Les honoraires du syndic professionnel pèsent chaque année sur le budget des copropriétés, et les assemblées générales votent de plus en plus souvent leur remplacement par un copropriétaire qui accepterait la fonction à titre bénévole ou contre une indemnité modeste. L’opération est juridiquement possible, mais elle obéit à des règles précises : la désignation et la révocation du syndic se votent à une majorité déterminée, le contrat du nouveau syndic doit respecter un formalisme strict, et la transmission des fonds et des archives de l’ancien vers le nouveau est enfermée dans des délais légaux assortis d’une sanction judiciaire. Manquer l’une de ces étapes expose la copropriété à l’annulation du vote, à la restitution des honoraires ou à un blocage de la gestion courante. Cet article explique comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat ou en cours de mandat, puis détaille le statut du syndic bénévole : qui peut l’être, comment il est rémunéré et quelles obligations pèsent sur lui.
I. Changer de syndic de copropriété : fin de mandat et révocation en cours de mandat
Le syndic tient son pouvoir de l’assemblée générale des copropriétaires, et c’est elle seule qui peut le remplacer. La loi distingue deux moments : l’échéance normale du contrat, où le changement se fait sans indemnité, et la rupture anticipée, qui suppose une inexécution suffisamment grave et une procédure encadrée.
A. Changer de syndic de copropriété en fin de mandat : mise en concurrence et vote à la majorité de tous
Désigner un nouveau syndic relève de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : « La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical » n’est adoptée « qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires » (article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Concrètement, il faut réunir plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, et pas seulement des présents et représentés : les abstentionnistes comptent comme des votes contre, ce qui rend la préparation du vote en amont indispensable.
Avant ce vote, la loi organise la mise en concurrence. Dans tout syndicat, « le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article », afin d’éclairer l’assemblée appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel (article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Tout copropriétaire peut en outre demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour l’examen des projets de contrat qu’il communique lui-même. La dispense reste possible : « Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires », et « Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire » (même article). Pour une petite copropriété sans conseil syndical, le passage au syndic bénévole s’en trouve simplifié.
Il faut toutefois mesurer la portée exacte de cette obligation. La Cour de cassation juge : « En l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale » (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 20-13.269). Autrement dit, l’absence de devis concurrents fragilise politiquement le vote mais ne suffit pas, à elle seule, à faire annuler la désignation : le copropriétaire qui conteste doit invoquer un autre grief, par exemple une irrégularité du contrat lui-même.
Le calendrier est fixé par l’article 18 de la loi : « Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité », et « Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat » (article 18, VII, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’assemblée désigne alors le nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau, « au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée ». Anticiper de trois mois évite la reconduction subie faute d’ordre du jour.
Le contrat du nouveau syndic doit mentionner ses dates calendaires. La Cour de cassation, saisie « Vu l’article 29 du décret du 17 mars 1967 », censure le juge qui rejette une demande d’annulation « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette résolution respectait l’exigence de la mention, dans le contrat de mandat du syndic, de la date calendaire de son échéance » (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-18.046). Vérifier ces mentions avant le vote, c’est se prémunir contre une annulation ultérieure.
Enfin, le copropriétaire opposant ou défaillant qui veut contester la résolution doit agir vite : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Passé ce délai de deux mois, la désignation devient incontestable, même entachée d’irrégularité.
La notification du procès-verbal conditionne ce délai : « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le syndic sortant qui tarde à notifier prolonge d’autant la période d’incertitude, et le syndic entrant a intérêt à réclamer cette notification dès sa désignation. Précision utile quand des travaux ont été votés en même temps que le changement : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article » (même article). Le nouveau syndic attend donc l’expiration du délai de contestation avant de lancer les travaux votés à la majorité des articles 25 et 26, sauf urgence avérée.
B. Changer de syndic en cours de mandat : la résiliation pour inexécution grave et la désignation du successeur
Rompre avant l’échéance est plus exigeant. Le contrat « peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie » (article 18, VIII, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Quand le conseil syndical en prend l’initiative, il notifie au syndic « une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées », et « Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande », faute de quoi « le président du conseil syndical est habilité à la convoquer » (même article). La résiliation prend effet « au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée », qui désigne dans la foulée le nouveau syndic et fixe la date de prise d’effet de son contrat.
