Le week-end des 24 et 25 octobre 2026, la tempête Boelo balaye la moitié nord de la France, deux jours après la tempête Austen. Selon les informations publiées le 24 octobre 2026 par actu.fr à partir des prévisions de Météo France, Austen a privé d’électricité près de 300 000 foyers à la mi-journée du vendredi 23 octobre, avec une rafale mesurée à 161 km/h à la pointe du Raz et plusieurs records de vent pour un mois d’octobre battus en Loire-Atlantique, dans les Côtes-d’Armor et dans la Manche. Pour Boelo, les prévisions annoncent un vent de sud-ouest qui se renforce dans la nuit de samedi à dimanche, avec des rafales de 80 à 90 km/h sur les côtes de la Manche et de 50 à 70 km/h sur une grande partie de la moitié nord, dont l’Île-de-France, ainsi que de fortes pluies de la Normandie aux Ardennes. Dans ce contexte, un immeuble parisien fragilisé par les rafales, les chutes d’arbres ou les infiltrations peut faire l’objet d’une évacuation et d’un arrêté de mise en sécurité emportant interdiction d’habiter, à titre temporaire ou définitif. Les questions se bousculent alors : qui a ordonné l’évacuation et pour combien de temps, le loyer reste-t-il dû pendant l’interdiction, qui paie l’hôtel ou le relogement, que déclarer à l’assurance et dans quel délai, et devant quel juge contester si le bailleur continue d’exiger le loyer ou si l’assureur refuse sa garantie. Cet article expose la méthode complète, textes et décisions de la Cour de cassation à l’appui : vérifier l’arrêté, sécuriser les preuves des premiers jours, appliquer la suspension du loyer, exiger l’hébergement ou le relogement, déclarer le sinistre dans les délais et constituer un dossier de recours devant les juridictions parisiennes.

I. Immeuble évacué après la tempête Boelo : l’arrêté de mise en sécurité et l’interdiction d’habiter

A. Arrêté de mise en sécurité après la tempête à Paris : qui décide, que dit le texte et que vérifier

La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles relève d’un chapitre entier du code de la construction et de l’habitation. L’article L. 511-1 de ce code dispose : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » (article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation). Après le passage de Boelo, lorsque la toiture menace de s’effondrer, qu’une cheminée penche au-dessus du trottoir, qu’un pignon se fissure ou qu’un plancher gorgé d’eau risque de céder, l’autorité compétente peut prescrire des travaux, l’évacuation ou l’interdiction des lieux sur ce fondement. Le premier réflexe du locataire comme du propriétaire consiste donc à se procurer l’arrêté lui-même, plutôt que de se contenter d’un message du gardien, d’un mot du syndic ou d’une rumeur d’escalier. Sans l’arrêté, impossible de connaître l’étendue exacte de l’interdiction, son destinataire, le délai fixé pour les travaux et la date à compter de laquelle le loyer cesse d’être dû.

L’arrêté de mise en sécurité ordinaire est régi par l’article L. 511-11 du même code, qui énonce : « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : » (article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation). La liste comprend notamment « L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. » (article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation), ainsi que la réparation, la démolition de tout ou partie de l’immeuble et la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation. Le même article prévoit que l’arrêté mentionne l’astreinte encourue par jour de retard en cas de non-exécution à l’expiration du délai, et que les travaux pourront être exécutés d’office aux frais de la personne tenue de les exécuter. Concrètement, l’occupant évacué doit relever cinq mentions : la qualification retenue (mise en sécurité ou insalubrité), le caractère temporaire ou définitif de l’interdiction, les locaux exactement visés (tout l’immeuble, un escalier, un appartement, les combles), la personne tenue d’exécuter les mesures et le délai imparti. Chacune de ces mentions commande la suite : une interdiction temporaire déclenche l’hébergement, une interdiction définitive déclenche le relogement, et le délai conditionne l’astreinte comme l’exécution d’office.

Lorsque le danger est imminent, la procédure accélérée s’applique. L’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation dispose : « En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l’article L. 511-8 ou par l’expert désigné en application de l’article L. 511-9, l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe. » (article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation). Une cheminée qui menace de tomber sur la voie publique après une rafale à 90 km/h ou une toiture éventrée qui laisse l’eau ruisseler dans les conduits électriques relèvent typiquement de ce régime : l’évacuation peut être ordonnée le jour même, sans que le propriétaire ait été entendu au préalable. L’absence de contradictoire préalable ne prive pas les intéressés de tout recours : l’arrêté peut être contesté devant le tribunal administratif, et le délai de recours figure sur la notification de l’arrêté lui-même, qu’il faut donc lire attentivement et conserver. En pratique parisienne, après Boelo, il faut exiger du syndic ou du bailleur la copie intégrale de l’arrêté, noter la date de sa notification et vérifier son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, car cet affichage fait courir le point de départ de la suspension du loyer, comme l’établit l’article L. 521-2 examiné plus loin (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). Photographier l’affiche avec la date visible, conserver l’enveloppe et l’accusé de réception de la notification, et demander systématiquement l’arrêté de mainlevée écrit lorsque les travaux sont achevés : ces pièces conditionnent tous les droits financiers décrits dans la seconde partie.

