Une visite réalisée quelques heures avant la signature peut transformer une vente immobilière apparemment acquise en véritable urgence juridique. Une affaire récemment médiatisée a rappelé ce risque : un acquéreur a découvert, juste avant de se rendre chez le notaire, que la cuisine avait été vidée de plusieurs appareils pourtant présentés comme faisant partie de la vente. Dans d’autres dossiers, les travaux annoncés avant la signature n’ont pas été terminés, une cloison a été modifiée ou un élément promis dans le compromis a disparu.
La question « puis-je refuser de signer ? » appelle une réponse nuancée. L’acheteur ne doit pas accepter silencieusement une remise des clés qui ne correspond pas à l’engagement écrit. Mais il ne doit pas non plus envoyer une annulation unilatérale sans vérifier la portée du compromis, les conditions suspensives, la clause pénale et la gravité de l’écart constaté. Selon les circonstances, la bonne réaction consiste à reporter la signature, exiger une remise en état, obtenir une réduction du prix, organiser une retenue chez le notaire, demander l’exécution des travaux ou engager une action en résolution et en indemnisation.
Le point de départ est toujours le même : comparer le bien réellement présenté lors de la dernière visite avec le compromis, ses annexes, l’inventaire du mobilier, les courriels et les engagements de travaux. La preuve doit être constituée avant la signature, puis la stratégie doit protéger l’acheteur contre deux risques opposés : perdre un recours en signant sans réserve ou devoir une clause pénale après un refus injustifié.
I. Électroménager disparu avant l’acte authentique : le compromis oblige-t-il le vendeur ?
A. Que vaut la liste des meubles, équipements et travaux inscrite dans le compromis ?
Le compromis de vente n’est pas un simple document préparatoire dépourvu d’effet. Lorsque les parties ont convenu du bien et du prix, l’accord peut déjà produire des effets obligatoires, même si un acte authentique doit être signé chez le notaire. L’article 1583 du Code civil énonce : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix ». L’arrêt de la troisième chambre civile du 6 mai 2009, pourvoi n° 08-12.856, rappelle la formulation classique selon laquelle « la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu’elle constate l’accord des parties sur la chose et sur le prix ».
Cette règle ne signifie pas que chaque compromis produit exactement les mêmes effets. Une condition suspensive de prêt, une condition d’urbanisme, une clause de réitération, une clause pénale ou une stipulation sur le transfert de propriété peuvent modifier la manière dont l’engagement doit être exécuté. Le compromis doit donc être lu dans son ensemble. La date de l’acte authentique ne transforme pas une obligation précise en simple promesse morale ; elle organise souvent la réitération, le paiement du solde et la remise des clés.
L’article 1103 du Code civil donne une base générale à cette analyse : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Le vendeur ne peut donc pas remplacer, entre le compromis et l’acte, le bien qui a été décrit ou retirer un équipement expressément inclus pour améliorer sa situation personnelle. L’article 1104 du Code civil ajoute que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Cette exigence s’applique aussi à la période qui précède la signature authentique.
La rédaction de l’inventaire est décisive. Une formule comme « cuisine équipée » peut ouvrir une discussion sur la hotte, la plaque, le four, le réfrigérateur, le lave-vaisselle ou les meubles. Une annexe qui énumère les appareils, leur marque, leur emplacement, leur état et leur valeur réduit fortement l’incertitude. Des photographies datées annexées au compromis peuvent également montrer ce que les parties ont voulu inclure. Plus l’objet est individualisé, plus il est facile d’établir une inexécution.
Il faut distinguer trois catégories :
- Le mobilier expressément vendu avec l’immeuble : il doit être remis dans la consistance convenue, sous réserve de l’usure normale acceptée ou d’une clause particulière.
- L’équipement intégré au bâtiment : sa qualification dépend de son mode de fixation, de son adaptation aux lieux, de la volonté des parties et des termes du contrat. Un appareil simplement posé ne se traite pas toujours comme un élément incorporé à l’immeuble.
- Le matériel seulement montré lors d’une visite ou évoqué dans une annonce : son inclusion est plus difficile à démontrer si le compromis et ses annexes ne le reprennent pas.
L’acheteur doit aussi séparer l’équipement et les travaux. Une peinture annoncée comme « à prévoir » n’a pas la même portée qu’un engagement écrit précisant que le vendeur fera refaire la salle de bains avant la vente, avec une entreprise déterminée, un délai et un résultat attendu. Un engagement de travaux suffisamment précis peut devenir une obligation contractuelle. Un échange de messages peut compléter l’acte lorsque le compromis renvoie aux accords intervenus entre les parties, mais son effet dépendra du contenu exact et de la manière dont il a été accepté.
