La remise en chauffe de novembre tourne à l’épreuve pour des milliers de commerces : la chaudière du local vient de lâcher, le chauffagiste annonce qu’on ne peut pas la remplacer à l’identique, et le bailleur comme le locataire se renvoient la facture. Pendant ce temps, le fioul fait l’actualité, avec des prix scrutés litre par litre et des annonces de baisse après la libération des stocks stratégiques. Pour un commerce, une boutique, un atelier ou des bureaux, la question n’est pas le cours du combustible : c’est de savoir qui doit commander les travaux, qui les paie, et comment contraindre celui qui refuse. La réponse tient en deux temps. Le bailleur doit un local en état de servir à l’usage convenu, il ne peut pas remplacer un chauffage adapté par un système dégradé, et le remplacement d’une chaudière hors d’usage ne peut pas être mis au compte du locataire sans une clause expresse. Quand le dialogue se bloque, le locataire dispose d’une méthode éprouvée : prouver la panne, mettre en demeure par écrit, puis saisir le juge pour obtenir les travaux, une provision et l’indemnisation du surcoût. Ce décryptage expose ces règles à partir des textes en vigueur vérifiés sur Légifrance et de trois arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation lus intégralement, dont les motifs sont cités au mot près.
I. Le bailleur doit un local qui chauffe et ne peut pas imposer un système au rabais
A. Délivrer un local en état de servir et l’entretenir pendant tout le bail
Tout part du contrat lui-même. L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » à « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Pour un local commercial, l’usage convenu inclut le chauffage : une boulangerie ne peut pas cuire sans eau chaude, un salon de coiffure ne reçoit pas ses clients dans le froid, des bureaux ne retiennent pas leurs salariés à 12 degrés. L’article 1720 du code civil ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Une chaudière morte en novembre entre dans ces réparations nécessaires : elle ne relève ni de l’entretien courant ni d’une menue réparation, et son remplacement incombe au bailleur, sauf clause contraire dont nous verrons plus loin qu’elle s’interprète strictement.
Le bailleur ne peut pas non plus se libérer à bon compte en posant un équipement moins performant que celui prévu au bail. La troisième chambre civile l’a jugé le 19 novembre 2014, dans une affaire où des bailleurs avaient remplacé le chauffage au gaz d’une boucherie par un système électrique après un incendie (pourvoi n° 12-27.061, lire l’arrêt sur courdecassation.fr). La Cour approuve la cour d’appel d’avoir relevé que l’installation de chauffage des locaux et de production d’eau chaude figurait au nombre des éléments décisionnels du contrat, puis d’avoir « constaté, sans dénaturation, que l’expertise révélait que l’installation électrique actuelle ne correspondait pas aux besoins de la locataire ni à la destination du fonds, étant impropre à assurer le chauffage des locaux et le chauffage de l’eau et que ce type d’installation revenait plus cher que le gaz naturel ». Elle « en a exactement déduit que Mme X… était fondée à réclamer une nouvelle installation du même type que la précédente et que les bailleurs devaient l’indemniser du surcoût de la consommation électrique entraîné par la substitution d’une installation de chauffage électrique à l’installation de chauffage au gaz ». Concrètement, le locataire d’un commerce peut exiger une installation du même type que celle du bail et réclamer le surcoût d’énergie provoqué par un système de substitution imposé par le bailleur. L’arrêt prononce une cassation sur un second moyen relatif à la motivation, mais le premier moyen, qui portait sur le chauffage, est rejeté : la solution sur le chauffage est donc acquise.
