Un commissaire de justice vient de vous signifier un commandement de quitter les lieux. Nous sommes en novembre et la trêve hivernale a commencé le 1er novembre : l’huissier peut-il vous expulser ? Combien de temps vous reste-t-il vraiment ? Que répondre, à qui, et dans quel ordre ? Cet article répond point par point, avec les textes en vigueur lus le jour même et deux décisions rendues en 2025, dont une ordonnance parisienne du 12 novembre 2025 qui s’applique à des occupants sans droit ni titre. Vous y trouverez la différence entre le commandement de payer et le commandement de quitter, le rôle exact du délai de deux mois, la portée réelle de la trêve jusqu’au 31 mars, les moyens de faire annuler un commandement irrégulier et les délais que le juge peut vous accorder, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Ce que le commandement de quitter les lieux change pour vous dès sa signification
A. Un acte de commissaire de justice qui fait courir le délai de deux mois avant toute expulsion
Le commandement de quitter les lieux n’est pas une simple lettre du propriétaire. C’est un acte signifié par un commissaire de justice (anciennement huissier), qui exécute une décision de justice vous condamnant à libérer le logement. Le principe est posé par l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Sans décision de justice et sans ce commandement, aucune expulsion ne peut être poursuivie. Si un bailleur change les serrures ou coupe l’eau pour vous forcer à partir, il commet une voie de fait : conservez toute preuve et saisissez le juge.
Dès que ce commandement vous est signifié, un compte à rebours démarre. L’article L. 412-1 du même code dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. » Concrètement, pendant ces deux mois, l’expulsion avec le concours de la force publique ne peut pas avoir lieu. Ce délai est un minimum légal, pas une faveur : il s’applique même si le jugement d’expulsion ne le rappelle pas.
Ce délai de deux mois souffre toutefois des exceptions écrites dans le même article. Le juge qui ordonne l’expulsion peut le réduire ou le supprimer lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet de votre fait, ou dans l’hypothèse des locaux vacants confiés à des résidents temporaires. Surtout, le texte prévoit que « le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Vérifiez donc ce que dit exactement votre jugement : si le juge n’a constaté ni mauvaise foi ni entrée par la force, le délai de deux mois vous est acquis.
Ne confondez pas ce commandement de quitter avec le commandement de payer que vous avez peut-être reçu avant le procès. Quand un locataire qui ne paie pas son loyer reçoit un commandement de payer, c’est la clause résolutoire du bail qui est en jeu, en amont de toute expulsion. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le même article impose au commandement de payer un contenu précis, à peine de nullité : mention du délai de six semaines pour payer, montant mensuel du loyer et des charges, décompte de la dette, avertissement sur la procédure judiciaire, possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et possibilité de demander un délai de grâce au juge. Si vous avez reçu un commandement de payer avant le jugement, relisez-le à la lumière de ces six mentions : l’omission de l’une d’elles entache la procédure dès l’origine, et cet argument se plaide encore après le jugement, devant le juge de l’exécution.
Dernier réflexe dès la signification du commandement de quitter : vérifiez que le représentant de l’État a été saisi. L’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département » afin d’informer la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et d’informer votre ménage de la possibilité de saisir la commission de médiation pour une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. La sanction est lourde : « A défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu. » Autrement dit, si le préfet n’a jamais été saisi, le délai de deux mois ne court pas. Demandez-en la preuve par écrit au commissaire de justice et au préfet.
B. La trêve hivernale : aucune expulsion exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars
Recevoir un commandement de quitter en novembre, en décembre ou en janvier ne signifie pas que l’expulsion aura lieu dans deux mois. La trêve hivernale suspend l’exécution. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Le sursis joue même si la décision d’expulsion est définitive et même si tous vos délais ont expiré : seule une proposition de relogement suffisante, qui respecte l’unité et les besoins de votre famille, permet de passer outre.
La trêve ne protège en revanche pas tout le monde. Le même article écarte le sursis « lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Pour les autres lieux que le domicile occupés de la même manière, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis, mais il lui faut statuer : la suppression n’est jamais automatique. Lisez donc votre jugement pour savoir sur quel fondement l’expulsion a été prononcée avant de conclure que la trêve ne s’applique pas à vous.
