Depuis le 1er novembre 2026, la trêve hivernale est entrée en vigueur et elle durera jusqu’au 31 mars 2027. Pour un bailleur dont le locataire ne paie plus son loyer, cette période ressemble à un tunnel : le jugement d’expulsion est peut-être déjà obtenu, le commandement de quitter les lieux a peut-être déjà été délivré, et pourtant aucun déménagement forcé ne peut avoir lieu avant le printemps. Faut-il pour autant tout arrêter et attendre avril en subissant les impayés ? Non. La loi suspend l’exécution forcée, elle ne suspend ni la dette ni la procédure. Les loyers continuent de courir, le juge peut toujours constater la résiliation du bail et condamner le locataire, et chaque mois perdu sans commandement ni assignation repousse d’autant la reprise du 1er avril. Cet article explique d’abord ce que la trêve bloque exactement et ce qu’elle ne bloque pas, puis comment mettre la période à profit pour arriver au 1er avril avec un dossier exécutable, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Pendant la trêve hivernale, l’expulsion est suspendue mais la dette et la procédure continuent
A. L’exécution forcée est bloquée du 1er novembre au 31 mars, même avec un jugement définitif
Le principe est posé par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Autrement dit, même une décision d’expulsion passée en force de chose jugée ne peut pas être exécutée de force pendant cette période, sauf si le locataire est relogé dans des conditions qui respectent l’unité et les besoins de sa famille. Pour la saison en cours, le site service-public.fr annonce une trêve du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, et le gouvernement peut exceptionnellement la prolonger, comme cela a déjà été décidé lors de crises sanitaires passées.
Ce sursis s’articule avec les autres verrous de la procédure. D’abord, aucune expulsion d’un lieu habité ne se fait sans titre et sans commandement : « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux » (article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le bailleur qui n’a encore ni jugement ni commandement n’est donc pas bloqué par la trêve : il lui manque de toute façon ces deux actes préalables, qu’il peut et doit faire établir pendant l’hiver. Ensuite, une fois le commandement de quitter les lieux délivré, un délai protège l’occupant : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). La cour d’appel de Colmar a encore appliqué cette règle le 31 août 2026 en reproduisant ce texte avant de confirmer l’ordonnance d’expulsion déférée : « CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions » (cour d’appel de Colmar, 3e chambre civile, 31 août 2026, RG n° 25/03736, arrêt disponible sur courdecassation.fr).
Concrètement, si le délai de deux mois expire en plein hiver, l’expulsion attend la fin de la trêve. C’est exactement ce qu’a constaté le tribunal judiciaire de Toulon dans une affaire de loyers impayés jugée le 28 octobre 2025 : le juge relève que la date du 1er novembre sera dépassée pour l’exécution et que la mesure « laquelle se trouvera donc implicitement reportée au 31 mars 2026 (trêve hivernale) » (tribunal judiciaire de Toulon, pôle JCP, référé du 28 octobre 2025, RG n° 25/02110, ordonnance disponible sur courdecassation.fr). Le tribunal a alors accordé au locataire un délai de grâce calé sur la trêve : « il sera accordé un délai de grâce jusqu’au 31 mars 2026 à minuit ». Ce mécanisme du délai de grâce, distinct de la trêve, permet au juge d’adapter la procédure au calendrier : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). Le code encadre strictement ces délais : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution), et pour les fixer le juge tient notamment compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant ». Un locataire qui paie l’échéancier fixé par le juge et cherche activement un relogement n’est donc pas traité comme celui qui ne fait aucune diligence. Enfin, lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une dureté exceptionnelle, par exemple en raison de la période de l’année ou des conditions météorologiques, « le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois » (article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution). L’ensemble de ces sursis est d’ailleurs renvoyé par le code de la construction et de l’habitation aux mêmes textes : « Le sursis à l’exécution des décisions d’expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution » (article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation).