B. Évacuation d’un immeuble parisien après Boelo : les réflexes des premiers jours pour protéger ses droits

Tant que l’interdiction d’habiter court, la règle de prudence s’impose : ne pas réintégrer les lieux, ne pas forcer un scellé ou un périmètre de sécurité, et ne pas laisser un enfant ou un proche y retourner chercher des affaires sans l’accord des services intervenus sur place. Cette discipline n’est pas seulement une question de sécurité physique : toute réoccupation prématurée complique la preuve de l’inhabitabilité et fournit au bailleur ou à l’assureur l’argument d’un logement en réalité habitable. Si des effets personnels indispensables (médicaments, papiers d’identité, matériel professionnel) sont restés dans l’appartement, il faut en demander l’accès accompagné auprès de l’autorité qui a ordonné l’évacuation ou des services présents sur place, et faire constater par écrit tout refus. Chaque échange avec le bailleur, le syndic, la mairie ou l’assureur gagne à être confirmé par écrit, lettre recommandée ou message conservé : en cas de litige ultérieur sur les dates, les promesses de relogement ou les autorisations données oralement, seuls les écrits datés comptent.

La preuve de l’état des lieux après Boelo se construit dans les premières heures. Photographier et filmer chaque pièce, les parties communes, la toiture visible depuis la cour, les fissures, les dégâts des eaux et les biens endommagés, en activant l’horodatage du téléphone et en conservant les fichiers originaux, constitue la base du dossier d’assurance et du dossier judiciaire éventuel. Lorsque l’enjeu financier est significatif, faire établir un constat par un commissaire de justice (anciennement huissier) dans les jours qui suivent l’événement fige durablement la situation : toiture arrachée, souche de cheminée effondrée, planchers affaissés, moisissures naissantes, mobilier détruit. Dresser également un inventaire chiffré des biens endommagés avec factures d’achat, garanties et photographies d’avant sinistre quand elles existent, car l’assureur exigera la preuve de l’existence et de la valeur de chaque bien. Du côté des parties communes, le syndic des copropriétaires est l’interlocuteur opérationnel : c’est à lui qu’il appartient de faire procéder aux mesures conservatoires (bâchage de la toiture, étaiement, coupure des réseaux dangereux) et de faire exécuter les mesures prescrites par l’arrêté, dont le coût relève en principe de la collectivité des copropriétaires selon les règles de répartition de la copropriété. Le locataire évacué n’a pas à organiser lui-même ces travaux, mais il a intérêt à mettre le bailleur et le syndic en demeure par écrit, dès les premiers jours, de prendre les mesures de sauvegarde et de l’informer du calendrier, afin de dater le début de l’inaction éventuelle.

Enfin, deux déclarations doivent partir sans attendre. D’une part, informer le bailleur par écrit de l’évacuation, de l’interdiction d’habiter et de l’impossibilité de jouir du logement, en joignant la copie de l’arrêté ou sa référence et en annonçant l’application de la suspension du loyer prévue par la loi, dont le mécanisme précis figure dans la seconde partie (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). D’autre part, déclarer le sinistre à son assureur multirisque habitation dès que l’on en a connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, comme l’impose l’article L. 113-2 du code des assurances (article L. 113-2 du code des assurances). Lorsque deux tempêtes se succèdent à vingt-quatre heures d’intervalle, comme Austen le 23 octobre puis Boelo le 24 et le 25, il faut déposer deux déclarations distinctes, avec des photographies datées permettant d’attribuer chaque désordre à l’un ou l’autre événement, faute de quoi l’assureur imputera l’ensemble au premier sinistre ou contestera la chronologie. Les occupants qui avaient déjà déclaré un dégât au titre d’Austen, toiture fragilisée ou infiltration naissante, doivent compléter leur première déclaration par un additif Boelo circonstancié, plutôt que de laisser l’expert confondre les deux épisodes.