La délivrance conforme ne se limite pas à la remise matérielle des clés. L’article 1604 du Code civil définit la délivrance comme « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». Pour un immeuble, l’article 1605 précise que l’obligation est remplie lorsque le vendeur a remis les clés, s’il s’agit d’un bâtiment, ou les titres de propriété. Ces textes doivent être combinés avec la description contractuelle du bien : remettre les clés d’un appartement dont les équipements compris dans la vente ont été retirés ne règle pas automatiquement la difficulté.
La troisième chambre civile, dans son arrêt du 18 décembre 2012, pourvoi n° 11-29.036, a rappelé qu’« le vendeur, même non professionnel, est tenu d’une obligation d’informer l’acquéreur » sur la chose vendue et de communiquer les informations utiles dont il dispose. La décision montre aussi que l’acquéreur doit prendre en compte les informations visibles lors de visites suffisamment longues. Dans un dossier d’équipement disparu, la discussion portera sur ce qui était promis, sur ce que le vendeur savait et sur ce que l’acheteur pouvait raisonnablement constater avant la signature.
Une clause de l’acte authentique prévoyant que le bien est vendu dans son état au jour de la signature ne neutralise pas forcément un engagement précis pris dans le compromis. Elle peut en revanche rendre plus complexe la distinction entre usure, panne, disparition et défaut accepté. Une clause indiquant que le mobilier est vendu sans garantie, ou que certains appareils seront retirés, doit être examinée avant la signature. L’acheteur ne doit pas se contenter d’une explication orale donnée le jour de la visite.
Le droit de rétractation constitue un autre point souvent mal compris. Pour un acquéreur non professionnel d’un logement, l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’il « peut se rétracter dans un délai de dix jours » dans les conditions prévues par le texte. Lorsque le compromis a été régulièrement notifié et que ce délai est expiré, la découverte d’un équipement manquant lors de la visite finale ne crée pas automatiquement un nouveau délai de rétractation. La situation peut toutefois être différente si une nouvelle promesse est signée, si une condition suspensive n’est pas réalisée ou si une irrégularité affecte la notification : ces hypothèses exigent une lecture du dossier.
La visite finale n’est donc pas une formalité décorative. Elle permet de contrôler que les meubles, appareils et travaux mentionnés dans l’acte sont encore présents. Elle permet aussi de relever une dégradation survenue après le compromis : dégât des eaux, vitre cassée, installation démontée ou modification non autorisée. L’acheteur doit venir avec l’inventaire, les photographies du compromis et, si possible, une personne capable de relire précisément les engagements techniques.
B. Le vendeur peut-il retirer un équipement ou dégrader le bien entre le compromis et l’acte ?
Le vendeur conserve la jouissance du bien jusqu’à la remise prévue par le contrat, mais cette jouissance n’autorise pas une dégradation volontaire ou le retrait d’un élément compris dans la vente. Le bien doit être maintenu dans la consistance convenue. Une panne accidentelle ne se traite pas de la même manière qu’un démontage organisé la veille de la signature. La preuve de l’intention n’est pas nécessaire pour obtenir chaque remède contractuel, mais elle devient importante lorsqu’une dissimulation ou un dol est invoqué.
L’article 1112-1 du Code civil impose à la partie qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer lorsque celle-ci l’ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. Le texte précise que la partie qui affirme qu’une information lui était due doit le prouver, tandis que l’autre doit démontrer qu’elle l’a fournie. Un vendeur qui sait qu’un appareil promis ne sera plus présent le jour de la vente ne peut pas traiter cette information comme un détail si elle a déterminé le prix ou l’accord de l’acheteur.
Le dol suppose une étape supplémentaire. Selon l’article 1137 du Code civil, « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ». Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle d’une information dont le vendeur connaît le caractère déterminant. Le simple oubli, la mauvaise compréhension d’une annonce ou une panne non connue du vendeur ne suffisent pas, à eux seuls, à établir cette qualification.
La troisième chambre civile, dans l’arrêt relatif au pourvoi n° 14-29.446, rappelle la nécessité de réunir plusieurs éléments : « la seule constatation du défaut d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence ». Il faut encore établir le caractère intentionnel du silence et l’erreur déterminante provoquée chez l’acquéreur. Cette exigence n’empêche pas une action ; elle indique simplement quelles preuves doivent être rassemblées.
