Votre bailleur vous réclame des fermages vieux de six, huit ou dix ans, puis vous assigne en résiliation du bail rural. Ou, à l’inverse, vous êtes bailleur et votre fermier ne paie plus depuis des années : pouvez-vous encore agir, et sur quels termes exactement. La réponse tient en une règle que les tribunaux appliquent strictement : l’action en paiement des fermages se prescrit par cinq ans, et cette prescription efface la dette elle-même. Des fermages prescrits ne peuvent plus être réclamés, et ils ne peuvent pas davantage servir de fondement à une résiliation du bail. Tout l’enjeu pratique consiste donc à calculer ce qui reste exigible, à identifier les actes qui ont interrompu la prescription et fait repartir un nouveau délai de cinq ans, et à vérifier que la mise en demeure préalable à la résiliation vise bien des termes encore dus. Cet article expose la méthode complète, à partir des textes en vigueur et de quatre décisions récentes ou de principe, dont un arrêt de la Cour de cassation qui tranche la question centrale et un arrêt d’appel de janvier 2026 qui précise comment une saisie interrompt la prescription. Fermier assigné ou bailleur impayé, vous trouverez ici les réflexes de procédure et de preuve qui se jouent devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

I. Les fermages vieux de plus de cinq ans sont effacés par la prescription

Le fermage est une créance périodique : chaque échéance annuelle donne naissance à une dette distincte, et chacune se prescrit séparément. Comprendre ce mécanisme permet au preneur de chiffrer ce qu’il doit réellement, et au bailleur de savoir ce qu’il peut encore sauver avant qu’il ne soit trop tard.

A. Le point de départ se calcule échéance par échéance, et la dette prescrite disparaît

L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Pour un fermage payable à une échéance convenue, le bailleur connaît le fait générateur dès l’échéance impayée : le délai de cinq ans court donc à compter de chaque terme échu. Un fermage échu le 30 juin 2019 et jamais réclamé utilement est prescrit le 1er juillet 2024. Un fermage échu le 31 décembre 2021 reste exigible jusqu’au 31 décembre 2026. Le décompte s’effectue terme par terme, et non globalement sur l’arriéré : c’est la première vérification à opérer sur tout décompte présenté par un bailleur, car les tableaux d’arriérés additionnent souvent des termes prescrits et des termes exigibles sans les distinguer.

La conséquence la plus lourde a été fixée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 10 décembre 2008 (pourvoi n° 07-19.968), rendu à propos d’un bail rural verbal portant sur des parcelles situées à Castillon d’Arthez, dans les Pyrénées-Atlantiques. Le bailleur demandait la résiliation pour défaut de paiement des fermages des années 1998 et 1999, alors que la seconde saisine du tribunal datait du 16 février 2005. La cour d’appel avait écarté la demande, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi en retenant « que la prescription quinquennale des fermages étant une prescription libératoire extinctive, l’action en résiliation ne pouvait se fonder sur le non-paiement des loyers prescrits ». Le mot décisif est « extinctive » : passé cinq ans, la dette n’est pas seulement difficile à recouvrer, elle est éteinte. Le non-paiement d’une dette éteinte ne constitue plus un manquement susceptible de fonder quoi que ce soit, ni paiement ni résiliation. Dans cette affaire, la cour a également constaté qu’il ne demeurait dû qu’un seul terme de fermage à la date de l’action, alors que la résiliation pour défaut de paiement exige deux défauts persistants : la demande échouait donc deux fois, sur la prescription et sur le nombre de termes.

Cette solution commande une méthode de calcul rigoureuse. Prenez chaque échéance contractuelle, ajoutez cinq ans, puis retranchez les termes atteints par la prescription en l’absence d’acte interruptif. Si le bailleur a adressé des mises en demeure en 2022 visant des fermages de 2016 et 2017 sans engager ensuite aucun acte interruptif, ces termes sont prescrits en 2021 et 2022 et restent prescrits : une mise en demeure tardive ne ressuscite pas une dette éteinte. À l’inverse, les termes échus dans les cinq dernières années demeurent exigibles et peuvent fonder, sous conditions, une action en paiement et une action en résiliation. La distinction entre les deux masses doit apparaître dans les conclusions, avec un tableau terme par terme indiquant pour chacun l’échéance, le montant, la date de prescription et l’existence éventuelle d’un acte interruptif.

