La répartition des risques d’incendie, d’explosion et de dégât des eaux occupe une place centrale dans l’économie du bail commercial (article L. 112-1 du Code des assurances). En pratique, les parties insèrent fréquemment une clause d’assurance pour compte afin d’unifier la couverture du bâtiment et de l’exploitation (article 1205 du Code civil). Or, ce mécanisme emprunte le régime de la stipulation pour autrui tout en s’articulant avec l’ordre public du statut (article L. 145-15 du Code de commerce). Dès lors, la rédaction imprécise de la clause d’assurance expose le bailleur comme le locataire à d’importants litiges financiers (TC Montpellier, 31 mars 2025, n° 2022005934).
Par ailleurs, le transfert au preneur de la prime d’assurance de l’immeuble obéit à l’inventaire légal des charges locatives (article L. 145-40-2 du Code de commerce). L’absence de mention expresse ou de clé de répartition claire prive le propriétaire du droit de récupérer cette dépense (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/22035). En conséquence, l’incidence des charges d’assurance sur la fixation du loyer renouvelé et sur la valeur locative demeure déterminante (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887). De même, les clauses de renonciation à recours modifient l’exercice de la subrogation légale de l’assureur après le paiement de l’indemnité (article L. 121-12 du Code des assurances).
Toutefois, ces stipulations ne sauraient exonérer le bailleur de son obligation légale de délivrance et d’entretien du local loué (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Au surplus, l’inexécution de l’obligation d’assurer le local commercial déclenche le jeu de la clause résolutoire sous un formalisme rigoureux (article L. 145-41 du Code de commerce). L’intervention d’avocats en baux commerciaux à Paris permet d’auditer la cohérence entre le contrat de location et les polices souscrites par chaque partie (article 1719 du Code civil). Cette étude examine la qualification de l’assurance pour compte et la refacturation des primes, puis le régime des recours et des sinistres.
I. Le mécanisme de l’assurance pour compte et la répartition de la charge d’assurance dans le bail commercial
A. La qualification juridique de l’assurance pour compte et l’articulation des polices du bailleur et du preneur
Le mécanisme de l’assurance pour compte repose sur les dispositions générales qui gouvernent la souscription du contrat d’assurance (article L. 112-1 du Code des assurances). La loi dispose que « L’assurance peut être contractée en vertu d’un mandat général ou spécial ou même sans mandat, pour le compte d’une personne déterminée ». Ce texte ajoute que « l’assurance profite à la personne pour le compte de laquelle elle a été conclue, alors même que la ratification n’aurait lieu qu’après le sinistre ». De surcroît, le législateur précise que « L’assurance peut aussi être contractée pour le compte de qui il appartiendra » (article L. 112-1 du Code des assurances).
Sur le plan civil, cette opération emprunte la qualification duale consacrée par le législateur en matière d’assurance de dommages (article L. 112-1 du Code des assurances). Aux termes de l’article L. 112-1 du Code des assurances, « La clause vaut, tant comme assurance au profit du souscripteur du contrat que comme stipulation pour autrui ». Elle produit cet effet « au profit du bénéficiaire connu ou éventuel de ladite clause » désigné par le contrat de bail (article L. 112-1 du Code des assurances). Or, le droit commun des obligations rappelle que « L’un des contractants, le stipulant, peut faire promettre à l’autre, le promettant, d’accomplir une prestation » (article 1205 du Code civil). Selon l’article 1205 du Code civil, le tiers bénéficiaire « peut être une personne future mais doit être précisément désigné ou pouvoir être déterminé ».
La jurisprudence récente confirme l’intérêt d’agir direct que tire le bénéficiaire d’une police souscrite pour son compte (TC Montpellier, 31 mars 2025, n° 2022005934). Le 31 mars 2025, la juridiction commerciale a rappelé la portée exacte de l’article L. 112-1 du Code des assurances (TC Montpellier, 31 mars 2025, n° 2022005934). Le jugement retient que « l’assurance’pour compte’ vaut comme stipulation pour autrui au profit du bénéficiaire de la clause » (TC Montpellier, 31 mars 2025, n° 2022005934). Dès lors, ce mécanisme juridique « rend l’assuré ‘pour compte’ titulaire des droits au titre de la police d’assurance » (TC Montpellier, 31 mars 2025, n° 2022005934). Le tribunal souligne que « l’assuré ‘pour compte’ dispose d’un droit propre et direct envers l’assureur » pour obtenir l’indemnisation (TC Montpellier, 31 mars 2025, n° 2022005934).
