Dans la nuit du 23 au 24 octobre 2026, la tempête Boelo a traversé Paris et l’Île-de-France avec des rafales qui ont arraché des tuiles, des ardoises et des éléments de toiture, percé des plafonds et privé des logements d’électricité et de chauffage. Quand l’eau ruisselle dans le salon ou que le toit est ouvert au vent, la première réaction de nombreux locataires consiste à suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réparation. Puis arrive, quelques semaines plus tard, un acte de commissaire de justice : un commandement de payer qui vise la clause résolutoire du bail et menace de résiliation puis d’expulsion. Faut-il payer pour sauver le bail, ou contester parce que le logement était inhabitable ? Deux décisions récentes éclairent ce dilemme : le tribunal judiciaire d’Avignon, le 16 juillet 2026, a accordé à un locataire une diminution de loyer à hauteur de la totalité du loyer pour toute la période d’inhabitabilité après un sinistre, tout en rejetant sa suspension unilatérale et ses demandes de dommages et intérêts ; la Cour de cassation, le 9 janvier 2025, a rappelé que la destruction totale par cas fortuit, qui résilie le bail de plein droit, ne se présume pas et doit être constatée avec rigueur. Cet article explique, pas à pas, comment réagir à Paris et en Île-de-France : signaler les désordres, prouver l’inhabitable, obtenir la diminution du prix, vérifier le commandement ligne par ligne et saisir le bon juge avant que la clause résolutoire ne produise ses effets.

I. Suspendre son loyer après la tempête : quand le juge l’accepte et quand il le sanctionne

A. Toiture arrachée par la tempête : diminution du loyer ou résiliation, jamais un effacement pur et simple

Le réflexe le plus fréquent consiste à cesser de payer le loyer tant que la toiture n’est pas réparée. Le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 16 juillet 2026 (RG 25/00549) montre exactement où cette stratégie échoue et où elle réussit. Après un incendie né dans les parties communes, le locataire avait suspendu ses loyers du 12 février au 1er mai 2025 en invoquant l’impossibilité d’habiter les lieux. Le tribunal l’a débouté de sa demande de constater que l’appartement était inutilisable sur cette période et de sa demande d’annulation du commandement de payer, faute de preuve de l’inhabitabilité. En revanche, sur le terrain de l’article 1722 du code civil, le tribunal a accordé une diminution du prix à hauteur de la totalité du loyer entre le 11 février 2025 et le 2 avril 2025, date de remise des clés après décontamination : « Ainsi, il sera fait droit à la demande de diminution du prix du demandeur, à hauteur de la totalité du loyer, entre le 11 février 2025 et le 2 avril 2025. » (TJ Avignon, 16 juillet 2026, RG 25/00549). La leçon est nette : la suspension unilatérale sans preuve expose au commandement, tandis que la demande de diminution, chiffrée et justifiée, prospère.

Le texte qui fonde cette solution prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (art. 1722 du code civil). Trois conséquences pratiques découlent de cette rédaction pour un logement parisien éventré par Boelo. D’abord, la destruction totale qui éteint le bail de plein droit reste l’exception : une toiture partiellement arrachée, même avec des infiltrations majeures, relève en principe de la destruction partielle, donc d’un choix entre diminution du prix et résiliation. Ensuite, le preneur ne peut pas s’octroyer seul une dispense de loyer : il doit demander la diminution ou la résiliation, de préférence par écrit puis devant le juge. Enfin, la diminution n’ouvre droit à aucun dédommagement supplémentaire sur ce fondement : le tribunal d’Avignon l’a rappelé en jugeant qu’« aucun dédommagement ne peut être mis à la charge des bailleurs en application de la responsabilité contractuelle » (TJ Avignon, 16 juillet 2026, RG 25/00549). Les frais d’hôtel, de repas ou de laverie et le préjudice moral ne passent pas par l’article 1722 : ils relèvent de l’assurance ou d’une faute prouvée du bailleur.

La Cour de cassation encadre strictement la qualification de destruction totale. Dans un arrêt du 9 janvier 2025 rendu après l’effondrement d’une falaise et un arrêté municipal de péril visant une maison d’habitation, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait retenu une perte totale par cas fortuit sans trancher la contestation sérieuse sur ce point : « En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a tranché une contestation sérieuse relative à la caractérisation d’un cas fortuit, a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-13.247). La Cour rappelle au visa de son arrêt que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail » (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-13.247). Transposé à la tempête Boelo, ce raisonnement signifie qu’un arrêté de péril ou une toiture bâchée en urgence ne suffisent pas à établir une destruction totale : tant que le logement existe et peut être réparé, le terrain du litige reste la diminution proportionnée ou la résiliation demandée par le preneur, et les loyers courent sauf décision qui les réduit. La Cour a d’ailleurs maintenu, dans cette même affaire, que les locataires « ne doivent plus aucun loyer ni charge au titre du bail depuis le 26 février 2021 », date de l’arrêté, ce qui montre que la suppression du loyer existe mais qu’elle doit être constatée par le juge, jamais décrétée seul.