Deux bornes complètent le tableau. D’une part, le report du point de départ, la suspension ou l’interruption ne peuvent porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, en application de l’article 2232 du code civil, qui prévoit toutefois des exceptions, notamment pour l’interruption par la demande en justice et par les mesures d’exécution : texte en vigueur ici. D’autre part, lorsque le manquement du preneur est continu, le point de départ obéit à une logique propre : dans un arrêt du 1er février 2018 (pourvoi n° 16-18.724), la troisième chambre civile a jugé, au visa de l’article L. 411-31 du code rural et de l’article 2224 du code civil, « que la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur et tenant à la cession du bail ou à une sous-location », la cession et la sous-location non autorisées constituant des manquements à une prohibition d’ordre public. Cette solution concerne la cession et la sous-location prohibées, non le simple impayé : pour les fermages, chaque échéance prescrite reste prescrite, même si le preneur continue de ne pas payer les termes suivants. Ne transposez donc pas ce raisonnement au défaut de paiement lui-même.

Pour une vue d’ensemble du statut du fermage et de ses évolutions jurisprudentielles récentes, le lecteur peut se reporter à l’analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le bail rural, le fermage et la préemption, qui sert de page de synthèse sur ces questions.

B. Certains actes interrompent la prescription et font repartir cinq ans

Interrompre la prescription signifie effacer le délai déjà couru et faire repartir un nouveau délai de cinq ans. Seuls les actes énumérés par la loi produisent cet effet, et la liste est limitative : tout le contentieux des arriérés anciens se joue sur la qualification des actes accomplis par le bailleur pendant la période.

Le premier cas est la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, prévue par l’article 2240 du code civil : « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. » Un courrier par lequel le fermier reconnaît devoir les fermages, une demande écrite de délais de paiement, ou un paiement partiel imputé sur l’arriéré manifestent cette reconnaissance et interrompent le délai. D’où l’importance, pour le preneur qui paie partiellement, d’indiquer par écrit sur quels termes porte son versement : l’article 1342-10 du code civil prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter, et qu’à défaut l’imputation a lieu d’abord sur les dettes échues, puis selon l’intérêt du débiteur et l’ancienneté : texte en vigueur ici. Un versement sans affectation précisée peut ainsi être imputé sur les termes les plus anciens et interrompre leur prescription, alors que le preneur croyait payer les derniers termes. Pour le bailleur, conserver tout écrit de reconnaissance du preneur constitue une preuve d’interruption décisive.

Le deuxième cas est la demande en justice, prévue par l’article 2241 du code civil : « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure. » La requête qui saisit le tribunal paritaire des baux ruraux interrompt donc la prescription des termes visés, et l’interruption produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance, conformément à l’article 2242 du code civil : texte en vigueur ici. Concrètement, le bailleur qui assigne avant l’expiration des cinq ans fige le délai pour les termes réclamés. Mais l’effet interruptif ne vaut que pour les termes effectivement visés par la demande et non prescrits à sa date : assigner en 2025 pour des fermages de 2016 sans aucun acte interruptif antérieur ne sauve pas ces termes, déjà prescrits en 2021.

Le troisième cas, souvent décisif en pratique rurale, est l’acte d’exécution forcée. L’article 2244 du code civil dispose : « Le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée. » La cour d’appel d’Aix-en-Provence en a fait application dans un arrêt du 29 janvier 2026 (RG n° 24/07791), dans un litige portant sur un bail rural à long terme conclu le 11 juin 2010 et des fermages impayés depuis le décès du bailleur d’origine en 2016 : décision consultable ici. Le premier juge avait retenu que le seul acte interruptif était la requête déposée le 19 juin 2023, de sorte que les fermages antérieurs au 19 juin 2018 étaient prescrits. La cour a infirmé sur ce point : le bail authentique comportait une mention exécutoire et valait titre exécutoire, et la saisie-attribution délivrée le 27 mai 2019 sur son fondement, avec rappel des sommes dues, devait être regardée comme un acte d’exécution forcée interruptif. La prescription quinquennale a donc été interrompue le 27 mai 2019, un nouveau délai de cinq ans a couru, et la demande en paiement des fermages depuis 2016, formée par requête du 19 juin 2023, n’était pas prescrite. La cour a déclaré la bailleresse recevable en sa demande de plus de 150 000 euros au titre des fermages et loyers impayés du 1er juillet 2016 au 30 avril 2024. L’enseignement est double : un bail notarié avec formule exécutoire suivi d’une saisie-attribution interrompt efficacement, et un commandement de payer isolé, sans mesure d’exécution, n’offre pas la même sécurité.

