Le précédent locataire vient de partir et le bailleur veut profiter du changement pour augmenter le loyer. En zone tendue, cette hausse est strictement encadrée : le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer payé par la personne qui s’en va, sauf à y appliquer, au plus, la variation de l’indice de référence des loyers lorsque le loyer n’a pas été révisé depuis un an. À Paris, un second plafond s’ajoute avec le loyer de référence majoré. Trois dérogations seulement permettent de dépasser le plafond : des travaux d’un certain montant, un loyer précédent nettement sous-évalué, ou des travaux lourds très récents qui rouvrent une fixation libre. Le dispositif actuel couvre les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Le locataire qui estime le nouveau loyer excessif dispose d’un recours précis, qui commence devant la commission départementale de conciliation avant tout passage devant le juge, et les tribunaux appliquent ces plafonds au chiffre près, comme l’illustrent trois décisions récentes dont un jugement qui a ramené un loyer de 6 800 à 6 460,34 euros charges comprises.
I. Nouveau locataire : un loyer plafonné au dernier loyer révisé de l’IRL
A. La règle du dernier loyer, avec la révision IRL des douze derniers mois
En dehors des zones tendues, la fixation du loyer reste libre : l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 pose que « La fixation du loyer des logements mis en location est libre. » Dès que le logement se trouve dans une zone tendue en revanche, la remise en location obéit à un plafond. Le texte de référence est le décret pris chaque année sur le fondement de l’article 18 de la même loi, qui prévoit qu’« un décret en Conseil d’Etat […] fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. » Pour la période en cours, l’article 10 du décret du 27 juillet 2017, dans sa version applicable, dispose que « Les dispositions du présent décret s’appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. » Le décret annuel de reconduction, le décret du 20 juillet 2026, est entré en vigueur le 1er août 2026.
Le principe est simple. L’article 3 du décret du 27 juillet 2017 énonce que « Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. » Un logement vacant s’entend ici d’un logement inoccupé proposé à la location, à l’exclusion des premières locations et des logements restés sans locataire depuis plus de dix-huit mois. Concrètement, si l’ancien locataire payait 1 200 euros, le nouveau bail ne peut pas partir à 1 350 euros sur le seul motif du changement d’occupant.
Une seule majoration reste possible dans ce cadre : la révision selon l’indice de référence des loyers. Le même article 3 du décret précise que « Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers », et que « La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location. » Si le loyer a déjà été révisé dans l’année écoulée, aucun rattrapage n’est permis : le plafond est le dernier loyer tel quel.
Ce mécanisme suppose que la révision annuelle ait été correctement gérée pendant le bail précédent. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise cette révision : « A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. » Et « Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. » Un bailleur qui a laissé passer le délai d’un an ne peut donc pas récupérer la révision perdue en la reportant sur le nouveau locataire : à la relocation, seul le jeu de l’article 3 du décret compte, dans la limite des douze derniers mois.
Deux situations échappent entièrement au plafond de la relocation. La première location d’un logement neuf ou d’un local transformé en habitation n’a pas de loyer antérieur à respecter : le premier loyer se fixe librement, sous la seule limite, à Paris, du loyer de référence majoré. Les logements restés inoccupés depuis plus de dix-huit mois sortent aussi du dispositif : après une vacance aussi longue, le bailleur retrouve une fixation libre, toujours dans la limite du loyer de référence majoré lorsque l’encadrement parisien s’applique. En pratique, le bailleur qui se prévaut de l’une de ces exclusions doit pouvoir prouver la date de la première mise en location ou la durée de la vacance, par exemple par les avis de taxe d’habitation sur les logements vacants, les constats d’huissier ou les attestations d’agence. Exemple chiffré de la révision autorisée : un loyer de 1 200 euros non révisé depuis quatorze mois, avec une variation IRL de 1,5 % sur la période, peut passer à 1 218 euros pour le nouveau locataire, et pas un euro de plus, sauf à entrer dans l’une des trois dérogations pour travaux ou sous-évaluation.
Le champ géographique
Le champ géographique du plafond résulte de l’article 1er du décret du 27 juillet 2017, qui renvoie aux communes « qui figurent au 1° de l’annexe du décret du 10 mai 2013 susvisé ». Cette liste comprend notamment Paris, qui y figure sous le code 75056, ainsi que les communes de l’agglomération parisienne. Le locataire ou le bailleur qui hésite sur sa commune utilise le simulateur de zone tendue du service public avant de se prévaloir du plafond.