II. Loyer suspendu, hébergement et indemnisation après Boelo : qui paie et comment agir à Paris

A. Loyer suspendu, diminution ou résiliation après l’arrêté : combien payer et que réclamer

L’effet financier le plus immédiat de l’arrêté porte sur le loyer. L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose : « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. » (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). Le mécanisme est donc automatique : à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté ou son affichage, aucun loyer ni aucune somme versée en contrepartie de l’occupation n’est dû, et les loyers ne redeviennent dus qu’à compter du premier jour du mois qui suit la mainlevée. Le même article ajoute que les sommes indûment perçues doivent être restituées à l’occupant ou déduites des loyers redevenus exigibles (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). Pour un immeuble évacué le 25 octobre 2026 sous arrêté notifié et affiché le 27 octobre, le loyer cesse ainsi d’être dû à compter du 1er novembre, et tout prélèvement de novembre encaissé malgré l’interdiction doit être remboursé ou imputé. Le locataire qui a suspendu ses paiements et reçoit malgré tout un commandement de payer visant la clause résolutoire trouvera la conduite à tenir, preuve de l’inhabitabilité et contestation devant le juge, dans l’analyse détaillée consacrée au commandement de payer reçu après suspension du loyer d’un logement inhabitable.

Une précision jurisprudentielle récente borne toutefois ce mécanisme, et elle doit être connue avant d’invoquer la suspension. Par arrêt du 3 juillet 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article L. 521-2 dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 16 septembre 2020, que « pour les locaux visés notamment par un arrêté de mise en sécurité, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 juillet 2025, pourvoi n° 23-20.553), avant de casser l’arrêt d’appel qui avait étendu cette suspension à un bail commercial, au motif que « l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 juillet 2025, pourvoi n° 23-20.553). La leçon est nette : l’occupant d’un logement parisien évacué après Boelo bénéficie de la suspension automatique, tandis que l’exploitant d’un local purement commercial doit fonder sa demande sur le droit commun du bail, contrat et négociation, et non sur l’automaticité de l’article L. 521-2. Les baux mixtes comportant une partie habitée appellent un examen au cas par cas, pièces du bail à l’appui, sans transposer mécaniquement la solution du logement à l’ensemble des locaux.

En l’absence d’arrêté, ou en complément de celui-ci lorsque le logement est partiellement détruit sans être interdit, le droit commun du bail offre deux leviers. L’article 1722 du code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » (article 1722 du code civil). Une toiture arrachée par Boelo, un plafond effondré sous le poids de l’eau ou une façade éventrée par la chute d’un échafaudage constituent une destruction partielle par cas fortuit au sens de ce texte, qui ouvre au locataire le choix entre la baisse du loyer proportionnée à la privation de jouissance et la résiliation judiciaire du bail. La Cour de cassation veille à l’exacte frontière de ce texte : par arrêt du 7 mai 2025, elle a jugé que « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2025, pourvoi n° 24-10.097). Autrement dit, la privation de jouissance purement juridique et sans atteinte matérielle au local ne suffit pas, alors que la destruction matérielle provoquée par la tempête entre pleinement dans le champ de l’article 1722. Le second levier figure à l’article 1724 du code civil, qui vise les réparations urgentes accomplies en cours de bail : « si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. » (article 1724 du code civil), et ajoute : « Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » (article 1724 du code civil). Un étaiement ou une réfection de toiture qui dure six semaines avec une chambre condamnée ouvre donc droit à la diminution proportionnelle, et l’inhabitabilité du logement nécessaire à la famille ouvre l’option de la résiliation judiciaire, sans que le locataire ait à démontrer une faute du bailleur.

B. Paris et Île-de-France après Boelo : hébergement, assurance et dossier de recours devant le juge

Lorsque l’interdiction d’habiter est temporaire, l’hébergement des occupants incombe en premier lieu au propriétaire. L’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. » (article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation). Le même texte précise : « A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2 » (article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation), et que son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant. En pratique, après une évacuation nocturne sous Boelo, cela signifie que le bailleur parisien doit proposer sans délai un hébergement décent, chambre d’hôtel ou logement de remplacement adapté à la composition du foyer, et en assumer le coût jusqu’à la mainlevée. Si l’interdiction devient définitive, l’obligation change de nature et devient un relogement : « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter […], ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. » (article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation), obligation satisfaite par la présentation d’un logement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant, assortie d’une indemnité de réinstallation : « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. » (article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation). Le locataire évacué à Paris doit donc qualifier dès le départ le caractère temporaire ou définitif de la mesure, car les sommes en jeu et l’interlocuteur public supplétif en cas de défaillance du propriétaire en dépendent.

