Votre avis de taxe foncière 2026 vient d’arriver et vous avez plus de 75 ans, avec des revenus modestes : devez-vous vraiment payer ? La réponse, dans de nombreux cas, est non. Le code général des impôts exonère totalement de taxe foncière sur les propriétés bâties les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition dont les revenus ne dépassent pas un plafond, et accorde dès 65 ans un dégrèvement automatique de 100 euros. Lorsque l’exonération est perdue, une sortie progressive sur quatre ans amortit le retour à l’imposition. Pourtant, des avis sont émis à tort chaque année : changement d’adresse mal pris en compte, condition d’occupation contestée, résidence secondaire traitée comme un cas simple. Si vous êtes concerné, la réclamation doit partir avant le 31 décembre de l’année suivante, avec des pièces qui prouvent l’occupation réelle du logement. Cet article détaille les trois conditions de l’exonération après 75 ans, le dégrèvement de 100 euros entre 65 et 75 ans, puis la méthode complète pour réclamer et contester devant le tribunal administratif, y compris à Paris et en Île-de-France.
I. Après 75 ans, l’exonération totale de taxe foncière, et dès 65 ans, un dégrèvement automatique de 100 euros
Le dispositif en faveur des propriétaires âgés repose sur trois textes du code général des impôts, applicables à l’habitation et cumulables avec une sortie progressive quand l’avantage se perd. Les montants de revenus cités ci-dessous sont ceux de l’article 1417 en vigueur pour les impositions 2026.
A. L’exonération après 75 ans : âge au 1er janvier, logement habité et revenus plafonnés
Aux termes de l’article 1391 du code général des impôts : « I. – Les redevables âgés de plus de soixante-quinze ans au 1er janvier de l’année de l’imposition sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l’immeuble habité par eux, lorsque le montant des revenus de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417 . » (article 1391 du code général des impôts). Trois conditions se cumulent donc : avoir plus de 75 ans au 1er janvier de l’année imposée, habiter l’immeuble, et respecter le plafond de revenu fiscal de référence de l’année précédente.
La condition d’âge s’apprécie strictement au 1er janvier, parce que « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » (article 1415 du code général des impôts). Celui qui fête ses 75 ans en mars 2026 n’est pas exonéré pour 2026, puisque la situation retenue est celle du 1er janvier 2026 ; il le sera pour 2027 si les autres conditions sont remplies. La taxe, elle, « est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » (article 1380 du code général des impôts).
La condition de logement vise « l’immeuble habité par eux ». L’exonération bénéficie en principe à l’habitation principale, et elle est maintenue quand le propriétaire âgé est hébergé durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée, à condition que le logement qui constituait sa résidence principale reste libre de toute occupation. Selon la page officielle du site impots.gouv.fr consacrée aux exonérations et dégrèvements, la jurisprudence Friteau du Conseil d’État du 20 octobre 2000 (n° 205635) étend, selon la documentation officielle de l’administration fiscale, le bénéfice de l’exonération à la résidence secondaire pour les plus de 75 ans qui remplissent les conditions de revenus et d’occupation du logement. (page Exonérations et dégrèvements du site impots.gouv.fr). En pratique, les services fiscaux appliquent cette extension, mais tout dépend de la preuve d’occupation : un logement vacant, prêté à un tiers ou occupé par un membre de la famille ne remplit pas la condition d’occupation par le redevable lui-même.
La condition de ressources renvoie à l’article 1417 : « Les dispositions des articles 1391 et 1391 B sont applicables aux contribuables dont le montant des revenus de l’année précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie n’excède pas la somme de 12 793 €, pour la première part de quotient familial, majorée de 3 416 € pour chaque demi-part supplémentaire, retenues pour le calcul de l’impôt sur le revenu afférent auxdits revenus. » (article 1417 du code général des impôts). Pour une personne seule, le revenu fiscal de référence de l’année précédente ne doit donc pas dépasser 12 793 euros ; pour un couple soumis à imposition commune, avec deux parts, le plafond est majoré en conséquence. Des montants spécifiques s’appliquent outre-mer : « Pour la Martinique, la Guadeloupe et la Réunion, les montants des revenus sont fixés à 15 139 € pour la première part, majorés de 3 615 € pour la première demi-part et 3 416 € pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la deuxième. Pour la Guyane et Mayotte, ces montants sont fixés respectivement à 15 827 €, 4 356 € et 3 416 €. » Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu, pas le montant des pensions effectivement perçues chaque mois.
