Les avis de taxe foncière 2026 ont été mis en recouvrement à l’automne et, pour de nombreux propriétaires âgés, la question revient chaque année avec la même acuité : à partir de quel âge cesse-t-on de payer, et le fisc applique-t-il l’exonération tout seul ? Les requêtes tapées par les internautes disent l’inquiétude sans détour : « exonération taxe foncière 75 ans », « exonération taxe foncière personne âgée conditions », « taxe foncière comment contester », « combien taxe foncière 2026 ». La réponse du droit est plus étroite que l’espoir : l’âge ne suffit jamais à lui seul. Le code général des impôts subordonne l’exonération à trois verrous cumulatifs, l’âge au 1er janvier, le revenu fiscal de référence de l’année précédente sous un plafond révisé chaque année, et l’occupation de l’immeuble. Les tribunaux administratifs rejettent chaque année des demandes portées par des contribuables de bonne foi qui ignoraient l’un de ces verrous, y compris en Île-de-France. Deux jugements récents, rendus à Lyon et à Melun pour des taxes 2024 et 2022, montrent exactement où les dossiers se perdent : un revenu fiscal de référence trop élevé malgré des charges d’EHPAD, une petite-fille hébergée dont les revenus dépassent le plafond, une remise gracieuse demandée au juge qui ne peut pas l’accorder. Cet article expose les conditions de l’exonération après 75 ans et de l’exonération liée à l’allocation de solidarité aux personnes âgées, les plafonds 2026, les trois contrôles qui font échouer les demandes, puis la marche à suivre pour contester l’avis 2026 devant l’administration puis devant le tribunal administratif, avec les points propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Exonération taxe foncière à 75 ans : qui peut ne plus payer
A. L’exonération après 75 ans et l’exonération ASPA sans condition d’âge
Le texte de référence est l’article 1391 du code général des impôts, qui dispose : « Les redevables âgés de plus de soixante-quinze ans au 1er janvier de l’année de l’imposition sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l’immeuble habité par eux, lorsque le montant des revenus de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417 . » (article 1391 du code général des impôts). Trois éléments se lisent dans cette seule phrase. D’abord, l’âge s’apprécie à une date fixe, le 1er janvier de l’année d’imposition : un contribuable qui fête ses 75 ans le 2 janvier 2026 ne remplit pas la condition d’âge pour la taxe 2026, même s’il a 75 ans au moment où il reçoit l’avis. Ensuite, l’exonération porte sur l’immeuble habité par le redevable, ce qui exclut les résidences secondaires, les logements vacants et les biens donnés en location. Enfin, les revenus de l’année précédente ne doivent pas excéder la limite fixée par l’article 1417, examinée en détail dans la sous-partie suivante.
Parallèlement, l’article 1390 du même code exonère sans aucune condition d’âge les titulaires de minima sociaux de vieillesse : « Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées mentionnée à l’article L. 815-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité mentionnée à l’article L. 815-24 du même code sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont ils sont passibles à raison de leur habitation principale. » (article 1390 du code général des impôts). Le bénéficiaire de l’ASPA ou de l’ASI, quel que soit son âge, est donc exonéré pour son habitation principale, sans avoir à démontrer qu’il a dépassé 75 ans ni à comparer son revenu au plafond de l’article 1417. En pratique, les deux régimes se complètent : avant 75 ans, seule l’ASPA ou l’ASI ouvre l’exonération ; après 75 ans, le contribuable qui ne touche ni l’ASPA ni l’ASI peut encore être exonéré s’il respecte le plafond de revenus.
La taxe reste, dans tous les cas, établie au nom du propriétaire. L’article 1400 du code général des impôts prévoit que « Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404 , toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. » (article 1400 du code général des impôts). Lorsque le bien change de mains en cours d’année, c’est donc le propriétaire au 1er janvier qui reçoit l’avis, et la répartition entre vendeur et acquéreur relève de leur accord, avec un partage au prorata expliqué dans notre analyse de la répartition de la taxe foncière entre vendeur et acheteur en cas de vente à Paris. Cette règle compte pour les successions et les donations entre parents âgés et enfants : celui qui donne son logement en cours d’année reste redevable de la taxe de cette année-là, et l’exonération dont il bénéficiait ne se transmet pas à l’acquéreur.
