Chaque mois, près de deux mille personnes tapent une question simple : de combien de temps faut-il prévenir pour quitter une location meublée, et que peut exiger le propriétaire qui veut récupérer son bien. La réponse tient en deux chiffres que tout le monde confond : un mois quand c’est le locataire qui part, trois mois quand c’est le bailleur qui donne congé. Entre ces deux chiffres, les litiges se multiplient à Paris : date d’effet du congé, dernier loyer réclamé pour un mois entier alors que les clés sont rendues le 10, dépôt de garantie de deux mois conservé sans justificatif, congé du bailleur motivé par une reprise floue. Deux décisions parisiennes de janvier 2026 montrent où les juges placent la limite : un congé pour reprise annulé pour motifs alternatifs incertains, un autre validé avec expulsion sous deux mois après commandement. Cet article explique le droit applicable au congé en meublé. La première partie pour le locataire qui s’en va, la seconde pour le bailleur qui veut reprendre son logement.
I. Partir d’un meublé : le préavis d’un mois du locataire, de la lettre au dernier loyer
Le bail meublé obéit à un titre spécial de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public : « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 », prévoit l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ni le bail ni le règlement intérieur ne peuvent donc allonger le préavis du locataire au-delà du mois légal.
A. Un bail d’un an, une sortie possible à tout moment : formes et date d’effet du congé
Le contrat de location meublée « est conclu pour une durée d’au moins un an », et « Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois », dispose l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989. Le même texte ajoute : « Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an », sauf pour le bail étudiant de neuf mois, pour lequel « la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable ». Concrètement, passé un an sans congé, le bail repart pour un an aux mêmes conditions, et le locataire garde son droit de partir à tout moment.
Car la règle la plus favorable au locataire tient en une phrase de l’article 25-8 de la même loi : « Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. » Aucune condition de motif, aucune zone tendue à invoquer, aucun justificatif de mutation ou de santé à produire : en meublé, le mois de préavis est un droit acquis dès la signature, là où le locataire d’un vide doit parfois justifier d’une situation ouvrant droit au préavis réduit.
La forme du congé conditionne tout. Le congé « doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement », et « Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre », toujours selon l’article 25-8. Trois erreurs reviennent sans cesse dans les dossiers parisiens : la lettre simple, qui ne prouve rien ; l’envoi en recommandé sans avis de réception, dont la date de première présentation fait débat ; et le congé remis à un proche sans émargement. La remise en main propre contre récépissé reste possible à tout moment, y compris lorsque la loi ne prévoit que la voie postale : « La notification en la forme ordinaire peut toujours être faite par remise contre émargement ou récépissé alors même que la loi n’aurait prévu que la notification par la voie postale », rappelle l’article 667 du code de procédure civile.
Le calcul de la date d’effet obéit au droit commun des délais : « Lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois », énonce l’article 641 du code de procédure civile. Un congé reçu le 10 novembre fait donc courir le préavis jusqu’au 10 décembre inclus ; reçu un 31 janvier, il expire le 28 février, ou le 29 les années bissextiles. Le locataire qui rend les clés avant la fin du mois reste redevable jusqu’au terme, sauf relocation acceptée par le bailleur, comme on le verra.
B. Le dernier mois se paie au réel : loyer au prorata, charges et dépôt de garantie de deux mois
Le principe du dernier loyer est écrit dans l’article 25-8 et mérite d’être cité en entier : « Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. » Le locataire qui donne congé le 10 pour le 10 du mois suivant doit donc le mois entier, même s’il rend les clés le 20, sauf si le bailleur a accepté un nouveau locataire entre-temps. À l’inverse, quand c’est le bailleur qui a donné congé, le locataire parti plus tôt ne paie que son occupation réelle. Et « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué » : rester sans accord expose à une indemnité d’occupation et à une procédure d’expulsion.
L’état des lieux de sortie mérite une attention particulière en meublé, car le mobilier fait partie du contrat. « Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés », impose l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989. Chaque meuble manquant ou dégradé au-delà de l’usure normale doit être comparé contradictoirement entre l’entrée et la sortie ; sans inventaire précis à l’entrée, le bailleur peine à justifier une retenue. Photos datées, factures d’achat et état des lieux contradictoire signé des deux parties forment le trio qui évite la plupart des retenues contestées.
