La réception d’un décompte annuel de régularisation ou d’un appel de provisions faisant apparaître un solde débiteur inexpliqué, des frais de relance injustifiés ou une clé de répartition erronée place le copropriétaire face à une question procédurale déterminante : contre qui diriger la contestation judiciaire pour obtenir la rectification des écritures comptables et la restitution des sommes indûment prélevées ? Parce que le syndic établit matériellement les appels de fonds, tient la comptabilité et refuse parfois de corriger une imputation litigieuse, de nombreux copropriétaires assignent directement le cabinet de syndic en rectification de leur compte individuel. Or, en droit de la copropriété, la confusion entre la personne morale du syndicat des copropriétaires et son mandataire légal conduit au rejet de la demande de modification des écritures portées au débit ou au crédit du compte.
C’est cette règle d’imputation procédurale que la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle dans un arrêt rendu le 15 octobre 2026 (pourvoi n° 25-11.564). Un copropriétaire qui contestait diverses sommes inscrites sur son compte individuel avait assigné exclusivement la société ayant exercé les fonctions de syndic, sans mettre en cause le syndicat des copropriétaires. Approuvant la cour d’appel d’Aix-en-Provence d’avoir écarté cette prétention, la Haute juridiction réaffirme que le compte individuel retrace les rapports financiers entre le copropriétaire et le syndicat des copropriétaires, seul créancier ou débiteur des charges, de sorte qu’aucune rectification de ce compte ne peut être ordonnée dans une instance où seul l’ancien syndic a été attrait.
Cet arrêt du 15 octobre 2026 s’inscrit dans une construction jurisprudentielle qui articule la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Si l’approbation des comptes collectifs par l’assemblée générale ne prive jamais un copropriétaire de la faculté de contester son compte individuel ou de réclamer la répétition d’un indu, il faut identifier le défendeur ayant qualité à défendre et distinguer l’action comptable contre le syndicat de l’action délictuelle contre le syndic fautif. L’étude du régime des charges de copropriété et de leur contestation conduit ainsi à examiner le cadre de l’action en rectification du compte individuel contre le syndicat (I), puis le contrôle des créances imputées et les recours indemnitaires face au syndic (II).
I. L’action en rectification du compte individuel de copropriétaire : l’exigence de mise en cause du syndicat des copropriétaires
La contestation des écritures portées au débit ou au crédit d’un copropriétaire obéit à un principe d’autonomie par rapport au vote d’approbation des comptes généraux de la copropriété, mais demeure strictement encadrée quant à l’identité des parties à l’instance et aux règles de prescription applicables en droit de la copropriété.
A. L’enseignement de l’arrêt du 15 octobre 2026 (n° 25-11.564) : l’irrecevabilité ou le rejet de la demande de modification du compte dirigée contre le seul syndic
Pour comprendre la portée de la décision rendue à l’automne 2026, il faut revenir à la structure même des relations juridiques au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. En vertu de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Comme le rappellent les fiches pratiques publiées par l’administration sur Service-Public concernant le paiement des charges de copropriété et par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) sur la répartition des charges générales et spéciales, ces contributions financières alimentent exclusivement le patrimoine du syndicat des copropriétaires, personne morale distincte dotée de la capacité d’agir en justice.
De son côté, le syndic n’agit, aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qu’en qualité d’organe d’exécution et de représentant légal du syndicat des copropriétaires. Lorsqu’il établit le budget prévisionnel, soumet les comptes à l’assemblée générale, adresse les avis d’appels de fonds ou procède à l’imputation d’une dépense ou d’un règlement sur le compte individuel d’un copropriétaire, il accomplit des actes de gestion au nom et pour le compte de son mandant, à savoir la collectivité des copropriétaires constituée en syndicat. Les sommes inscrites au débit du compte individuel constituent une créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires, tandis que les versements inscrits au crédit constatent des paiements reçus par ce même syndicat sur son compte bancaire séparé.
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation le 15 octobre 2026, un copropriétaire contestait l’exactitude de plusieurs écritures figurant sur son relevé individuel et sollicitait en justice la modification des sommes portées au débit et au crédit de son compte individuel de copropriétaire. Toutefois, au lieu d’assigner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, le demandeur avait dirigé son action uniquement contre la société commerciale ayant assuré les fonctions de syndic à l’époque des imputations critiquées. Saisie du litige, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté cette demande au motif déterminant que le syndicat des copropriétaires n’avait pas été appelé à la procédure.
