Vous souhaitez donner une maison, un terrain ou la nue-propriété d’un immeuble. Le notaire vous indique que la parcelle se trouve dans un périmètre de préemption urbain. La mairie peut-elle intervenir alors que vous ne vendez rien ? La réponse dépend à la fois du bien, du droit institué sur le terrain et du lien avec la personne à qui vous donnez.
Une donation entre vifs peut entrer dans le champ du droit de préemption urbain. Mais l’article L. 213-1-1 du code de l’urbanisme prévoit des exclusions précises, notamment pour certaines donations familiales. Il ne suffit donc ni de dire « ce n’est pas une vente », ni d’affirmer que toute donation à un proche échappe à la préemption. La même loi prévoit une déclaration particulière : elle ne mentionne pas de prix, et la décision d’acquérir indique l’estimation des services fiscaux.
Pour analyser votre situation, identifiez d’abord la parcelle, le droit transmis et la date de l’opération. Relevez ensuite la délibération applicable, l’identité du titulaire du droit et votre qualité de donateur ou de donataire. Si une décision a déjà été reçue, conservez l’acte, sa notification et les échanges du notaire. Les développements qui suivent concernent le droit de préemption urbain, sans assimiler ce mécanisme aux droits propres au fermier, à la SAFER ou à un indivisaire.
I. Une donation immobilière peut-elle être préemptée par la mairie ?
A. Vérifier le bien, le périmètre et la nature de l’opération
La donation entre vifs transfère un bien d’une personne, le donateur, à une autre, le donataire qui l’accepte. L’article 894 du code civil la définit par le dessaisissement actuel et irrévocable du donateur. L’article 931 du même code prévoit que les actes portant donation entre vifs sont passés devant notaire dans la forme ordinaire des contrats, avec conservation d’une minute, sous peine de nullité. Ces règles ne disent pas à elles seules si un droit de préemption urbain existe sur l’immeuble.
La question appelle une lecture combinée de deux dispositions. L’article L. 213-1 du code de l’urbanisme vise notamment les immeubles et certains droits sociaux donnant vocation à l’attribution d’un immeuble lorsqu’ils sont aliénés à titre onéreux. L’article L. 213-1-1 ajoute expressément les immeubles ou ensembles de droits sociaux mentionnés au 1° du premier texte lorsqu’ils font l’objet d’une donation entre vifs, sous réserve des exceptions qu’il énumère. L’absence de prix dans la donation ne suffit donc pas à écarter le mécanisme.
Il faut ensuite situer le bien. L’article L. 211-1 du code de l’urbanisme permet notamment aux communes dotées d’un plan local d’urbanisme approuvé d’instituer le droit par délibération sur tout ou partie des zones urbaines et à urbaniser du plan. Le texte prévoit aussi d’autres situations, dont certains périmètres délimités dans une carte communale. La seule présence d’un PLU dans la commune ne prouve pas que toutes les parcelles sont couvertes. Il faut comparer la référence cadastrale et le plan du périmètre à l’acte qui institue le droit.
Demandez à voir la délibération, son plan et les documents d’urbanisme applicables à la date pertinente. Le Géoportail de l’urbanisme peut aider à repérer la parcelle et les documents publiés. Pour une réponse sur un dossier précis, rapprochez toutefois les données affichées des actes complets de la collectivité, de leurs dates et de leur opposabilité. Une capture de carte sans légende ni date ne permet pas, à elle seule, de reconstituer l’ensemble du régime applicable.
Le titulaire n’est pas nécessairement la personne qui a reçu la déclaration à la mairie. L’article L. 213-3 du code de l’urbanisme autorise la délégation du droit à certaines personnes publiques ou à un concessionnaire d’une opération d’aménagement, pour des parties de zones ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien. Vérifiez donc l’autorité titulaire et les actes de délégation avant d’attribuer la décision à la seule commune. Le dossier peut contenir une délibération de principe, un plan de zone et un acte concernant une opération ou un délégataire : chacun répond à une question différente.
La nature du bien compte aussi. L’article L. 211-4 du code de l’urbanisme prévoit des cas dans lesquels le droit de préemption ne s’applique pas, notamment pour certains lots de copropriété et immeubles bâtis, et permet qu’une délibération motivée soumette ces aliénations au droit sur tout ou partie du territoire concerné. Il faut lire les conditions exactes du texte et la délibération applicable, sans présumer qu’un appartement est toujours exempté ou toujours préemptible. L’exclusion tenant au lien familial et celle tenant à la nature du bien sont deux vérifications distinctes.
