Depuis le 1er août 2026, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit, jusqu’au 31 juillet 2027, l’encadrement de l’évolution des loyers dans les zones tendues. Cette actualité ne donne pas au bailleur une liberté générale d’augmenter le loyer : elle reconduit un cadre annuel qui doit être distingué du gel particulier applicable aux logements classés F ou G.
La règle la plus protectrice pour le locataire est souvent méconnue. Dans un logement F ou G, la révision annuelle fondée sur l’IRL, la majoration prévue pour des travaux et la réévaluation au renouvellement ne peuvent pas être appliquées. Lors d’une nouvelle location, le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire lorsque ce logement a déjà été loué. La première mise en location obéit à une autre analyse, notamment lorsque l’encadrement du niveau des loyers s’applique.
Une hausse apparue sur une quittance, un avis d’échéance ou un avenant ne devient donc pas légale par sa seule inscription dans les documents locatifs. Il faut vérifier la classe énergétique du logement, la date et la validité du DPE, le motif invoqué, le loyer réellement dû hors charges et la période concernée. Le locataire peut demander la régularisation du loyer et la restitution des sommes payées en trop, sans cesser unilatéralement de payer les échéances courantes.
Le cabinet présente son activité en droit immobilier ; les développements qui suivent ciblent la situation précise du locataire confronté à une hausse dans un logement F ou G.
I. Loyer d’un logement F ou G en zone tendue : quelle hausse est légalement possible en 2026 ?
A. Que change le décret du 20 juillet 2026 pour une relocation ou un renouvellement ?
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 a modifié le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. Son article 2 prévoit une entrée en vigueur au 1er août 2026. Le texte s’applique aux contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Il ne crée pas un nouveau droit autonome à la hausse : il fixe, pour les logements concernés, la période de prorogation du mécanisme prévu par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989.
L’article 2 du décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 dispose que « le présent décret entre en vigueur le 1er août 2026 ». Ce point de calendrier explique les courriers adressés aux locataires au début du mois d’août, mais il ne suffit pas à justifier une augmentation. Le bailleur doit encore identifier le mécanisme applicable au logement et respecter les restrictions issues du DPE.
Il faut distinguer deux dispositifs.
Le premier est l’encadrement de l’évolution du loyer. Dans les zones tendues, la loi permet qu’un décret annuel fixe le montant maximal d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. L’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements », un décret fixe annuellement ce montant. Le même article attribue à la commission départementale de conciliation les litiges résultant de ce dispositif et impose, pour ces litiges, une saisine préalable avant le juge.
Le second est l’encadrement du niveau des loyers. Il repose sur des loyers de référence et peut s’ajouter au premier dans les territoires concernés. Paris, plusieurs communes de la métropole du Grand Paris, ainsi que d’autres territoires disposent de règles de niveau du loyer dont les arrêtés préfectoraux doivent être contrôlés séparément. Un loyer situé sous le plafond de l’IRL peut donc encore être excessif au regard du loyer de référence majoré. À l’inverse, le respect d’un loyer de référence ne permet pas de contourner le gel applicable à un F ou à un G.
Pour un logement classé A à E, les règles ordinaires de relocation peuvent autoriser une progression limitée par le dernier loyer, une révision par l’IRL ou certaines exceptions liées à un loyer manifestement sous-évalué et à des travaux répondant aux conditions du décret. Le dossier doit alors contenir des références de loyers comparables, les justificatifs de travaux et le calcul précis de la hausse.
La Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-17.029, que « l’application de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi du 24 mars 2014, était subordonnée à la promulgation d’un décret déterminant les communes comprises dans les zones tendues et d’un arrêté fixant le montant annuel, du loyer de référence minoré et du loyer de référence majoré ». Cet arrêt est utile pour comprendre une limite fréquente : la localisation en zone tendue et la référence à un marché local ne dispensent pas de vérifier les textes et arrêtés effectivement applicables à la date du renouvellement.