Le même article 1391 profite aussi aux titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité, ainsi qu’aux titulaires de l’allocation aux personnes handicapées, sous la même condition de revenus. L’article 1390 prévoit en effet que « I. – Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées mentionnée à l’article L. 815-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité mentionnée à l’article L. 815-24 du même code sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont ils sont passibles à raison de leur habitation principale. » (article 1390 du code général des impôts). Pour ces bénéficiaires, l’exonération est attachée à l’habitation principale, sans condition d’âge.
Reste à identifier le bon redevable : « I. – Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404 , toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. » (article 1400 du code général des impôts). Celui qui vend son logement en cours d’année reste imposé pour l’année entière si la vente intervient après le 1er janvier, sauf à prévoir une répartition au prorata avec l’acheteur dans l’acte : les modalités de ce partage vendeur-acheteur sont détaillées dans notre article sur la taxe foncière en cas de vente, le prorata et les recours à Paris. En indivision, chaque indivisaire est imposé à proportion de ses droits, et chacun peut invoquer personnellement l’exonération pour sa part si ses propres conditions sont remplies.
Deux précisions pratiques complètent le tableau. D’abord, l’exonération ne couvre pas tout l’avis : selon la même page officielle, l’exonération ne s’étend pas à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui reste due par le propriétaire même exonéré (page Exonérations et dégrèvements du site impots.gouv.fr), c’est-à-dire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis et reste due même par un propriétaire exonéré de la taxe foncière elle-même. Ensuite, la condition de cohabitation qui exigeait autrefois d’occuper le logement seul, avec son conjoint ou avec des personnes à charge a été supprimée pour les impositions établies à compter de l’année 2023 : vivre avec un tiers n’empêche plus, à lui seul, de bénéficier de l’exonération.
B. Entre 65 et 75 ans : le dégrèvement d’office de 100 euros et la sortie progressive sur quatre ans
Celui qui a entre 65 et 75 ans au 1er janvier et dont les revenus restent sous le plafond de l’article 1417 n’est pas exonéré, mais il n’est pas oublié : « Les redevables âgés de plus de soixante-cinq ans au 1er janvier de l’année d’imposition autres que ceux visés à l’article 1391 bénéficient d’un dégrèvement d’office de 100 € de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à leur habitation principale lorsque le montant des revenus de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417 . » (article 1391 B du code général des impôts). Le dégrèvement s’applique à l’habitation principale, il est accordé d’office, et l’administration précise que Ce dégrèvement de 100 euros est appliqué d’office par l’administration, sans démarche à accomplir (page Exonérations et dégrèvements du site impots.gouv.fr) Vérifiez donc votre avis : si vous avez 70 ans, des revenus modestes et que les 100 euros n’y figurent pas, c’est déjà un motif de réclamation.
Quand l’exonération totale est perdue, parce que les revenus dépassent désormais le plafond ou parce que la situation a changé, la loi organise une sortie en douceur au lieu d’un retour brutal à l’imposition pleine. Le II de l’article 1391 prévoit que « Les contribuables qui ne bénéficient plus de l’exonération prévue au I : 1° Sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à l’immeuble habité par eux la première et la deuxième années suivant celle au titre de laquelle ils ont bénéficié de l’exonération prévue au même I pour la dernière fois ; 2° Bénéficient, pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à l’immeuble habité par eux, d’un abattement sur la valeur locative de deux tiers la troisième année et d’un tiers la quatrième année suivant celle au titre de laquelle ils ont bénéficié de l’exonération prévue audit I pour la dernière fois. » (article 1391 du code général des impôts, II). Concrètement, après la dernière année exonérée, deux années restent exonérées, puis la base d’imposition est réduite des deux tiers la troisième année et d’un tiers la quatrième, avant le retour au droit commun la cinquième année.
Le même mécanisme protège les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité : « Les contribuables qui ne bénéficient plus de l’exonération prévue au I : 1° Sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à leur habitation principale la première et la deuxième années suivant celle au titre de laquelle ils ont bénéficié de l’exonération prévue au I pour la dernière fois ; 2° Bénéficient, pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à leur habitation principale, d’un abattement sur la valeur locative de deux tiers la troisième année et d’un tiers la quatrième année suivant celle au titre de laquelle ils ont bénéficié de l’exonération prévue au I pour la dernière fois. » (article 1390 du code général des impôts, II). Ces dispositions de sortie s’appliquent sous réserve du respect des conditions d’occupation du logement : un déménagement ou une mise en location du bien pendant la période transitoire fait perdre le bénéfice restant.
Enfin, un dispositif spécifique de lissage existe pour les contribuables qui ont perdu le bénéfice d’une exonération et remplissent par ailleurs les conditions de l’article 1391 : ils conservent durant deux ans le bénéfice de l’exonération, puis bénéficient de l’abattement dégressif décrit ci-dessus. Si votre avis 2026 est plein alors que vous étiez exonéré en 2024 ou 2025, vérifiez d’abord si vous relevez de cette période transitoire avant de conclure que tout est perdu : l’erreur la plus fréquente consiste à payer sans vérifier la sortie progressive, alors que l’abattement des deux tiers la troisième année représente déjà une économie substantielle.
