Le rendez-vous est fixé, le projet d’acte est prêt, le vendeur attend dans le salon de l’étude. L’acheteur ne vient pas. Parfois un message arrive la veille : « nous ne donnerons pas suite ». Parfois rien. Le compromis signé trois mois plus tôt prévoyait pourtant ce jour au euro près : le prix, les conditions, la date. Le vendeur repart avec une question immédiate, qui commande toutes les autres : son bien est-il encore vendu, ou déjà libre ? La réponse surprend souvent. L’absence de l’acheteur le jour de la signature ne fait pas disparaître la vente. Dans une promesse synallagmatique, c’est-à-dire un compromis où chacun s’est engagé, l’article 1589 du Code civil pose la règle : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Le vendeur tient donc un contrat, pas une simple intention déçue. Encore faut-il transformer l’absence en preuve, vérifier que la vente devait juridiquement se signer ce jour-là, puis choisir entre deux voies qui ne se cumulent pas : forcer la vente devant le juge, ou en sortir en conservant l’indemnité prévue et en retrouvant la liberté de revendre. Ce choix se prépare dès le jour du rendez-vous manqué, car la première pièce du dossier se dresse chez le notaire, le jour même.
I. L’acheteur ne se présente pas chez le notaire : constater le refus et vérifier que la vente devait se signer
A. Sommation, procès-verbal de carence et mise en demeure : les trois pièces qui verrouillent le dossier du vendeur
La première erreur consiste à considérer que l’absence parle d’elle-même. En droit, elle ne prouve rien tant qu’elle n’a pas été constatée dans les formes. Le vendeur a intérêt à se présenter lui-même au rendez-vous, à l’heure dite, avec l’ensemble des pièces attendues : c’est sa présence, contrastant avec l’absence de l’autre partie, que le notaire consignera. Lorsque l’acheteur n’apparaît pas et ne s’est pas fait représenter par un mandataire muni d’une procuration, le notaire dresse un procès-verbal de carence, parfois appelé procès-verbal de défaut, qui relate la convocation des parties, l’heure du rendez-vous, l’attente et la non-comparution. Ce document fixe une date certaine au refus. Il servira de point d’appui à toutes les demandes ultérieures, qu’il s’agisse d’obtenir un jugement tenant lieu d’acte de vente ou de réclamer la clause pénale.
Le procès-verbal de carence gagne à être précédé ou suivi d’une sommation de comparaître, signifiée par commissaire de justice, lorsque le doute existe sur la régularité de la convocation ou lorsque le compromis ne fixe qu’une date approximative. L’exercice n’est pas théorique. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Versailles, les acquéreurs avaient fait sommation aux vendeurs de se présenter chez le notaire pour signer ; l’une des venderesses ne s’étant pas présentée, un procès-verbal de défaut avait été dressé, et la cour a retenu que ce rendez-vous non honoré ne pouvait pas « être un simple oubli » (CA Versailles, 3e ch., 11 mai 2023, n° 22/03978). La configuration était l’inverse de celle qui nous occupe — c’étaient les vendeurs qui manquaient à l’appel — mais la mécanique probatoire est identique : la sommation et le procès-verbal transforment une absence, toujours contestable, en un refus daté, difficilement contestable.
Vient ensuite la mise en demeure. Elle n’est pas une formalité de politesse : plusieurs textes en font la condition du recours. Pour poursuivre l’exécution en nature d’une obligation, l’article 1221 du Code civil exige qu’elle intervienne « après mise en demeure ». Pour la clause pénale, l’article 1231-5 du Code civil précise, dans son dernier alinéa : « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». Pour résoudre le contrat par notification, l’article 1226 du Code civil impose au créancier, « sauf urgence », de mettre préalablement « en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable », en mentionnant « expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat ». Concrètement, le vendeur adresse à l’acheteur absent — par lettre recommandée avec accusé de réception ou, plus sûr, par acte de commissaire de justice — une mise en demeure de se présenter à une nouvelle date de signature chez le notaire, en visant le compromis, la date manquée et le procès-verbal de carence, et en annonçant les suites envisagées : exécution forcée ou résolution avec application de la clause pénale. Le délai laissé doit être raisonnable ; quinze jours à un mois correspondent à la pratique relevée dans les dossiers jugés.