Le locataire doit donc demander au bailleur de préciser, par écrit, s’il invoque :
- une révision annuelle prévue au contrat ;
- une relocation avec reprise du dernier loyer ;
- une réévaluation au renouvellement pour loyer manifestement sous-évalué ;
- une majoration en raison de travaux ;
- le loyer de référence majoré applicable dans la commune ;
- ou une combinaison de plusieurs mécanismes.
Une augmentation présentée comme une simple « mise au niveau du marché » ne répond pas, à elle seule, à ces exigences. La formule doit être rattachée à un texte, à une date, à un DPE et à des pièces vérifiables. La quittance ne prouve pas que le montant est légal ; elle prouve seulement le paiement demandé et accepté à titre provisoire.
B. Pourquoi le DPE F ou G bloque la réévaluation au renouvellement et la révision annuelle ?
Le gel énergétique résulte de plusieurs dispositions complémentaires de la loi de 1989. Pour une nouvelle location, l’article 17, II, de la loi n° 89-462 indique que, lorsqu’un logement F ou G fait l’objet d’une nouvelle location, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». Le bailleur ne peut donc pas utiliser la vacance du logement pour effacer le niveau de loyer antérieur et imposer automatiquement une hausse au nouvel occupant.
La révision annuelle est également bloquée. L’article 17-1, III, de la loi de 1989 prévoit que « la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G ». Le bail peut contenir une clause d’indexation sur l’IRL, mais cette clause ne permet plus au bailleur d’augmenter le loyer tant que le logement relève de l’une de ces classes. La même interdiction concerne la majoration liée à des travaux prévue par une clause expresse.
Au renouvellement, la règle est encore plus directe. L’article 17-2, II, de la loi de 1989 dispose que « le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G ». Le propriétaire ne peut donc pas invoquer un loyer ancien prétendument inférieur au marché, produire des références de voisinage et demander une hausse progressive au moment où le bail est renouvelé. Le gel écarte cette voie de réévaluation.
Cette règle ne doit pas être confondue avec l’interdiction de louer un logement non décent. L’article 6 de la loi de 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent et fixe un calendrier de performance énergétique minimale : la classe A à F à compter du 1er janvier 2025, la classe A à E à compter du 1er janvier 2028 et la classe A à D à compter du 1er janvier 2034, avec des calendriers différents dans certains territoires ultramarins. En métropole, un logement G appelle donc une analyse immédiate de décence ; un logement F reste soumis au gel du loyer même avant l’échéance qui renforcera le niveau minimal de performance.
Le DPE à prendre en compte doit être identifié avec soin. Il faut vérifier son numéro, sa date, sa méthode de calcul, sa durée de validité et sa classe au moment de la location ou de la demande de hausse. Un propriétaire ne peut pas simplement affirmer que les travaux ont amélioré le logement sans produire un DPE actualisé ou des documents techniques cohérents. À l’inverse, un locataire ne doit pas conclure à la classe F ou G en se fondant sur une annonce ancienne, une estimation énergétique ou une étiquette qui ne correspond pas au DPE annexé au bail.
La décision de la Cour de cassation du 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993, publiée au Bulletin, concerne un logement déclaré indécent et la volonté du bailleur de donner congé pour réaliser des travaux. Elle ne fixe pas directement le montant d’un loyer F ou G, mais elle rappelle la logique de protection qui accompagne le régime énergétique. La Cour énonce que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Le propriétaire ne peut pas transformer sa propre obligation de mise en conformité en moyen automatique d’éviction.
Le même arrêt reprend le pouvoir du juge issu de l’article 20-1. Lorsque le logement ne respecte pas les critères de décence, l’article 20-1 de la loi de 1989 permet au juge de déterminer les travaux et leur délai. Le texte prévoit également que le juge « peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». Cette suspension n’est pas une autorisation donnée au locataire de retenir seul les loyers : elle résulte d’une décision judiciaire.
Le contrôle doit ainsi répondre à trois questions distinctes : le loyer a-t-il été révisé alors que la classe F ou G l’interdisait, le logement est-il décent au regard de son calendrier énergétique, et les travaux ou le congé invoqués par le bailleur respectent-ils les obligations de délivrance et de jouissance paisible ? Ces questions peuvent se croiser, mais elles ne produisent pas les mêmes demandes ni les mêmes preuves.
