Le propriétaire d’un immeuble loué qui décide de vendre ne dispose pas toujours librement de son bien. Quand la vente porte sur un logement devenu vacant après division de l’immeuble, ou quand elle porte sur l’immeuble entier de plus de cinq logements cédé en une seule fois, la loi impose de proposer le bien en priorité au locataire qui l’occupe. Ce droit de préemption obéit à deux régimes distincts, tous deux issus de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, et tous deux sanctionnés par la nullité de la vente en cas d’oubli. La Cour de cassation l’a rappelé avec fermeté ces dernières années : une vente conclue à un prix inférieur sans nouvelle offre au locataire est annulée, et le locataire qui préempte ne doit pas la commission de l’agent du vendeur. Cet article explique qui doit être informé, à quel prix, dans quels délais et avec quelles pièces, pour la première vente après division comme pour la vente en bloc, et ce que risque le vendeur qui purge mal ces étapes. Ces situations se multiplient quand un investisseur rachète un immeuble entier pour le découper, ou quand une indivision familiale vend le bien loué depuis des années. Dans les deux cas, le calendrier est impératif : chaque notification fait courir un délai, chaque délai manqué éteint un droit, et chaque prix modifié rouvre la procédure.
I. La première vente après division de l’immeuble : l’offre faite au locataire qui occupe le logement
Le premier régime vise la vente à la découpe : le bailleur divise son immeuble par lots et vend un ou plusieurs locaux d’habitation. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe, selon l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire, et l’offre reste valable pendant deux mois à compter de sa réception, d’après ce même article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
A. Que contient la notification et combien de temps le locataire a-t-il pour acheter son logement ?
La lettre recommandée doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée pour le local occupé, et reproduire à peine de nullité les cinq alinéas de la loi qui organisent l’offre, son délai et la réalisation de l’acte, comme l’exige l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Le locataire qui accepte l’offre dispose ensuite de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour signer l’acte authentique. S’il déclare dans sa réponse qu’il recourt à un prêt, son acceptation est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation passe à quatre mois, selon l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Passé ce délai sans signature, son acceptation devient nulle de plein droit et le bailleur retrouve sa liberté de vendre à un tiers.
Concrètement, le bailleur sécurise la procédure en envoyant la lettre recommandée avec accusé de réception à chaque occupant de bonne foi, en y joignant le prix exact, les conditions de paiement et les diagnostics du logement, puis en laissant courir le délai de deux mois sans vendre à un tiers pendant ce temps. Le locataire qui veut acheter répond par écrit, de préférence en recommandé, en précisant s’il finance par un prêt, ce qui lui ouvre le délai de quatre mois. Chaque camp a intérêt à conserver la preuve des dates d’envoi et de réception, car tous les délais courent à compter de la réception de la notification, comme le prévoit l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
Quand le logement est occupé par un couple marié, la notification adressée à un seul des époux suffit : le droit au bail du local d’habitation occupé par deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre, et les notifications du bailleur sont de plein droit opposables au conjoint dont l’existence ne lui a pas été signalée, en application de l’article 1751 du code civil et de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Le bailleur qui connaît les deux occupants notifie toutefois aux deux pour écarter toute contestation sur la régularité de l’offre.
La loi verrouille la forme de la notification : les termes des cinq alinéas qui organisent l’offre, son acceptation et la réalisation de la vente doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification, selon l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Un courrier qui annoncerait le prix sans recopier ces mentions expose la vente au tiers à l’annulation, même si le locataire avait refusé l’offre initiale. Le bailleur joint donc au prix et aux conditions la reproduction intégrale des textes, et conserve l’accusé de réception qui prouve la date de départ du délai de deux mois.
Le locataire qui accepte doit répondre par écrit et indiquer clairement s’il recourt à un prêt, car cette mention fait passer le délai de signature de deux à quatre mois. Si la banque refuse le financement dans ce délai, l’acceptation devient nulle de plein droit et le locataire perd son titre d’occupation à l’expiration du préavis, sans pouvoir exiger une nouvelle offre au même prix, d’après l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Le candidat à l’achat prépare donc son dossier de financement dès la réception de l’offre, demande une attestation de refus écrite en cas de rejet, et ne laisse pas passer le délai de réalisation, car aucun rattrapage n’est prévu.
B. Que se passe-t-il si le prix baisse, si le bien part aux enchères ou si l’agence réclame sa commission ?
Si le locataire refuse l’offre initiale et que le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix plus bas ou à des conditions plus avantageuses pour l’acheteur, une seconde notification s’impose. Le notaire doit, lorsque le bailleur ne l’a pas fait lui-même, notifier au locataire ces nouveaux prix et conditions à peine de nullité de la vente, et cette notification vaut à nouveau offre de vente, valable un mois à compter de sa réception, d’après l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Le locataire qui accepte cette seconde offre dispose de deux mois, portés à quatre mois en cas de prêt, pour signer, et l’offre non acceptée dans le mois devient caduque, selon ce même article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
La troisième chambre civile applique cette exigence sans indulgence. Dans un arrêt du 11 mai 2022, elle a annulé une vente après avoir relevé que la locataire avait reçu une offre à 85 000 euros puis que la vente au tiers avait été consentie à 65 000 euros, sans qu’une nouvelle offre lui ait été notifiée : la Cour juge que la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte, et elle casse l’arrêt qui avait rejeté la demande de nullité (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-15.659). Le vendeur qui baisse son prix après le refus du locataire doit donc recommencer toute la séquence, sous peine de voir la vente au tiers anéantie.