En contrepartie de ce droit direct, la loi organise de manière stricte l’obligation au paiement de la prime d’assurance (article L. 112-1 du Code des assurances). Le texte prévoit que « Le souscripteur d’une assurance contractée pour le compte de qui il appartiendra est seul tenu au paiement de la prime envers l’assureur ». En conséquence, la compagnie d’assurance ne peut réclamer le règlement des cotisations impayées qu’au seul signataire de la police (article L. 112-1 du Code des assurances). Toutefois, la loi avertit que « les exceptions que l’assureur pourrait lui opposer sont également opposables au bénéficiaire du contrat, quel qu’il soit ». Une déchéance de garantie ou une suspension pour non-paiement de la prime par le souscripteur affecte donc directement le tiers bénéficiaire (article L. 112-1 du Code des assurances).
Dans la pratique locative, deux schémas d’assurance pour compte se rencontrent lors de la rédaction d’un bail commercial (article L. 112-1 du Code des assurances). Dans un premier schéma, le bail impose au locataire de souscrire une police couvrant le bâtiment pour le compte du propriétaire (article L. 112-1 du Code des assurances). Dans un second schéma, le bailleur souscrit une police couvrant l’ensemble immobilier et agit pour le compte des locataires (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 22-23.653). Le propriétaire répercute ensuite la cotisation dans les charges locatives sous le contrôle d’un avocat en bail commercial à Paris (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
En l’absence de clause d’assurance pour compte, la répartition des assurances suit le régime de la responsabilité locative légale (article 1733 du Code civil). Aux termes de l’article 1733 du Code civil, « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ». Le preneur peut aussi prouver un « vice de construction » ou « que le feu a été communiqué par une maison voisine » (article 1733 du Code civil). De son côté, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, la loi impose une assurance minimale (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Selon l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ».
Cette obligation légale s’impose « en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant » au sein de l’immeuble (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le même texte ajoute que « Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ». Lorsque le bail commercial stipule des obligations d’assurance précises, le preneur doit respecter scrupuleusement l’étendue des garanties exigées (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299). L’acte litigieux faisait « obligation au preneur d’assurer et de maintenir assuré pendant toute la durée du bail, par une compagnie d’assurance notoirement solvable ». Ces polices devaient aussi « couvrir le recours des tiers et des voisins et la responsabilité civile du locataire » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299).
B. L’encadrement d’ordre public de la refacturation des primes d’assurance et son incidence sur la valeur locative
Que le bailleur souscrive une assurance d’immeuble ou pour compte, la refacturation de la prime obéit au statut (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Depuis la loi du 18 juin 2014, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose une transparence contractuelle absolue dans tout bail commercial conclu ou renouvelé. La loi exige que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail ». Cet inventaire doit obligatoirement inclure « l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » dès la conclusion du contrat (article L. 145-40-2 du Code de commerce). De plus, « En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux » éventuels (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
Pour déterminer si la prime d’assurance du propriétaire peut figurer dans cet inventaire, il faut consulter la liste réglementaire (article R. 145-35 du Code de commerce). L’article R. 145-35 du Code de commerce énumère limitativement les dépenses qui, par leur nature, « Ne peuvent être imputés au locataire » d’un bail commercial. Sont ainsi interdites « 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil » et leurs honoraires (article R. 145-35 du Code de commerce). Le décret prohibe également « 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ». Or, les primes d’assurance de l’immeuble ou de responsabilité civile du propriétaire ne figurent pas parmi ces interdictions réglementaires (article R. 145-35 du Code de commerce).
Dès lors, la prime d’assurance souscrite par le bailleur peut être refacturée au preneur si l’inventaire contractuel la mentionne expressément (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Toutefois, ce dispositif légal relève de l’ordre public statutaire protégé par l’article L. 145-15 du Code de commerce (TJ Paris, 21 juillet 2026, n° 25/03807). Aux termes de l’article L. 145-15 du Code de commerce, « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements » contraires. Cette sanction frappe toute clause qui a « pour effet de faire échec au droit de renouvellement » ou aux textes visés (article L. 145-15 du Code de commerce). Le juge parisien rappelle que toute stipulation contraire à cet inventaire légal est réputée non écrite (TJ Paris, 21 juillet 2026, n° 25/03807).