Deux limites importantes doivent être connues. D’abord, la trêve ne protège pas les occupants entrés sans droit ni titre avec manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte : pour eux, « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Le tribunal judiciaire de Grenoble l’a appliqué le 23 octobre 2025 contre une occupante sans droit ni titre d’un logement social en ordonnant la « suppression du délai deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et de suppression du bénéfice de la trêve hivernale » (tribunal judiciaire de Grenoble, 4e chambre civile, référé du 23 octobre 2025, RG n° 25/01030, ordonnance disponible sur courdecassation.fr). Ce cas de figure, proche du squat, obéit à une procédure accélérée distincte, décrite dans nos articles consacrés à l’expulsion d’un squatteur pendant la trêve hivernale : expulser un squatteur pendant la trêve hivernale et expulser un squatteur des parties communes en copropriété. Le présent article traite au contraire du locataire muni d’un bail, en impayé ou en fin de bail, qui reste protégé par la trêve. Ensuite, le sursis tombe si le locataire est relogé dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille : une proposition de relogement sérieuse et adaptée, attestée par écrit, peut donc rouvrir la voie de l’exécution même en hiver, mais c’est au bailleur de la documenter.
B. Tout ce que le bailleur doit activer pendant l’hiver : commandement, tribunal, garant et échéancier
La première erreur serait d’attendre le printemps pour commencer. Le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation devant le juge, la demande de condamnation et la mobilisation du garant peuvent être engagés en pleine trêve, et c’est même pendant l’hiver que ces actes produisent le plus de valeur, puisqu’ils permettront une exécution dès avril au lieu de repartir de zéro. Chaque acte accompli entre novembre et mars raccourcit d’autant le délai qui séparera le bailleur du recouvrement ou de la libération des lieux. Conservez chaque preuve : relevés de loyers impayés mois par mois, copies des relances et mises en demeure, échanges avec le garant, attestations de l’agence de gestion. Un décompte précis, arrêté à une date certaine, est la base de toute condamnation : dans l’affaire toulonnaise, le bailleur réclamait une provision de 3 702,16 euros arrêtée au 19 août 2025, mois d’août inclus, et le tribunal l’a suivie sur ce montant.
Le juge saisi pendant la trêve peut constater la résiliation du bail, condamner le locataire au paiement des arriérés et fixer une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation. Cette indemnité compense le maintien dans les lieux : à Toulon, le tribunal a fixé « une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges » jusqu’au départ effectif. La dette n’est donc pas gelée par l’hiver, elle continue de grandir au rythme du loyer et des charges, avec les intérêts au taux légal à compter des dates fixées par le jugement. C’est un point à expliquer clairement au locataire dans les échanges : rester dans les lieux pendant la trêve sans payer aggrave le montant finalement dû et pèse sur l’appréciation de sa bonne foi par le juge des délais.
Le même juge peut aussi accorder au locataire des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire pour lui laisser une chance d’apurer sa dette. Le fondement général est l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). À Toulon, le tribunal a autorisé la locataire à régler les 3 702,16 euros en vingt-quatre versements mensuels de 150 euros, en précisant que « pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus » et que si elle respecte l’échéancier, la clause « sera réputée ne pas avoir joué ». À l’inverse, en cas d’impayé d’une seule échéance, la clause reprend son effet sans nouvelle décision de justice et l’expulsion peut être poursuivie avec le délai de grâce accordé. Pour le bailleur, la leçon est double : demander au juge un échéancier réaliste mais ferme, avec déchéance du terme en cas de défaut, et surveiller chaque échéance pour faire constater rapidement la défaillance. Un échéancier non suivi, signalé aussitôt au juge et au commissaire de justice, évite que la procédure ne s’enlise jusqu’à l’été.
Parallèlement, actionnez le garant et, le cas échéant, l’assurance loyers impayés : la trêve ne suspend ni le cautionnement ni le contrat d’assurance, et les déclarations de sinistre doivent respecter les délais contractuels même en hiver. Si le locataire est de bonne foi mais en difficulté passagère, orientez-le vers le fonds de solidarité pour le logement et les dispositifs d’apurement : un locataire accompagné paie plus souvent son échéancier, et le juge en tient compte au moment d’apprécier sa bonne ou mauvaise volonté. Enfin, préparez dès maintenant la phase d’exécution : faites signifier le commandement de quitter les lieux dès que le jugement le permet, car le délai de deux mois de l’article L. 412-1 court pendant la trêve et sera purgé à la sortie de l’hiver, et rapprochez-vous du commissaire de justice pour la notification à la préfecture. Tout mois gagné sur ces formalités est un mois gagné sur la libération effective du logement.