Par son arrêt du 15 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 15 oct. 2026, n° 25-11.564), la troisième chambre civile rejette le pourvoi du copropriétaire en énonçant la règle suivante : « La cour d’appel, devant laquelle n’avait été attraite que la société Square habitat cabinet Lieutaud, qui avait exercé les fonctions de syndic, et non le syndicat des copropriétaires, a, à bon droit, abstraction faite des motifs surabondants visés par la deuxième branche et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, rejeté la demande de M. [F] tendant à voir modifier les sommes portées en débit et crédit de son compte individuel de copropriétaire. » (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.564).
La solution retenue par la Cour de cassation donne raison à l’ancien syndic mis en cause à titre personnel sur le terrain de la rectification comptable. Un juge ne peut pas ordonner la modification d’un compte individuel de copropriétaire sans que le titulaire de ce patrimoine, le syndicat des copropriétaires, soit partie à l’instance. Dès lors qu’un cabinet de syndic a cessé ses fonctions, il ne dispose plus d’aucun pouvoir légal ou matériel pour modifier les écritures comptables tenues par son successeur. Même lorsque le syndic est toujours en exercice, il doit être assigné ès qualités de représentant légal du syndicat des copropriétaires pour toute révision d’un solde de charges, et non en son nom personnel.
Il en découle une distinction procédurale essentielle dès la rédaction de l’assignation. Si la demande tend à faire annuler une écriture débitrice, à rétablir un crédit omis, à contester la clé de répartition ou à obtenir le remboursement d’un trop-perçu de charges, l’action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice. Ce n’est que si le copropriétaire sollicite la condamnation personnelle du syndic ou de l’ancien syndic à des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice propre né d’une faute de gestion qu’il doit attraire le cabinet de syndic en son nom personnel sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
B. L’autonomie du compte individuel au regard de l’approbation des comptes collectifs (article 45-1 du décret du 17 mars 1967) et le délai de prescription
Une fois le syndicat des copropriétaires attrait à la procédure, un second obstacle est fréquemment opposé aux copropriétaires : le syndicat soutient que l’assemblée générale annuelle a approuvé les comptes de l’exercice écoulé et que, faute d’action en annulation dans le délai légal, le copropriétaire serait forclos. En vertu de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, comme le rappelle la fiche Service-Public relative à la contestation d’une décision d’assemblée générale.
Toutefois, ce délai de forclusion de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique qu’aux décisions collectives de l’assemblée générale, et non à la rectification des erreurs affectant le compte individuel d’un copropriétaire. Selon l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
La Cour de cassation veille au respect strict de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 en jugeant : « Selon ce texte, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. » (Cass. 3e civ., 4 janvier 2023, n° 21-25.662). Elle réaffirme de même l’indépendance entre le vote d’approbation des comptes collectifs et le compte de chaque lot : « Selon ce texte, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-14.697).
La portée de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 est double. D’une part, même lorsqu’un copropriétaire a voté l’approbation des comptes ou n’a pas contesté cette résolution dans le délai de deux mois à compter de sa notification prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, il conserve son droit de critiquer les erreurs d’imputation individuelle, l’omission d’un versement ou une répartition non conforme au règlement de copropriété : « Qu’en statuant ainsi, alors que tout copropriétaire est en droit de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété, le tribunal a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2019, n° 18-19.961).
D’autre part, lorsque l’assemblée générale ayant désigné le syndic ou voté des dépenses est annulée sur recours formé avec un avocat en assemblée générale de copropriété, les effets financiers de cette annulation se répercutent sur les comptes du syndicat et les comptes individuels : « Il en résulte qu’en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires. » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-14.697). Chaque copropriétaire peut alors solliciter contre le syndicat la régularisation corrélative de sa quote-part sur son compte individuel.
En vertu de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du Code civil, l’action personnelle en rectification du compte individuel et en restitution d’un trop-perçu de charges se prescrit par cinq ans : « En application de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’action en répétition d’un indu de charges de copropriété, qui relève du régime des quasi-contrats, se prescrit par cinq ans à compter de l’événement ayant fait naître l’indu. » (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 19-20.657). Le copropriétaire dispose ainsi d’un délai de cinq ans à compter de l’événement ayant fait naître l’indu pour assigner le syndicat des copropriétaires, selon cet arrêt du 3 juin 2021 (n° 19-20.657) et l’article 2224 du Code civil.
II. La vérification des sommes imputées au compte individuel et la mise en jeu de la responsabilité personnelle du syndic
Si toute demande tendant à modifier les écritures du compte individuel doit impérativement être formée dans une instance où le syndicat des copropriétaires est partie, l’examen au fond de ce compte conduit le juge à vérifier rigoureusement la légitimité des sommes réclamées par le syndicat, tout en laissant ouverte la voie d’une action indemnitaire distincte contre le syndic lorsque ses fautes personnelles ont causé un préjudice propre au copropriétaire ou à la collectivité.