Ce qui n’interrompt pas mérite autant d’attention. La simple lettre de relance, même recommandée, et la mise en demeure préalable à la résiliation ne figurent pas dans la liste des articles 2240 à 2244 du code civil : elles ne font pas repartir le délai. Elles restent indispensables à la résiliation, comme on le verra, mais elles ne sauvent pas des termes en voie de prescription. De même, une plainte pénale sans lien avec la créance de fermage, ou des discussions informelles sans reconnaissance écrite, n’interrompent rien. Le bailleur qui laisse passer cinq ans sans demande en justice, sans reconnaissance du preneur et sans mesure d’exécution perd les termes anciens, même s’il a multiplié les relances. Le preneur, de son côté, doit vérifier pour chaque terme si un tel acte existe et en rapporter la preuve : produire la saisie-attribution, l’assignation ou l’écrit de reconnaissance, avec leurs dates exactes, permet de trancher terme par terme.

II. La résiliation ne peut pas reposer sur des fermages prescrits

L’action en résiliation pour défaut de paiement obéit à ses propres conditions, posées par le statut du fermage. Quand les termes visés sont prescrits, elle échoue ; quand la mise en demeure est irrégulière, elle échoue aussi. La défense du preneur consiste à contrôler ces deux verrous, et l’attaque du bailleur à les sécuriser avant d’assigner.

A. La mise en demeure préalable doit viser des termes exigibles et respecter les formes à peine de nullité

L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime subordonne la résiliation à des conditions cumulatives : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Chaque mot compte. Il faut deux défauts de paiement, donc deux termes impayés, et non un seul : l’arrêt de 2008 écarte la résiliation alors qu’il ne demeurait dû qu’un seul terme. La mise en demeure doit être postérieure à l’échéance des termes réclamés, laisser trois mois au preneur pour payer, et reproduire les termes du texte sous peine de nullité. Surtout, les deux termes visés doivent être exigibles à la date de l’action : s’ils sont prescrits, ils sont éteints et ne peuvent constituer les « deux défauts » requis. Le calcul de prescription de la première partie conditionne donc directement la recevabilité de la résiliation : visez deux termes prescrits, et la demande est vouée à l’échec avant même l’examen du fond.

Les formes de cette mise en demeure sont également piégeuses. L’article R. 411-10 du même code prévoit que la mise en demeure est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : texte en vigueur ici. La Cour de cassation a précisé la portée de cette exigence dans un arrêt du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-16.751), à propos d’une bailleresse de vignes qui avait mis en demeure sa preneuse, une société civile d’exploitation agricole, par lettre recommandée du 26 juin 2019 retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », avant de saisir le tribunal paritaire le 16 décembre 2019 : décision consultable ici. La Cour rappelle d’abord que, « Selon l’article R. 411-10 du même code, la mise en demeure prévue au 1° du I de l’article L. 411-31 précité est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », puis juge que « cette mise en demeure, qui constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages, a une nature contentieuse ». Il en résulte que les règles de notification des actes à caractère contentieux s’appliquent : la lettre non retirée par son destinataire ne vaut pas mise en demeure, et la demande en résiliation est rejetée. Pour le bailleur, la leçon est nette : face à un preneur qui ne retire pas ses recommandés, faites signifier la mise en demeure par acte d’huissier, qui établit la remise avec certitude. Pour le preneur, vérifiez systématiquement la réalité de la réception, la reproduction des termes de l’article L. 411-31 dans l’acte, et la correspondance entre les montants réclamés et les termes du bail.

La nullité de la mise en demeure doit toutefois être soulevée à temps et dans les formes. La cour d’appel de Dijon, dans un arrêt du 2 octobre 2025 (RG n° 22/00835), a rappelé, dans un litige où le preneur contestait deux mises en demeure d’avril et octobre 2019 au motif qu’elles ne reproduisaient pas les termes de l’article L. 411-31 et que les montants ne correspondaient pas au bail, que la nullité des actes de procédure est couverte lorsque celui qui l’invoque a fait valoir des défenses au fond sans la soulever : décision consultable ici. Cette solution applique l’article 112 du code de procédure civile, selon lequel « La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité ». Le preneur qui entend contester la mise en demeure doit donc soulever sa nullité dès ses premières écritures, avant toute défense au fond, et démontrer en quoi l’irrégularité lui a causé un grief lorsque la nullité invoquée l’exige. Exigez dans tous les cas un décompte détaillé et vérifiable : le bailleur qui réclame un arriéré global sans ventiler les échéances, leurs dates d’exigibilité et les paiements déjà imputés s’expose à voir son décompte écarté ou réduit par le tribunal. Chiffrez chaque terme avec sa date, son montant contractuel indexé le cas échéant, les versements affectés et le solde restant, puis confrontez ce tableau aux relevés bancaires et aux quittances du preneur. Les écarts les plus fréquents portent sur l’indexation appliquée à tort, sur des taxes foncières mélangées aux fermages alors qu’elles relèvent d’un régime distinct, et sur des paiements anciens oubliés dans l’addition. Un décompte propre, terme par terme et pièce par pièce, accélère la conciliation devant le tribunal paritaire et renforce la demande en paiement pour les termes véritablement exigibles.