Exemple : une propriétaire envisage de donner une maison à une amie. Le fait que les deux personnes ne soient pas parentes ne rend pas automatiquement la donation préemptible. Il faut encore établir que le bien et l’opération entrent dans le champ du droit applicable sur la parcelle. À l’inverse, constater que la maison est en zone de préemption ne dispense pas d’examiner les exclusions légales. L’acte de donation, la désignation du bien et les pièces d’urbanisme doivent être examinés ensemble.
B. Quels liens familiaux excluent la donation du champ de la préemption ?
L’article L. 213-1-1 du code de l’urbanisme écarte expressément quatre catégories de donations entre vifs : celles entre ascendants et descendants ; celles entre collatéraux jusqu’au sixième degré ; celles entre époux ou partenaires d’un pacte civil de solidarité ; et celles entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire de PACS, ou entre ces descendants. La liste doit être appliquée aux personnes qui interviennent réellement dans l’acte.
Une donation d’un parent à son enfant relève de la première catégorie. Il en va de même, dans le sens ascendant ou descendant, lorsque les intéressés sont un grand-parent et son petit-enfant : le texte vise la ligne d’ascendance et de descendance, sans fixer dans cette catégorie la limite de six degrés prévue pour les collatéraux. La donation entre époux ou entre partenaires de PACS relève d’une autre exclusion expresse. Il faut vérifier la situation juridique des personnes au regard de l’acte envisagé et non se contenter d’une description informelle de leur vie familiale.
Pour les collatéraux, le degré se calcule par les générations remontant de la première personne à l’auteur commun, puis redescendant vers la seconde. L’article 743 du code civil indique que les frères et sœurs sont au deuxième degré, l’oncle ou la tante et le neveu ou la nièce au troisième, et les cousins germains au quatrième. L’article 742 distingue la ligne directe et la ligne collatérale. Ces repères permettent d’appliquer la limite du sixième degré fixée par le texte d’urbanisme, sans la confondre avec une limite de quatrième degré prévue pour certaines sociétés civiles immobilières dans un autre dispositif.
Le cas des enfants du conjoint ou du partenaire demande une attention particulière. Le 4° de l’article L. 213-1-1 vise la donation entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire de PACS, ainsi que celle entre ces descendants. Il ne suffit pas d’écrire « les beaux-enfants sont toujours exemptés » : il faut identifier le lien exact, l’existence du mariage ou du PACS et les personnes entre lesquelles la donation est consentie. Lorsque plusieurs bénéficiaires figurent dans le projet, le notaire doit examiner les droits transmis et la situation de chacun à partir de l’acte complet.
Un ami, un concubin ou une personne présentée comme un proche n’entre pas dans l’une de ces catégories par ce seul qualificatif. La conclusion inverse ne s’impose pas non plus sans lire l’acte : un lien de parenté ou un autre lien visé par le texte peut exister. Le bon réflexe est de reconstituer les liens pertinents à l’aide des actes d’état civil et du projet de donation, puis de demander au notaire quelle disposition justifie l’absence ou l’envoi d’une déclaration. Cette démarche donne une raison vérifiable à la décision prise.
Une transmission après décès et une donation entre vifs ne doivent pas être confondues. Ici, l’analyse porte sur une donation du vivant du donateur, telle que définie par l’article 894 du code civil, et sur le champ des articles L. 213-1 et L. 213-1-1 du code de l’urbanisme. Un dossier successoral peut comprendre ensuite une opération distincte sur le bien : il faut alors qualifier cette opération séparément au lieu de lui appliquer automatiquement l’analyse d’une donation entre vifs.
De même, donner un immeuble et transmettre des parts de SCI ne sont pas des opérations interchangeables. Le 3° de l’article L. 213-1 décrit des conditions propres à certaines cessions majoritaires de parts de SCI et une exception pour les sociétés constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Le texte relatif aux donations vise, quant à lui, les immeubles et ensembles de droits sociaux mentionnés au 1° de cet article. La composition des statuts, la nature des droits et l’acte envisagé appellent donc une qualification spécifique : ne déduisez pas qu’une donation de parts suit automatiquement la même réponse que celle d’une maison détenue directement.
II. Que faire si la donation doit être déclarée ou si la mairie préempte ?
A. Préparer la déclaration et suivre la réponse du titulaire
Lorsque la donation envisagée entre effectivement dans le champ du droit, l’article L. 213-1-1 du code de l’urbanisme rend applicable le chapitre relatif à l’exercice du droit de préemption à ces aliénations. L’article L. 213-2 prévoit une déclaration préalable à la mairie pour les aliénations qu’il vise, à peine de nullité. Le notaire examine avec le propriétaire la déclaration adaptée à l’opération et les documents à joindre.