A. Le contrôle judiciaire des sommes inscrites au débit du compte : pièces justificatives, frais de l’article 10-1 et procédure accélérée de l’article 19-2
Lorsqu’un litige éclate sur le solde d’un compte individuel de copropriétaire — que le copropriétaire prenne l’initiative d’assigner le syndicat en rectification de son compte ou qu’il se défende face à une action en paiement de charges engagée par le syndicat selon les modalités décrites sur la page Service-Public consacrée au recouvrement des charges de copropriété impayées — la charge de la preuve de l’existence, du montant et de l’exigibilité de la créance repose intégralement sur le syndicat des copropriétaires. Une simple attestation du syndic ou l’édition informatique d’un grand livre non étayé ne saurait suffire à justifier une inscription débitrice contestée.
La Cour de cassation exige en effet que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un ensemble complet et concordant de pièces comptables et juridiques pour chaque exercice litigieux. Par un arrêt de principe, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait accueilli une demande de recouvrement de charges sur la foi de documents parcellaires, en posant la règle probatoire suivante : « En statuant ainsi, alors qu’il incombait au syndicat des copropriétaires, qui poursuivait le recouvrement de charges de copropriété, de produire, outre le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, un décompte de répartition des charges et les documents comptables, pour chacune des périodes concernées, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-21.018).
Pour permettre aux copropriétaires de vérifier en amont ces éléments sans attendre un contentieux judiciaire, la loi organise d’ailleurs un droit d’accès permanent et périodique aux pièces de la copropriété. D’une part, en application de l’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic. D’autre part, ainsi que le soulignent les analyses de l’ANIL sur la dématérialisation des documents de copropriété et sur le contenu obligatoire de l’espace en ligne sécurisé, le syndic professionnel doit mettre à disposition sur l’extranet de la copropriété le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes par l’assemblée générale annuelle.
Outre les appels de fonds courants et les régularisations de charges générales ou spéciales, le contentieux du compte individuel se cristallise très fréquemment autour de l’imputation directe de frais de relance, de mise en demeure, d’honoraires de suivi de contentieux ou de frais d’huissier sur le seul compte du copropriétaire. Le cadre légal est fixé par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui déroge au principe de répartition par tantièmes en permettant d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.
Toutefois, cette imputation dérogatoire au débit du compte individuel est soumise à une double condition stricte que la Cour de cassation rappelle dans le même arrêt du 12 novembre 2020 : « Il résulte de ce texte que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. » (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-21.018). Il s’ensuit que si la créance principale de charges invoquée par le syndicat n’est pas justifiée — par exemple parce qu’elle repose sur une erreur comptable ou sur des exercices non approuvés — aucun frais de mise en demeure ou de relance ne peut être laissé à la charge du copropriétaire. De même, les frais antérieurs à la première mise en demeure régulière, les relances multiples et répétitives dépourvues d’utilité procédurale ou les honoraires de gestion courante du syndic indûment qualifiés de frais de recouvrement en violation de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 doivent être intégralement extournés du compte individuel.
La vigilance sur la tenue du compte individuel s’avère d’autant plus déterminante lorsque le syndicat des copropriétaires recourt à la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Selon cet article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Deux arrêts récents de la troisième chambre civile viennent toutefois encadrer sévèrement la recevabilité de cette arme procédurale.
D’une part, le syndicat des copropriétaires ne peut pas utiliser la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour réclamer des arriérés figurant sur le compte individuel au titre d’exercices antérieurs dont les comptes n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale. Par un arrêt publié du 20 novembre 2025, la Cour de cassation énonce ainsi : « Il en résulte que si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 23-23.316).
D’autre part, la mise en demeure préalable qui fait courir le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut pas se contenter de viser un solde global du compte individuel mêlant indistinctement des provisions et des arriérés. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile rappelle cette exigence formelle sanctionnée par une fin de non-recevoir : « La Cour de cassation a dit pour avis (3e Civ., 12 décembre 2024, avis n° 24-70.007, publié) que la mise en demeure visée à l’article précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande. » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950). L’analyse précise des écritures du compte individuel et du libellé de la mise en demeure permet ainsi au copropriétaire poursuivi de soulever, le cas échéant, l’irrecevabilité des demandes formées sur le fondement de cet arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-19.950).