Le dépôt de garantie distingue nettement le meublé du vide : « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal », prévoit l’article 25-6, contre un mois pour un vide. Sa restitution suit le régime de l’article 22 : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée », et dans un délai maximal de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées. En immeuble collectif, le bailleur « peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble ». Tout retard coûte cher au bailleur : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », sauf si le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile. Le locataire sortant a donc intérêt à signaler sa nouvelle adresse par écrit dès la remise des clés, par exemple dans le reçu ou par lettre recommandée.
Enfin, le loyer d’un meublé peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions qu’un vide : « Pour la révision du loyer, les I et III de l’article 17-1 sont applicables aux logements meublés. L’article 17-2 est applicable aux logements meublés », selon l’article 25-9. Un locataire qui conteste une hausse au renouvellement dispose des mêmes références que pour un logement vide, ce qui compte à Paris où les loyers de référence encadrent les renouvellements.
II. Faire partir son locataire meublé : un congé motivé trois mois avant, sous peine de nullité
Le bailleur d’un meublé ne peut reprendre son bien que pour trois motifs, avec un préavis double de celui du locataire et un formalisme dont l’oubli annule tout. Les décisions parisiennes de 2026 montrent que les juges vérifient chaque mot du congé.
A. Reprise, vente ou motif légitime et sérieux : le congé du bailleur passé au crible du juge
« Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » C’est l’article 25-8 qui pose ce triple verrou : délai, motif, preuve. « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » Et la sanction est radicale : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise », texte dont la liste des bénéficiaires possibles est fermée : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants et descendants et ceux de son conjoint. Un congé pour loger un ami, un neveu ou une société ne remplit pas cette condition.
La cour d’appel de Paris a appliqué cette exigence à la lettre le 27 janvier 2026. Le bailleur avait notifié un congé ainsi rédigé : « Ma décision de résiliation du bail fait suite à mon désir de reprendre le logement pour y installer un proche, un de mes petits-enfants étudiants [R] ou [P] [S] [Adresse 5] ou de le vendre si leurs résultats aux concours ne sont pas ceux qu’ils espèrent. » La cour relève qu’« Au regard des motifs alternatifs incertains et imprécis invoqués et de l’absence de production de pièces suffisamment probantes à l’appui de ces motifs , le bailleur ne justifie pas du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ou de vente » (CA Paris, pôle 4 chambre 4, 27 janvier 2026, RG 23/19138). Le congé est annulé, et les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation rejetées. La leçon pour tout bailleur : un seul motif, précis, prouvé par des pièces jointes ou disponibles, faute de quoi le congé tombe et le bail continue.
Le motif légitime et sérieux le plus souvent invoqué reste l’impayé : loyers en retard, charges non réglées, assurance habitation non souscrite. Le bailleur a alors intérêt à faire constater la dette avant le congé, par exemple par un commandement de payer visant la clause résolutoire, et à conserver chaque relance, car le juge, qui « peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé » selon l’article 25-8, tranche sur pièces. Sur la méthode de recouvrement quand le locataire ne paie plus, les vérifications utiles avant toute procédure sont les mêmes qu’en location vide : mise en demeure, décompte précis, proposition d’échéancier et, si le logement se situe à Paris, saisine de la commission départementale de conciliation pour les charges ou le dépôt de garantie (voir ci-dessous). Pour un rappel des réflexes face à un locataire qui cesse de payer, on peut se reporter à notre méthode de recouvrement des loyers impayés à Paris, de la reconnaissance de dette au commandement de payer.
Le congé frauduleux expose en outre à une sanction pénale : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale », prévoit le III de l’article 25-8, le locataire pouvant se constituer partie civile. Le congé de complaisance pour relouer plus cher après un départ forcé n’est donc pas seulement annulable : il est punissable.
Dernière protection, celle des locataires âgés et modestes : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. » (art. 25-8, II) L’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé. Cette protection tombe toutefois quand le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou sous le plafond de ressources. À titre de comparaison, le bailleur d’un vide doit notifier son congé six mois à l’avance : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur », selon l’article 15 de la même loi. Le meublé va donc deux fois plus vite, dans les deux sens.