Première limite absolue à signaler : les passoires énergétiques. L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. » Aucune révision IRL, aucun rattrapage : pour un logement classé F ou G, le nouveau loyer est gelé au niveau de l’ancien. Les classes vont de A, la plus performante, à G, la moins performante, selon l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Le même gel vaut pour la révision annuelle en cours de bail et pour la réévaluation au renouvellement, puisque l’article 17-1 exclut toute révision ou majoration dans ces logements.
B. Le second plafond parisien : le loyer de référence majoré et le complément de loyer
À Paris, le bailleur doit respecter un second plafond, cumulatif avec le premier : le loyer de référence majoré issu de l’encadrement des loyers. L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 dispose que « Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence », le minoré étant diminué de 30 %. Et « Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. » Le nouveau bail parisien doit donc passer deux filtres : ne pas dépasser le dernier loyer révisé de l’IRL, et ne pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement selon sa catégorie et son secteur.
Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu au contrat dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature. Pour les baux déjà couverts par ce dispositif, un article du site détaille la vérification du loyer de référence majoré et la récupération du trop-perçu à Paris. Pour les logements énergivores parisiens, un autre article précise les interdictions de hausse propres aux logements F et G en zone tendue.
Le bailleur parisien peut ajouter un complément de loyer, mais dans des conditions étroites. Le complément n’est possible que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer au bail. La Cour de cassation contrôle cette justification de près : dans un arrêt du 4 décembre 2025, pourvoi n° 24-15.589, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel qui avait admis un complément de 6,20 euros par mètre carré, portant le loyer à 5 356,14 euros mensuels, parce que le logement « bénéficiait d’une vue dégagée » sur une église parisienne, « monument historique prestigieux et emblématique » du quartier, « caractéristique propre au logement loué du fait de sa localisation à proximité immédiate de l’église à laquelle il faisait face et de sa situation au quatrième étage de l’immeuble », ajoutant que la cour d’appel avait « souverainement apprécié le montant » du complément : « ce dont elle a pu déduire que la bailleresse était fondée à réclamer, en sus du loyer de référence majoré applicable, un complément de loyer dont elle a souverainement apprécié le montant. » Une vue banale ou un argument générique sur le quartier ne suffit donc pas : la caractéristique doit être propre au logement et comparée au même secteur.
Certains logements ne peuvent jamais supporter de complément : sanitaires sur le palier, signes d’humidité, classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations venues de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau dans les trois derniers mois, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale. Le locataire qui veut contester le complément dispose d’un délai bref : l’article 140 prévoit que « Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation ». Passé ce délai, la contestation du complément par cette voie se ferme, même si l’action en diminution du loyer de base reste ouverte.
II. Dépasser le plafond et le contester : travaux, sous-évaluation et juge
A. Les trois cas où le bailleur peut réévaluer au-delà du plafond
L’article 4 du décret du 27 juillet 2017 ouvre trois dérogations, et trois seulement, au plafond de l’article 3. Première dérogation, les travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les normes de décence, portant sur les parties privatives ou communes, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : dans ce cas, « la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ». Des travaux de 12 000 euros TTC autorisent ainsi une hausse annuelle maximale de 1 800 euros, soit 150 euros par mois, à condition que le montant des travaux atteigne bien la moitié de l’année de loyer précédente.
Deuxième dérogation, le loyer précédent manifestement sous-évalué : « la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l’article 3 ». Le bailleur doit donc produire des références de voisinage pour des logements comparables et ne peut capter que la moitié de l’écart. Cette méthode a été appliquée au chiffre près par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy, dans un jugement du 18 mars 2026, RG 24/02283 : pour une maison de 333 m² relouée 6 800 euros charges comprises, le tribunal a retenu des références de voisinage à 27,01 euros par m² contre un ancien loyer de 11,80 euros, constatant que « L’augmentation du loyer ne pouvait donc excéder la moitié de cette différence, soit 7,6 euros par m2, limitant le nouveau loyer à 19,40 euros par m2 (11,8 + 7,6). » Le plafond étant dépassé de 1,02 euro par m², soit 339,66 euros par mois, le tribunal a fixé le loyer « soit la somme de 6 460,34 euros (6 800 – 339,66) charges comprises. » L’enseignement est double : les références doivent être sérieuses et comparables, et le dépassement se paie au centime près.
Troisième dérogation, la plus large : l’article 4 du décret prévoit que « Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué. » Des travaux récents et lourds, atteignant une année entière de loyer, rouvrent une fixation libre. En pratique, le bailleur conserve les factures et les dates : le montant, la date d’achèvement et le lien avec le logement conditionnent la dérogation, et le locataire peut exiger d’en voir la preuve.