II. L’avis est arrivé malgré tout : réclamer dans le délai, prouver l’occupation, puis contester le refus
Remplir les conditions sur le papier ne suffit pas toujours : l’administration peut ignorer votre âge, votre allocation ou votre occupation réelle, parce que ses fichiers sont incomplets ou parce qu’un changement de situation n’a pas été pris en compte. La contestation suit alors un ordre impératif : réclamation préalable dans le délai légal, avec des preuves d’occupation solides, puis tribunal administratif en cas de refus.
A. La réclamation avant le 31 décembre de l’année suivante, avec les preuves que les juges exigent
La règle de délai est stricte : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception ; » (article R*196-2 du livre des procédures fiscales). Pour l’avis de taxe foncière 2026, mis en recouvrement à l’automne 2026, la réclamation doit donc parvenir à l’administration au plus tard le 31 décembre 2027. Passée cette date, la réclamation est irrecevable, même si l’exonération était due sur le fond : le délai est une condition de recevabilité, pas une simple formalité. La demande se fait depuis l’espace personnel du site impots.gouv.fr, par la messagerie sécurisée, ou par courrier adressé au service des impôts fonciers du lieu de l’immeuble, en recommandé avec accusé de réception pour garder la preuve de la date d’envoi.
Le contenu de la réclamation doit établir chacune des trois conditions. Joignez la copie de l’avis de taxe foncière contesté, l’avis d’impôt sur le revenu faisant apparaître le revenu fiscal de référence de l’année précédente, un justificatif d’âge ou de bénéfice de l’allocation, et surtout des preuves d’occupation effective du logement au 1er janvier : factures d’électricité, de gaz ou d’eau à votre nom, attestations d’assurance habitation, relevés de compteur. Deux jugements récents montrent que c’est sur ce point que les demandes échouent. Le tribunal administratif de Nantes, le 1er octobre 2026, a rejeté la demande d’une propriétaire née le 11 octobre 1946, donc âgée de plus de 75 ans au 1er janvier 2022, imposée à hauteur de 1 090 euros pour une maison et un studio détenus en indivision : une propriétaire née en 1946, âgée de plus de 75 ans au 1er janvier 2022, imposée à 1 090 euros pour une maison et un studio détenus en indivision à Mûrs-Erigné (Maine-et-Loire) ((TA Nantes, 1er octobre 2026, n° 2213193). Sa résidence principale se trouvait dans un autre département, et elle affirmait occuper régulièrement un logement indépendant dans l’ensemble indivis ; le tribunal a jugé qu’elle ne justifiait pas occuper régulièrement un logement indépendant dans cet ensemble, notamment faute de factures d’énergie à son nom, et l’a donc jugée infondée à revendiquer l’exonération de l’article 1391 ((TA Nantes, 1er octobre 2026, n° 2213193). L’âge et les revenus ne suffisaient pas : sans factures d’énergie, l’occupation n’était pas prouvée, et la requête a été rejetée ((TA Nantes, 1er octobre 2026, n° 2213193).
Le tribunal administratif de Montpellier, le 31 mars 2025, illustre l’autre écueil : la résidence secondaire. Un contribuable titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées demandait la décharge de 2 074 euros de taxe foncière et de 1 998 euros de taxe d’habitation pour un logement acquis en 2021. Le tribunal a rappelé que le bénéfice de l’exonération de l’article 1390 l’exonération de l’article 1390 est subordonnée à l’occupation de l’habitation par le titulaire de l’allocation, seul, avec son conjoint, avec des personnes à sa charge au sens de l’impôt sur le revenu, ou avec d’autres titulaires de la même allocation ((TA Montpellier, 31 mars 2025, n° 2205928). Or l’intéressé avait déclaré que le bien constituait sa résidence secondaire au 1er janvier 2022 ((TA Montpellier, 31 mars 2025, n° 2205928), son domicile étant situé dans un autre département. Dès lors, il ne pouvait donc se prévaloir de l’article 1390, réservé à l’habitation principale du titulaire de l’allocation (TA Montpellier, 31 mars 2025, n° 2205928). Le tribunal a ajouté que des travaux d’aménagement en cours n’équivalaient pas à une impossibilité d’avoir la jouissance du logement, et qu’un relevé de pension d’environ 1 900 euros mensuels ne prouvait pas, à lui seul, l’impossibilité de payer : sa requête a été rejetée ((TA Montpellier, 31 mars 2025, n° 2205928). Moralité : ne déclarez jamais à l’administration qu’un logement est votre résidence secondaire si vous entendez ensuite y rattacher une exonération réservée à l’habitation principale, et distinguez soigneusement l’article 1390, attaché à l’habitation principale du titulaire de l’allocation, de l’article 1391, pour lequel l’administration admet l’extension Friteau à la résidence secondaire occupée.