Une précision s’impose sur le temps qui passe. Beaucoup de compromis fixent une date limite de réitération par acte authentique. Le franchissement de cette date ne libère pas automatiquement les parties. La cour d’appel de Paris a jugé qu’« en l’absence de clause contraire, l’expiration du délai pour réitérer la vente n’emporte pas la caducité de la promesse et permet à chacune des parties, dès lors que les conditions suspensives ont été réalisées, d’agir en exécution forcée ou en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts » (CA Paris, pôle 4 ch. 1, 8 septembre 2023, n° 21/14412). Tout dépend donc de la rédaction de la clause de date : certains compromis stipulent une caducité automatique au bénéfice d’une seule partie, d’autres une simple date indicative. Le vendeur qui, le lendemain d’un rendez-vous manqué, signerait un nouveau compromis avec un tiers sans avoir lu cette clause s’expose à vendre deux fois le même bien. La lecture du compromis, ligne à ligne, précède tout nouvel engagement.
B. Conditions suspensives réalisées ou prêt laissé en plan : quand l’absence de l’acheteur devient une faute
Le vendeur ne peut reprocher son absence à l’acheteur que si la vente devait effectivement se signer. Cela suppose que les conditions suspensives du compromis soient réalisées au jour du rendez-vous, ou que leur délai soit expiré sans que l’acheteur puisse s’en prévaloir. La condition qui cristallise les litiges est celle de l’obtention du prêt. Un acheteur qui justifie, dans le délai prévu, d’un refus de financement portant sur un prêt conforme aux caractéristiques stipulées — montant, durée, taux maximal — sort du compromis sans indemnité, et le dépôt de garantie séquestré chez le notaire ou à l’agence lui est restitué. Son absence au rendez-vous n’est alors que la conséquence d’une vente qui ne pouvait pas se faire.
Il en va autrement de l’acheteur qui n’a pas cherché sérieusement son financement. L’article 1304-3 du Code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Le tribunal judiciaire de Strasbourg, saisi par un vendeur dont les acquéreurs invoquaient la non-réalisation de la condition de prêt, a rappelé la répartition des preuves : « Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis », avant de juger la clause pénale applicable (TJ Strasbourg, 19 juin 2025, n° 24/01591). L’acheteur doit donc produire les demandes de prêt effectivement déposées, datées, portant sur les montants et durées du compromis, et les réponses des banques. Une demande hors délai, un montant inférieur à celui stipulé, un dossier resté sans pièces : autant d’éléments que le vendeur peut opposer pour soutenir que la défaillance de la condition vient de l’acheteur lui-même.
Le tribunal judiciaire de Pontoise illustre le cas de l’acheteur passif. Une société civile avait signé un compromis pour une maison de 265 000 euros, avec une condition de prêt de 256 200 euros ; elle n’avait produit, pour justifier ses démarches, qu’un courriel isolé et incomplet, et n’avait répondu à aucune des trois mises en demeure des vendeurs. Le tribunal a retenu que « l’acquéreur a traité son dossier de prêt avec une grande passivité, de sorte que la condition suspensive doit être réputée accomplie au bénéfice des vendeurs », et en a déduit : « La vente n’a pas pu intervenir par la faute de l’acquéreur lequel doit indemnisation aux vendeurs » (TJ Pontoise, 5 mai 2025, n° 24/00993). Le vendeur doit donc, dès le rendez-vous manqué, exiger par écrit la justification complète des démarches de financement : attestations de dépôt des demandes, offres ou refus écrits. Le refus oral d’une banque, allégué sans pièce, ne vaut pas justification ; le silence opposé à cette demande devient un élément du dossier.
Restent les autres conditions usuelles : purge du droit de préemption urbain ou du droit de préemption du locataire en place, obtention des documents d’urbanisme, absence de servitude révélée. Si l’une d’elles fait défaut pour une cause étrangère à l’acheteur, le rendez-vous ne pouvait pas aboutir et le grief tombe. Si, en revanche, le dossier notarial était complet et les fonds de l’acheteur attendus seuls ont manqué, l’absence caractérise une inexécution. C’est à ce stade seulement que le vendeur choisit sa voie, en gardant à l’esprit la règle de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Pour la situation symétrique, lorsque c’est le vendeur qui refuse de signer, les recours de l’acheteur suivent la même architecture, exposée dans l’analyse consacrée au vendeur qui refuse de signer l’acte authentique après le compromis.
II. Forcer la vente ou en sortir : le choix du vendeur, ses délais et la revente du bien
A. Forcer la vente : le jugement qui vaut acte de vente et le délai pour le demander
La première voie consiste à obtenir ce qui avait été promis : la vente elle-même. Puisque la promesse synallagmatique vaut vente dès l’accord sur la chose et le prix, l’acte authentique n’est, sauf clause contraire en faisant une condition de validité, que la réitération d’un accord déjà parfait. Le vendeur assigne l’acheteur défaillant devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble et demande, au principal, de dire la vente parfaite, de condamner l’acheteur à payer le prix et de dire que le jugement vaudra acte de vente et sera publié au service de la publicité foncière. L’article 1221 du Code civil ouvre cette exécution en nature « sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier », et l’article 1228 du même code rappelle la règle : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».