Le choix du nouvel appareil n’est pas libre pour autant. L’article R. 171-13 du code de la construction et de l’habitation, réécrit par le décret du 12 septembre 2026, dispose que « Pour pouvoir être installé dans un bâtiment existant, un équipement de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire respecte le résultat minimal de performance environnementale suivant : le coefficient de transformation de chaque type d’énergie auquel l’équipement recourt, déterminé par application des dispositions de l’arrêté mentionné à l’article R. 172-6, est inférieur à 300 gCO2eq / kWh PCI. Cette disposition ne s’applique pas aux équipements utilisés en secours. » Ce plafond de 300 grammes est celui qui exclut en pratique les chaudières neuves au fioul et au charbon, pour toute installation dans un bâtiment existant, donc aussi en remplacement d’un appareil existant, hormis les équipements de secours et les cas d’impossibilité technique dûment justifiés. Le texte s’applique aux travaux engagés après le 1er janvier 2027. Le bailleur qui doit remplacer l’appareil doit donc choisir une énergie et une technologie sous le plafond, pompe à chaleur, gaz, raccordement à un réseau de chaleur ou électricité selon le local. Le locataire ne peut pas exiger le maintien du fioul, et le bailleur ne peut pas s’en servir comme prétexte pour installer un simple radiateur d’appoint : l’installation de remplacement doit assurer le même usage, au sens de l’arrêt du 19 novembre 2014.
B. Le remplacement de la chaudière ne se transfère pas au locataire sans une clause expresse
En bail commercial, la liberté contractuelle est large, mais elle a des bornes d’ordre public que le décret dit Pinel a consolidées. L’article R. 145-35 du code de commerce dispose que « Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’ article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux » et « 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ». Le remplacement d’une chaudière hors d’usage par vétusté, ou imposé par le plafond d’émissions de l’article R. 171-13, entre dans ces deux catégories : c’est une grosse réparation rendue nécessaire par la vétusté, et c’est une mise en conformité avec la réglementation. Le bailleur ne peut donc pas mettre ces dépenses au compte du locataire, même si le bail contient une clause générale mettant « toutes les réparations » à la charge du preneur. Seuls les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique peuvent être partagés, ce qui ne vise pas une chaudière remplacée par nécessité.
La Cour de cassation applique cette logique avec constance, y compris quand le bail semble tout transférer au preneur. Le 6 mars 2013, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait condamné la locataire d’un local commercial à payer le ravalement, la réfection de la toiture et le remplacement de la chaudière collective de l’immeuble (pourvoi n° 11-27.331, lire l’arrêt sur courdecassation.fr). Le bail stipulait pourtant que la preneuse ferait son affaire de l’entretien et de toutes réparations, y compris les grosses réparations de l’article 606 du code civil. La Cour vise « l’article 1134 du code civil, ensemble l’article 1754 du même code », puis casse : « Qu’en statuant ainsi sans constater que des stipulations expresses du contrat de bail commercial mettaient à la charge de la locataire les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». La leçon est nette : une clause générale et absolue ne suffit pas. Pour mettre à la charge du locataire le remplacement d’une chaudière, et a fortiori d’une chaudière collective desservant tout l’immeuble, le bail doit le dire expressément, équipement par équipement. À défaut de stipulation expresse, la chaudière collective, la toiture et les façades restent au bailleur. Cette exigence protège aussi le locataire contre les clauses pré-imprimées : une formule générale mettant toutes les réparations au compte du preneur, sans viser expressément un équipement, ne transfère ni le gros œuvre ni les équipements collectifs.
Le bailleur doit en outre jouer cartes sur table dès la signature. L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. » Le même article ajoute que « Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. » Un bailleur qui savait sa chaudière en fin de vie et n’a inscrit aucun remplacement dans l’état prévisionnel s’expose à une contestation frontale : le locataire peut démontrer que le remplacement était prévisible et provisionné nulle part, et que l’inventaire des charges ne le mentionnait pas. En pratique, à la signature comme au renouvellement, le locataire avisé demande l’âge de la chaudière, le dernier rapport d’entretien, l’état prévisionnel des travaux et l’inventaire des charges. Si ces documents annoncent une chaudière de vingt ans sans travaux prévus, la négociation du loyer et du dépôt de garantie doit intégrer le risque de remplacement, et le bail doit préciser par écrit qui commande et qui paie le jour de la panne.