Le contenu ne doit pas être recopié sans réflexion d’un dossier de vente. La loi précise, pour la donation, que la déclaration adressée à la mairie ne mentionne pas le prix ; elle ajoute que la décision du titulaire d’acquérir le bien indique l’estimation de celui-ci par les services fiscaux (article L. 213-1-1). Cela ne dispense pas de décrire fidèlement l’opération, le bien et les droits concernés. L’estimation figurant dans une décision d’acquérir et la valeur retenue ailleurs dans un dossier patrimonial ne doivent pas être confondues sans examen des documents et du régime de chacune.
Rassemblez le titre de propriété, l’identification cadastrale, le projet de donation et, si nécessaire, les éléments établissant la nature des droits transmis. Conservez aussi la délibération et le plan de périmètre obtenus auprès de l’autorité compétente. Le donateur et le donataire peuvent demander au notaire d’expliquer par écrit ce qui est déclaré, à quel titre la formalité est effectuée et quel droit la collectivité pourrait acquérir. Une déclaration portant sur un immeuble entier ne se lit pas comme un projet portant seulement sur la nue-propriété.
Gardez une copie de la déclaration envoyée et la preuve de sa réception. L’article L. 213-2 prévoit que le silence du titulaire pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à l’exercice du droit. Cette règle doit être lue avec les dispositions du même article sur la suspension du délai : une demande de documents ou une demande de visite peut modifier le calcul. Un simple décompte à partir du jour où le notaire a préparé le dossier ne remplace pas la vérification de la réception et des échanges ultérieurs.
Selon ce même article L. 213-2, le délai est suspendu à compter de la réception de la demande de documents ou de la demande de visite, puis reprend à la réception des documents par le titulaire, au refus de la visite par le propriétaire ou à la visite du bien par le titulaire. Si le temps restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour décider ; passé ce délai, son silence vaut renonciation. Identifiez donc chaque courrier, sa date de réception et son objet. Une demande de visite, une réponse de refus et une visite effectivement réalisée sont des événements différents.
Le titulaire peut adresser au propriétaire une demande unique de communication de documents dans le délai de deux mois prévu par l’article L. 213-2, qui précise que la liste des documents susceptibles d’être demandés est fixée limitativement par décret. Face à une demande, conservez son contenu exact et vérifiez avec le notaire son fondement et la liste applicable. Ne supposez pas qu’un échange verbal ou la préparation d’un document suffit à établir ce qui a été reçu par le titulaire.
La réponse peut prendre la forme d’une renonciation ou d’une décision d’acquérir. Dans cette seconde hypothèse, vérifiez le bien visé, le droit transmis, l’estimation mentionnée et l’identité du signataire. L’article L. 210-1 du code de l’urbanisme impose notamment que toute décision de préemption mentionne l’objet pour lequel le droit est exercé. La référence à un projet et la question de sa réalité doivent être appréciées à partir de la décision et des pièces disponibles, pas d’une supposition sur les intentions de la collectivité.
Le Conseil d’État a examiné, dans une affaire de vente et non de donation, les effets d’une notification reçue par un notaire qui avait signé la déclaration. Il a retenu qu’en principe, en l’absence de volonté contraire du vendeur, cette signature établissait un mandat pour la procédure, y compris pour la notification éventuelle de la décision (Conseil d’État, 7 mars 2025, n° 495227). Cet arrêt invite à conserver les échanges et à vérifier la portée du mandat confié au notaire. Il ne suffit pas, à lui seul, à résoudre toutes les questions de notification propres à chaque donation.
Pour comprendre le cadre général d’une opération à titre onéreux, vous pouvez consulter l’étude sur la déclaration et la contestation d’une préemption lors d’une vente. La donation conserve la particularité énoncée par l’article L. 213-1-1 : sa déclaration ne mentionne pas de prix. Les solutions présentées pour un compromis et son acquéreur ne doivent donc pas être transposées sans vérification au projet de donation.
B. Contester une décision ou examiner une donation déjà signée
Si une décision de préemption vous est notifiée, commencez par classer les pièces dans leur ordre : projet d’acte, déclaration, preuve de réception, demandes éventuelles, réponses, décision et notification. Distinguez trois questions. Le droit était-il applicable au bien et à la donation ? La décision émane-t-elle de l’autorité compétente et indique-t-elle son objet ? Les conditions d’exercice ont-elles été respectées au regard des pièces et des dates ? Une erreur possible sur l’un de ces points ne démontre pas automatiquement les autres.
