Pendant vingt-quatre ans, un bail à métayage portant sur des vignes a produit chaque année son quart de récolte au profit du bailleur, payable en quatre termes. Puis les versements se sont espacés, les impayés se sont accumulés, et le bailleur a fini par assigner son métayer et la société qui exploitait les parcelles pour douze années de vendanges, de 2010 à 2021. Il a tout perdu sur les années anciennes et n’a sauvé que les plus récentes. L’arrêt qui clôt ce litige, rendu par la troisième chambre civile le 1er octobre 2026, intéresse tous les bailleurs de terres louées : ni l’inscription de la dette au bilan de la société du fermier, ni l’approbation de ses comptes en assemblée générale n’ont suffi à interrompre la prescription, et les paiements partiels versés sans précision nouvelle sont restés affectés aux vendanges récentes au lieu d’effacer les plus anciennes. Voici ce que cette décision enseigne, les textes qui la fondent et les réflexes qu’elle impose avant qu’un arriéré ne devienne irrécouvrable.
Le litige portait sur un bail à métayage consenti le 10 juin 1999 pour une durée courant du 1er novembre 1998 au 31 octobre 2023, sur des parcelles en nature de vigne. La part du bailleur représentait la valeur en espèces du quart de la récolte, payable en quatre termes égaux les 10 décembre, mars, juin et septembre de chaque année. Les vignes étaient exploitées par une société dont le métayer était le président du conseil d’administration. Le 26 octobre 2022, le bailleur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir le paiement de l’intégralité des loyers dus pour les vendanges 2010 à 2016 et du solde impayé des vendanges 2017 à 2021. Le métayer et la société ont opposé la prescription pour les années 2010 à 2016. La cour d’appel de Reims, le 30 janvier 2025, a déclaré prescrite l’action en paiement des fermages échus avant le 26 octobre 2017 et limité la condamnation aux années 2017 à 2021. Le pourvoi du bailleur a été rejeté par la Cour de cassation le 1er octobre 2026 (pourvoi n° 25-13.360) : l’arrêt du 1er octobre 2026. Pour situer le calcul de ces délais dans le régime général des fermages impayés, on pourra aussi lire le décompte échéance par échéance des fermages prescrits.
I. En métayage comme en fermage, chaque échéance impayée se prescrit séparément par cinq ans
A. Le métayage viticole obéit à des règles propres que le bailleur doit connaître
Le métayage n’est pas un fermage déguisé. Aux termes de l’article L. 417-1 du code rural et de la pêche maritime, « Le bail à métayage est le contrat par lequel un bien rural est donné à bail à un preneur qui s’engage à le cultiver sous la condition d’en partager les produits avec le bailleur. » Le partage n’est pas libre : l’article L. 417-3 du même code dispose que « la part du bailleur ou prix du bail ne peut être supérieure au tiers de l’ensemble des produits », et ajoute que « Les dispositions ci-dessus sont d’ordre public. » Dans l’affaire jugée le 1er octobre 2026, le bail respectait ce plafond puisque la part du bailleur représentait le quart de la récolte. Le preneur ne pouvait donc se voir imposer, en plus de cette part, « aucune redevance, prestation ou service soit en nature, soit en argent, soit en travail, quelle qu’en soit la forme ou l’origine », selon le même article.
Ce cadre propre au métayage comporte aussi une souplesse au profit du preneur : l’article L. 417-2 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le bail à métayage est résiliable tous les trois ans à la volonté du preneur qui doit donner préavis dans les délais conformes aux usages locaux avant l’expiration de chaque période triennale. » Et lorsque la collaboration se grippe durablement, l’article L. 417-11 du même code ouvre une porte de sortie structurelle : « Tout bail à métayage peut être converti en bail à ferme à l’expiration de chaque année culturale à partir de la troisième année du bail initial, si le propriétaire ou le preneur en a fait la demande au moins douze mois auparavant. » Ces textes dessinent un contrat de partage, à durée longue, où le bailleur dépend chaque année de la récolte et de la loyauté des comptes du preneur. C’est précisément cette dépendance qui rend la prescription si dangereuse : chaque vendange non réclamée à temps creuse un trou définitif dans les revenus du bailleur.
