Un appartement qui se vide entre deux locataires, une fuite qui naît dans un logement inoccupé, un incendie qui part d’un studio meublé dont le bail vient de s’achever : le propriétaire non occupant découvre souvent l’existence de l’assurance PNO le jour où aucun autre contrat ne répond. L’assurance du locataire parti a été résiliée, celle de l’immeuble ne couvre pas tout, et la facture arrive sur le bureau du bailleur. L’assurance du propriétaire non occupant existe précisément pour ces intervalles : vacance locative, défaut d’assurance du locataire, sinistre dont l’origine relève du bâti. Elle est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR, au moins en responsabilité civile, et vivement recommandée partout ailleurs. Son prix annuel reste modeste au regard d’un dégât des eaux entre étages, mais ses clauses réservent des pièges, à commencer par la franchise qui sanctionne le logement resté vacant sans coupure d’eau. Cet article décrit d’abord quand la PNO est obligatoire et ce qu’elle couvre vraiment, puis comment déclarer un sinistre dans les délais, se faire indemniser à la juste valeur et contester une offre trop basse ou un refus.
I. L’assurance PNO : quand le propriétaire non occupant doit-il être assuré et que couvre-t-elle vraiment
A. L’obligation d’assurance du propriétaire non occupant en copropriété et le vide entre deux contrats
Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété impose à chaque copropriétaire de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu’il occupe son lot ou non. L’obligation vise donc aussi le copropriétaire bailleur. Elle porte sur la responsabilité civile au minimum : un contrat qui se limiterait à cette garantie respecterait la lettre du texte tout en laissant le propriétaire exposé pour le reste, ce que les contrats du marché dépassent presque toujours. Cette assurance individuelle ne se confond pas avec celle que l’assemblée générale vote pour l’immeuble, qui couvre le syndicat des copropriétaires et les parties communes. Les deux contrats se superposent sans se remplacer, et les litiges naissent dans l’espace qu’ils laissent entre eux.
Pour une maison individuelle louée qui ne dépend d’aucune copropriété, aucun texte n’impose au propriétaire de s’assurer. Le risque lui appartient alors en entier : en cas de sinistre sans assurance, il paie les réparations de son bien et répond des dommages causés aux voisins sur ses propres deniers, sauf recours contre un responsable solvable. La PNO reste dans ce cas une précaution de gestion, pas une obligation légale, et cette distinction commande la lecture du contrat : ce que la loi impose et ce que le contrat ajoute doivent être examinés séparément.
Le locataire, lui, est tenu de s’assurer. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lui impose de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier à la remise des clés puis chaque année. Le bailleur a donc intérêt à réclamer l’attestation à chaque échéance et à conserver la preuve de ses demandes. Quand le logement se vide, la protection disparaît avec le contrat du partant : la vacance locative, même de quelques semaines, crée un trou de garantie pendant lequel ni l’assurance du locataire ni, le plus souvent, celle de l’immeuble ne prennent le relais pour les parties privatives. C’est là que la PNO joue son rôle principal, avec deux autres situations : le défaut d’assurance du locataire en place et le sinistre dont la cause relève du bâti, comme une canalisation encastrée ou un vice de construction. Les modalités pratiques de l’assurance du locataire et du recours du bailleur qui souscrit pour son compte sont détaillées dans l’analyse consacrée à l’assurance des risques locatifs et à la prime récupérable sur le locataire.
Les comparateurs annoncent pour 2026 des tarifs annuels situés le plus souvent entre 60 et 250 euros selon le type de bien, la surface et l’étendue des garanties, avec une moyenne fréquemment citée autour de 130 euros pour un appartement. Ces ordres de grandeur, publiés par des courtiers, varient d’un assureur à l’autre et ne valent que pour un contrat standard : la surface, la localisation, l’occupation et les options retenues déplacent la prime. Avant de signer, le propriétaire vérifie que le contrat mentionne expressément la vacance locative, les biens couverts en parties privatives et les conditions de la garantie dégât des eaux, plutôt que de se fier à l’intitulé commercial de la formule.