Le bailleur, de son côté, ne doit pas spéculer sur l’oubli de l’adversaire : une mise en demeure qui reproduit exactement le texte, chiffre terme par terme et vise des échéances exigibles résiste à l’exception comme au fond.

B. La défense du preneur et l’office du tribunal, y compris pour les terres d’Île-de-France

Devant le tribunal paritaire des baux ruraux, saisi par requête, le débat se déroule en deux temps : la recevabilité des termes invoqués, puis le bien-fondé de la résiliation. Le preneur assigné commence par opposer la prescription aux termes anciens, échéance par échéance, en produisant le bail, les échéanciers, les preuves de paiement et, le cas échéant, les actes interruptifs dont il reconnaît l’existence. Si les deux termes fondant la résiliation sont prescrits, la demande tombe en application de la jurisprudence de 2008, sans qu’il soit besoin d’examiner le comportement du preneur. Si un seul des deux termes est prescrit, la condition des deux défauts n’est pas remplie et la résiliation doit également être écartée, sauf si le bailleur vise d’autres termes exigibles. Vient ensuite le contrôle de la mise en demeure : réception effective, rappel des termes légaux, délai de trois mois respecté entre la mise en demeure et la persistance de l’impayé. Puis le contrôle du fond : le bailleur doit établir deux défauts persistants à l’expiration du délai, et le preneur peut invoquer la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes, que le dernier alinéa du I de l’article L. 411-31 réserve expressément : texte en vigueur ici. Une contestation sérieuse sur le montant du fermage lui-même, par exemple un fermage supérieur au barème applicable ou une clause de fermage en nature dont la licéité est discutée, peut alimenter ce débat, à condition d’être documentée et chiffrée.

Le tribunal statue aussi sur les sommes : condamner au paiement des termes prescrits serait contraire à leur extinction, de sorte que le décompte retenu par le jugement ne doit comprendre que les termes exigibles, déduction faite des paiements intervenus et correctement imputés. Les intérêts courent à compter de chaque échéance impayée, et le jugement ordonne généralement l’expulsion en cas de résiliation, parfois avec indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Le preneur qui a régularisé avant le jugement peut tenter de faire écarter la résiliation en démontrant sa bonne foi et des raisons sérieuses, mais la régularisation tardive n’efface ni la prescription acquise au bailleur pour les termes sauvés par interruption, ni l’exigibilité des termes récents : chaque situation se juge sur pièces et sur calendrier.

Pour les terres situées à Paris et en Île-de-France, le cadre est identique mais la pratique commande quelques réflexes propres au ressort. La compétence appartient au tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles, de sorte que des terres sises en Seine-et-Marne, dans les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou sur les franges de la petite couronne relèvent du tribunal du lieu, et non du domicile parisien des parties : vérifiez le ressort avant d’assigner pour éviter une fin de non-recevoir. Les baux franciliens mêlent souvent terres agricoles et parcelles devenues constructibles ou bâtiments à usage mixte, ce qui complique l’identification des termes soumis au statut du fermage et le calcul du décompte : isolez les parcelles relevant du bail rural et leurs échéances propres. Les délais pratiques s’ajoutent aux délais légaux : d’une mise en demeure adressée en recommandé à la décision du tribunal, comptez le trimestre légal, la tentative de conciliation, les renvois d’audience et le délibéré. Conservez chaque preuve de paiement par virement avec sa référence d’échéance, chaque avis de réception, et chaque acte d’huissier : devant le tribunal du lieu de situation, ces pièces datées font la différence entre des termes prescrits et des termes sauvés par interruption.

En définitive, la prescription quinquennale des fermages n’est ni une prime à la mauvaise foi ni une arme absolue : elle sanctionne l’inaction prolongée du créancier et protège le débiteur contre les réclamations tardives, tout en laissant au bailleur diligent tous les moyens d’agir, de la demande en justice à la mesure d’exécution. Fermier, opposez-la terme par terme à tout arriéré ancien et contrôlez la mise en demeure qui fonde la résiliation. Bailleur, interrompez avant cinq ans, visez des termes exigibles et faites signifier vos actes. Dans les deux cas, le calendrier des échéances et des actes, établi avec précision et prouvé par écrit, décide du sort du bail devant le tribunal.