II. Hausse de loyer d’un logement F ou G : comment calculer le trop-perçu et agir à Paris ou en Île-de-France ?
A. Comment vérifier le montant, réunir les preuves et chiffrer la demande ?
La première étape consiste à isoler le loyer hors charges. Le montant payé chaque mois peut comprendre le loyer principal, une provision pour charges, une régularisation de charges, un complément de loyer, une assurance pour compte du locataire ou d’autres sommes. Le gel énergétique porte sur le loyer et ses révisions, pas sur la totalité indistincte de l’échéance. Il faut donc reprendre les quittances et reconstituer une colonne « loyer hors charges » pour chaque mois.
La deuxième étape consiste à fixer le point de départ. Pour une nouvelle location, demandez le bail du précédent locataire si vous l’avez, les anciennes quittances, l’état des lieux, l’annonce, le mandat de gestion et toute pièce indiquant le dernier loyer appliqué. Le bailleur n’est pas toujours obligé de transmettre spontanément l’intégralité de l’ancien dossier, mais il doit pouvoir expliquer la base de la fixation du loyer lorsqu’il réclame une hausse encadrée. Une demande écrite et précise permet de faire apparaître rapidement les contradictions entre le bail, l’annonce et les avis d’échéance.
Pour un renouvellement, comparez le loyer immédiatement antérieur au renouvellement avec le nouveau loyer. Si le logement était F ou G à cette date, l’article 17-2, II, exclut la réévaluation. Les travaux réalisés ne rétablissent pas le droit à une hausse de marché. Ils peuvent parfois modifier la classe énergétique après un nouveau DPE, mais ils n’effacent pas automatiquement les sommes déjà facturées pendant la période où le logement était F ou G.
La troisième étape porte sur les révisions annuelles. Demandez la clause d’indexation, l’indice de référence utilisé, la date de prise d’effet de chaque augmentation et le calcul mensuel. Pour un logement F ou G, l’article 17-1, III, interdit l’application de la révision et de la majoration prévues par cet article. Une hausse de 3 %, même présentée comme une simple actualisation IRL, doit donc être isolée comme une somme potentiellement indue si le DPE et la date de la location confirment la classe énergétique.
Le calcul peut être présenté dans un tableau simple :
| Période | Loyer payé hors charges | Loyer légal à vérifier | Écart mensuel |
|---|---|---|---|
| Septembre 2025 | 1 150 € | 1 100 € | 50 € |
| Octobre 2025 à juillet 2026 | 1 180 € | 1 100 € | 80 € par mois |
| Août 2026 | 1 180 € | 1 100 € | 80 € |
Dans cet exemple, le trop-perçu provisoire est de 50 € pour le premier mois, puis de 80 € pour chacun des onze mois suivants, soit 930 €, avant vérification des dates exactes, des charges et d’éventuels paiements partiels. Ce tableau ne remplace pas une analyse du bail : il rend la demande contrôlable et permet au bailleur de répondre ligne par ligne.
La prescription doit être surveillée. L’article 7-1 de la loi de 1989 prévoit que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». La demande de restitution doit donc être chiffrée sans attendre. Le calcul de trois ans peut dépendre de la date de chaque paiement, de la connaissance de la classe énergétique et des échanges entre les parties ; une situation complexe mérite un examen individualisé.
Les pièces utiles sont les suivantes :
- le bail, ses avenants et la clause de révision ;
- le DPE complet annexé au contrat, puis les DPE postérieurs ;
- l’état des risques et diagnostics remis à l’entrée ;
- les quittances et relevés bancaires ;
- les avis d’échéance indiquant la date et le motif de la hausse ;
- les courriers du bailleur sur les travaux, la relocation ou le renouvellement ;
- les justificatifs de travaux et les factures lorsqu’une amélioration est invoquée ;
- les éléments sur le dernier loyer du précédent locataire ;
- les références de loyer et l’arrêté applicable si le bailleur invoque le niveau de marché ;
- les échanges démontrant la demande de régularisation et la réponse reçue.