Une autre décision permet de comprendre le rôle de la connaissance de l’acquéreur. Dans l’arrêt du 4 juillet 2024, pourvoi n° 23-11.532, la Cour de cassation a examiné une vente annulée pour une information d’urbanisme qui aurait été dissimulée. La décision reproduit la formule « l’erreur provoquée par la réticence dolosive étant toujours excusable », mais elle casse l’arrêt parce que les constatations faisaient ressortir que l’acquéreur connaissait l’information reprochée au vendeur. La leçon pratique est claire : une qualification de dol ne remplace pas l’analyse des documents et des échanges déjà connus de l’acheteur.
La disparition d’un four ou d’un lave-vaisselle ne constitue pas automatiquement un vice caché. Le vice caché concerne un défaut antérieur à la vente qui rend la chose impropre à son usage ou en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou aurait payé moins. C’est le sens de l’article 1641 du Code civil. Si l’équipement était simplement inclus dans l’inventaire puis retiré, le fondement principal sera souvent l’inexécution de l’engagement de délivrance ou la réduction du prix, plutôt que la garantie des vices cachés.
À l’inverse, si l’acheteur découvre avant l’acte qu’une installation est dangereuse, inutilisable ou affectée par un défaut antérieur qui n’a pas été signalé, la garantie des vices cachés peut entrer dans la discussion après la vente. L’article 1644 du Code civil ouvre alors un choix entre rendre la chose et récupérer le prix, ou conserver la chose et obtenir une restitution partielle du prix, dans les conditions de la garantie. Le fondement doit être choisi avec soin : une absence de mobilier et un défaut structurel ne se prouvent pas de la même manière.
La situation peut aussi être celle d’une dégradation du logement. Un chantier de peinture promis n’est pas terminé, les murs ont été détériorés pendant un déménagement ou un élément a été retiré en laissant des trous et des câbles. L’acheteur doit photographier non seulement ce qui manque, mais aussi les conséquences sur le bien. Une différence de valeur, un coût de remise en état et un risque de sécurité ne se présentent pas de la même façon dans une négociation chez le notaire.
La dernière visite ne doit pas devenir un piège de calendrier. Le vendeur peut soutenir que l’acheteur tente de renégocier le prix pour un motif qui n’était pas prévu. L’acheteur peut répondre qu’il ne renégocie pas, mais demande l’exécution exacte du compromis. La réponse dépend du document écrit. Un appareil haut de gamme seulement aperçu dans une annonce ne vaut pas un appareil précisément décrit et valorisé dans une annexe signée.
Une clause de non-recours ou une clause de vente en l’état ne permet pas d’effacer un retrait commis après le compromis. Elle peut limiter certaines contestations sur l’état apparent, mais elle ne dispense pas d’analyser la bonne foi, la délivrance et la consistance contractuelle. Les déclarations faites par le vendeur chez le notaire doivent correspondre à la réalité du bien. La présence d’une clause ne doit pas conduire l’acheteur à signer sans la faire relire lorsqu’un écart important est constaté.
II. Que faire avant de signer si la visite finale révèle un problème ?
A. Peut-on reporter la signature, demander une retenue ou faire exécuter les travaux ?
La première réaction doit être probatoire, puis contractuelle. L’acheteur doit prévenir immédiatement le notaire, l’agence et le vendeur par écrit. Un message bref peut rappeler la date de la visite, décrire chaque écart, joindre les photographies et demander que la signature soit suspendue le temps d’une vérification contradictoire. Il faut éviter les accusations générales et les menaces qui rendent une solution amiable plus difficile. L’objectif est de figer les faits et de permettre au notaire d’interroger toutes les parties.
Le dossier à constituer doit comprendre :
- le compromis complet et toutes ses annexes, notamment l’inventaire du mobilier et les photographies ;
- les annonces, courriels, messages et comptes rendus de visite qui identifient les appareils ou les travaux ;
- des photographies et vidéos datées de chaque pièce, avec un plan indiquant l’emplacement de l’équipement disparu ;
- la liste des travaux non réalisés, avec leur description, leur coût prévisible et leur incidence sur l’usage du logement ;
- les échanges avec le vendeur, l’agent et le notaire, en conservant les horaires d’envoi et les réponses ;
- si nécessaire, un constat de commissaire de justice ou un avis technique indépendant avant toute remise en état.
