Depuis le 1er novembre 2026, la trêve hivernale suspend toute expulsion non exécutée jusqu’au 31 mars 2027, et de nombreux bailleurs se demandent s’ils peuvent encore agir face à des loyers impayés. La réponse tient en un acte : le commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte d’huissier, devenu acte de commissaire de justice, reste la porte d’entrée obligatoire de la résiliation du bail d’habitation pour impayés, y compris en pleine trêve. Mais son régime a changé : depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai laissé au locataire pour payer n’est plus de deux mois mais de six semaines pour les baux conclus à compter du 29 juillet 2023, tandis que les baux antérieurs restent gouvernés par les stipulations des parties encadrées par la loi applicable au jour de leur conclusion. Autour de ce délai pivot s’articulent six mentions obligatoires prescrites à peine de nullité, une signification à la caution dans les quinze jours, un signalement à la commission de prévention des expulsions, puis une assignation notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Cet article explique, pas à pas, le délai applicable à votre bail, ce que la trêve hivernale 2026-2027 change et ne change pas, et les recours du locataire comme du bailleur devant le juge parisien, décisions récentes à l’appui.
I. Commandement de payer le loyer impayé : quel délai et quelles mentions font jouer la clause résolutoire ?
A. Commandement de payer loyer délai : six semaines ou deux mois selon la date du bail ?
Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, et cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, consultable ici : article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur. La formule légale est directe : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le même texte impose, à peine de nullité, six mentions dans le commandement, dont « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette », le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander un délai de grâce au juge : article 24, I, mentions obligatoires du commandement. En droit commun des contrats, la logique est identique : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » : article 1225 du code civil sur la clause résolutoire.
Le passage de deux mois à six semaines résulte de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, et le tribunal judiciaire de Paris l’a appliqué avec une précision utile aux baux en cours : « Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » : tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 10 avril 2026, RG 25/04639. La même décision rappelle la limite temporelle de la réforme : « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », de sorte que le nouveau délai minimal ne s’applique pas aux contrats conclus avant le 29 juillet 2023 : « en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise », ces contrats demeurant régis par les stipulations des parties encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2026, application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023. Concrètement, pour un bail signé à Paris avant le 29 juillet 2023 avec une clause résolutoire calée sur deux mois, le commandement doit toujours laisser deux mois, et la clause est acquise à l’expiration de ce délai si rien n’a été payé ; pour un bail conclu après cette date, six semaines suffisent, et un commandement qui laisse volontairement deux mois reste valable car plus favorable au locataire.
La nullité du commandement, souvent invoquée, suppose bien plus qu’une coquille. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, saisie d’une demande de nullité d’un commandement de payer du 9 juin 2022 visant la clause résolutoire d’un bail d’habitation, a rejeté l’exception en rappelant que « La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, en application de l’article 114 du code de procédure civile. » : cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-7, arrêt du 11 juin 2026, RG 23/05814. Dans cette affaire, l’absence de ventilation entre loyer et provision sur charges n’a pas entraîné la nullité, la locataire ayant compris que les 9 460 euros réclamés correspondaient à 800 euros de loyer et 60 euros de charges sur onze mois, et la cour a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 9 août 2022, fixé une indemnité mensuelle d’occupation de 860 euros et ordonné l’expulsion passé le délai légal suivant le commandement de quitter les lieux : cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11 juin 2026, acquisition de la clause et indemnité d’occupation. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé de même le 10 avril 2026 en rejetant l’exception de nullité d’un commandement du 11 février 2025 qui reproduisait textuellement l’article 24, puis en constatant la résiliation du bail depuis le 12 avril 2025 et en condamnant le locataire à une indemnité d’occupation de 2 884,10 euros par mois : tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2026, rejet de la nullité et résiliation constatée. Retenez donc la méthode : vérifier la date du bail, vérifier les six mentions, chiffrer le décompte au jour du commandement, et contester uniquement sur un grief réel et démontré.
Deux prolongements du commandement méritent l’attention avant toute assignation. Lorsque le bail est garanti par une caution, « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire », et à défaut la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ni des intérêts de retard : article 24, I, signification du commandement à la caution dans les quinze jours. Par ailleurs, pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque l’impayé dure sans interruption depuis deux mois ou équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, ce signalement déclenchant un diagnostic social et financier transmis avant l’expiration du délai de notification au préfet : article 24, I et III, signalement à la commission de prévention des expulsions.