La décision du 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-24.360, rappelle la qualité attendue des références utilisées pour une fixation ou une réévaluation. La Cour reproduit l’exigence selon laquelle « les références de loyers permettant de déterminer la valeur locative doivent nécessairement concerner des logements dont les caractéristiques sont comparables et être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage ». Même si le gel F ou G rend la réévaluation inapplicable dans les hypothèses prévues par la loi, cette jurisprudence reste utile pour contester une présentation artificielle du marché lorsque le bailleur tente de déplacer le débat vers un logement non comparable.
La mise en demeure doit être factuelle. Elle doit indiquer la classe DPE, la date de prise d’effet de la hausse, le montant légal retenu à titre provisoire, la somme réclamée par mois, le total demandé et les coordonnées bancaires pour la restitution. Joignez un tableau et les documents essentiels. Demandez la délivrance de quittances rectifiées et la confirmation écrite du loyer futur. Un délai de quinze jours ou de trente jours peut être proposé selon la situation, sans présenter ce délai comme une prescription légale générale.
Le locataire doit continuer à payer le loyer courant, sous réserve de faire valoir par écrit qu’il conteste la partie litigieuse et qu’il sollicite sa restitution. L’article 7 de la loi de 1989 impose au locataire « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Une retenue unilatérale expose à un commandement de payer et complique un dossier qui pouvait être traité comme une demande de remboursement. Seul le juge peut ordonner une réduction ou une suspension dans les conditions de l’article 20-1.
B. Quelle procédure utiliser à Paris et en Île-de-France pour obtenir la régularisation ?
La procédure dépend du désaccord. Si le bailleur reconnaît la classe F ou G et accepte le calcul, un avenant ou une confirmation écrite du nouveau loyer, une régularisation des quittances et un remboursement documenté peuvent suffire. Gardez la preuve du virement et vérifiez que la nouvelle échéance ne réintroduit pas une indexation interdite.
Si le bailleur conteste le DPE, la première question porte sur le document opposable : DPE complet, numéro, date, classe, méthode et éventuelle actualisation. Une nouvelle évaluation énergétique peut être utile, mais elle ne doit pas être financée ou choisie au hasard sans conserver le DPE initial. Les échanges avec le diagnostiqueur, le propriétaire et l’agence peuvent éclairer une divergence, notamment lorsque l’étiquette a changé à la suite d’une évolution de méthode ou d’une correction technique.
Si le bailleur conteste la zone tendue ou le niveau de loyer, vérifiez la commune et la période. L’outil officiel présenté sur Service-Public.fr sur l’encadrement des loyers en zone tendue permet d’identifier le régime général applicable, mais Paris et certains territoires appliquent aussi un encadrement du niveau du loyer avec des références et des plafonds propres. Le locataire doit conserver une copie de la simulation ou de l’arrêté utilisé, avec la date de consultation.
Pour un litige lié à l’encadrement de l’évolution du loyer, saisissez la commission départementale de conciliation compétente. La saisine est gratuite et doit exposer les faits, la règle invoquée, le calcul et les pièces. À Paris, le dossier concerne la commission du département de Paris. Dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou la Seine-et-Marne, la commission du département correspondant au logement doit être identifiée. Le lieu de résidence du locataire ne détermine pas, à lui seul, la commission compétente.
La commission ne remplace pas le juge et ne prononce pas nécessairement le remboursement. Elle peut favoriser un accord écrit sur la baisse du loyer, les quittances et la restitution. Son avis ou l’échec de la conciliation doivent être conservés. Pour les litiges entrant dans le champ de l’article 18, l’absence de saisine préalable peut faire obstacle à la recevabilité immédiate de l’action judiciaire. Le dossier doit donc expliquer la saisine, la convocation, l’accord ou le procès-verbal de non-conciliation.