Les juridictions prononcent régulièrement cette vente forcée. La cour d’appel de Paris, dans l’espèce déjà citée où les vendeurs sommés ne s’étaient pas présentés chez le notaire, les a condamnés à signer l’acte et a dit « qu’à défaut de signature de cet acte, le présent arrêt vaudra acte de vente et sera publié au service de la publicité foncière », en y ajoutant 16 200 euros de dommages-intérêts au titre de la clause pénale stipulée pour le refus de signer (CA Paris, pôle 4 ch. 1, 8 septembre 2023, n° 21/14412). Plus récemment, un tribunal judiciaire parisien, saisi par un vendeur dont l’acquéreur refusait de réitérer une vente de 7 500 000 euros, a jugé que « compte tenu de l’accord des parties sur la chose et le prix matérialisé par une promesse de vente valant vente, la vente du 7 juillet 2023 est parfaite et que le jugement vaudra acte de vente », avec condamnation au paiement du prix assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure (TJ Paris, 6 janvier 2026, n° 24/02738). La vente forcée n’est donc pas une construction théorique : elle aboutit au transfert de propriété et au paiement du prix convenu.
Cette voie suppose néanmoins que l’acheteur soit en mesure de payer. Un jugement valant vente contre un acquéreur insolvable laisse le vendeur avec un titre de créance difficile à recouvrer et un bien juridiquement vendu mais impayé. L’exécution forcée se choisit donc lorsque la solvabilité de l’acheteur est établie — revenus, patrimoine, financement bancaire effectivement accordé mais non débloqué faute de signature — ou lorsque le prix convenu est sensiblement supérieur à ce que le marché offrirait aujourd’hui pour le même bien. Dans les autres cas, la résolution assortie de l’indemnité contractuelle protège mieux le vendeur, qui retrouve son bien et peut le remettre en vente.
Le temps, enfin, n’attend pas. L’article 2224 du Code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La cour d’appel de Versailles en a tiré que « l’action fondée sur la clause pénale est une action personnelle enfermée dans un délai de 5 ans », et, dans la même affaire, a déclaré prescrite une action en réitération introduite près de dix-neuf ans après le rendez-vous manqué (CA Versailles, 3e ch., 11 mai 2023, n° 22/03978). Le vendeur qui laisse dormir un compromis non réitéré, en espérant un arrangement, voit ses droits s’éteindre ; celui qui agit dans les semaines suivant le procès-verbal de carence conserve l’entier choix entre les deux voies. À Paris et en Île-de-France, où les délais d’audiencement devant les chambres immobilières des tribunaux judiciaires se comptent en mois, ce n’est pas le délai de prescription qui contraint, mais l’immobilisation du bien : chaque mois de procédure est un mois pendant lequel le bien ne peut pas être revendu à un tiers, ce qui plaide pour une assignation rapide ou pour la sortie négociée.
B. Sortir du compromis : résolution, clause pénale réellement obtenue et revente sans vendre deux fois
La seconde voie vise à éteindre la première vente pour retrouver la liberté de disposer. L’article 1224 du Code civil énonce : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». Le compromis contient le plus souvent la mécanique applicable : une clause prévoyant qu’après mise en demeure restée sans effet, la partie diligente pourra invoquer la résolution ou la caducité et réclamer la clause pénale. À défaut d’une telle clause, ou si l’acheteur conteste, la résolution se demande au juge, à titre principal ou subsidiaire de l’exécution forcée. La notification unilatérale de résolution prévue par l’article 1226 du Code civil se fait aux risques du vendeur : « Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. » Un acheteur qui estime, par exemple, que le bien livré à la visite préalable ne correspondait plus à ce qui avait été promis peut contester cette gravité ; c’est le cas, traité par ailleurs, de l’électroménager disparu avant l’acte authentique, où le refus de signer peut trouver une justification. Tant que la sortie n’est pas constatée par un acte signé des deux parties ou par un jugement, revendre le bien à un tiers expose le vendeur à une double vente et à la revendication du premier acheteur. La séquence sûre est donc : mise en demeure en forme, constat de la défaillance, résolution notifiée ou prononcée, sort du dépôt de garantie réglé, puis seulement nouvelle mise en vente. C’est aussi le moment de relire les clauses du compromis initial avec l’aide d’un conseil, car la faculté d’annuler un compromis de vente proprement, sans contentieux ultérieur, dépend d’abord de leur rédaction.