L’objet de la préemption peut être contrôlé. Dans une affaire concernant une vente, la cour administrative d’appel de Paris a rappelé qu’une collectivité doit justifier de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement à la date où elle exerce le droit, même si ses caractéristiques précises ne sont pas encore définies, et faire apparaître la nature de ce projet dans sa décision (CAA Paris, 3 février 2022, n° 21PA03383). Dans ce litige, la cour a examiné les éléments produits pour un projet de logements. Cet arrêt ne signifie pas qu’une étude particulière serait obligatoire dans tout dossier : il montre la nécessité de confronter le motif invoqué aux pièces du cas.
En cas de contestation de la décision administrative, l’article R. 421-1 du code de justice administrative prévoit, en principe, un recours dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. L’article R. 421-5 du même code précise que les délais de recours ne sont opposables qu’à condition d’avoir été mentionnés, avec les voies de recours, dans la notification. La date et les conditions opposables à chaque personne doivent être vérifiées sur les actes du dossier ; la seule date inscrite sur une décision ne tranche pas toutes ces questions.
Lorsque la décision fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés peut en suspendre l’exécution si l’urgence le justifie et si un moyen est propre à créer un doute sérieux sur sa légalité, selon l’article L. 521-1 du code de justice administrative. Il faut présenter des éléments concrets pour ces conditions. Une difficulté rencontrée par un donataire dans une situation donnée ne permet pas de présumer la même solution pour tous les projets ; sa qualité pour agir et les effets précis de la décision doivent être examinés.
La question du prix appelle également une distinction. À défaut d’accord amiable, l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme prévoit la fixation du prix d’acquisition par la juridiction compétente en matière d’expropriation, sans indemnité accessoire, notamment de réemploi. Pour une donation, examinez avec le notaire la décision, l’estimation des services fiscaux et les textes applicables à la situation avant de choisir une réponse. L’estimation indiquée par le titulaire ne doit pas être présentée comme une somme automatiquement versée au donataire initial.
Lorsque la donation a déjà été signée sans déclaration, la première étape consiste à ne pas présumer sa nullité sur la seule présence du mot « donation ». Il faut reconstituer le régime en vigueur pour la parcelle et la nature des droits à la date de l’acte, rechercher si une exception s’appliquait et vérifier ce qui a été déclaré. L’article L. 213-2, rendu applicable aux donations visées par l’article L. 213-1-1, prévoit que l’action en nullité mentionnée par son premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété. La date de signature et celle de publication sont deux données distinctes à rechercher dans le dossier.
Un jugement illustre l’enjeu sans constituer un barème. Le tribunal judiciaire de Nîmes a examiné une donation de nue-propriété consentie à deux personnes sans lien de parenté avec la donatrice. Le bien se trouvait dans un périmètre de préemption et la déclaration n’avait pas été faite. Le tribunal a prononcé la nullité de la donation et retenu une faute du notaire dans la vérification du droit de préemption (tribunal judiciaire de Nîmes, 13 août 2025, RG n° 22/01161).
Dans cette même affaire, le tribunal a rejeté la demande indemnitaire de la commune, faute de preuve suffisante du préjudice allégué, mais a retenu pour les donataires une perte de chance d’acquérir la nue-propriété et fixé l’indemnité correspondante à 38 400 euros. Il s’agit d’une appréciation liée aux faits et aux preuves de ce dossier, non d’une réparation automatique de toute donation annulée. Le jugement a été rendu en premier ressort ; son exécution provisoire a été écartée. Les documents consultés ne permettent pas d’affirmer qu’il est devenu définitif (jugement du 13 août 2025).
Cette décision montre l’importance de conserver le certificat d’urbanisme, la délibération, la publication de l’acte et les échanges avec le notaire. Elle ne permet pas d’annoncer l’issue d’une autre action ni de faire peser automatiquement une responsabilité sur un professionnel. Si une omission est découverte, faites établir les faits et la chronologie à partir des pièces avant de prendre position sur une demande de nullité ou d’indemnisation. Les droits et les intérêts de la collectivité, du donateur, du donataire et des éventuels ayants droit ne se confondent pas nécessairement.
Conclusion
Une donation immobilière entre vifs peut relever du droit de préemption urbain, même en l’absence de vente. Les exclusions prévues pour certains liens familiaux, le périmètre applicable et la nature du bien doivent être vérifiés ensemble. Pour une opération soumise au droit, la déclaration ne mentionne pas de prix et la décision d’acquérir indique l’estimation des services fiscaux, conformément à l’article L. 213-1-1 du code de l’urbanisme.
Le dossier utile réunit l’acte projeté ou signé, les références de la parcelle, les actes locaux, les justificatifs du lien entre les parties et les échanges avec le notaire et la collectivité. Il permet de distinguer une donation exclue, une déclaration à effectuer et une décision à examiner, sans confondre l’analyse juridique de l’opération avec les droits privés qui pourraient par ailleurs concerner le bien.