II. Sortir de la trêve : faire exécuter après le 31 mars sans repartir de zéro
A. La reprise du 1er avril : force publique, délais déjà purgés et recours du locataire
Le 1er avril 2027, le sursis de l’article L. 412-6 prend fin et les mesures d’expulsion non exécutées au 1er novembre peuvent reprendre, à condition que les autres délais aient eux-mêmes expiré. C’est tout l’enjeu du travail d’hiver : si le commandement de quitter les lieux a été signifié en janvier, le délai de deux mois de l’article L. 412-1 est purgé fin mars et l’exécution peut être demandée dès avril ; si rien n’a été fait pendant la trêve, le bailleur devra d’abord faire signifier le commandement puis attendre deux mois supplémentaires, auxquels s’ajouteront les éventuels délais de grâce. Vérifiez donc, dès la fin mars, la chronologie exacte de votre dossier : date du jugement, date de signification du commandement de quitter, échéances respectées ou non de l’échéancier, délais de grâce accordés et leur terme. Un dossier complet et daté est la condition pour obtenir rapidement le concours de la force publique.
Le locataire conserve toutefois des recours au printemps. Il peut saisir le juge de l’exécution pour demander des délais de grâce sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans la limite d’un mois minimum et d’un an maximum, en faisant valoir son âge, son état de santé, sa situation de famille ou de fortune, ses diligences de relogement et son droit à un logement décent. La Cour de cassation admet que le juge de l’exécution puisse être saisi même dans des procédures menées tambour battant : dans un arrêt du 9 janvier 2020, elle relate qu’après un commandement de quitter les lieux, l’occupant « a saisi un juge de l’exécution à fin, notamment, d’obtenir l’arrêt de la procédure d’expulsion pour un délai de six mois » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 9 janvier 2020, pourvoi n° 18-23.975, arrêt disponible sur courdecassation.fr). Cette affaire concernait des locaux professionnels occupés par une société, avec un commandement à un mois et une exécution provisoire : elle ne se transpose pas telle quelle au bail d’habitation, où le délai de deux mois de l’article L. 412-1 et la trêve hivernale s’appliquent, mais elle illustre que la saisine du juge de l’exécution fait partie du cours normal des procédures d’expulsion et que le bailleur doit s’y préparer au lieu de la découvrir en avril. Pour limiter ce risque, constituez pendant l’hiver le dossier inverse : preuves des impayés persistants, échéancier non respecté, absence de diligences de relogement, relogement proposé le cas échéant. Plus le comportement du locataire pendant la trêve aura été documenté, plus la demande de délais supplémentaires aura de mal à prospérer.
Lorsque l’exécution peut légalement reprendre, elle suit la voie ordinaire : réquisition du concours de la force publique auprès du préfet, intervention du commissaire de justice, établissement d’un procès-verbal en cas de départ ou d’expulsion effective, sort des meubles régi par le code des procédures civiles d’exécution. Si le préfet refuse ou tarde à accorder le concours de la force publique, ce refus peut engager la responsabilité de l’État et ouvrir droit à indemnisation du bailleur pour le préjudice subi, selon une jurisprudence constante que votre conseil mobilisera au vu du dossier. Anticipez aussi l’hypothèse du départ volontaire négocié : une transaction prévoyant une date de départ, un échéancier de paiement du solde et une remise partielle des pénalités coûte souvent moins cher qu’une expulsion forcée d’avril suivie de mois de vacance. Et si le logement est occupé sans aucun bail, sans droit ni titre, rappelez-vous que la procédure accélérée du squat s’applique et que le bénéfice de la trêve peut être supprimé par le juge, comme à Grenoble : « ORDONNONS de suppression du délai deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et de suppression du bénéfice de la trêve hivernale ». Pour une analyse complète de la procédure d’expulsion du locataire à Paris, de la mise en demeure jusqu’au concours de la force publique, ce guide détaille chaque étape avec les pièces à réunir.