B. Les garanties de la PNO et leurs limites face au sinistre : dégât des eaux, incendie et franchise de vacance
Une PNO complète comporte en pratique la responsabilité civile du propriétaire, la garantie dégât des eaux et incendie pour les parties privatives, et souvent la garantie tempête et la garantie catastrophes naturelles adossées au contrat incendie. La garantie tempête n’est pas une option que l’assureur accorde ou refuse à son gré : l’article L122-7 du code des assurances dispose que « Les contrats d’assurance garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones, sur les biens faisant l’objet de tels contrats ». De même, l’article L125-1 du code des assurances prévoit que « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles ». Ces deux garanties légales suivent le contrat de base : elles profitent au propriétaire assuré en incendie, sans qu’il ait besoin de les négocier séparément, mais leurs conditions de mise en jeu, notamment l’arrêté de catastrophe naturelle, restent celles des textes.
Le reste dépend du contrat, et les exclusions se lisent strictement. L’article L113-1 du code des assurances énonce que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. » Une exclusion doit donc être formelle et limitée pour être opposable, et l’incendie volontaire du propriétaire assuré ne donne jamais lieu à garantie. Quant au montant, l’article L121-1 du code des assurances rappelle que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » L’assuré ne s’enrichit pas avec le sinistre : il est remis dans la situation patrimoniale antérieure, vétusté déduite sauf clause de réévaluation ou de reconstruction à neuf, dont il faut vérifier le libellé et les conditions.
La clause qui piège le plus de bailleurs est celle de la vacance. Dans une espèce jugée par la cour d’appel de Paris le 24 septembre 2025, une SCI assurée en qualité de propriétaire non occupant contestait une franchise de 20 % appliquée après une fuite survenue dans un appartement resté vacant plusieurs semaines (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 8, 24 septembre 2025, RG n° 21/11079). Les conditions générales prévoyaient, pour les dommages dus à l’eau, que « En toute période, si les locaux sont inoccupés plus de huit jours, la circulation d’eau doit être interrompue dans toutes les conduites sous votre contrôle par la fermeture du robinet d’arrêt général ». L’expertise amiable avait constaté que « l’origine du sinistre est localisée au 2e étage de l’immeuble dans l’appartement vacant n° 14 où une fuite est survenue sur le robinet de l’évier au raccord entre le mélangeur et le flexible. L’eau du logement n’avait pas été coupé ». La cour rappelle d’abord la règle de preuve : « En matière d’assurance, il appartient à l’assuré, qui sollicite l’application de la garantie, d’établir que le sinistre répond aux conditions de cette garantie et à l’assureur, qui invoque une cause d’exclusion de garantie, d’établir que le sinistre répond aux conditions de l’exclusion. » La cour relève que « Il est ainsi établi que l’appartement n° 14 était resté vacant du 2 février 2011 au 7 avril 2011, soit plus de huit jours. » L’appartement vacant restant sous le contrôle du propriétaire de l’immeuble, qu’il l’occupe ou non, la cour juge que la coupure d’eau incombait à la SCI et que la franchise s’appliquait. La SCI a en outre été condamnée à rembourser un trop-perçu de 1 771,55 euros, outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens. L’enseignement pratique est direct : à chaque état des lieux de sortie, le bailleur fait couper l’eau du logement vacant et conserve la preuve de cette coupure, faute de quoi une franchise lourde ampute l’indemnité.
Le même arrêt illustre une seconde limite, celle de l’indemnité différée de reconstruction : le contrat litigieux subordonnait son versement à la justification des travaux dans un délai de deux ans après le sinistre, et la SCI, qui avait transmis ses factures hors délai, n’a pas obtenu ce complément. Ce délai de deux ans venait du contrat, pas de la loi, et chaque police fixe ses propres conditions de versement différé. Le propriétaire les lit avant le sinistre, programme les travaux en conséquence et adresse les factures en recommandé avec accusé de réception, car l’assureur applique ces clauses à la lettre.
II. Sinistre dans un logement loué ou vacant : déclarer, se faire indemniser et contester pas à pas
A. Déclarer le sinistre dans les délais et prouver : cinq jours ouvrés, expertise et subrogation de l’assureur
Le premier réflexe après un sinistre dans un logement loué ou vacant consiste à limiter les dégâts et à constituer la preuve : couper l’eau ou l’électricité si la sécurité l’exige, photographier chaque pièce et chaque trace d’humidité ou de suie avant tout nettoyage, conserver les appareils et matériaux endommagés jusqu’au passage de l’expert, et rassembler les factures d’achat, les devis de remise en état et le bail en cours ou terminé. Ces pièces fondent l’indemnisation et alimentent le recours contre le responsable, qu’il s’agisse du locataire, d’un voisin ou d’une entreprise intervenue dans l’immeuble. Le propriétaire joint également l’attestation d’assurance du locataire en place et, si le logement était vacant, la preuve de la date de sortie du dernier occupant et de la coupure d’eau, car l’assureur PNO les réclamera pour appliquer ou écarter la clause de vacance.