B. Cinq ans à compter de chaque échéance, sans report global à la fin du bail
Le bailleur de l’espèce réclamait douze années de vendanges en une seule assignation du 26 octobre 2022. La cour d’appel a appliqué la prescription quinquennale de droit commun : l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » En l’espèce, les juges ont appliqué ce texte échéance par échéance, en retenant que le bailleur connaissait chaque terme manquant dès sa date contractuelle, les 10 décembre, mars, juin et septembre de chaque année : tout ce qui était échu avant le 26 octobre 2017 a été déclaré prescrit au jour de l’assignation du 26 octobre 2022, et seules les vendanges 2017 à 2021 ont pu encore être réclamées, comme l’a confirmé l’arrêt du 1er octobre 2026 en rejetant le pourvoi.
Cette rigueur calendaire commande aussi la stratégie de résiliation. Le bailleur qui découvre des années d’impayés est tenté de demander aussitôt la résiliation du bail, mais les termes atteints par la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ne peuvent plus fonder utilement une demande en paiement, et la résiliation obéit à ses propres conditions légales. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime n’autorise en effet le bailleur à demander la résiliation que s’il justifie de « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; ». Autrement dit, la mise en demeure doit viser des échéances exigibles et non prescrites, rappeler le texte à peine de nullité, puis laisser courir trois mois. Un bailleur qui mettrait en demeure sur la seule base de vendanges prescrites depuis des années prendrait le risque d’une résiliation refusée, en plus d’une action en paiement déjà éteinte. D’où la première leçon de l’arrêt : réclamer tôt, échéance par échéance, et ne jamais laisser un arriéré vieillir en comptant sur un rattrapage global en fin de bail.
Pour mesurer concrètement ce que ce décompte a coûté au bailleur, il suffit de poser le calendrier de l’espèce. Le bail prévoyait quatre termes annuels, les 10 décembre, mars, juin et septembre, chacun correspondant à une fraction du quart de récolte de la vendange. L’assignation a été délivrée le 26 octobre 2022. En retranchant cinq ans, seules les échéances postérieures au 26 octobre 2017 survivaient : les quatre termes de la vendange 2017 échus en décembre 2017, mars, juin et septembre 2018 pour partie, puis les vendanges 2018 à 2021. Tout le reste — les vendanges 2010 à 2016 et une partie de 2017 — était juridiquement éteint, quelle que soit la réalité de la dette. Le bailleur a donc perdu en une seule audience l’équivalent de six à sept années de part de récolte, non parce que le métayer avait payé, mais parce qu’il avait attendu. La cour d’appel de Reims a limité la condamnation aux années 2017 à 2021, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi dirigé contre cette limitation, ce qui rend le décompte définitif. On mesure ici le prix de l’attentisme : chaque trimestre qui passe sans acte interruptif déplace d’un trimestre la ligne de partage entre le recouvrable et le prescrit, et le compteur ne s’arrête que par une reconnaissance répondant aux conditions de l’article 2240 du code civil ou par une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil.
II. Les deux bouées que le bailleur a cru saisir, et pourquoi la Cour les a crevées
A. L’approbation des comptes de la société du fermier ne vaut pas reconnaissance de dette
Le bailleur plaidait l’interruption de la prescription. L’article 2240 du code civil dispose que « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. » Le bailleur faisait valoir que les associés de la société exploitante avaient approuvé les comptes de l’exercice 2021, affecté le bénéfice de 228 818,31 euros en réserves, et que le bilan faisait apparaître 171 857 euros de « charges à payer » avec le libellé « locations vignes NP ». À ses yeux, approuver des comptes qui mentionnent la dette, c’était reconnaître la dette, et donc interrompre la prescription pour l’ensemble des loyers visés.
La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir écarté cet argument, au terme d’un raisonnement en trois temps qu’il faut lire attentivement. D’abord, un principe : « la seule inscription d’une créance au bilan comptable d’une société ne constituait pas une reconnaissance de dette de la part du débiteur », selon les motifs validés par l’arrêt du 1er octobre 2026. Ensuite, l’examen concret des pièces : si l’assemblée générale du 30 juin 2022 avait bien approuvé les comptes 2021 et affecté le bénéfice en réserves, le bilan mentionnait la somme au passif sans qu’« aucune précision n’était apportée quant aux périodes concernées par les locations dues », et il n’était « pas établi que des mentions similaires auraient figuré sur les bilans antérieurs ni que les associés aient eu connaissance d’une éventuelle prescription de cette dette ». Enfin, la conclusion, rendue sous le contrôle restreint de la Cour : les juges du fond « ont pu en déduire » que la société « n’avait pas reconnu sans équivoque le droit » du bailleur « à obtenir le paiement des loyers dus pour les vendanges de la période 2017-2022 ».