II. Obtenir le remplacement et le faire payer : la méthode qui tient, à Paris comme ailleurs
A. Prouver la panne, mettre en demeure, puis saisir le juge sans attendre l’hiver suivant
Un droit sans preuve ne vaut rien devant le juge, et le chauffage se prouve mal après coup. Dès la panne, le locataire fait établir un constat par un commissaire de justice, avec photographies de la chaudière, relevés de température pièce par pièce et copie des messages d’erreur de l’appareil. Il fait venir un professionnel qui atteste par écrit que l’appareil est hors d’usage ou irréparable, en distinguant la panne d’exploitation, qui relève de la maintenance, de la fin de vie de l’équipement, qui appelle le remplacement. Il conserve les factures d’achat de radiateurs d’appoint, les relevés de consommation électrique en hausse, les attestations du personnel et des clients sur les fermetures anticipées, et tout échange écrit avec le bailleur. Ce dossier sert deux fois : il fonde la mise en demeure et il chiffre le préjudice, perte d’exploitation, surcoût d’énergie et trouble de jouissance, que l’arrêt du 19 novembre 2014 permet de réclamer poste par poste.
La mise en demeure part ensuite en lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant les textes : l’obligation d’entretien de l’article 1719 du code civil, les réparations nécessaires de l’article 1720, et l’interdiction de transfert des grosses réparations de l’article R. 145-35 du code de commerce. Elle décrit l’appareil, son âge, la panne constatée, et demande le remplacement par une installation du même type, conforme au plafond d’émissions de l’article R. 171-13, avec un calendrier précis de remise en service. Elle n’a pas besoin de menacer : elle doit dater le manquement, car c’est à compter de cette date que le juge appréciera le retard et le préjudice. Si le bailleur ne répond pas ou propose un équipement dégradé, radiateurs électriques mobiles en lieu et place d’une chaudière, le locataire refuse par écrit en visant l’arrêt du 19 novembre 2014 : il est fondé à réclamer une installation du même type que la précédente, pas un pis-aller plus coûteux à l’usage.
Le juge compétent est le tribunal judiciaire, juge de droit commun des baux commerciaux. L’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que « Le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction. » En cas d’urgence, le locataire saisit le juge des référés pour obtenir sous astreinte l’exécution des travaux, une provision sur le préjudice et, le cas échéant, l’autorisation de faire réaliser les travaux aux frais du bailleur. La demande s’appuie sur le constat, le rapport du professionnel, la mise en demeure restée sans effet et les factures déjà engagées. Le surcoût de consommation électrique provoqué par un chauffage de substitution, admis par l’arrêt du 19 novembre 2014, se chiffre par comparaison des factures avant et après la panne. À Paris, où le tribunal judiciaire siège porte de Clichy et où les chaufferies anciennes tombent en panne en série dès les premiers froids, cette procédure de référé est la voie usuelle : elle évite de passer l’hiver sans chauffage en attendant un procès au fond, et l’astreinte donne au bailleur une raison financière d’agir vite. Le locataire ne cesse en revanche jamais de payer son loyer de sa propre initiative : la consignation et l’exception d’inexécution obéissent à des conditions strictes que seul le juge apprécie, et un loyer impayé expose à la clause résolutoire.
B. Chaufferie collective et copropriété : voter le changement d’énergie sans se faire piéger
Beaucoup de commerces en pied d’immeuble dépendent d’une chaufferie collective au fioul détenue par la copropriété. Le locataire commercial ne vote pas en assemblée générale, mais il subit le calendrier qu’elle fixe : son bailleur, copropriétaire, doit porter sa voix en assemblée et répercuter l’information. Or le changement d’énergie se vote, et la majorité applicable décide du sort du projet. La règle de base figure à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 : « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants ». Passer d’une chaudière fioul collective à une pompe à chaleur, à un raccordement au réseau de chaleur ou au gaz est une amélioration au sens de ce texte, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le syndic fait établir les devis, les études de faisabilité et le plan de financement, avec les appels de fonds correspondants, et inscrit la résolution à l’ordre du jour. Pour le commerçant locataire, l’enjeu est double : peser sur son bailleur pour qu’il vote le remplacement avant la mort de l’appareil, et vérifier que le coût voté ne lui sera pas répercuté en violation de l’article R. 145-35 du code de commerce.