Une visite contradictoire peut être organisée avec le vendeur, l’acheteur, l’agent et le notaire. Il ne s’agit pas de demander au notaire de trancher un litige comme un juge. Il s’agit de permettre aux parties de constater la présence, l’absence ou l’état des biens et d’identifier la solution à inscrire dans un avenant ou dans l’acte authentique.
Plusieurs solutions sont envisageables lorsque le vendeur reconnaît la difficulté :
- Le vendeur remet l’équipement ou termine les travaux avant une nouvelle date de signature, avec une visite de contrôle.
- Les parties concluent un avenant qui décrit la remise en état, le délai, la personne qui intervient et la sanction d’un nouveau retard.
- Le prix est réduit d’un montant chiffré et accepté par les parties, sans confondre le coût théorique d’un appareil neuf avec la valeur réelle de l’équipement inclus.
- Une somme est conservée par le notaire jusqu’à la réalisation des travaux, si le vendeur, l’acheteur et le notaire acceptent le mécanisme et ses modalités.
- Une entreprise intervient avant la remise des clés, avec facture, assurance et procès-verbal de contrôle.
Une retenue n’est pas une décision que l’acheteur peut imposer seul sur le prix. Le notaire détient les fonds dans le cadre de sa mission et doit disposer d’un accord ou d’un fondement juridique approprié. Un acheteur qui soustrait de sa propre initiative une somme au moment du virement s’expose à un refus de signature ou à un grief d’inexécution. La solution doit être écrite : montant, compte de conservation, bénéficiaire, délai, preuve de l’achèvement et sort de la somme en cas de désaccord.
Le droit des contrats fournit une grille utile. L’article 1217 du Code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut notamment poursuivre l’exécution forcée, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution ou demander réparation. Ces remèdes doivent être choisis selon la gravité du manquement et leur compatibilité avec le calendrier de la vente.
Pour demander la remise d’un équipement ou l’exécution d’un travail précis, l’article 1221 du Code civil exige en principe une mise en demeure préalable et admet l’exécution en nature, sauf impossibilité ou disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et l’intérêt du créancier. La mise en demeure doit identifier l’obligation, rappeler le texte du compromis, décrire le défaut et fixer un délai cohérent avec la date de l’acte. Une demande floue comme « remettre l’appartement en état » est moins efficace qu’une liste précise des appareils à restituer et des travaux à achever.
La mise en demeure peut être adressée par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice et par courriel afin d’assurer une information immédiate. L’acte de commissaire de justice est particulièrement utile lorsque le vendeur conteste la disparition ou lorsque la signature est prévue très rapidement. L’acheteur doit demander que le constat distingue les éléments visibles, les déclarations des parties et les documents présentés. Un constat ne prouve pas à lui seul que le vendeur a retiré l’équipement, mais il fixe l’état du logement à une date déterminée.
Lorsque le vendeur propose seulement de promettre une intervention « plus tard », il faut vérifier la sécurité de la solution. Une obligation postérieure à la vente doit comporter un délai, une description du résultat attendu, un accès au logement, une assurance pour les entreprises et un mécanisme de paiement. Le compromis peut être complété par une clause pénale ou une somme conservée jusqu’à l’achèvement. Une promesse orale faite dans le couloir de l’étude notariale protège mal l’acheteur.
Si le vendeur refuse toute solution, l’acheteur peut demander au notaire de reporter la signature et consulter rapidement un avocat. La procédure d’urgence peut permettre de préserver une preuve ou de solliciter une mesure provisoire lorsque le risque de disparition des éléments est réel. Une demande judiciaire n’efface pas les clauses du compromis et ne garantit pas que la signature pourra être bloquée sans conséquence ; elle sert à choisir une réponse juridiquement maîtrisée.
À Paris et en Île-de-France, le calendrier des études notariales et des déménagements laisse parfois quelques heures seulement entre la dernière visite et la remise des clés. L’acheteur doit transmettre son signalement à l’étude qui prépare l’acte, et non au seul agent immobilier. Le lieu de situation du bien peut jouer dans la compétence du tribunal judiciaire, sous réserve de la nature exacte de la demande. Pour un appartement à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans un autre département francilien, le dossier doit être adressé à la juridiction territorialement compétente et les pièces doivent permettre de localiser précisément le bien.