La formule mérite d’être pesée : « ont pu en déduire » signifie que la Cour n’édicte pas une règle absolue selon laquelle l’approbation de comptes ne vaudrait jamais reconnaissance de dette. Elle juge que, dans cette configuration — montant global sans ventilation par vendange, aucune traçabilité sur les exercices antérieurs, aucune preuve que les associés savaient que la dette était prescrite — les juges du fond pouvaient légalement refuser d’y voir une reconnaissance non équivoque. La contrepartie pratique est claire : pour interrompre utilement la prescription, la reconnaissance doit préciser la nature de la dette, son montant et les périodes ou échéances concernées, et émaner d’un débiteur qui sait ce qu’il reconnaît. Un bailleur ne doit donc jamais se contenter d’une ligne comptable ou d’un vote de comptes : il lui faut un écrit du débiteur qui vise expressément les vendanges ou les termes impayés, avec leurs dates et leurs montants, signé sans ambiguïté. Concrètement, la reconnaissance utile prend la forme d’un écrit signé du débiteur — le métayer lui-même et, si une société exploite, son représentant — qui énonce la nature de la dette, par exemple la part de récolte du bail à métayage du 10 juin 1999, puis le détail des échéances reconnues avec leurs dates contractuelles et leurs montants, par exemple les quatre termes de la vendange 2019 pour un total chiffré, et enfin une phrase par laquelle le signataire déclare reconnaître devoir ces sommes au bailleur. Mieux vaut faire viser séparément chaque vendange et chaque terme, avec les montants en chiffres et en lettres, et conserver l’original. Une simple mention « locations vignes » au passif d’un bilan, même approuvée en assemblée générale avec affectation du bénéfice en réserves, n’atteint pas ce niveau de précision : l’arrêt du 1er octobre 2026 le démontre, puisque 171 857 euros inscrits au bilan 2021 n’ont pas suffi. Le bailleur doit aussi dater sa démarche : faire signer la reconnaissance avant l’expiration des cinq ans de l’échéance la plus ancienne qu’il veut sauver, puis, si le paiement ne suit pas, assigner sans attendre, car si la reconnaissance interrompt, l’interruption efface le délai acquis et fait courir un nouveau délai de même durée. Compter sur les comptes annuels de la société du fermier pour figer la prescription, c’est confier sa créance à un document que le débiteur rédige pour d’autres finalités, sans les mentions qui comptent devant le tribunal paritaire.
À défaut, seule la demande en justice interrompt le délai, puisque « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion », et qu’« Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure. » Assigner à temps devant le tribunal paritaire reste le seul acte interruptif dont l’effet ne dépend pas de l’appréciation souveraine des juges du fond.
B. Les paiements partiels restent affectés aux vendanges récentes quand le fermier les a fléchés
Le second grief du bailleur portait sur l’imputation des versements effectués entre 2017 et 2022. Entre temps, le métayer et sa société avaient réglé 132 158,63 euros depuis 2016. Le bailleur soutenait que ces sommes auraient dû s’imputer sur les dettes les plus anciennes, y compris prescrites, de sorte que le reliquat condamné aurait dû être majoré. Il invoquait l’article 1342-10 du code civil, dont le premier alinéa donne au débiteur le choix : « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. » Et à défaut d’indication, « l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »
La Cour a validé la réponse de la cour d’appel, qui avait constaté que le débiteur avait précisément usé de son droit de désignation. Les juges avaient relevé un document du 5 décembre 2021 faisant état, pour la vendange 2021, de quatre paiements de 5 770,10 euros aux dates prévues au bail, corroboré par le relevé bancaire de la société confirmant l’encaissement des chèques du métayage 2021 pour ces montants. Ils avaient ajouté que les pièces relatives aux vendanges antérieures à 2010 montraient que le preneur procédait à chaque paiement « à la même précision » quant à la vendange visée. Ils en avaient déduit, par une appréciation souveraine des preuves, que le métayer et la société désignaient à chaque versement la vendange payée, ce qui interdisait au bailleur d’affecter ces sommes aux dettes plus anciennes, analyse entérinée par l’arrêt du 1er octobre 2026.