La jurisprudence sanctionne avec sévérité les clauses de charges rédigées en termes généraux ou dépourvues de clé de répartition (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/22035). La cour d’appel a examiné une clause visant les « prestations individuelles ou collectives récupérables » sur le preneur (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/22035). Les juges relèvent que « la notion même de « fournitures et prestations récupérables sur le locataire » n’existe nullement dans le droit des baux commerciaux ». Par ailleurs, l’acte ne comportait aucune clé précise pour ventiler les charges de copropriété du bailleur (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/22035). En conséquence, la cour a jugé la clause non écrite et a ordonné le remboursement des provisions (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/22035).
À cet égard, lorsque le local commercial s’insère dans un immeuble collectif, la loi fixe le critère de répartition des charges (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, « Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ». Ce texte impératif ajoute que « Cette répartition est fonction de la surface exploitée » par chacun des preneurs de l’ensemble immobilier (article L. 145-40-2 du Code de commerce). De plus, l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit d’imputer au preneur « les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ». La juridiction d’appel a validé une clé calculée « au prorata de la surface de plancher » louée (CA Nîmes, 17 avril 2026, n° 25/02782).
De même, la refacturation doit respecter la distinction entre charges communes et charges privatives (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 22-23.653). Le contrat litigieux stipulait que « le preneur était tenu de régler au bailleur sa quote-part de toutes les charges afférentes au centre commercial ». La Cour approuve le juge des référés d’avoir retenu « l’existence d’une contestation sérieuse » sur la charge privative (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 22-23.653). Outre la précision de l’inventaire initial, le bailleur doit respecter les délais réglementaires de régularisation annuelle des charges d’assurance (article R. 145-36 du Code de commerce). Aux termes de l’article R. 145-36 du Code de commerce, l’état récapitulatif annuel « inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges » du bail.
Il « est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ». En copropriété, l’envoi a lieu « dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété » (article R. 145-36 du Code de commerce). En outre, « Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés ». Ces règles s’appliquent pleinement aux baux commerciaux renouvelés tacitement après la réforme de 2014 (TJ Le Mans, 16 juin 2026, n° 26/00947). Lorsque le bailleur facture une dépense sur le fondement d’une clause illicite, le locataire exerce l’action en répétition de l’indu (TJ Paris, 21 juillet 2026, n° 25/03807).
Dans ce jugement, le tribunal rappelle que « ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution » (TJ Paris, 21 juillet 2026, n° 25/03807). Il ajoute qu’un avoir comptable « ne permet pas de justifier du remboursement effectif des sommes indûment perçues » (TJ Paris, 21 juillet 2026, n° 25/03807). L’assistance d’avocats en contentieux commercial à Paris permet d’obtenir la restitution des sommes indûment prélevées (TJ Paris, 21 juillet 2026, n° 25/03807). Enfin, le transfert au locataire d’une charge incombant au bailleur constitue « un facteur de diminution de la valeur locative » (article R. 145-8 du Code de commerce). La Cour de cassation a rappelé ce principe de minoration de la valeur locative en 2026 (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227).
II. L’exécution des clauses d’assurance, la renonciation à recours et le règlement du sinistre locatif
A. La portée des clauses de renonciation à recours, la subrogation de l’assureur et l’obligation de délivrance du bailleur
L’insertion d’une clause d’assurance pour compte s’accompagne presque systématiquement d’une clause de renonciation à recours dans le bail commercial (article L. 121-12 du Code des assurances). Pour comprendre l’utilité de cette clause, il faut partir du mécanisme de la subrogation légale de l’assureur de dommages (article L. 121-12 du Code des assurances). La loi prévoit que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré ». Ce recours s’exerce « contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ». Sans aménagement contractuel, l’assureur de l’immeuble qui indemnise le propriétaire peut donc exercer un recours contre le locataire responsable (article 1733 du Code civil).