La meilleure négociation est celle qui laisse une trace vérifiable. Si l’équipement est restitué, photographiez-le avant la signature. Si les travaux sont terminés, demandez les factures et les attestations utiles. Si une réduction du prix est acceptée, faites-la apparaître dans l’acte ou dans un avenant signé. Si une réserve est prévue, définissez son montant et son terme. L’acheteur doit repartir avec un document qui permet de comprendre ce qui a été fait et ce qui reste dû.
B. Quand refuser de signer, demander la résolution ou réclamer une indemnisation ?
Le refus de signer ne doit pas être automatique. Un écart minime et immédiatement réparable peut être traité par une réduction ou une réserve. Le retrait de plusieurs équipements essentiels, la non-réalisation d’un travail déterminant, une dégradation importante ou une information qui modifie la décision d’acheter peuvent justifier un report et une action plus ferme. La question n’est pas seulement le prix de l’appareil manquant ; elle porte sur l’importance de l’engagement, l’intention du vendeur, le dommage et la possibilité d’une exécution rapide.
L’acheteur qui refuse de signer alors que toutes les conditions sont réalisées peut être accusé d’inexécution. L’arrêt de la troisième chambre civile du 17 décembre 2020, pourvoi n° 19-20.617, concernait une promesse prévoyant une clause pénale en cas de refus de signer l’acte authentique après réalisation des conditions. La Cour a examiné la validité de l’état des risques et la possibilité d’une résolution de la promesse. Cette décision rappelle qu’une clause pénale doit être lue avec les conditions et les obligations d’information qui entourent la vente ; elle ne rend pas le refus fautif dans toutes les hypothèses, mais elle expose l’acheteur lorsque son refus ne repose sur aucun manquement démontré.
La jurisprudence montre aussi que la signature authentique n’est pas toujours un simple rendez-vous sans conséquence. Dans l’arrêt du 29 février 2012, pourvoi n° 10-26.118, la Cour a validé l’analyse selon laquelle « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties » et une réalisation forcée pouvait être ordonnée dans le contexte de l’affaire. Un vendeur ou un acheteur qui refuse de réitérer l’acte peut donc se retrouver assigné, avec une demande de réalisation de la vente, de dommages-intérêts ou d’application de la clause pénale.
Cette jurisprudence ne commande pas à l’acheteur de signer un bien qui ne correspond plus au contrat. Elle impose une méthode : notifier le manquement, demander un report, faire constater les faits, proposer une solution proportionnée et obtenir un avis juridique avant de déclarer la vente annulée. Une lettre qui indique seulement « je refuse de signer » sans expliquer le retrait d’un élément promis peut être utilisée contre l’acheteur. Une lettre qui décrit les faits, cite l’annexe du compromis et réserve les droits permet de préserver plusieurs options.
La résolution peut être envisagée lorsque l’inexécution est suffisamment grave. L’article 1224 du Code civil prévoit que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». Une notification de résolution ne doit pas être envoyée mécaniquement : l’acheteur doit vérifier si le compromis autorise cette voie, si l’inexécution est établie, si une mise en demeure est nécessaire et si la clause pénale prévoit un régime particulier.
Un refus de signer peut être mieux défendable lorsque le vendeur ne remet pas un bien conforme à une obligation essentielle et refuse toute correction. Il est plus risqué lorsque le litige porte sur un objet non mentionné dans l’acte, une usure normale ou une demande de confort apparue après la visite. La décision dépendra aussi du financement : si le prêt est déjà débloqué, si la banque exige l’acte, si le vendeur a un autre acquéreur ou si la date de la condition suspensive approche, l’urgence pratique augmente sans modifier les règles de fond.
Après la signature, plusieurs actions peuvent rester ouvertes. Le vendeur peut être poursuivi pour inexécution de la délivrance, manquement à l’obligation d’information, dol, garantie des vices cachés ou responsabilité contractuelle. Le choix du fondement dépend du fait générateur et des preuves. Pour un équipement retiré malgré une annexe claire, une demande de restitution de valeur ou de réduction du prix sera souvent plus lisible qu’une action en nullité fondée sur un dol qui ne peut pas être démontré.
La décision la plus récente de la Cour de cassation sur l’indemnisation d’un acquéreur victime de dol mérite d’être citée. Dans l’arrêt de la troisième chambre civile du 28 mai 2026, pourvoi n° 24-20.821, publié au Bulletin, la Cour énonce qu’un acquéreur qui ne demande pas l’annulation « peut agir en indemnisation d’un excès de prix ». L’intérêt pratique est important : conserver le bien n’interdit pas toujours d’obtenir réparation. La réparation reste liée à la dépréciation ou au préjudice prouvé ; elle ne correspond pas automatiquement au prix d’un équipement neuf ou à l’intégralité d’un chantier envisagé.