B. Les conditions de la responsabilité civile personnelle du syndic à l’égard du copropriétaire ou du syndicat
Si l’arrêt du 15 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 15 oct. 2026, n° 25-11.564) interdit de demander au seul syndic la rectification des sommes portées en débit et en crédit du compte individuel de copropriétaire, il ne confère pour autant aucune immunité au syndic qui commet des fautes dans l’accomplissement de sa mission légale définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il importe ici de bien distinguer la nature des actions et la qualité des parties : vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, auquel il est lié par un contrat de mandat, le syndic engage sa responsabilité contractuelle ; vis-à-vis de chaque copropriétaire pris individuellement, avec lequel il n’existe aucun lien contractuel direct, le syndic engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
Lorsqu’un copropriétaire subit un préjudice personnel et direct du fait des carences ou des abus du syndic — par exemple en raison de saisies ou de relances abusives fondées sur une comptabilité erronée, d’un refus persistant de transmettre des pièces justificatives, d’un blocage injustifié de mutation immobilière par un état daté comportant des sommes indues ou d’une négligence dans l’administration de l’immeuble — il peut assigner personnellement le syndic en dommages et intérêts. Un obstacle fréquemment soulevé par les cabinets de syndic consiste alors à invoquer le quitus voté par l’assemblée générale des copropriétaires lors de l’approbation annuelle de leur gestion.
La Cour de cassation écarte cet argument lorsqu’un copropriétaire agit en réparation de son préjudice personnel sur le terrain délictuel. Même le copropriétaire qui a voté la résolution donnant quitus au syndic, et qui n’est plus recevable à solliciter l’annulation de cette résolution dans le délai de deux mois fixé par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, conserve le droit d’agir sur le fondement de l’article 1240 du Code civil : « Le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute. » (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558). Le quitus n’éteint jamais l’action délictuelle individuelle d’un copropriétaire lésé à titre personnel.
En outre, lorsque la faute du syndic à l’égard d’un copropriétaire est établie au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du Code civil, les causes d’exonération totale sont très restrictives : « Il résulte de la combinaison de ces textes que le syndic ne peut être exonéré de toute responsabilité pour faute à l’égard d’un copropriétaire, outre le cas de force majeure ou le fait d’un tiers en présentant les caractéristiques, que lorsque celui-ci a lui-même commis une faute qui est la cause exclusive de son dommage. » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-22.423). Une imprudence du copropriétaire qui n’est pas la cause exclusive du dommage ne dispense donc jamais le syndic fautif de réparation.
Parallèlement, la jurisprudence récente sanctionne sévèrement les fautes de gestion financière du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires, comme le constatent les praticiens exerçant comme avocat en droit immobilier à Paris.
En premier lieu, le syndic ne peut régler sur les fonds de la copropriété des travaux non autorisés par l’assemblée générale, hors travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble : « En statuant ainsi, alors que le paiement, par le syndic, de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale engage la responsabilité du syndic, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.397).
En second lieu, lorsque l’assemblée générale a voté des travaux et fixé l’exigibilité des provisions, le syndic qui s’abstient d’envoyer les appels de fonds commet une faute : « En statuant ainsi, alors qu’engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-20.650). Qu’elle soit exercée par le syndicat ou par un copropriétaire sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, l’action en responsabilité contre le syndic se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, selon l’article 2224 du Code civil.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15 octobre 2026 (n° 25-11.564) apporte une clarification procédurale essentielle à tous les copropriétaires confrontés à des anomalies sur leurs relevés de charges : la demande tendant à voir modifier les sommes inscrites au débit ou au crédit d’un compte individuel de copropriétaire ne peut prospérer que si le syndicat des copropriétaires est lui-même attrait à l’instance. Assigner uniquement le cabinet de syndic ou l’ancien syndic pour obtenir la rectification comptable d’un solde de charges expose le demandeur à un rejet inévitable de sa prétention, puisque seul le syndicat des copropriétaires a la qualité de créancier ou de débiteur des charges inscrites sur ce compte.
Dès lors que l’action est correctement orientée contre le syndicat des copropriétaires, le copropriétaire bénéficie pleinement de la protection offerte par l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 : l’approbation des comptes collectifs par l’assemblée générale n’emporte jamais approbation de son compte individuel, ce qui lui permet d’exiger la justification comptable complète de chaque appel de fonds, d’obtenir la suppression des frais de relance contraires à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et d’exercer, dans le délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil, une action en répétition de l’indu, tout en mettant en cause parallèlement la responsabilité délictuelle personnelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du Code civil lorsque ses fautes de gestion ont engendré un préjudice distinct.