Le second front est celui de l’assurance, où les délais se comptent en jours et où toute approximation coûte cher. L’article L. 113-2 du code des assurances dispose : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L. 113-2 du code des assurances). Concrètement, pour des dégâts découverts le samedi 25 octobre 2026 au matin, la déclaration doit partir au plus tard dans les cinq jours ouvrés fixés par le contrat, et jamais en deçà de ce plancher légal. La Cour de cassation a sécurisé ce garde-fou par arrêt du 21 janvier 2021 : « l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de celui-ci, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 21 janvier 2021, pourvoi n° 19-13.347), et « la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 21 janvier 2021, pourvoi n° 19-13.347). L’assureur ne peut donc opposer la déchéance que si le contrat la stipule régulièrement et s’il prouve un préjudice causé par le retard, et toute clause qui imposerait un délai inférieur à cinq jours ouvrés n’est pas opposable à l’assuré. Le raisonnement détaillé, les pièces à joindre et l’articulation entre les deux déclarations Austen puis Boelo sont exposés dans l’analyse consacrée au délai de déclaration de cinq jours et aux deux tempêtes successives. Lorsque l’intensité anormale de l’agent naturel est en cause, le régime des catastrophes naturelles peut s’ajouter : l’article L. 125-1 du code des assurances énonce que « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel » (article L. 125-1 du code des assurances), et les décisions consultées dans le cadre de cet article ne tranchent pas, à elles seules, les délais propres à ce régime pour un épisode de vent violent : il faut donc se reporter au contrat et à l’arrêté éventuel de reconnaissance, sans étendre mécaniquement le délai de droit commun à ce régime. Enfin, le temps judiciaire se prescrit : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » (article L. 114-1 du code des assurances), avec un point de départ reporté en cas de sinistre ignoré : « En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. » (article L. 114-1 du code des assurances). D’où l’importance de dater chaque découverte, chaque courrier et chaque refus, car le délai de deux ans court à compter de l’événement qui donne naissance à l’action, sauf à prouver une connaissance plus tardive (article L. 114-1 du code des assurances).

À Paris et en Île-de-France, le parcours pratique s’organise autour de quatre guichets. Premièrement, la mairie, d’arrondissement à Paris, pour obtenir la copie de l’arrêté affiché et signaler toute aggravation apparente après un nouvel épisode de vent : l’affichage conditionne le point de départ de la suspension du loyer, et sa photographie datée vaut preuve de ce point de départ (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). Deuxièmement, le syndic des copropriétaires et le bailleur, mis en demeure par écrit d’exécuter les mesures prescrites, de communiquer le calendrier des travaux et de proposer l’hébergement ou le relogement selon le caractère temporaire ou définitif de l’interdiction (article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation). Troisièmement, les deux assureurs, celui du locataire pour le mobilier et la responsabilité, et celui de l’immeuble actionné par le syndic pour les parties communes, avec pour chacun une déclaration dans le délai contractuel d’au moins cinq jours ouvrés (article L. 113-2 du code des assurances), suivie si besoin d’une contre-expertise amiable lorsque l’offre d’indemnisation minore les désordres. Quatrièmement, le juge : en cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut être saisi en référé, puisque « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend », selon le rappel qu’en fait la Cour de cassation dans son arrêt du 3 juillet 2025 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 juillet 2025, pourvoi n° 23-20.553), ce qui permet de solliciter la suspension des poursuites du bailleur, la désignation d’un expert ou des provisions. Le dossier parisien gagnant rassemble l’arrêté et la preuve de son affichage, le bail et les dernières quittances, les photographies horodatées et le constat du commissaire de justice, les deux déclarations de sinistre Austen et Boelo avec leurs accusés de réception, les devis et factures de remise en état, les factures d’hôtel et de déménagement, et l’ensemble des mises en demeure restées sans réponse. C’est l’épaisseur datée de ce dossier, bien plus que l’éloquence des courriers, qui emporte la suspension du loyer, l’hébergement et l’indemnisation.

Conclusion

Un immeuble évacué après Boelo ne laisse personne sans droit ni sans recours, mais chaque droit dépend d’une pièce et d’une date. L’arrêté de mise en sécurité et son affichage ouvrent la suspension automatique du loyer du logement jusqu’à la mainlevée, l’interdiction temporaire impose au propriétaire un hébergement décent tandis que l’interdiction définitive lui impose le relogement avec trois mois de nouveau loyer, la destruction partielle par la tempête autorise la diminution du prix ou la résiliation judiciaire, et la déclaration à l’assureur dans le délai d’au moins cinq jours ouvrés préserve la garantie contre toute déchéance non prouvée. Les décisions consultées bornent strictement ces mécanismes : la suspension légale ne vaut que pour l’occupation d’un logement, la simple fermeture administrative sans atteinte matérielle ne vaut pas perte de la chose, et le régime des catastrophes naturelles obéit à ses propres conditions. Photographier, dater, déclarer deux fois quand deux tempêtes se succèdent, mettre en demeure par écrit et saisir le juge des référés en cas d’urgence : cette discipline transforme une évacuation subie en dossier maîtrisé, à Paris comme dans toute l’Île-de-France.