Le même arrêt protège le portefeuille du locataire préempteur face aux intermédiaires. Quand le locataire exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, il ne peut se voir imposer le paiement d’une commission qui renchérit le prix du bien : la Cour de cassation a cassé l’arrêt qui mettait cette commission à la charge des locataires substitués aux acquéreurs (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073). Le locataire paie le prix notifié, sans la rémunération de l’agent du vendeur.
Si la vente a lieu aux enchères, volontaires ou forcées, le locataire doit être convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception au moins un mois avant la date de l’adjudication, d’après l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Faute de convocation, il peut pendant un mois à compter du jour où il apprend l’adjudication déclarer qu’il se substitue à l’adjudicataire, sauf en cas de licitation remportée par un indivisaire, selon ce même article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Ce régime ne s’applique ni aux ventes entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré, ni aux ventes portant sur le bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux d’habitation, ni aux cessions à des organismes d’habitations à loyer modéré ou agréés, comme le précise l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
La Cour de cassation rappelle d’abord la mécanique de la seconde offre : dans le cas où le propriétaire, après un refus de l’offre initiale de vente adressée au locataire, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente, et cette notification vaut offre de vente au profit du locataire (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073). Le notaire chargé de la vente au tiers devient ainsi le gardien du droit du locataire quand le vendeur a omis de le purger.
En cas d’adjudication, le locataire convoqué assiste à la vente et peut enchérir, mais celui qui n’a pas été convoqué dispose d’un mois depuis la découverte de l’adjudication pour déclarer qu’il se substitue à l’adjudicataire, sauf licitation remportée par un indivisaire, selon l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Les ventes entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré, celles qui portent sur le bâtiment entier, et les cessions à des organismes de logement social ou agréés échappent en revanche à toute offre, d’après ce même article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Le vendeur qui se prévaut d’une exception la mentionne et la justifie par écrit, car c’est à lui de prouver que l’offre n’était pas due.
II. La vente en bloc de plus de cinq logements : la double offre et l’information de la mairie
Le second régime vise la vente en une seule fois d’un immeuble entier de plus de cinq logements à un acquéreur qui ne s’engage pas à proroger les baux pendant six ans. Avant de signer, le bailleur doit notifier à chaque locataire de bonne foi le prix et les conditions de la vente de l’immeuble entier, ainsi que le prix et les conditions de la vente du local qu’il occupe, par lettre recommandée avec accusé de réception et à peine de nullité de la vente, selon l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. La notification s’accompagne d’un projet de règlement de copropriété et d’un diagnostic technique sur la solidité du clos et du couvert, les canalisations collectives et les équipements communs, établi par un contrôleur technique ou un architecte indépendant du propriétaire, d’après ce même article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Le contrôleur technique a pour mission de prévenir les aléas techniques de la construction et donne son avis au maître de l’ouvrage, conformément à l’article L. 125-1 du code de la construction et de l’habitation, et ses honoraires restent à la charge du bailleur.
A. Quels prix, quels documents et quel délai de quatre mois pour répondre ?
La particularité de la vente en bloc tient à la double indication de prix : celui de l’immeuble entier et celui du logement occupé. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire pendant quatre mois à compter de sa réception, et le locataire acceptant dispose de deux mois pour signer, portés à quatre mois s’il annonce un prêt, faute de quoi son acceptation devient nulle de plein droit, selon l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Comme pour la vente à la découpe, la notification est opposable au conjoint non déclaré au bailleur malgré les règles de cotitularité du bail, et les mentions légales doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque courrier, d’après ce même article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.
Avant de vendre, le bailleur doit aussi informer le maire de la commune du prix et des conditions de la vente de l’immeuble entier, et la déclaration d’intention d’aliéner adressée au titre du droit de préemption urbain vaut cette communication, comme le prévoit l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Toute aliénation soumise au droit de préemption urbain est subordonnée à peine de nullité à une déclaration préalable en mairie indiquant le prix et les conditions, selon l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme. Surtout, quand la commune exerce son droit de préemption urbain, le régime de préemption du locataire ne s’applique pas, d’après l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Le vendeur avisé purge donc d’abord le droit de la collectivité avant d’offrir les logements aux occupants.
Symétriquement, aucune offre n’est due quand l’acquéreur de l’immeuble s’engage à proroger chaque bail pendant six ans à compter de l’acte authentique, avec la liste des locataires concernés : le dispositif ne vise que la vente au profit d’un acquéreur qui ne prend pas cet engagement, selon l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Sont également exclus les ventes entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré et les cessions à des organismes de logement social ou agréés, ainsi que les cessions de parts sociales entre parents, d’après ce même article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. En revanche, la vente de la totalité des parts d’une société qui attribue à chaque associé la propriété ou la jouissance d’un logement de l’immeuble suit le même régime, sauf entre parents.