B. Loyer impayé pendant la trêve hivernale : le propriétaire peut-il encore faire délivrer un commandement de payer et assigner ?
Oui, et c’est même la période où il faut agir par écrit plutôt que subir. La trêve hivernale ne bloque ni le commandement de payer, ni l’assignation, ni le jugement qui constate la résiliation : elle suspend seulement l’exécution matérielle de l’expulsion, car « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » : article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, trêve hivernale. La démonstration parisienne est parlante : dans une ordonnance du 2 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Paris a statué sur des commandements de payer délivrés les 9 et 14 janvier 2025, en pleine trêve hivernale, pour 984,17 euros d’impayés, visant la clause résolutoire d’un bail d’habitation conclu en mars 2020, puis sur une assignation en référé délivrée le 24 mars 2025 et dénoncée au représentant de l’État dans le département : tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 2 septembre 2025, RG 25/04187. Le juge a constaté que les causes du commandement n’avaient pas été réglées dans le délai imparti, que les conditions de la résiliation de plein droit étaient réunies dès l’expiration de ce délai, et que la commission de prévention des expulsions avait été saisie au moins deux mois avant l’assignation : tribunal judiciaire de Paris, 2 septembre 2025, commandement en trêve et résiliation constatée. Autrement dit, un bailleur qui fait délivrer un commandement de payer les loyers en novembre 2026 fait courir utilement le délai de six semaines, et peut assigner dès le début de l’année 2027 sans attendre le 1er avril, la seule limite étant l’impossibilité de faire exécuter l’expulsion avant la fin de la trêve.
La recevabilité de l’assignation obéit à deux verrous chronologiques que le bailleur parisien doit verrouiller. D’abord, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent assigner en constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine étant réputée constituée quand persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement : article 24, II, saisine préalable de la commission de prévention des expulsions. Le tribunal judiciaire de Paris vérifie ce point : dans sa décision du 10 avril 2026, il a déclaré l’action recevable parce que la bailleresse justifiait avoir saisi la commission deux mois au moins avant l’assignation : tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2026, recevabilité et saisine de la commission. Ensuite, à peine d’irrecevabilité, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, pour qu’il saisisse l’organisme chargé du diagnostic social et financier, lequel entend bailleur et locataire puis transmet son diagnostic au juge avant l’audience : article 24, III, notification de l’assignation au représentant de l’État six semaines avant l’audience. La même décision parisienne constate que la bailleresse avait notifié l’assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience, condition de la recevabilité : tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2026, notification au préfet et diagnostic social. Manquer l’un de ces deux délais fait tomber la procédure avant tout débat sur le fond, et c’est l’erreur la plus coûteuse des dossiers d’impayés.
Une fois la résiliation constatée, même en hiver, l’expulsion suit un calendrier verrouillé par deux autres délais. S’il porte sur un lieu habité, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, acte distinct du commandement de payer, ce commandement de quitter les lieux ouvrant la phase d’exécution proprement dite : « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » : article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, délai de deux mois après le commandement de quitter. La décision parisienne du 10 avril 2026 l’illustre en rappelant que « l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux » : tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2026, expulsion hors trêve et commandement de quitter. Concrètement, pour un jugement rendu en février 2027 qui constate une résiliation acquise en décembre 2026, le commandement de quitter délivré en février fait courir deux mois jusqu’en avril 2027, après la fin de la trêve le 31 mars, et le juge peut encore ajouter les délais de l’article L. 412-3, d’un mois minimum à un an maximum, en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de son âge, de son état de santé, de sa situation de famille ou de fortune et des diligences de relogement : article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, délais renouvelables pour relogement et article L. 412-4 du même code, ce dernier posant que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » L’exception est étroite : pas de délai ni de trêve pour l’occupant entré par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ni pour celui dont le juge constate la mauvaise foi.