Une ordonnance très récente illustre cette analyse. Le 12 novembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné l’expulsion d’occupants installés sans droit ni titre sur le trottoir devant un immeuble parisien, tout en jugeant que le délai de deux mois et le sursis hivernal restaient applicables : « Disons que le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le sursis à exécution de l’article L. 412-6 du même code sont applicables ; Rejetons la demande de suppression de ces délais. » La ville de Paris demandait la suppression du sursis ; le juge l’a rejetée parce que la mauvaise foi et l’entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ne pouvaient être caractérisées en l’espèce. La motivation de l’ordonnance mérite d’être lue : « elles restent applicables aux décisions d’expulsion relevant de la compétence de la juridiction judiciaire, dès lors que les défendeurs habitent les lieux dont il est question. » Même des occupants sans droit ni titre bénéficient donc du délai de deux mois et de la trêve, dès lors qu’ils habitent effectivement les lieux et que le juge judiciaire est compétent. Si votre bailleur ou un huissier vous affirme que la trêve ne vaut que pour les locataires en titre, cette ordonnance dit le contraire.
Deux prolongements méritent d’être connus. D’abord, lorsque l’expulsion aurait pour vous des conséquences d’une dureté exceptionnelle, notamment en raison de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques, l’article L. 412-2 permet au juge de proroger le délai de deux mois : « le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. » Ensuite, le régime de la trêve ne concerne pas les occupants de logements étudiants qui ne remplissent plus les conditions d’attribution : l’article L. 412-7 exclut pour eux les délais et le sursis, « lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition. » Si vous êtes logé par une résidence étudiante ou un foyer de jeunes travailleurs, vérifiez votre statut avant d’invoquer la trêve.
II. Contester le commandement et gagner des délais en règle
A. Faire annuler un commandement irrégulier devant le juge de l’exécution
Un commandement de quitter les lieux se conteste devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Ce juge contrôle la régularité de l’exécution : nullité de l’acte, commandement signifié à la mauvaise personne, jugement non définitif exécuté à tort, décompte erroné, ou procédure engagée alors que les conditions posées par le jugement lui-même n’étaient pas remplies. Il peut aussi accorder des délais. Agissez vite : le délai de deux mois court pendant que vous préparez votre assignation, et chaque semaine compte pour réunir les pièces.
Le contrôle porte d’abord sur l’acte lui-même. Vérifiez l’identité du destinataire, l’adresse de signification, la mention exacte du titre exécutoire en vertu duquel l’huissier agit, et la conformité entre ce que le jugement a ordonné et ce que le commandement exige. Un commandement qui vise un jugement qui ne prononce pas l’expulsion, ou qui ajoute des sommes que le jugement n’a pas allouées, est contestable. Vérifiez aussi la chaîne des actes antérieurs : le jugement d’expulsion pour loyers impayés suppose lui-même un commandement de payer régulier, avec les six mentions obligatoires de l’article 24 précité, et un délai de six semaines laissé infructueux. Une faille à l’origine contamine la suite.
Une décision lyonnaise du 3 juin 2025 montre comment une irrégularité fait tomber le commandement. Dans cette affaire, le jugement d’expulsion subordonnait la reprise des effets de la clause résolutoire à une mise en demeure préalable par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse. Le créancier n’a produit aucune pièce de cette mise en demeure. Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lyon en a tiré les conséquences : « ne produit aucune pièce, alors même que l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse est nécessaire pour que la procédure d’expulsion soit régulière. En conséquence, il y a lieu de faire droit au moyen soulevé par [L] [O] [M] pour contester la régularité de la procédure d’expulsion. » Dispositif : le juge prononce la nullité du commandement de quitter les lieux du 22 novembre 2024. Notez la date : un commandement signifié en novembre 2024, annulé en juin 2025. La leçon vaut pour votre dossier : exigez du bailleur la preuve de chaque acte préalable requis par votre bail ou par votre jugement, et soulevez chaque irrégularité par écrit devant le juge de l’exécution plutôt que de vous contenter de protester auprès de l’huissier.
Pour saisir le juge de l’exécution, faites délivrer une assignation par un commissaire de justice et visez précisément le commandement contesté, le jugement dont il se prévaut et chacun des griefs relevés, pièce par pièce. Présentez-vous à l’audience avec l’original de tous vos actes, vos preuves de paiement, vos échanges avec le bailleur et la liste de vos démarches de relogement : le juge statue au vu du dossier déposé, et un grief invoqué sans pièce ne prospère pas. Demandez dans la même assignation, à titre subsidiaire, des délais pour quitter les lieux, afin que le juge qui rejetterait la nullité puisse encore vous accorder du temps sur le fondement des textes cités plus haut.
Le juge de l’exécution peut également vous accorder des délais renouvelables lorsque votre relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. L’article L. 412-3 dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. Ces délais sont refusés en cas de mauvaise foi, lorsque la procédure de relogement est restée sans effet de votre fait, dans le cas particulier de la reprise des locaux soumis à la loi de 1948, et lorsque l’occupation résulte d’une entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Préparez donc un dossier qui démontre l’inverse : paiements repris ou proposés, demandes de logement social, inscriptions en commission de médiation pour le droit au logement opposable, attestations d’hébergement impossible chez des proches, certificats médicaux et scolaires des enfants.