La vétusté de l’installation peut toutefois faire basculer le vote vers la majorité simple. La Cour de cassation l’a jugé le 22 mai 1997, précisément à propos du remplacement d’une chaudière au fuel par une chaudière au gaz dans une copropriété (pourvoi n° 95-13.824, lire l’arrêt sur courdecassation.fr). Un copropriétaire demandait l’annulation du vote acquis à la majorité simple, en soutenant que le changement complet d’énergie relevait des travaux d’amélioration. La Cour rejette le pourvoi : « ayant relevé que les procès-verbaux d’assemblées générales précédentes soulignaient le caractère préoccupant de l’ensemble de l’installation, le risque réel et proche du percement des ballons d’eau chaude et la disparition des pièces de rechange permettant de procéder aux réparations nécessaires de l’installation existante, la cour d’appel, qui a constaté que celle-là était vétuste et retenu, par motifs propres et adoptés, que la substitution d’un mode d’énergie par un autre avait pour objet de satisfaire un service collectif assuré par une installation en bon état de fonctionnement, en a déduit, à bon droit, que la décision de remplacement de la chaudière avait été valablement adoptée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ». Autrement dit, quand l’installation est vétuste et que le changement d’énergie vise à maintenir un service collectif en bon état de fonctionnement, le remplacement se vote à la majorité simple des voix exprimées. L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » Pour un bailleur de locaux commerciaux dans une copropriété parisienne à chaufferie fioul vieillissante, cet arrêt est un levier : il permet de faire voter le remplacement à la majorité simple, avec un rapport de diagnostic établi par un professionnel, plutôt que de rechercher une majorité de tous les copropriétaires souvent introuvable.
En cas de panne brutale de la chaufferie en plein hiver, le syndic peut agir sans attendre l’assemblée. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le charge « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Une chaufferie collective hors service en novembre, dans un immeuble occupé, relève de cette urgence : le syndic commande les travaux conservatoires, puis fait ratifier la dépense et voter le remplacement définitif. À Paris et en Île-de-France, où les chaufferies fioul collectives des immeubles anciens concentrent les pannes de début de saison, le commerçant privé de chauffage écrit au bailleur et au syndic le même jour, fait constater la température des locaux, et demande par écrit le calendrier de remise en service. Si la copropriété tergiverse, le bailleur reste tenu envers son locataire en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil : il ne peut pas se retrancher derrière l’inertie du syndicat pour laisser un commerce sans chauffage. Le coût du remplacement voté par la copropriété se répartit entre copropriétaires selon les tantièmes et le règlement de copropriété, et le bailleur ne peut en répercuter au locataire commercial que la part que l’inventaire des charges et l’article R. 145-35 du code de commerce autorisent, jamais les grosses réparations de l’article 606.
Conclusion
Le chauffage d’un local commercial obéit à une répartition claire : le bailleur délivre et entretient un local propre à son usage, il remplace la chaudière hors d’usage par une installation du même type et conforme au plafond d’émissions, et il ne transfère ni les grosses réparations ni la mise aux normes au locataire sans une clause expresse qui le prévoit équipement par équipement. Le locataire prouve la panne, met en demeure par écrit, refuse les solutions dégradées et saisit le tribunal judiciaire pour obtenir les travaux sous astreinte, une provision et l’indemnisation du surcoût. En chaufferie collective, le remplacement se porte en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 pour une amélioration, à la majorité simple de l’article 24 quand la vétusté est établie, et le syndic agit d’office en cas d’urgence. Pour approfondir le régime des clauses et des charges du bail commercial, lire notre décryptage sur l’assurance pour compte du propriétaire dans le bail commercial.