II. Loyer impayé : que faire après un commandement de payer resté sans effet ?
A. Comment obtenir des délais de paiement après un commandement de payer et suspendre la clause résolutoire ?
Le locataire qui reçoit un commandement n’est pas condamné à subir la résiliation : la loi lui ouvre trois guichets, à saisir vite et avec des pièces. Premier guichet, le fonds de solidarité pour le logement de son département, mentionné dans le commandement lui-même, pour une aide financière qui peut solder tout ou partie de la dette avant l’audience : article 24, I, 5°, saisine du fonds de solidarité pour le logement. Deuxième guichet, le juge, à tout moment, pour un délai de grâce sur le fondement du droit commun, qui permet de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, la décision suspendant les procédures d’exécution engagées : article 1343-5 du code civil, délais de grâce de droit commun. Troisième guichet, le régime spécial des baux d’habitation : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, « accorder des délais de paiement dans la limite de trois années », par dérogation au délai de deux ans du droit commun, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » : article 24, V, délais de paiement jusqu’à trois ans et conditions. La condition est couperet : sans reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, pas de délais de trois ans, et le locataire surendetté relève d’un régime propre, articulé avec la commission de surendettement, qui peut suspendre l’exigibilité de la créance locative et imposer des délais que le juge reprend à son compte : article 24, VI, articulation avec la procédure de surendettement.
La pratique parisienne montre comment ces délais se négocient et se perdent. Le 2 septembre 2025, face à une dette de 1 671,30 euros actualisée en mai 2025, le tribunal judiciaire de Paris a autorisé les locataires à payer 100 euros par mois en sus des loyers courants jusqu’à solder la dette, en suspendant les effets de la clause résolutoire : « SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais », avec la précision qui sauve le bail, « en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise » : tribunal judiciaire de Paris, 2 septembre 2025, délais de paiement et suspension de la clause résolutoire. Mais l’ordonnance attache à ces délais une clause de déchéance : au premier impayé d’une mensualité d’arriéré ou d’un terme courant, toute la dette devient exigible, la clause est réputée acquise et l’expulsion reprend après le commandement de quitter : tribunal judiciaire de Paris, 2 septembre 2025, déchéance du terme en cas de nouvel impayé. À l’inverse, le tribunal judiciaire de Niort a constaté le 19 novembre 2025 que, le commandement du 15 octobre 2024 étant resté infructueux et la dette jamais régularisée, « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 décembre 2024 », avec une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges : tribunal judiciaire de Niort, 19 novembre 2025, RG 25/00037, clause acquise et indemnité d’occupation. Et le 10 avril 2026 à Paris, le juge n’a accordé aucun délai de paiement au locataire d’un logement du 8e arrondissement, sans préjudice de ceux d’une éventuelle procédure de surendettement : tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2026, refus de délais de paiement. La leçon est nette : payer le loyer courant dès le commandement, provisionner l’arriéré, saisir le FSL et la commission de surendettement si la dette est globale, et se présenter à l’audience avec un plan de paiement chiffré.
Côté bailleur, l’après-commandement se prépare comme une course contre l’irrecevabilité. Vérifier que la caution a été signifiée dans les quinze jours, saisir la commission de prévention des expulsions deux mois avant d’assigner quand on est une personne morale, notifier l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience, actualiser le décompte au jour de l’assignation puis au jour de l’audience avec les intérêts au taux légal, et demander une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et aux charges pour la période postérieure à la résiliation, comme l’ont obtenue les bailleurs d’Aix-en-Provence, de Niort et de Paris : cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11 juin 2026, tribunal judiciaire de Niort, 19 novembre 2025 et tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2026. Chaque manquement à la chaîne des délais fait perdre des mois : une assignation délivrée trop tôt ou notifiée tard au préfet est irrecevable, et il faut tout recommencer après la trêve.
B. Loyer impayé à Paris : préfet, FSL et calendrier de la procédure pendant la trêve 2026-2027 ?
À Paris, le dossier d’impayé suit le même droit national mais avec des acteurs locaux identifiés et un juge spécialisé, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue en référé sur le constat de la clause résolutoire comme dans les deux ordonnances parisiennes de 2025 et 2026 citées dans cet article : tribunal judiciaire de Paris, 2 septembre 2025 et tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2026. La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département vise à Paris les services de la préfecture compétents pour le logement, qui saisissent l’organisme chargé du diagnostic social et financier ; ce diagnostic, réalisé après avoir mis le bailleur et le locataire en mesure de présenter leurs observations, est transmis au juge avant l’audience avec, le cas échéant, leurs observations écrites : article 24, III, diagnostic social et financier avant l’audience. Le locataire parisien est en outre informé par le préfet de son droit de demander au juge des délais de paiement, et il peut saisir le fonds de solidarité pour le logement de Paris pour une aide financière dont l’adresse figure dans le commandement : article 24, I et III, information du locataire et saisine du fonds de solidarité. Ces étapes ne sont pas facultatives : elles conditionnent la recevabilité de la demande du bailleur et éclairent le juge sur la capacité réelle du ménage à apurer sa dette.