Le législateur a prévu une sortie progressive pour le contribuable qui perd le bénéfice de l’exonération. Le paragraphe II de l’article 1391 dispose que « Sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à l’immeuble habité par eux la première et la deuxième années suivant celle au titre de laquelle ils ont bénéficié de l’exonération prévue au même I pour la dernière fois » et que les intéressés « Bénéficient, pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à l’immeuble habité par eux, d’un abattement sur la valeur locative de deux tiers la troisième année et d’un tiers la quatrième année suivant celle au titre de laquelle ils ont bénéficié de l’exonération prévue audit I pour la dernière fois. » (article 1391, paragraphe II, du code général des impôts). Autrement dit, le dépassement ponctuel du plafond ou la perte d’une condition ne fait pas retomber immédiatement la taxe au plein tarif : deux années d’exonération maintenue, puis deux années d’abattement dégressif sur la valeur locative. Mais ce dispositif transitoire suppose de continuer à respecter les conditions relatives à l’habitation, comme l’a jugé le tribunal administratif de Melun dans l’affaire commentée plus bas : l’hébergement d’une tierce personne aux revenus trop élevés fait perdre aussi le bénéfice de la sortie progressive.
B. Le plafond de revenus 2026 : 12 793 euros et le revenu fiscal de référence
La deuxième condition, celle qui élimine le plus de demandes, tient au montant des revenus. L’article 1417 du code général des impôts fixe la limite applicable : « Les dispositions des articles 1391 et 1391 B sont applicables aux contribuables dont le montant des revenus de l’année précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie n’excède pas la somme de 12 793 €, pour la première part de quotient familial, majorée de 3 416 € pour chaque demi-part supplémentaire, retenues pour le calcul de l’impôt sur le revenu afférent auxdits revenus. » (article 1417 du code général des impôts). Pour la taxe foncière 2026, ce sont donc les revenus de 2025 qui comptent, avec un plafond de 12 793 euros pour une part, augmenté de 3 416 euros par demi-part supplémentaire. Un couple avec deux parts dispose ainsi d’un plafond de 16 209 euros, et chaque demi-part au-delà ajoute 3 416 euros. Ces montants sont indexés chaque année comme la limite supérieure de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu, de sorte que le chiffre de 2026 ne vaut que pour 2026 et doit être vérifié à nouveau chaque automne.
La notion de revenus retenue n’est pas le montant du compte en banque ni le reste à vivre, mais le revenu fiscal de référence de l’année précédente. Le même article 1417 précise : « Pour l’application du présent article, le montant des revenus s’entend du montant net après application éventuelle des règles de quotient définies à l’article 163-0 A des revenus et plus-values retenus pour l’établissement de l’impôt sur le revenu au titre de l’année précédente. » (article 1417 du code général des impôts). Le chiffre figure sur l’avis d’impôt sur le revenu, dans l’encadré consacré au revenu fiscal de référence. C’est ce chiffre, et aucun autre, que l’administration compare au plafond. Un contribuable non imposable à l’impôt sur le revenu peut parfaitement dépasser le plafond : la non-imposition résulte de l’application du barème et des réductions, tandis que le revenu fiscal de référence se calcule avant ces mécanismes.