Or, lorsque le locataire finance déjà la prime d’assurance de l’immeuble ou bénéficie d’une assurance pour compte, ce recours devient incohérent (article L. 112-1 du Code des assurances). De plus, l’assuré pour compte ayant la qualité d’assuré ne constitue pas un tiers envers l’assureur (TC Montpellier, 31 mars 2025, n° 2022005934). Afin de sécuriser les rapports locatifs, les parties stipulent une renonciation simple ou réciproque à tout recours en cas de sinistre (article L. 121-12 du Code des assurances). Selon l’article L. 121-12 du Code des assurances, « L’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré ». Cette décharge joue « quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur » (article L. 121-12 du Code des assurances).
Dès lors, le bailleur et le preneur doivent impérativement déclarer la clause de renonciation à recours à leurs assureurs respectifs (article L. 121-12 du Code des assurances). Lorsque la renonciation à recours stipulée dans le bail est reproduite dans la police d’assurance, elle devient pleinement opposable à l’assureur (article L. 121-12 du Code des assurances). Toutefois, la clause de non-recours du bail commercial reçoit une interprétation stricte en jurisprudence (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). En effet, le propriétaire est tenu d’une obligation fondamentale de délivrance et d’entretien pendant toute la durée de l’exécution du contrat (article 1719 du Code civil). Selon l’article 1719 du Code civil, le propriétaire doit « 1° De délivrer au preneur la chose louée » conformément à sa destination contractuelle.
Ce même texte oblige le propriétaire « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (article 1719 du Code civil). Il lui impose également « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » commercial (article 1719 du Code civil). Or, par arrêt du 10 avril 2025, la Cour de cassation a encadré les clauses de non-recours (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). En l’espèce, la locataire avait « renoncé à tous recours pour les dégâts causés dans les locaux loués » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Cette clause visait les dommages causés « aux objets mobiliers, marchandises ou matériels quelle qu’en soit l’origine, du fait de la privation de jouissance ».
Les juges d’appel avaient rejeté toute demande d’indemnisation fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). La Haute juridiction censure cet arrêt au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Elle juge qu’une telle stipulation « n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation ». Partant, cette clause « n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » envers le locataire (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Un avocat en troubles de jouissance locative à Paris chiffre ainsi les pertes d’exploitation imputables au propriétaire (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974).
La troisième chambre civile a réaffirmé cette solution protectrice dans un second arrêt du 22 mai 2025 (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844). Dans ce litige, des inondations répétées affectaient le local et la bailleresse opposait la clause de non-recours (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844). Or, le sinistre découlait de « désordres structurels du bâtiment loué » imputables à la bailleresse (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844). De plus, aucun lien n’existait avec « le manquement ponctuel du preneur tenant au défaut de souscription par la locataire d’une assurance conforme ». Le propriétaire demeure donc tenu d’indemniser le locataire lorsque le sinistre découle d’un vice structurel de l’immeuble loué (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844).
En revanche, l’invocation de l’article 1719 du Code civil suppose l’existence d’un véritable contrat de bail (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974). Elle juge que « l’occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du code civil » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974). Dans ce cas particulier, l’occupant victime d’infiltrations « doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974). Par ailleurs, la Cour juge que « l’incendie qui se déclare dans les locaux d’un colocataire et dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit ». Elle en déduit « que le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance » (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-20.696).
B. La sanction du défaut d’assurance par la clause résolutoire et le sort du bail commercial après un sinistre
Le défaut de maintien de l’assurance imposée par le bail commercial expose le preneur à la résiliation (article L. 145-41 du Code de commerce). Cette sanction obéit aux règles impératives de l’article L. 145-41 du Code de commerce, modifié par la loi du 26 mai 2026. Ce texte prévoit que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». La loi ajoute que « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » d’un mois laissé au locataire pour régulariser (article L. 145-41 du Code de commerce). Une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334).
Une telle stipulation « a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 » du Code de commerce. De plus, le commandement délivré par le bailleur doit manifester sans équivoque sa volonté d’user de la clause résolutoire (TJ Paris, 28 novembre 2024, n° 22/06369). Le juge écarte ainsi tout commandement « ambigu en ce qu’il ne vise pas explicitement la clause résolutoire du bail » (TJ Paris, 28 novembre 2024, n° 22/06369). Le recours à un avocat en résiliation de bail à Paris permet de vérifier la validité du commandement délivré (article L. 145-41 du Code de commerce). Lorsqu’un commandement régulier vise le défaut d’assurance, le locataire doit justifier d’une couverture intégrale dans le délai d’un mois (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299).