Prenons le calendrier concret d’un impayé né à l’automne 2026 à Paris, pour un bail conclu après le 29 juillet 2023. Un commandement de payer délivré le 10 novembre 2026 laisse six semaines au locataire, soit jusqu’au 22 décembre 2026, et la clause résolutoire est acquise à cette date si rien n’a été payé, en application de la règle des six semaines : article 24, I, acquisition de la clause six semaines après le commandement infructueux. Pour un bailleur personne morale, la saisine de la commission de prévention des expulsions doit précéder l’assignation de deux mois, et l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, ce qui place l’audience au printemps 2027 : article 24, II et III, double délai de saisine et de notification. Le juge constate alors la résiliation, statue sur l’arriéré avec intérêts au taux légal, fixe l’indemnité d’occupation et, selon la situation, accorde des délais de paiement jusqu’à trois ans avec déchéance du terme au premier impayé, ou refuse tout délai comme à Paris en avril 2026 : tribunal judiciaire de Paris, 2 septembre 2025, délais accordés et tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2026, délais refusés. L’expulsion, elle, attendra dans tous les cas la fin de la trêve le 31 mars 2027, puis le commandement de quitter et son délai de deux mois : article L. 412-6, fin de la trêve au 31 mars et article L. 412-1, deux mois après le commandement de quitter. Pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023 avec une clause à deux mois, chaque étape s’allonge d’autant, et le bailleur comme le locataire doivent vérifier la clause du bail avant de compter.
Deux erreurs parisiennes reviennent dans les dossiers et coûtent cher. La première consiste à croire que la trêve interdit d’agir : elle n’interdit que l’exécution, et le bailleur qui attend avril 2027 pour faire délivrer son commandement perd quatre mois de procédure, alors que le commandement de novembre 2026 aurait fait courir le délai pendant l’hiver, comme l’ont fait les commandements parisiens de janvier 2025 jugés valables en septembre 2025 : tribunal judiciaire de Paris, 2 septembre 2025, commandements délivrés pendant la trêve. La seconde consiste à négliger le diagnostic social et financier : un locataire qui produit avant l’audience la preuve de la reprise du loyer courant, un échéancier réaliste sur trois ans et, le cas échéant, un dossier de surendettement recevable, maximise ses chances de délais suspensifs, tandis que le bailleur qui actualise son décompte, justifie ses signalements et respecte les six semaines de notification au préfet sécurise une décision exécutoire dès la fin de la trêve : article 24, V et VI, conditions des délais et surendettement. Le juge parisien, enfin, peut accorder aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée des délais renouvelables quand le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, dans la limite d’un mois minimum et d’un an maximum par décision : article L. 412-3 et article L. 412-4.
Conclusion
Le commandement de payer reste l’acte décisif du contentieux des loyers impayés d’habitation, avant, pendant et après la trêve hivernale 2026-2027. Pour un bail conclu depuis le 29 juillet 2023, il laisse six semaines au locataire et la clause résolutoire est acquise à l’expiration de ce délai s’il est resté infructueux ; pour un bail antérieur, le délai contractuel de deux mois encadré par la loi ancienne continue de s’appliquer, sans rétroactivité de la réforme. Six mentions à peine de nullité, une signification à la caution dans les quinze jours, un signalement à la commission de prévention des expulsions, puis une assignation précédée de deux mois de saisine de cette commission pour les bailleurs personnes morales et notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience : chaque délai conditionne la recevabilité de la suite. La trêve, du 1er novembre au 31 mars, suspend seulement l’exécution de l’expulsion, jamais le commandement, l’assignation ni le jugement, et l’expulsion ordonnée en hiver s’exécute après le 31 mars, à l’expiration des deux mois du commandement de quitter. Devant le juge, tout se joue sur la reprise du loyer courant et un plan d’apurement crédible, jusqu’à trois ans, avec déchéance au premier nouvel impayé, ou sur un dossier de surendettement articulé avec la commission. Bailleur comme locataire ont donc intérêt à faire courir les délais dès l’automne plutôt qu’à attendre le printemps.