Le tribunal administratif de Lyon l’a rappelé le 12 décembre 2025 dans un jugement de rejet (n° 2412056) concernant la taxe foncière 2024 d’un propriétaire de Saint-Étienne âgé de plus de 75 ans. Son revenu fiscal de référence de 2023 s’élevait à 19 638 euros, au-delà du plafond applicable. Le requérant faisait valoir qu’il payait les frais du séjour de son épouse en EHPAD et que ses ressources disponibles étaient de ce fait très limitées. Le tribunal juge que les frais du séjour en EHPAD de l’épouse, payés par le requérant, restent sans effet sur l’appréciation de ses ressources et du seuil d’exonération, et rejette la demande parce que le revenu fiscal de référence de 2023, de 19 638 euros, excède le plafond ouvrant droit à l’exonération, alors même que l’intéressé avait plus de 75 ans au 1er janvier 2024 (tribunal administratif de Lyon, 12 décembre 2025, n° 2412056). La leçon est directe : les charges supportées, même lourdes et prouvées comme un hébergement en EHPAD, ne se déduisent pas du revenu fiscal de référence pour l’application de l’article 1391. Seul le chiffre de l’avis d’impôt sur le revenu compte, comparé au plafond de l’article 1417.
En pratique, la vérification se fait en trois temps avant toute réclamation. Premièrement, lire sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’année précédente le revenu fiscal de référence et le nombre de parts. Deuxièmement, calculer le plafond personnel : 12 793 euros pour la première part, plus 3 416 euros par demi-part supplémentaire pour une imposition 2026. Troisièmement, comparer sans abattre les charges de la vie courante : frais d’EHPAD, aides versées aux enfants, remboursements d’emprunt et dépenses de santé ne réduisent pas le revenu fiscal de référence. Si le chiffre dépasse le plafond, l’exonération de l’article 1391 est fermée pour cette année, et il faut examiner les autres voies : l’exonération ASPA ou ASI de l’article 1390 si le contribuable en est titulaire, ou la demande de remise gracieuse adressée à l’administration, qui relève d’un pouvoir d’appréciation distinct du contentieux et que le juge ne peut pas accorder à la place du comptable public.
II. Taxe foncière 2026 : cohabitation, EHPAD et comment contester l’avis
A. L’immeuble habité par vous : la cohabitation qui fait perdre l’exonération
La troisième condition porte sur l’occupation du logement. L’article 1391 exige que l’immeuble soit habité par le redevable âgé, et la jurisprudence applique cette exigence avec rigueur : l’exonération est réservée à l’immeuble « habité exclusivement » par le bénéficiaire, et l’administration n’admet la cohabitation que dans des cas limités, lorsque le cohabitant est le conjoint, une personne à charge au sens fiscal, ou une personne dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas lui-même le plafond de l’article 1417. Héberger un proche aux revenus ordinaires fait perdre l’exonération, même si le proche ne paie aucun loyer et même si le propriétaire, pris isolément, respecte le plafond.
Le tribunal administratif de Melun en a fait une application marquante le 26 janvier 2026 (n° 2303568), dans un litige francilien : un propriétaire de 88 ans, domicilié à Champigny-sur-Marne dans le Val-de-Marne, contestait la taxe foncière 2022 de 2 890 euros. Son revenu fiscal de référence de 2021, de 10 338 euros, était inférieur au plafond alors applicable pour une part. Mais il hébergeait sa petite-fille dans une pièce aménagée au premier étage, et la jeune femme, imposée séparément, affichait un revenu fiscal de référence de 17 644 euros. Le tribunal constate que le domicile n’était pas habité exclusivement par le requérant, puisqu’il hébergeait sa petite-fille, et juge qu’il ne peut dès lors pas se prévaloir de l’exonération prévue au I de l’article 1391 (tribunal administratif de Melun, 26 janvier 2026, n° 2303568). Le raisonnement se poursuit sur le terrain de la doctrine administrative, qui étend l’exonération au contribuable vivant avec des personnes dont le revenu fiscal de référence n’excède pas la limite de l’article 1417 : avec 17 644 euros contre un seuil de 11 276 euros pour une part, la petite-fille dépassait largement la limite, et l’exonération restait fermée.