L’arrêt rendu le 17 septembre 2026 illustre la rigueur de ce contrôle sur les attestations produites (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299). La locataire prouvait « être assurée à la date du commandement contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299). Toutefois, elle n’avait pas assuré « le matériel et le mobilier garnissant les lieux loués » contre l’incendie (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299). La Cour relève « qu’elle ne s’était pas conformée à cette obligation d’assurance » dans le délai légal (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299).
Sur la suspension de la clause résolutoire, la Cour de cassation a posé un principe général en 2025 (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360). Elle juge « que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire ». Elle censure la cour d’appel qui avait limité cette faculté au seul cas d’impayé locatif (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360). Néanmoins, en 2026, la locataire avait seulement souscrit une assurance pour des périodes postérieures au commandement (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299). Faute de pouvoir « régulariser sa situation pour la période antérieure à celle-ci », la résiliation a été acquise (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299).
Pour les impayés locatifs, la loi du 26 mai 2026 a renforcé les exigences de l’article L. 145-41 du Code de commerce. La suspension des effets de la clause résolutoire est subordonnée à « la capacité du preneur à régler la dette locative » (article L. 145-41 du Code de commerce). Cette suspension est également subordonnée « à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L. 145-41 du Code de commerce). Durant les délais, « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge » (article L. 145-41 du Code de commerce). Ces règles régissent les demandes « introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 » (article L. 145-41 du Code de commerce).
En revanche, après un sinistre imputable au bailleur, le preneur peut opposer l’exception d’inexécution (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Le locataire peut suspendre le paiement du loyer lorsque les locaux deviennent impropres à leur usage (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Cette exception joue « à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ». Lorsque « le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé » avant de constater la résiliation (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Cet examen s’impose même sans demande de délais formée « dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).
Lorsqu’un sinistre fortuit survient, le sort du bail commercial obéit à l’article 1722 du Code civil (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439). Selon ce texte, « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ». En revanche, « si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». Dans les deux hypothèses de destruction par cas fortuit, la loi précise qu’« il n’y a lieu à aucun dédommagement » entre les parties (article 1722 du Code civil). La jurisprudence assimile à la perte totale « l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination » (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439).
Il en va de même en cas de « nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur » (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439). À l’inverse, une indisponibilité temporaire du local commercial après un incendie n’entraîne pas la résiliation du bail (TJ Paris, 28 novembre 2024, n° 22/06369). Après réalisation des travaux réparatoires, le tribunal a constaté que « les lieux loués n’étaient plus impropres à leur usage » (TJ Paris, 28 novembre 2024, n° 22/06369). Ainsi, « dès lors que les locaux n’ont pas été entièrement ni définitivement détruits par l’incendie », le bail se poursuit (TJ Paris, 28 novembre 2024, n° 22/06369).
Conclusion
La clause d’assurance pour compte du propriétaire dans le bail commercial constitue un outil exigeant de gestion des risques immobiliers (article L. 112-1 du Code des assurances). Elle opère comme une stipulation pour autrui qui confère au bénéficiaire un droit propre et direct contre l’assureur (TC Montpellier, 31 mars 2025, n° 2022005934). Toutefois, le souscripteur demeure seul débiteur des primes envers la compagnie et les exceptions contractuelles restent opposables au bénéficiaire (article L. 112-1 du Code des assurances). Par ailleurs, la refacturation de la prime d’assurance de l’immeuble exige une mention expresse dans l’inventaire légal (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Toute clause imprécise ou dépourvue de clé de répartition encourt le réputé non écrit et la répétition de l’indu (TJ Paris, 21 juillet 2026, n° 25/03807).
Au stade de l’exécution, l’articulation entre polices d’assurance, clauses de non-recours et obligations légales commande une vigilance constante (article L. 121-12 du Code des assurances). La Cour de cassation juge fermement qu’une clause de non-recours n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). De son côté, le preneur visé par un commandement doit justifier de toutes les garanties contractuelles sous un mois (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299). En cas de sinistre imputable au bailleur, l’exception d’inexécution paralyse l’acquisition de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Un audit conjoint du bail commercial et des polices d’assurance demeure indispensable lors de la signature ou d’un sinistre (article 1722 du Code civil).