la privation de leur droit de préemption sur une revente postérieure (Cass. 3e civ., 9 novembre 2011, n° 10-23.542). Le locataire confronté à un congé irrégulier doit donc attaquer le congé lui-même, qui est nul, plutôt que de réclamer le bénéfice d’une préemption qui n’a plus de support.
L’actualité jurisprudentielle la plus fraîche concerne les logements en indivision. Le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait validé un congé pour vendre délivré par une partie seulement des coïndivisaires : « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et […] le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188, arrêt n° 402 F-D). La Cour vise ensemble l’article 815-3 du code civil, dont il résulte que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer […] tout acte de disposition » (article 815-3 du code civil, en vigueur), l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont « Il résulte du deuxième que le congé vaut offre de vente au profit du locataire. », et l’article 117 du code de procédure civile, selon lequel « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : […] Le défaut de pouvoir d’une partie » (article 117 du code de procédure civile). Pour un bien en indivision successorale, très fréquent à Paris, le congé pour vendre signé par quelques héritiers seulement est donc nul, et le locataire peut le faire constater sans prouver aucun préjudice. La Cour a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Lyon sur ce point.
B. Locataire de plus de 65 ans et congé frauduleux : protections et sanctions
Certains locataires ne peuvent pas recevoir un congé pour vendre, même régulier en la forme. Le texte applicable est l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans ». La suite du même alinéa subordonne cette protection à des ressources annuelles inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, et à l’absence d’offre d’un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire dans le périmètre prévu par renvoi à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. Deux conditions cumulatives protègent donc le locataire : avoir plus de soixante-cinq ans et disposer de ressources modestes. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail et les ressources à la date de notification du congé, comme le précise le même article 15, III. La protection s’étend au locataire de moins de soixante-cinq ans qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, dès lors que le cumul des ressources du foyer reste sous le plafond, selon le même texte. A Paris et dans les communes limitrophes, les montants à ne pas atteindre, appréciés sur les douze mois précédant la notification, s’élèvent par exemple à 26 920 euros pour une personne seule et à 40 233 euros pour deux personnes, d’après les tableaux officiels en vigueur (Service-Public, fiche vérifiée le 1er juin 2026). Au-delà de ces seuils, le locataire âgé mais aisé ne bénéficie d’aucune protection spécifique.
Cette protection n’est pas absolue. Elle ne joue pas lorsque le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou lorsque ses propres ressources annuelles sont inférieures au même plafond, comme le prévoit l’article 15, III, alinéa sur l’exception relative au bailleur. Elle ne joue pas non plus si le bailleur propose pendant le préavis un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, situé à proximité : même arrondissement ou arrondissements et communes limitrophes dans les communes découpées en arrondissements, même canton ou cantons limitrophes dans les communes découpées en cantons, rayon de cinq kilomètres dans les autres cas, selon les critères officiels détaillés par Service-Public. Une offre de relogement éloignée, trop chère ou inadaptée à la composition du foyer ne lève pas la protection, et le congé délivré malgré tout est inefficace : le bail est alors renouvelé. Une protection voisine couvre le bénéficiaire de l’allocation journalière de présence parentale, mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale, dont les ressources sont inférieures au même plafond, sans offre de relogement adaptée, en vertu de l’article 15, IV. Le bailleur parisien qui envisage un congé pour vendre doit donc vérifier l’âge et les ressources de chaque occupant du foyer avant toute notification, car l’erreur sur ce point fait échec à l’ensemble de l’opération de vente libre.
Le congé pour vendre détourné de son objet est puni pénalement. « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » (article 15, V). Le montant est proportionné à la gravité des faits, et « Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice », selon le même article. En pratique, la fraude se révèle lorsque le logement n’est jamais mis en vente, lorsqu’il est reloué quelques mois après le départ du locataire ou lorsque la vente alléguée ne se réalise pas sans motif. Le locataire qui établit que le congé ne reposait sur aucun projet réel de vente peut agir en contestation de la validité du congé devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, à Paris le tribunal judiciaire de Paris, et réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice de devoir quitter les lieux, outre la constitution de partie civile sur le volet pénal. La fiche officielle rappelle par ailleurs qu’un propriétaire peut parfaitement vendre le logement occupé, sans donner congé ni même en informer le locataire, le bail se poursuivant avec l’acquéreur (Service-Public, vendre un logement loué, fiche vérifiée le 1er janvier 2026) : le congé pour vendre n’est obligatoire que pour vendre le logement libre, ce qui ôte tout prétexte au bailleur qui prétendrait devoir expulser pour vendre.
Conclusion
Le congé du bailleur pour vendre obéit à une mécanique précise : motif indiqué à peine de nullité, prix et conditions de la vente projetée, offre valable deux mois, préavis de six mois calculé à partir de la réception effective, reproduction des cinq alinéas sur la préemption subsidiaire et notice d’information jointe. Le locataire dispose de deux mois pour acheter, d’un mois supplémentaire en cas de revente à prix plus avantageux notifiée par le notaire, et d’une protection renforcée après soixante-cinq ans sous condition de ressources, sauf relogement adapté ou bailleur lui-même âgé ou modeste. Les indivisaires doivent agir ensemble, à peine de nullité invocable sans grief depuis l’arrêt du 2 juillet 2026, et la vente de l’immeuble entier comme la nullité du congé éteignent tout droit de préemption. Le bailleur qui recourt à un congé de complaisance risque jusqu’à 6 000 euros d’amende, 30 000 euros pour une personne morale, et des dommages et intérêts. Vérifier l’échéance, le prix, l’unanimité des vendeurs et la situation du foyer avant de notifier, puis faire signifier par commissaire de justice en cas de doute sur la réception, reste la méthode la plus sûre des deux côtés.