Symétriquement, le syndic qui veut partir doit notifier sa volonté au président du conseil syndical en précisant les inexécutions reprochées au syndicat, puis convoquer lui-même l’assemblée « Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification » (article 18, VIII, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), avec à l’ordre du jour la désignation d’un successeur. Dans les deux cas, la copropriété ne reste jamais sans gestion : si aucun syndic n’est désigné, « l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic », et à défaut le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée (article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Le contentieux de la désignation a des conséquences financières directes. La Cour de cassation juge, au visa notamment de l’article 29 de la loi de 1965 selon lequel « le contrat de mandat du syndic précise les éléments de détermination de sa rémunération » : « Il en résulte qu’en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-14.697, publié au Bulletin). Même si le syndic a effectivement géré l’immeuble pendant la période concernée, les sommes reviennent au syndicat dès lors que le vote qui le désignait est annulé. D’où l’importance, pour le syndic sortant comme pour l’entrant, de purger les irrégularités avant le vote plutôt qu’après.
II. Le syndic bénévole : rémunération, obligations et contrôle à Paris comme ailleurs
Le syndic bénévole, aussi appelé syndic non professionnel, est un copropriétaire, son conjoint ou un proche désigné par l’assemblée pour gérer l’immeuble sans recourir à un professionnel. La loi connaît cette figure : l’article 21 vise expressément les « syndicats gérés par des syndics non professionnels » (article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Juridiquement, il est un mandataire du syndicat : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » (article 1984 du code civil). Ce mandat obéit aux mêmes règles de désignation que celui d’un professionnel, avec des aménagements sur la rémunération et des obligations de gestion identiques.
A. Syndic bénévole rémunération : forfait, gratuité et vote de l’assemblée
La rémunération du syndic professionnel « est déterminée de manière forfaitaire », une rémunération complémentaire n’étant possible que pour des prestations particulières définies par décret (article 18-1 A, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Surtout, « Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas lorsque le syndic n’est pas rémunéré. Celui-ci peut néanmoins proposer à l’assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type » (article 18-1 A, IV). Le bénévole strictement gratuit échappe donc au carcan du contrat type, même s’il reste libre de s’en inspirer pour clarifier sa mission.
En pratique, trois montages existent. La gratuité totale, simple mais exigeante pour le copropriétaire qui y consacre son temps. L’indemnité forfaitaire votée par l’assemblée, qui compense le temps passé sans reconstituer un honoraire professionnel : elle doit alors figurer dans la résolution de désignation, car seules les rémunérations prévues au mandat peuvent être perçues. La Cour de cassation l’a rappelé pour les professionnels habituels : ils « ne peuvent demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont elles sont chargées, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-14.697). La prudence commande d’appliquer la même discipline au bénévole indemnisé : tout euro perçu doit être voté et tracé.
Les honoraires spécifiques sur travaux votés par l’assemblée, « La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution » (article 18-1 A, III, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) : ces honoraires spécifiques peuvent également bénéficier au syndic : le bénévole qui pilote un ravalement ou une réfection de toiture peut s’en voir attribuer, à condition que l’assemblée les vote en même temps que les travaux et aux mêmes règles de majorité. À l’inverse, les conventions par lesquelles le syndic fournirait au syndicat d’autres prestations de services exigent « l’autorisation expresse de l’assemblée générale », et « Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat » (article 18-1 A, II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le bénévole artisan ou commerçant qui voudrait facturer ses propres interventions à la copropriété doit donc faire voter chaque convention, sous peine d’inopposabilité.
Reste la question que posent toutes les saisies réelles des internautes, « syndic bénévole rémunération » : aucun texte n’interdit d’indemniser le bénévole, mais l’indemnité doit être votée, proportionnée au travail fourni et comptabilisée dans les charges. Le comparatif avec le forfait d’un professionnel, établi à partir des devis concurrents recueillis avant le vote, donne à l’assemblée une base objective et justifie l’économie réalisée.
B. Syndic bénévole obligations : gestion, transmission des fonds et contrôle, avec les spécificités de Paris et de l’Île-de-France
Le bénévole assume l’intégralité des missions légales : exécution du règlement de copropriété et des délibérations, administration et conservation de l’immeuble, comptabilité séparée du syndicat, établissement du budget prévisionnel et des comptes, ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat, immatriculation de la copropriété et information des occupants (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La méconnaissance de l’obligation de compte séparé « emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation » (même article) : même bénévole, le compte unique avec ses deniers personnels lui est interdit.
Sa responsabilité suit le droit commun du mandat, avec une nuance favorable : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire » (article 1992 du code civil). Le juge apprécie donc les fautes du bénévole gratuit avec moins de rigueur que celles d’un professionnel rémunéré, sans pour autant l’exonérer en cas de dol ou de faute caractérisée. En pratique, la copropriété a intérêt à faire voter, en même temps que la désignation, la souscription d’une assurance de responsabilité civile couvrant le bénévole dans l’exercice de sa mission, car l’assurance du syndicat ne couvre pas automatiquement ses fautes personnelles. L’assemblée vote par ailleurs chaque année, à la majorité de l’article 24, la souscription du contrat d’assurance contre les risques dont le syndicat doit répondre (article 18, I).