Ne pas confondre la relocation avec le renouvellement du même locataire. Au renouvellement, hors encadrement des loyers de référence, l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 n’autorise la réévaluation que si le loyer est manifestement sous-évalué, avec des références de voisinage dont le nombre minimal est de trois, et de six dans les communes de plus d’un million d’habitants. La notification reproduit le texte intégral à peine de nullité, et la hausse convenue ou fixée par le juge « s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat », avec un étalement par sixième annuel dès lors qu’elle dépasse 10 % après un premier renouvellement de moins de six ans. La Cour de cassation veille au respect de ces formes : dans un arrêt du 24 novembre 2021, pourvoi n° 20-18.411, elle a jugé que « le juge saisi d’une action en réévaluation de loyer est tenu de vérifier, même d’office, si les conditions d’application de la loi étaient réunies à la date de la notification de la proposition du montant du loyer du bail renouvelé. » Un bailleur qui notifie une hausse sans vérifier que l’arrêté de loyers de référence applicable était en vigueur à la date de sa proposition s’expose à la cassation.
B. Contester le nouveau loyer : conciliation obligatoire, délais et contrôle du juge
Le locataire qui découvre un nouveau loyer supérieur au plafond commence par chiffrer. Il réclame au bailleur le montant du dernier loyer du précédent locataire, la date et le montant de la dernière révision IRL, et, à Paris, le loyer de référence majoré applicable avec sa catégorie et son secteur. Si le bailleur invoque des travaux, le locataire exige les factures TTC et leurs dates pour vérifier les seuils : moitié de la dernière année de loyer pour la majoration de 15 %, année entière de loyer et achèvement depuis moins de six mois pour la fixation libre. S’il invoque la sous-évaluation, le locataire exige les références de voisinage et vérifie qu’elles portent sur des logements comparables, dans le même groupe d’immeubles ou un groupe similaire de la même zone.
La contestation passe d’abord par la commission départementale de conciliation, et ce passage est imposé. L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’« En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » Saisir directement le juge sans passer par la commission expose la demande à l’irrecevabilité. La saisine est gratuite et se fait par lettre auprès de la commission du département du logement.
Les délais courent vite et ne se rattrapent pas. Pour le complément de loyer parisien, le délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission est couperet. Pour la révision annuelle IRL, le bailleur qui n’a pas manifesté sa volonté dans l’année suivant la date d’effet est réputé avoir renoncé pour l’année écoulée, et la révision qu’il demande ensuite ne prend effet qu’à compter de sa demande, sans rétroactivité. Au renouvellement, la proposition de nouveau loyer doit parvenir au locataire au moins six mois avant le terme pour le bailleur, et le juge doit être saisi avant le terme à défaut d’accord en conciliation, faute de quoi le contrat se poursuit aux anciennes conditions.
Devant le juge, le contrôle est concret. Le tribunal vérifie le dernier loyer du précédent occupant, l’application correcte de l’IRL sur les douze derniers mois, la réalité et le montant des travaux avec leurs dates, et la qualité des références de voisinage. Le jugement d’Annecy de mars 2026 montre que le juge refait le calcul au mètre carré et rabat le loyer au plafond exact, charges comprises lorsque les comparables les incluent. À Paris, le juge vérifie en outre le loyer de référence majoré et la justification du complément de loyer, dont il apprécie souverainement le montant sans pouvoir valider un complément adossé à une caractéristique banale. Le locataire obtient alors la fixation du loyer au niveau légal et, pour le passé, la restitution du trop-versé depuis la signature du nouveau bail.
En Île-de-France hors Paris, la même méthode s’applique : vérifier d’abord la zone tendue, puis le plafond du dernier loyer révisé, puis le second plafond parisien seulement si le logement se trouve dans une commune où l’arrêté de loyers de référence s’applique, comme certaines communes de la petite couronne. La conciliation se fait devant la commission du département du logement, et le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Conclusion
À la remise en location en zone tendue, le bailleur ne repart pas de zéro : le nouveau loyer part du dernier loyer du précédent locataire, majoré au plus de la variation IRL lorsque le loyer n’a pas été révisé depuis douze mois, et contenu à Paris dans la limite du loyer de référence majoré. Seuls des travaux d’un montant défini, un loyer précédent démontré sous-évalué par des références sérieuses, ou des travaux lourds achevés depuis moins de six mois permettent d’aller au-delà, chacun avec son plafond propre. Les logements classés F ou G restent gelés à l’ancien loyer. Le locataire qui conteste saisit d’abord la commission départementale de conciliation, dans les trois mois pour un complément de loyer parisien, puis le juge, qui applique ces règles au chiffre près. Bailleur comme locataire ont intérêt à constituer le dossier avant la signature : dernier loyer et historique IRL, factures de travaux datées, références de voisinage comparables et, à Paris, loyer de référence majoré du secteur.