La déclaration obéit ensuite à un délai que le contrat fixe sans pouvoir descendre sous un plancher légal. L’article L113-2 du code des assurances oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le contrat prévoit le plus souvent cinq jours ouvrés pour un dégât des eaux ou un incendie, et le texte ramène ce minimum à deux jours ouvrés en cas de vol. La déclaration part en lettre recommandée ou en envoi recommandé électronique, avec un récit daté des faits, l’inventaire des dommages et les premières photographies. Le propriétaire dont le logement est géré par un administrateur de biens vérifie que le mandat prévoit la déclaration immédiate, car un retard du mandataire reste opposable au propriétaire assuré dans ses rapports avec l’assureur.
La sanction d’une déclaration tardive n’est ni automatique ni laissée à la discrétion de l’assureur. Le même article L113-2 du code des assurances dispose que « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » La Cour de cassation veille à l’application de ce verrou. Dans un arrêt du 21 janvier 2021, la deuxième chambre civile juge, au visa des articles L113-2, 4°, et L111-2, que « l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de celui-ci, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés mais peut être prolongé d’un commun accord entre les parties et, d’autre part, que lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice », avant d’en déduire « que l’assureur ne peut opposer à l’assuré une déchéance pour déclaration tardive lorsque le contrat applicable ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause la prévoyant n’est pas conforme à ces dispositions, qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 21 janvier 2021, pourvoi n° 19-13.347). En l’espèce, la clause litigieuse imposait un délai de quatre jours, inférieur au minimum légal de cinq jours ouvrés, et la déchéance a été écartée. Le propriétaire confronté à une déchéance pour retard commence donc par vérifier deux points : le contrat comporte-t-il une clause de déchéance, et le délai qu’elle stipule respecte-t-il les cinq jours ouvrés. Si l’assureur maintient la déchéance, il lui appartient de démontrer le préjudice concret que le retard lui a causé, par exemple une aggravation des dommages ou l’impossibilité de constater l’origine du sinistre, et non une formule générale.
L’expertise suit la déclaration. L’assureur mandate un expert qui décrit l’origine du sinistre, chiffre les dommages et vérifie les conditions de garantie, notamment l’occupation du logement et la coupure d’eau en cas de vacance. Le propriétaire assiste à cette visite ou s’y fait représenter, remet ses pièces et relève les mesures annoncées. S’il conteste les conclusions, il peut mandater à ses frais un expert de son choix pour une contre-expertise amiable, dont le rapport servira dans la discussion avec l’assureur puis, si nécessaire, devant le juge. Le rapport de l’expert de l’assureur ne lie pas le tribunal : il constitue un élément de preuve parmi d’autres, que le juge apprécie avec les factures, les photographies et les témoignages. En copropriété parisienne, où les dégâts des eaux transitent souvent par des colonnes encastrées et des planchers anciens, l’identification de l’origine conditionne toute la suite : fuite privative relevant du locataire ou de la PNO, ou désordre de parties communes relevant de l’assurance de l’immeuble.
Une fois l’indemnité versée, l’assureur peut se retourner contre le responsable du dommage à la place de l’assuré. L’article L121-12 du code des assurances prévoit que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ». Concrètement, la PNO qui a indemnisé le bailleur pour une fuite provoquée par le locataire exerce ensuite les droits du bailleur contre ce locataire, dans la limite de ce qu’elle a payé. Le propriétaire ne doit donc rien signer qui priverait son assureur de ce recours : une quittance ou une transaction conclue avec le responsable sans réserve peut paralyser la subrogation, et le texte autorise l’assureur à être déchargé en tout ou partie quand la subrogation ne peut plus s’opérer par le fait de l’assuré. En pratique, le bailleur transmet à sa PNO les coordonnées de l’assureur du locataire et de l’assurance de l’immeuble, et laisse les assureurs organiser leurs recours entre eux après l’indemnisation.