Le contrôle est exercé par le conseil syndical, qui « assiste le syndic et contrôle sa gestion » et peut « prendre connaissance, et copie » de toutes les pièces de gestion (article 21). Au-delà d’un mois sans transmission, des pénalités journalières fixées par décret s’imputent sur la rémunération du syndic, et le président du conseil syndical peut saisir le tribunal judiciaire en paiement. Le copropriétaire qui doute de son compte individuel dispose en outre d’un levier puissant : l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée « ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires » (article 45-1 du décret du 17 mars 1967, cité par Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-14.697). Pour approfondir la contestation des charges et des comptes, on peut se reporter à l’analyse du contentieux du compte individuel du copropriétaire face aux charges appelées par le syndic.
Le changement de syndic impose une transmission rigoureuse. « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque », puis « dans le délai d’un mois » l’ensemble des documents et archives, et « Dans le délai de deux mois » l’état des comptes après apurement et clôture (article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise » des pièces et fonds (même article). Le bénévole entrant doit donc adresser la mise en demeure dès le premier retard, sans attendre que la trésorerie se fige.
Devant le juge des référés, la mise en demeure préalable n’est pas une formalité : c’est elle qui ouvre l’astreinte. Le texte subordonne l’ordonnance de remise à une « mise en demeure restée infructueuse », émanant du syndic nouvellement désigné ou du président du conseil syndical. La lettre doit donc inventorier précisément les pièces réclamées — situation de trésorerie, références des comptes, archives, état des comptes après apurement — et impartir un délai de remise. Faute de réponse, le président du tribunal judiciaire statue en référé et peut assortir son injonction d’une astreinte par jour de retard, outre les intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure.
À Paris et en Île-de-France, quelques spécificités pratiques méritent l’attention. La demande en justice se porte devant la juridiction du lieu de l’immeuble, « en matière mixte, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble » (article 46 du code de procédure civile) : pour un immeuble parisien, le tribunal judiciaire de Paris, et pour la petite et la grande couronne, le tribunal du lieu de situation. Les pièces à réunir avant d’agir sont les mêmes partout : contrat de syndic en cours avec ses dates calendaires, procès-verbaux des assemblées de désignation, devis concurrents et avis du conseil syndical, relevés du compte séparé et décompte des honoraires litigieux. Les délais à surveiller sont ceux de la loi, rappelés ci-dessus : convocation de l’assemblée de renouvellement dans les trois mois avant le terme, convocation sous deux mois sur demande du conseil syndical en cas de résiliation, transmission des fonds sous quinze jours puis des archives sous un mois, contestation d’une résolution sous deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Les copropriétés parisiennes, souvent dotées d’un conseil syndical actif et de syndics professionnels coûteux, sont les premières bénéficiaires du passage au bénévole, à condition de faire voter une indemnité réaliste : un bénévole épuisé qui démissionne en cours d’année coûte plus cher, en désordre de gestion, que l’économie réalisée.
La rédaction de la résolution de désignation mérite autant de soin que le choix de la personne. Elle doit mentionner la durée du mandat avec ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, le principe et le montant de la rémunération ou de l’indemnité, et renvoyer au projet de contrat joint à la convocation : c’est ce faisceau de mentions qui a manqué dans l’affaire censurée le 31 mai 2018 et qui conditionne la restitution des honoraires en cas d’annulation. Joindre le projet de contrat à la convocation permet en outre à chaque copropriétaire de comparer utilement les candidatures, bénévole compris, avant le jour du vote.
Conclusion
Changer de syndic et passer au bénévole se joue en trois temps : un vote régulier à la majorité des voix de tous les copropriétaires, un contrat entrant dont les dates calendaires et la rémunération sont écrites noir sur blanc, et une transmission des fonds et archives dans les délais légaux. La mise en concurrence éclaire le vote sans conditionner à elle seule sa validité, et toute irrégularité doit être contestée dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Le syndic bénévole, mandataire du syndicat, gère avec les mêmes obligations qu’un professionnel mais répond de ses fautes avec la mansuétude que le code civil réserve au mandat gratuit, ce qui ne dispense ni d’assurer sa mission ni de faire voter chaque euro qu’il perçoit. Préparée avec des devis comparés, des résolutions précises et un calendrier tenu, l’opération sécurise durablement la gestion de l’immeuble. Le bénévole qui accepte la mission doit mesurer l’engagement : tenue des comptes, assemblées annuelles, gestion des impayés et des sinistres, relations avec les prestataires. En contrepartie, la copropriété retrouve la maîtrise de son budget et de ses choix, sans intermédiaire entre l’assemblée qui décide et le mandataire qui exécute.