B. À Paris et en Île-de-France : conciliation, juge et exécution quand le congé est contesté
Contester un congé ne commence pas forcément au tribunal. Pour les litiges d’état des lieux, de dépôt de garantie, de charges et de réparations, « la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le locataire », et « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties », selon l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989. À Paris, cette commission siège auprès du préfet et se saisit par courrier ; son avis, transmis au juge en cas d’échec, pèse dans les dossiers de retenues sur dépôt de garantie. Nuance importante : pour les congés eux-mêmes, le texte ne vise que les congés délivrés en application de l’article 15, c’est-à-dire les logements vides. Le congé d’un meublé relève directement du juge, sans passer par cette conciliation obligatoire, même si rien n’interdit une tentative amiable.
Le juge compétent pour un meublé parisien est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue aussi en matière d’expulsion. Le 28 janvier 2026, ce juge a validé un congé pour reprise en meublé et tiré toutes les conséquences : il constate que les conditions du congé pour reprise sont réunies et que le bail a expiré, puis ordonne à la locataire de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours de la signification (TJ Paris, JCP, 28 janvier 2026, RG 25/04381). Le tribunal a refusé de supprimer le délai légal avant expulsion et accordé à la locataire, entre-temps relogée, le bénéfice des délais, tout en fixant une indemnité mensuelle d’occupation équivalant au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective.
L’exécution suit ensuite un calendrier strict que le même jugement illustre : à défaut de départ volontaire, le bailleur peut, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion avec le concours d’un serrurier et de la force publique. Ce délai de deux mois après commandement est la règle légale : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », dispose l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf mauvaise foi constatée ou entrée par manœuvres et voies de fait, cas où le juge peut réduire ou supprimer ce délai. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend en outre les expulsions locatives proprement dites, mais n’interdit ni la délivrance du congé, ni la constatation de sa validité, ni le recouvrement des loyers par saisie.
Le sort du mobilier, question propre au meublé, est réglé par le même code : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution », selon l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le jugement parisien cité le rappelle en refusant le séquestre et en renvoyant aux articles L. 433-1 et suivants. Le locataire expulsé d’un meublé ne perd donc pas ses biens : ils sont inventoriés et conservés à ses frais, avec sommation de les retirer.
Deux particularités parisiennes méritent d’être soulignées. D’abord, le bail mobilité, souvent confondu avec le meublé classique par les étudiants et les jeunes actifs d’Île-de-France, suit des règles différentes : « Le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail », prévoit l’article 25-16, et aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Vérifier l’intitulé exact du contrat avant d’appliquer les chiffres du présent article évite bien des courriers inutiles. Ensuite, à Paris, la contestation d’un congé gagne à être préparée tôt : conservation du bail et de ses avenants, du congé et de son enveloppe, des preuves de réception, des quittances et de l’état des lieux d’entrée, puis, pour le locataire âgé ou aux ressources modestes, des justificatifs d’âge et de revenus et de la recherche d’un relogement. L’ADIL de Paris et la commission départementale de conciliation renseignent gratuitement sur la procédure, avant toute action au fond.
Conclusion
En location meublée, le locataire part quand il veut avec un mois de préavis notifié dans les formes, et ne doit que l’occupation réelle comprise dans ce mois, sauf relocation acceptée par le bailleur. Le bailleur, lui, attend l’échéance, prévient trois mois avant et motive son congé par une reprise réelle et sérieuse, une vente ou un motif légitime et sérieux, sous peine d’une nullité que la cour d’appel de Paris sanctionne sans hésiter quand le motif est incertain ou alternatif. Le dépôt de garantie plafonné à deux mois se restitue sous un à deux mois avec 10 % de majoration mensuelle en cas de retard, et l’expulsion, une fois le congé validé, respecte le délai de deux mois après commandement et l’inventaire du mobilier. Vérifier la date de réception du congé, le quantième d’expiration, le motif et ses pièces, puis agir dans le mois : c’est ce calendrier, plus que tout argument d’équité, qui fait gagner les dossiers de préavis en meublé.