La durée de ces délais est encadrée. L’article L. 412-4 prévoit que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Pour fixer la durée, le juge tient compte de votre bonne ou mauvaise volonté dans l’exécution de vos obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment l’âge, l’état de santé, la situation de famille et de fortune, les circonstances atmosphériques, et des diligences que vous justifiez avoir faites en vue de votre relogement. Chaque audience est donc un examen de votre comportement depuis le jugement : payez ce que vous pouvez, même partiellement, répondez aux courriers, multipliez les démarches de relogement et conservez-en les preuves. Un occupant qui paie le loyer courant et cherche activement un toit obtient des délais plus longs qu’un occupant passif.
B. Demander des délais au juge et préparer l’après-trêve à Paris et en Île-de-France
À Paris et en petite couronne, la procédure suit des circuits précis qu’il faut activer sans attendre. La demande de délais se porte devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble : à Paris, le pôle de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris ; en banlieue, le tribunal judiciaire du département (Nanterre, Bobigny, Créteil, Évry, Versailles, Pontoise, Melun, Meaux, Fontainebleau). L’assignation doit viser le bailleur et, en pratique, être dénoncée au préfet, puisque c’est lui qui décidera ensuite du concours de la force publique. Joignez-y le commandement contesté, le jugement d’expulsion, vos justificatifs de ressources, de charges et de santé, et la liste datée de vos démarches de relogement.
En parallèle, activez les dispositifs sociaux parisiens et franciliens. La saisine du préfet par l’huissier, prévue par l’article L. 412-5, déclenche l’information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et vous ouvre la possibilité de saisir la commission de médiation pour une demande de relogement au titre du droit au logement opposable : faites cette demande vous-même sans attendre le courrier du préfet, auprès de la commission de médiation de votre département de résidence. À Paris, les signalements passent par la préfecture de police et les services sociaux de la Ville ; dans les autres départements d’Île-de-France, ils passent par la préfecture et la direction départementale chargée de l’hébergement et du logement. Un dossier de logement social actif, une demande de mutation, une inscription au fichier des mal-logés et un recours amiable devant la commission de médiation sont des diligences que le juge de l’exécution prend en compte pour fixer vos délais.
Préparez aussi l’après-31 mars. La trêve suspend l’exécution, elle n’efface ni la dette ni le jugement. Pendant l’hiver, régularisez ce qui peut l’être : reprenez le paiement du loyer courant, proposez un échéancier réaliste sur l’arriéré, demandez une aide du fonds de solidarité pour le logement de votre département, et faites-vous accompagner par un travailleur social pour constituer le dossier de surendettement si vos dettes dépassent les seuls loyers. Chaque euro versé et chaque démarche engagée pendant la trêve servira deux fois : devant le juge des délais, et devant le préfet au moment où il arbitrera sur le concours de la force publique.
Le jour de l’expulsion, sachez ce qu’il advient de vos affaires. L’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. » Désignez donc par écrit, avant la date fatidique, le lieu où vos meubles devront être remis, et photographiez leur état. En cas de litige sur des meubles disparus ou détériorés, le procès-verbal descriptif de l’huissier sera la pièce centrale.
Pour suivre l’évolution de votre situation après la trêve, y compris du côté du bailleur, vous pouvez lire notre point sur la trêve hivernale vue des deux côtés : trêve hivernale 2026-2027 et expulsion du locataire, ce que le propriétaire peut encore faire du 1er novembre au 31 mars. Les règles y sont les mêmes, lues dans l’autre sens : connaître les marges de manœuvre du bailleur, c’est anticiper ses démarches et préparer vos réponses.
Conclusion
Un commandement de quitter les lieux reçu en pleine trêve hivernale ne vous met pas à la rue dans deux mois, mais il ne vous met pas à l’abri pour autant. Le délai de deux mois de l’article L. 412-1 court dès la signification, la trêve de l’article L. 412-6 suspend l’exécution jusqu’au 31 mars, et les deux protections se cumulent sauf mauvaise foi constatée ou entrée par la force. Pendant ce répit, deux chantiers s’imposent : vérifier la régularité du commandement et de toute la chaîne des actes, car un acte irrégulier s’annule comme l’a jugé le juge de l’exécution de Lyon en juin 2025, et construire un dossier de délais et de relogement que le juge parisien ou francilien pourra accueillir. Les textes protègent ceux qui agissent vite et prouvent leurs démarches : signification contestée par écrit, préfet saisi, commission de médiation saisie, loyer courant repris, démarches de relogement tracées. C’est ce dossier, constitué dès novembre, qui fera la différence à la sortie de l’hiver.