B. Contester une offre trop basse ou un refus : prescription biennale, responsabilité du locataire et recours devant le juge
Quand l’offre de l’assureur paraît insuffisante, la contestation commence par l’écrit et le chiffrage. Le propriétaire demande le rapport d’expertise et le détail du calcul : surfaces retenues, prix unitaires, taux de vétusté appliqué à chaque poste, montant et fondement de la franchise. Il compare avec ses propres devis d’artisans et ses factures, poste par poste, puis adresse une réclamation motivée en recommandé en joignant les pièces manquantes. Les oublis fréquents portent sur les embellissements refaits par le bailleur, les frais de recherche de fuite, les frais de relogement du locataire quand le logement devient inhabitable et les pertes de loyers quand le contrat les garantit. Chaque poste réclamé doit correspondre à une garantie du contrat : la PNO minimale limitée à la responsabilité civile ne paie ni le relogement ni les loyers perdus, tandis qu’un contrat multirisque étendu peut les couvrir. Relire le tableau des garanties avant d’écrire évite de réclamer l’impossible et concentre la discussion sur les postes dus.
Le temps de la contestation est compté, et le délai se vérifie sur le texte en vigueur. L’article L114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Le même texte retarde toutefois le point de départ : « ce délai ne court : 1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ; 2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. » Le bailleur qui découvre un dégât des eaux ancien lors de l’état des lieux de sortie dispose donc de deux ans à compter de cette découverte, à charge pour lui de prouver qu’il l’ignorait jusque-là. La prescription biennale concerne aussi l’action en paiement de l’indemnité comme l’action en contestation du refus : laisser passer deux ans sans agir éteint le droit, et les échanges amiables n’interrompent pas le délai. Avant l’assignation, le propriétaire peut saisir le médiateur de l’assurance, dont l’avis ne lie personne mais fige les positions et éclaire la suite. Si la médiation échoue, le litige relève du tribunal judiciaire, et à Paris les dossiers de copropriété et d’assurance habitation suivent leur cours devant les chambres civiles du tribunal judiciaire de Paris avec les délais d’audiencement de la juridiction.
Face à un incendie, le bailleur dispose en outre des présomptions que le code civil organise contre l’occupant. L’article 1733 du code civil prévoit que le locataire « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Et l’article 1734 du code civil ajoute que « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » La cour d’appel de Paris a confirmé le 29 novembre 2023 que ces exonérations se prouvent et ne se supposent pas : dans cette affaire, les héritiers du locataire invoquaient un vice du tableau électrique, mais les experts n’avaient formulé que des hypothèses, l’un d’eux « pensant » seulement à une défaillance sans l’affirmer de manière certaine, et « En l’absence de preuve d’une cause d’exonération, le tribunal a donc appliqué la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil » (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 8, 29 novembre 2023, RG n° 21/07539). Pour le bailleur, l’implication est double : son recours contre le locataire après un incendie repose sur une présomption favorable, mais son propre assureur PNO lui opposera les mêmes exigences de preuve s’il impute le sinistre à un vice de construction pour échapper à une exclusion.
Contre le voisin dont l’arbre, la canalisation ou le chantier a causé le dommage, le fondement de droit commun complète le dispositif. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Et l’article 1242 du code civil ajoute qu’« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde », tout en précisant pour l’incendie que « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable », et que « Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil ». Le bailleur victime d’un sinistre venu d’un fonds voisin articule ainsi sa demande : faute prouvée du voisin ou garde de la chose à l’origine du dommage, sans confondre ce régime avec celui, plus favorable, des rapports avec son propre locataire.
Conclusion
L’assurance du propriétaire non occupant comble le vide que laissent l’assurance du locataire et celle de l’immeuble pendant la vacance et autour des parties privatives. Obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR, au moins en responsabilité civile, elle reste une précaution indispensable pour la maison individuelle louée, où aucun texte ne protège le bailleur non assuré. Son efficacité tient à trois vérifications : un contrat qui mentionne la vacance et les garanties privatives, une coupure d’eau prouvée à chaque sortie de locataire pour échapper à la franchise de vacance, et une déclaration de sinistre adressée dans les cinq jours ouvrés avec un dossier de preuves complet. Quand l’assureur oppose une déchéance, une franchise ou un refus, le propriétaire reprend le contrat et les textes : déchéance subordonnée à une clause conforme et à un préjudice démontré, franchise adossée à une obligation connue du contrat, prescription de deux ans à compter de la connaissance du sinistre. Les décisions rendues en 2021, 2023 et 2025 montrent que les juges appliquent ces règles à la lettre, dans un sens comme dans l’autre, et que le dossier le mieux constitué l’emporte sur l’affirmation la plus assurée.