Si la contestation porte non sur l’exonération mais sur le montant lui-même, par exemple une surface ou des éléments de confort manifestement faux qui gonflent la valeur locative, la même réclamation dans le même délai du 31 décembre permet de demander la correction : la méthode de vérification du calcul et des recours est exposée dans notre article sur la correction des éléments de confort et la contestation de la valeur locative. En attendant la réponse de l’administration, ne laissez pas un avis d’échéance impayé se transformer en majoration : demandez un sursis de paiement dans la réclamation ou réglez puis contestez, le remboursement du trop-versé portant intérêts en cas de succès.
B. En cas de refus : le tribunal administratif dans les deux mois, et les réflexes parisiens et franciliens
Si l’administration rejette la réclamation, expressément ou par son silence, le recours se porte devant le tribunal administratif. La règle de délai est posée par le code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » (article R421-1 du code de justice administrative). Le même article ajoute que « Lorsque la requête tend au paiement d’une somme d’argent, elle n’est recevable qu’après l’intervention de la décision prise par l’administration sur une demande préalablement formée devant elle. » Autrement dit, pour obtenir la décharge ou la restitution d’une taxe foncière, la réclamation préalable devant l’administration est obligatoire : saisir directement le tribunal sans avoir réclamé rend la requête irrecevable. Le délai de deux mois court à compter de la notification de la décision de rejet ; en cas de silence gardé par l’administration, une décision implicite de rejet naît et le délai court également, ce qui impose de dater précisément sa réclamation initiale.
La requête doit reprendre, pièce par pièce, la démonstration des trois conditions de l’article 1391 ou du dégrèvement de l’article 1391 B : avis d’imposition sur le revenu avec le revenu fiscal de référence, justificatif d’âge, preuves d’occupation au 1er janvier de l’année imposée. Les deux jugements cités plus haut montrent que le juge vérifie l’occupation avec exigence : factures d’énergie aux nom et adresse du logement, assurance habitation, et cohérence avec l’adresse déclarée pour l’impôt sur le revenu. Un décalage entre l’adresse du logement exonéré et celle de la résidence principale déclarée, comme dans l’affaire nantaise, conduit au rejet si l’occupation effective n’est pas établie par des documents. Préparez aussi l’argument du montant : seuils de l’article 1417 de l’année précédente, calcul de parts de quotient familial, et le cas échéant l’abattement transitoire des deux tiers ou du tiers si vous êtes dans la période de sortie progressive.
À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes pratiques s’imposent. Le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel se trouve l’immeuble : pour un logement situé à Paris, c’est le tribunal administratif de Paris qui statue sur la décharge. La réclamation préalable s’adresse au service des impôts fonciers du lieu de situation du bien, le plus sûrement via la messagerie sécurisée de l’espace personnel sur impots.gouv.fr, qui horodate l’envoi et conserve l’historique : c’est le moyen le plus fiable de prouver le respect du délai du 31 décembre. Les propriétaires parisiens et franciliens doivent vérifier avec une attention particulière la surface retenue et la catégorie du local, car les reclassements et les erreurs de consistance sont fréquents sur le bâti ancien dense, et une valeur locative surévaluée se cumule avec la perte de l’exonération pour produire des avis très élevés. Enfin, anticipez le calendrier : un avis reçu à l’automne 2026 laisse jusqu’au 31 décembre 2027 pour réclamer, mais constituer le dossier de preuves d’occupation au 1er janvier 2026 devient plus difficile avec le temps, car les fournisseurs d’énergie n’archivent pas indéfiniment les factures détaillées. Demandez dès maintenant les duplicata et conservez chaque justificatif.
Conclusion
Après 75 ans, avec des revenus modestes, la taxe foncière sur l’immeuble habité ne devrait pas être due : l’article 1391 exonère totalement, l’article 1391 B accorde 100 euros de dégrèvement dès 65 ans, et la sortie progressive amortit sur quatre ans la perte de l’avantage. Quand l’avis arrive malgré tout, la réclamation avant le 31 décembre de l’année suivante, étayée par des preuves d’occupation réelles, ouvre la voie à la décharge, et le tribunal administratif tranche dans les deux mois du rejet. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle, reste due dans tous les cas. Vérifiez votre avis 2026 sans attendre : l’âge, les revenus de l’année précédente et l’occupation au 1er janvier sont les trois clés, et chaque année sans réclamation est une économie définitivement perdue.