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du ressort du logement peut être saisi lorsque le désaccord persiste. La demande peut porter, selon les faits, sur la fixation du loyer conforme au droit, la restitution des sommes indûment versées, la délivrance de quittances rectifiées, la réduction du loyer et l’exécution des travaux de décence. La qualification de chaque demande doit tenir compte du bail, du DPE, de la date des paiements et de la procédure de conciliation déjà accomplie.
À Paris et en Île-de-France, les dossiers locatifs mêlent souvent plusieurs niveaux de contrôle : zone tendue, encadrement du niveau des loyers, DPE, complément de loyer, charges et travaux en copropriété. Un logement situé à Paris peut être soumis à un loyer de référence majoré, à l’interdiction de réviser un F ou un G et, lorsque la décence est en cause, à une demande de travaux. Un bailleur ne peut pas répondre à une contestation de gel par la seule production d’un loyer pratiqué dans l’immeuble voisin : il faut d’abord vérifier la classe énergétique et le texte applicable.
Lorsque le logement est G et que son niveau de performance le rend non décent, la demande ne se limite pas au remboursement d’une indexation. L’article 20-1 permet de demander la mise en conformité et, si le juge constate le manquement, une réduction ou une suspension du loyer dans les conditions qu’il fixe. La Cour de cassation, dans l’arrêt n° 24-16.993 du 4 juin 2026, a censuré l’expulsion fondée sur des travaux destinés à remédier à une indécence connue lors de la conclusion du bail. La citation officielle de l’arrêt est accessible sur la décision de la troisième chambre civile. Le raisonnement renforce l’importance de la chronologie : date de connaissance de l’indécence, date du bail, travaux annoncés et congé délivré.
Le bailleur peut toutefois contester la classe énergétique, la validité du DPE ou l’application territoriale du dispositif. Le locataire doit alors éviter les affirmations générales et produire un dossier technique cohérent. Un DPE vierge, expiré ou établi selon une situation qui ne correspond plus au logement ne suffit pas toujours à prouver la classe au moment de la hausse. Le juge appréciera les pièces et pourra ordonner une mesure d’instruction si la preuve technique est discutée.
Le même souci de chronologie s’applique à une relocation. Si le logement a été vacant, il faut rechercher le dernier loyer appliqué au précédent locataire et vérifier s’il a été révisé dans les douze mois précédents. Pour un F ou un G, les exceptions ordinaires liées au loyer sous-évalué ou aux travaux ne permettent pas d’écarter le plafond propre à la classe énergétique. Pour une première mise en location, l’absence de précédent loyer modifie le calcul, mais elle ne supprime ni les règles de décence ni, dans les communes concernées, l’encadrement du niveau du loyer.
Une consultation juridique est pertinente lorsque le bailleur a changé plusieurs fois de motif, lorsque le DPE a été refait après la hausse, lorsque le logement est situé dans une commune appliquant un plafond de loyer, ou lorsque le montant réclamé dépasse plusieurs mois de quittances. Il faut alors transmettre le bail complet et non seulement la dernière page, les diagnostics, toutes les quittances disponibles et un tableau daté. La stratégie peut viser un accord rapide, une conciliation ou une action judiciaire, mais elle doit préserver les preuves et les délais.
Conclusion
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, applicable depuis le 1er août 2026, reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue jusqu’au 31 juillet 2027. Il ne neutralise pas le gel spécifique des logements F ou G. Dans ces logements, la révision annuelle IRL et la majoration de travaux sont bloquées par l’article 17-1, la réévaluation au renouvellement est exclue par l’article 17-2 et la relocation ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire dans les conditions de l’article 17.
Le locataire doit vérifier le DPE, isoler le loyer hors charges, reconstituer les écarts mois par mois, demander la régularisation par lettre recommandée et surveiller la prescription de trois ans. Il ne doit pas interrompre seul le paiement du loyer courant. En cas de refus, la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection peuvent être saisis, avec les adaptations nécessaires pour Paris et l’Île-de-France.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Un premier échange permet d’examiner le bail, le DPE, les quittances et le calcul du trop-perçu.
Pour un dossier situé à Paris ou en Île-de-France, appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact du cabinet.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.