Sur le plan financier, la clause pénale est la pièce centrale. L’article 1231-5 du Code civil pose que, lorsque le contrat stipule une somme à titre de dommages et intérêts pour le cas d’inexécution, « il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre », mais ajoute aussitôt que le juge peut, « même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». Les compromis stipulent couramment 10 % du prix. Les jugements récents montrent ce que le vendeur en obtient réellement. À Strasbourg, sur un prix de 1 040 000 euros et une pénalité de 104 000 euros, le tribunal a minoré la somme à 52 000 euros : il a jugé qu’une « minoration de la pénalité forfaitaire peut être judiciairement octroyée au regard du caractère manifestement excessif du montant de la clause, ladite disproportion manifeste étant appréciée par rapport à l’importance du préjudice effectivement subi et le montant de la peine conventionnellement fixé » (TJ Strasbourg, 19 juin 2025, n° 24/01591). À Pontoise, la clause de 26 500 euros a été ramenée à 20 000 euros (TJ Pontoise, 5 mai 2025, n° 24/00993). Le vendeur maximise ses chances de conserver l’intégralité de la pénalité en documentant son préjudice réel : durée d’immobilisation du bien, échéances d’un prêt relais ou d’un achat en chaîne compromis, nouvelle vente conclue à un prix inférieur, frais de remise en commercialisation. Sans ces pièces, la minoration est probable ; avec elles, le juge peut laisser la clause à son montant.
Le dépôt de garantie versé à la signature du compromis, séquestré chez le notaire ou auprès de l’agence, suit le sort de la clause pénale : le séquestre ne le libère au profit du vendeur que sur accord écrit des deux parties ou sur présentation d’une décision de justice. Si le dépôt est inférieur à la pénalité retenue par le juge, le complément se réclame à l’acheteur ; s’il lui est supérieur, le surplus doit être restitué. Une vigilance particulière s’impose lorsque l’avant-contrat n’est pas un compromis mais une promesse unilatérale de vente : dans ce schéma, seul le vendeur est engagé et l’acheteur bénéficie d’une option ; s’il ne la lève pas dans le délai, il perd l’indemnité d’immobilisation convenue, mais le vendeur ne peut pas le contraindre à acheter. L’article 1124 du Code civil décrit cette promesse comme le contrat par lequel le promettant « accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Identifier la nature exacte de l’avant-contrat signé est donc le premier réflexe : il commande l’existence même du recours en vente forcée.
En pratique, le vendeur organise sa sortie en gardant les deux demandes en réserve : assignation en vente forcée à titre principal lorsque l’acheteur est solvable et le prix attractif, résolution et clause pénale à titre subsidiaire ; ou l’ordre inverse lorsque l’objectif est de revendre vite. L’intervention d’un avocat en droit immobilier à ce stade sert moins à plaider qu’à verrouiller la chronologie : rédaction de la mise en demeure dans les termes des articles 1221 et 1226, choix de la demande principale, chiffrage documenté du préjudice et sécurisation de la revente. Les dossiers qui échouent sont rarement ceux où le droit manque ; ce sont ceux où le refus n’a pas été constaté, où le bien a été revendu trop tôt, ou où le préjudice n’a été ni chiffré ni prouvé.
Conclusion
L’acheteur absent le jour de la signature ne fait pas disparaître la vente : il place le vendeur devant un choix que le compromis, lu attentivement, permet de trancher. La séquence reste la même dans tous les dossiers. Constater d’abord : présence du vendeur au rendez-vous, procès-verbal de carence dressé par le notaire, sommation si la convocation prête à discussion, mise en demeure accordant un délai raisonnable pour signer. Vérifier ensuite : les conditions suspensives étaient-elles réalisées, et l’acheteur a-t-il réellement cherché son prêt dans les termes du compromis, faute de quoi la condition est réputée accomplie et l’absence devient une faute. Choisir enfin : la vente forcée, par un jugement qui vaudra acte authentique et condamnera au paiement du prix, lorsque l’acheteur peut payer ; ou la résolution, notifiée ou prononcée, assortie de la clause pénale — que le juge peut minorer au regard du préjudice prouvé — et du sort du dépôt de garantie, avant toute revente à un tiers. Le délai de cinq ans de l’article 2224 du Code civil borne l’ensemble, mais l’enjeu réel se joue en quelques semaines : un bien immobilisé perd de la valeur, un dossier mal constaté perd son procès. Le vendeur qui se présente chez le notaire, fait dresser le procès-verbal et met son acheteur en demeure sans tarder conserve toutes ses options ; celui qui attend un signe de vie les perd une à une.