B. À Paris et en Île-de-France : les bons guichets et les délais pratiques du ressort
À Paris, la procédure d’expulsion présente des particularités de ressort qu’il faut intégrer dès l’hiver. Le concours de la force publique relève du préfet de police de Paris, et les délais de traitement des réquisitions y sont structurellement plus longs qu’en petite ville en raison du volume des dossiers : déposez la demande aussitôt que la procédure le permet, avec le jugement, le commandement de quitter et le décompte actualisé, plutôt qu’en plein mois d’avril quand tous les bailleurs se réveillent. L’assignation en constat de résiliation et en expulsion relève du tribunal judiciaire de Paris, pôle des contentieux de la protection pour les baux d’habitation, dont les délais d’audiencement doivent être anticipés : assignez dès l’hiver pour obtenir une date utile, et prévoyez les pièces exigées par la juridiction parisienne, notamment le décompte détaillé, le bail, le commandement de payer et la justification de la notification au garant.
Mobilisez également les acteurs parisiens de la prévention des expulsions, car le juge parisien y est attentif au moment d’apprécier la bonne foi et les diligences. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Paris examine les situations signalées en amont et peut proposer des accompagnements que le tribunal prendra en compte ; la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement d’Île-de-France centralise les dispositifs de relogement et d’hébergement ; l’agence départementale d’information sur le logement de Paris renseigne locataires et bailleurs sur leurs droits. Concrètement, signalez la dette à la commission dès les premiers impayés, proposez par écrit au locataire des solutions d’apurement et conservez-en la preuve, et sollicitez les travailleurs sociaux du secteur lorsque le locataire est fragilisé. Ces démarches, accomplies pendant la trêve, nourrissent le dossier qui sera plaidé au printemps : un bailleur qui a tout tenté pour éviter l’expulsion obtient plus facilement l’exécution et plus difficilement des délais supplémentaires pour l’occupant.
Sur le plan financier, chiffrez tôt le coût de l’immobilisation du logement parisien : loyers impayés cumulés, indemnité d’occupation au niveau du dernier loyer charges comprises, frais de commissaire de justice incluant le commandement de payer, dépens et frais irrépétibles. À Toulon, le tribunal a mis aux dépens le coût du commandement de payer et ajouté 600 euros de frais irrépétibles ; devant les juridictions parisiennes, sollicitez systématiquement ces postes en les justifiant par factures. Si un garant solvable existe, menez l’exécution contre lui en parallèle sans attendre avril. Et si le locataire finit par quitter les lieux pendant la trêve, faites établir immédiatement un procès-verbal de reprise ou un état des lieux de sortie contradictoire, puis relancez la relocation : chaque mois de vacance dans un marché tendu comme Paris représente une perte sèche qui s’ajoute aux impayés. La trêve hivernale n’est donc pas une parenthèse à subir, c’est la période où se gagne l’expulsion d’avril.
Conclusion
La trêve hivernale 2026-2027 suspend l’exécution forcée jusqu’au 31 mars 2027, elle ne suspend ni les loyers, ni la résiliation du bail, ni les condamnations, ni les actes de procédure. Le bailleur avisé fait signifier le commandement de payer pendant l’automne, assigne pendant l’hiver, obtient la condamnation avec un échéancier ferme adossé à la déchéance du terme, purge le délai de deux mois du commandement de quitter, documente la mauvaise volonté éventuelle de l’occupant et prépare la réquisition du concours de la force publique pour le 1er avril. À Paris et en Île-de-France, l’anticipation compte double : préfet de police saturé au printemps, juridiction aux délais d’audiencement contraints, dispositifs de prévention qui récompensent les bailleurs diligents. Le dossier qui aboutit en avril est celui qui a été construit entre novembre et mars, pièce par pièce, avec un commissaire de justice et un juge saisis à temps.