L’enseignement est double. Pour le fermier débiteur, flécher chaque paiement par écrit — vendange, échéance, montant — protège les dettes anciennes de toute imputation forcée et laisse la prescription les éteindre. Pour le bailleur, accepter pendant des années des chèques sans exiger une imputation écrite sur les arriérés, c’est financer les vendanges récentes tout en laissant mourir les anciennes. Dès le premier retard, le bailleur avisé accuse réception de chaque versement en précisant par écrit l’affectation qu’il retient, met en demeure sur les échéances précises en rappelant le texte de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime à peine de nullité, et assigne avant l’échéance des cinq ans plutôt que d’attendre la fin d’un bail de vingt-cinq ans. Dans l’affaire jugée, l’assignation du 26 octobre 2022 est arrivée trop tard pour douze années de vendanges : les années 2010 à 2016 étaient prescrites, et les versements de la période 2017 à 2022, dûment fléchés par le débiteur, n’ont rien ressuscité.
Reste une question que les bailleurs posent souvent : la société qui exploite les vignes à la place du métayer peut-elle être condamnée avec lui ? Dans cet arrêt, la cour d’appel a condamné ensemble le métayer et la société qui exploitait les parcelles, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi dirigé contre cette condamnation conjointe, sans remettre en cause la présence de la société dans la cause. Les bailleurs dont le fermier fait exploiter par sa société ont donc intérêt à diriger leurs mises en demeure et leur assignation contre les deux, plutôt que de découvrir en fin de procédure que le preneur en nom est insolvable pendant que la société qui a encaissé les récoltes reste hors de cause. Cette précaution procédurale ne remplace ni le décompte échéance par échéance tiré de l’article 2224 du code civil, ni l’exigence d’une reconnaissance écrite, précise et datée tirée de l’article 2240 du code civil, mais elle évite que la condamnation obtenue pour les années non prescrites reste une victoire de papier.
Le bailleur doit également surveiller le comportement de paiement au fil de l’eau. Quand le métayer paie par chèques successifs en précisant à chaque fois la vendange visée, comme dans l’espèce avec quatre chèques de 5 770,10 euros fléchés sur la vendange 2021, chaque versement conforte les années récentes et abandonne les anciennes à la prescription. Le réflexe consiste à répondre par écrit à chaque paiement reçu : en accuser réception, indiquer l’affectation retenue sur les échéances précises, et mettre en demeure pour le surplus en visant l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime avec rappel de ses termes, à peine de nullité. La mise en demeure, postérieure à l’échéance comme l’exige l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, doit viser au moins deux défauts persistants, rappeler les termes de ce texte à peine de nullité, puis laisser courir le délai de trois mois avant toute demande de résiliation. Menée ainsi, la procédure préserve à la fois l’action en paiement des termes non prescrits et la possibilité de demander la résiliation sur des manquements actuels et documentés, plutôt que sur des arriérés déjà éteints que le tribunal ne pourra que constater.
En définitive, l’arrêt du 1er octobre 2026 ne crée pas un droit nouveau : il rappelle avec une netteté pédagogique que la prescription des fermages se joue en continu, échéance après échéance, et que les succédanés d’action — une ligne au bilan, un vote de comptes, des paiements fléchés par le débiteur sur les dettes récentes — ne remplacent ni l’assignation en temps utile ni la reconnaissance de dette circonstanciée. Le bailleur de vignes en métayage, comme tout bailleur rural, doit traiter chaque terme impayé comme une créance à part entière : la dater, la chiffrer, la réclamer par écrit, puis agir avant cinq ans. Ceux qui attendent la fin d’un bail de vingt-cinq ans pour additionner douze vendanges impayées s’exposent à la réponse donnée à M. [X] [U] : rejet du pourvoi, dépens, et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La conclusion tient en une phrase : en matière de fermages, le temps ne profite jamais au créancier qui attend.