Le même jugement écarte le moyen tiré de la sortie progressive. Le requérant invoquait le paragraphe II de l’article 1391, qui maintient l’exonération deux ans puis l’abattement dégressif après la perte du bénéfice. Le tribunal répond que ce dispositif transitoire suppose de respecter les mêmes conditions relatives à l’habitation, à savoir vivre seul ou avec son conjoint ou partenaire de PACS, avec des personnes à charge au sens fiscal, ou avec des personnes dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond de l’article 1417 (tribunal administratif de Melun, 26 janvier 2026, n° 2303568). La présence de la petite-fille aux revenus supérieurs au seuil faisait donc échec à la fois à l’exonération et à son maintien transitoire. Le tribunal écarte enfin les arguments tirés de la carte d’invalidité et du statut d’ancien combattant, jugés sans incidence sur l’exonération de taxe foncière, ainsi que l’argument tiré du bénéfice antérieur de dégrèvements : une exonération passée ne crée aucun droit acquis pour les années suivantes, chaque imposition annuelle s’appréciant isolément.
De ces deux jugements se dégagent trois contrôles à effectuer avant de contester. Premier contrôle : la composition du foyer au 1er janvier. Toute personne hébergée qui n’est ni le conjoint ni une personne à charge fiscale doit voir son revenu fiscal de référence comparé au plafond d’une part. Un enfant ou un petit-enfant hébergé « pour rendre service » peut coûter l’exonération si ses revenus dépassent le seuil, et le rattachement ou le détachement fiscal de l’hébergé change le calcul. Deuxième contrôle : le départ en établissement. Lorsqu’un époux entre en EHPAD, les frais d’hébergement n’abaissent pas le revenu fiscal de référence, comme l’a jugé le tribunal de Lyon, et le conjoint resté au domicile doit toujours respecter le plafond. Troisième contrôle : la nature des revenus retenus. Pensions, rentes, revenus fonciers et plus-values entrent dans le revenu fiscal de référence ; seules les règles propres à cet indicateur, et non les charges de la vie courante, déterminent le chiffre comparé au plafond de 12 793 euros pour 2026.
B. Taxe foncière comment contester : réclamation avant le 31 décembre et recours à Paris
Lorsque l’avis 2026 paraît injustifié, la contestation suit un chemin imposé en deux temps : la réclamation préalable devant l’administration, puis le recours devant le tribunal administratif. Sauter la première étape rend le recours irrecevable, et manquer le délai de la première ferme définitivement la porte du juge. Le point de départ de tous les délais est la mise en recouvrement de l’avis 2026, intervenue à l’automne 2026.
La réclamation relève de la juridiction contentieuse lorsqu’elle tend à obtenir « soit la réparation d’erreurs commises dans l’assiette ou le calcul des impositions, soit le bénéfice d’un droit résultant d’une disposition législative ou réglementaire » (article L190 du livre des procédures fiscales). L’exonération des plus de 75 ans et l’exonération ASPA ou ASI sont typiquement des droits résultant d’une disposition législative, de sorte que le contribuable qui remplit les conditions et n’a pas été exonéré d’office peut les revendiquer par réclamation. Pour les impôts directs locaux, dont la taxe foncière, le délai est fixé par l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception » (article R*196-2 du livre des procédures fiscales). Pour l’avis de taxe foncière 2026, la réclamation doit donc parvenir à l’administration au plus tard le 31 décembre 2027. Ce délai court de la même façon pour l’erreur sur le revenu retenu, pour l’oubli de l’exonération ASPA, pour la mauvaise appréciation de la cohabitation, et pour la remise en cause du calcul de la valeur locative. Passée cette date, l’administration oppose la forclusion et le juge la confirme, sans examiner le fond.
La réclamation s’adresse au service des impôts des particuliers du lieu de l’immeuble, par courrier recommandé ou par la messagerie sécurisée de l’espace personnel sur le site de l’administration fiscale. Le dossier doit comporter l’avis de taxe foncière contesté, l’avis d’impôt sur le revenu de l’année précédente faisant apparaître le revenu fiscal de référence et le nombre de parts, la justification de l’âge et de l’occupation du logement à titre d’habitation, et, pour l’exonération ASPA ou ASI, l’attestation de la caisse versant l’allocation. Lorsque la difficulté porte sur la cohabitation, il faut joindre les avis d’imposition des personnes hébergées et démontrer soit leur qualité de personne à charge, soit un revenu fiscal de référence inférieur au plafond d’une part. L’administration statue par une décision de décharge, de réduction ou de rejet, et son silence gardé pendant six mois vaut décision implicite de rejet, ce qui ouvre la voie du recours sans attendre davantage.