L’engagement de prorogation qui dispense de toute notification doit permettre à chaque locataire de disposer de son logement pendant six ans à compter de la signature de l’acte authentique, lequel contient la liste des locataires concernés par cet engagement, selon l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. L’acquéreur qui signe un tel engagement achète un immeuble occupé durablement et paie le prix en conséquence ; celui qui refuse cet engagement déclenche toute la procédure d’offres. Les parties règlent ce point avant le compromis, car un engagement ajouté après coup ne répare pas des notifications omises.
B. Que faire quand l’immeuble passe en copropriété puis que les lots sont revendus moins cher, et quelles spécificités à Paris ?
La vente en bloc se prolonge souvent par une mise en copropriété suivie de reventes lot par lot. Quand, après la vente d’au moins un logement à un occupant, l’immeuble est mis en copropriété et que le bailleur vend les lots occupés à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire restant, à peine de nullité de la vente, et cette notification vaut offre valable un mois, suivie d’un délai de réalisation de deux mois, porté à quatre en cas de prêt, selon l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. La leçon des arrêts rendus sur le congé pour vendre vaut ici pleinement : toute baisse de prix ou adoucissement des conditions après le refus initial rouvre le droit du locataire, et la vente conclue sans cette seconde offre encourt la nullité (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-15.659).
Ce second droit s’articule avec le congé pour vendre du bail d’habitation : quand le bailleur donne congé pour vendre, ce congé vaut offre pendant les deux premiers mois du préavis de six mois, et toute vente ultérieure à prix plus doux impose une nouvelle notification valable un mois, d’après l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Les contrôles de forme et de motif du congé pour vendre, ainsi que les sanctions du congé frauduleux, obéissent à ce même texte et sont présentés dans notre analyse du congé du bailleur en bail d’habitation et du contrôle de ses motifs. Pour la vente en bloc et la première vente après division, en revanche, aucune offre de congé n’est exigée : l’offre de vente et le bail en cours coexistent jusqu’à la signature de l’acte.
Quand le congé pour vendre double l’opération, le bail est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente, et si la vente n’est pas réalisée à cette date, l’acceptation de l’offre est nulle de plein droit et le locataire perd tout titre d’occupation, d’après l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire qui accepte l’offre du congé doit donc boucler son financement dans le délai de deux mois, ou de quatre mois s’il a annoncé un prêt, sous peine de se retrouver sans bail ni acquisition.
Le congé pour vendre rencontre toutefois une limite d’ordre public quand le locataire est âgé et modeste : le bailleur ne peut donner congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources restent sous le plafond du logement conventionné, sans lui offrir un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La protection tombe seulement si le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou sous le même plafond de ressources. Et le bailleur qui maquille une reprise ou une vente encourt une amende de 6 000 euros, portée à 30 000 euros pour une personne morale, le locataire pouvant se constituer partie civile, d’après l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
À Paris et en Île-de-France, où les ventes d’immeubles entiers et les mises en copropriété sont fréquentes, trois réflexes s’imposent. D’abord, vérifier le périmètre du droit de préemption urbain parisien avant toute notification aux locataires, puisque l’exercice du droit de la Ville écarte leur préemption et que la déclaration d’intention d’aliéner vaut information du maire, en application de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 et de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme. Ensuite, préparer un dossier complet : lettres recommandées avec accusé de réception, double prix immeuble et logement, projet de règlement de copropriété, diagnostic technique du clos, du couvert et des réseaux collectifs, et reproduction intégrale des mentions légales dans chaque courrier, car leur omission annule la vente. Enfin, anticiper la revente des lots : tout rabais consenti à un tiers après le refus d’un occupant déclenche une nouvelle offre d’un mois par le notaire, et en cas de litige le juge vérifie la réalité des notifications, des prix et des dates de réception.
Conclusion
Première vente après division et vente en bloc obéissent à la même logique : le locataire de bonne foi doit recevoir une offre précise avant que le bien ne parte à un tiers, et toute vente conclue sans cette offre, ou à un prix adouci sans seconde offre, encourt la nullité. Les délais structurent tout l’exercice : deux mois pour accepter en cas de division, quatre mois en cas de vente en bloc, un mois pour la seconde offre après baisse de prix, deux mois pour signer portés à quatre en cas de prêt. La Cour de cassation sanctionne les notifications manquées et refuse de faire payer au locataire la commission de l’agent du vendeur. Bailleur, faites notifier par recommandé avec les bons prix, les bons documents et les mentions légales complètes, et informez la mairie ; locataire, répondez par écrit dans les délais et exigez la nouvelle offre dès que le prix change, car une fois les délais expirés sans acceptation, l’offre devient caduque et la vente au tiers devient inattaquable sur ce fondement.