La preuve du montant est donc essentielle. Il faut obtenir un devis de remplacement comparable, documenter l’âge et l’état de l’équipement, établir la valeur convenue dans l’inventaire, chiffrer les travaux et expliquer l’incidence sur l’usage du bien. L’arrêt du 21 novembre 2019, pourvoi n° 18-23.251, rappelle, dans un autre contexte immobilier, que le préjudice lié à une information erronée « ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ». La comparaison doit rester prudente, mais elle montre que le juge peut réparer une perte de chance de négocier plutôt que financer intégralement une amélioration du bien.
Le délai d’action ne doit pas être laissé de côté. L’article 2224 du Code civil fixe le délai de droit commun des actions personnelles et mobilières à cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. D’autres fondements comportent des règles particulières, notamment pour les vices cachés. La date de la visite, la signature de l’acte, la découverte du défaut et la reconnaissance du vendeur doivent donc être conservées dans la chronologie.
Le rapport entre l’acte authentique et la réclamation doit être expressément documenté. Si l’acheteur signe en indiquant que tous les équipements sont présents alors qu’il sait le contraire, le vendeur pourra invoquer cette déclaration. Si une réserve détaillée est inscrite, elle peut préserver une action, mais elle doit identifier l’équipement, la remise attendue, le délai et la sanction. Une phrase générale comme « l’acquéreur fait toutes réserves » ne remplace pas une réserve factuelle. Avant de signer, l’acheteur doit faire intégrer le constat et la solution dans l’acte, son annexe ou un avenant signé par les parties.
Le recours judiciaire devient plus probable lorsque le vendeur refuse de reconnaître l’inventaire, modifie sa version des faits ou menace d’appeler la clause pénale. Dans ce cas, l’acheteur doit réunir le compromis, l’acte, les preuves de la dernière visite, les courriels du notaire, les devis et la chronologie. Le tribunal examinera la force de l’engagement, la gravité du manquement, la possibilité d’exécution, le comportement de chaque partie et le dommage. La demande peut viser l’exécution, la réduction du prix, la résolution ou des dommages-intérêts, selon la cohérence des fondements.
Pour un dossier situé à Paris ou en Île-de-France, les démarches pratiques restent les mêmes, mais la rapidité des échanges peut être décisive. Le notaire doit être saisi avant le rendez-vous, le constat doit intervenir avant le déménagement et les entreprises doivent être identifiées si une remise en état est négociée. Lorsqu’un contentieux devient nécessaire, la juridiction compétente, l’urgence et la nature de la mesure doivent être vérifiées selon la commune de l’immeuble et la demande présentée. Un dossier complet évite qu’une difficulté de calendrier soit confondue avec un droit automatique de ne pas signer.
La règle de prudence est simple : ne pas signer un état inexact, ne pas retenir seul une partie du prix, ne pas prononcer une résolution sans fondement écrit et ne pas laisser disparaître la preuve. L’acheteur doit demander un report ou une réserve précise, puis décider avec les documents sous les yeux. Le vendeur qui souhaite conserver la vente a intérêt à proposer une solution vérifiable ; l’acheteur qui veut préserver ses droits doit accepter de formaliser précisément ce qu’il reproche.
Conclusion
La disparition d’un appareil électroménager ou l’absence de travaux promis juste avant l’acte authentique n’est pas un simple incident de déménagement. Si l’élément figurait dans le compromis, une annexe ou un engagement accepté, le vendeur doit en principe respecter la consistance convenue et délivrer le bien conformément à cet engagement. La dernière visite permet de révéler l’écart, mais elle ne donne pas automatiquement le droit d’annuler ou de refuser toute signature.
L’acheteur doit immédiatement photographier le bien, comparer les documents, prévenir le notaire et le vendeur, demander une visite contradictoire et proposer une solution écrite : remise en état, report, réduction du prix, retenue acceptée ou exécution encadrée. Si le désaccord persiste, une mise en demeure, un constat et une consultation juridique peuvent protéger la preuve avant de choisir entre signature réservée, résolution, exécution forcée ou indemnisation. Le refus de signer sans analyse expose à une clause pénale ; la signature sans réserve expose à une contestation plus difficile. La décision doit donc reposer sur le texte du compromis, la gravité de l’écart et les preuves recueillies le jour même.
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