Si la décision ne donne pas satisfaction, le recours appartient au tribunal administratif. L’article L199 du livre des procédures fiscales dispose : « En matière d’impôts directs et de taxes sur le chiffre d’affaires ou de taxes assimilées, les décisions rendues par l’administration sur les réclamations contentieuses et qui ne donnent pas entière satisfaction aux intéressés peuvent être portées devant le tribunal administratif. » (article L199 du livre des procédures fiscales). Le délai de recours est celui du droit commun administratif : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » (article R421-1 du code de justice administrative). Deux mois à compter de la notification du rejet, donc, pour saisir le tribunal du lieu de l’immeuble. C’est ce chemin qu’avaient suivi les requérants de Lyon et de Melun, dont les demandes ont été rejetées sur le fond, faute de remplir les conditions de revenus et d’habitation, et non pour une question de délai.
À Paris et en Île-de-France, quelques points pratiques méritent l’attention. La réclamation se dirige vers le service des impôts des particuliers de l’arrondissement ou de la commune de situation de l’immeuble, sous l’autorité de la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France, et le contentieux relève du tribunal administratif du ressort : Paris pour la capitale, et les tribunaux de Cergy-Pontoise, Melun, Montreuil ou Versailles selon le département francilien concerné. Le jugement de Melun commenté plus haut illustre ce contentieux francilien ordinaire : un litige de Champigny-sur-Marne jugé par le tribunal administratif de Melun, avec notification à la direction départementale des finances publiques compétente. Les propriétaires parisiens doivent en outre vérifier la valeur locative retenue, car les bases parisiennes et les majorations annuelles produisent des avis élevés qui rendent l’enjeu de l’exonération particulièrement sensible : pour un avis de plusieurs milliers d’euros, la vérification du revenu fiscal de référence et de la composition du foyer au 1er janvier vaut toujours l’effort avant le 31 décembre 2027. Enfin, la demande de remise gracieuse, fondée sur les difficultés financières et distincte de la réclamation contentieuse, s’adresse au comptable public et reste soumise à son appréciation : comme l’a jugé le tribunal de Lyon, qui rappelle que le juge administratif ne peut pas accorder lui-même une remise gracieuse et déclare irrecevables des conclusions présentées en ce sens, de sorte qu’il faut présenter cette demande à l’administration elle-même, parallèlement au contentieux si les délais le permettent, et sans attendre du tribunal une clémence qu’il ne peut pas accorder.
Conclusion
L’exonération de taxe foncière après 75 ans repose sur trois conditions cumulatives vérifiées chaque année : avoir plus de 75 ans au 1er janvier, présenter un revenu fiscal de référence de l’année précédente inférieur au plafond de l’article 1417, soit 12 793 euros pour une part en 2026, et habiter l’immeuble sans cohabitant aux revenus supérieurs au seuil. Les titulaires de l’ASPA ou de l’ASI sont exonérés sans condition d’âge pour leur habitation principale. Les jugements de Lyon et de Melun montrent que les charges d’EHPAD, la carte d’invalidité, le statut d’ancien combattant et le bénéfice d’exonérations passées ne changent rien à ce calcul, et que l’hébergement d’un proche aux revenus ordinaires fait perdre l’exonération comme son maintien transitoire. Le contribuable qui remplit les conditions et n’a pas été exonéré d’office doit réclamer au plus tard le 31 décembre 2027 pour l’avis 2026, puis saisir le tribunal administratif dans les deux mois du rejet. Vérifier le revenu fiscal de référence, la composition du foyer et l’avis d’imposition avant la fin de l’année 2027 reste le geste décisif.