Le bailleur, de son côté, reste tenu de ses obligations fondamentales malgré la tempête. Il est « obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (art. 1719 du code civil). Il « est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (art. 1720 du code civil). Concrètement, le locataire parisien doit donc mettre en demeure par écrit, laisser l’accès pour les réparations urgentes, et savoir que ces réparations urgentes s’imposent à lui : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail » (art. 1724 du code civil). Le seuil de vingt et un jours ouvre donc une diminution automatique et proportionnelle, distincte de celle de l’article 1722, et l’inhabitabilité née des travaux eux-mêmes permet de faire résilier le bail.

B. Prouver que le logement est inhabitable : les pièces qui emportent la diminution du loyer

Tout le dossier se joue sur la preuve. Le tribunal d’Avignon a écarté la suspension des loyers parce que le locataire n’apportait « Toutefois, aucun autre élément (rapport d’expertise, arrêté municipal d’interdiction d’habiter…) n’est apporté par le demandeur pour justifier de l’inhabitabilité ou de la dangerosité du logement. » Et le tribunal ajoute que « les simples échanges de courriel entre bailleur et locataire ne peuvent suffire à justifier de l’inhabitabilité du bien, le feu ayant touché les parties communes, et non le bien lui-même. » (TJ Avignon, 16 juillet 2026, RG 25/00549). La règle de fond est simple : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » (art. 1353 du code civil). Le locataire qui réclame une diminution totale du loyer doit donc établir, pièce par pièce, que le logement ne pouvait plus servir à l’habitation, sur quelle période exacte, et pour quelles pièces.

Constituez ce dossier dès les premières heures, car les traces s’effacent avec le bâchage et le nettoyage. Photographiez et filmez chaque pièce avec la date visible, en montrant l’eau, les gravats, les zones condamnées et les appareils hors service ; conservez les relevés du compteur, les messages du syndic et du gardien, et les attestations des voisins qui ont vu la toiture se soulever. Faites établir un constat par un commissaire de justice dans les jours qui suivent : ce procès-verbal fige l’état des lieux et pèse lourd devant le juge des contentieux de la protection. Si la mairie prend un arrêté de péril ou d’interdiction d’habiter, réclamez-en une copie : dans l’affaire de la falaise effondrée, c’est l’arrêté municipal qui a fait cesser les loyers à compter de sa date, et la Cour de cassation a maintenu ce point en jugeant que les locataires « ne doivent plus aucun loyer ni charge au titre du bail depuis le 26 février 2021 » (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-13.247). Joignez aussi l’attestation des pompiers ou du service de secours, les bons d’intervention du couvreur, la facture du bâchage et le procès-verbal de remise des clés après travaux : à Avignon, la diminution a couru jusqu’à la date de remise des clés après décontamination, le tribunal refusant de mettre à la charge du bailleur le délai de rétablissement de l’électricité, démarche finalisée entre le locataire et son fournisseur d’énergie. Chaque période doit être documentée séparément, car le juge calcule au prorata du temps et des pièces privées.

Déclarez le sinistre aux deux assurances sans attendre : votre assurance habitation pour le relogement et le mobilier, et l’assurance du bailleur ou de la copropriété pour la toiture et les parties communes. L’assurance des biens fonctionne comme un contrat d’indemnité : « l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre » (art. L121-1 du code des assurances). Conservez donc toutes les factures d’hôtel, de pressing, de garde-meuble et de repas, en sachant que le tribunal d’Avignon a déduit des demandes les sommes déjà indemnisées par l’assureur, notamment les frais de pressing et de relogement. Surtout, n’opposez pas à votre bailleur des frais que votre assureur a déjà réglés : le cumul se retourne contre vous et discrédite le reste de la demande. Nous avions détaillé les premiers réflexes après un coup de vent, entre signalement écrit, assurance et relogement, dans notre analyse du logement inhabitable après le coup de vent ; ce qui suit va plus loin, au stade où le loyer suspendu se transforme en commandement de payer.

Deux erreurs reviennent dans presque tous les dossiers perdus. La première consiste à ne rien payer du tout pendant des mois, y compris pour la période où le logement restait partiellement utilisable : le juge ne valide la suppression intégrale que pour la période d’inhabitabilité démontrée, et le reliquat impayé alimente ensuite le décompte du bailleur. La seconde consiste à réclamer des dommages et intérêts sur le fondement du contrat de bail pour un cas fortuit : l’article 1722 exclut tout dédommagement, et le tribunal d’Avignon a débouté le locataire de ses demandes au titre des frais de repas et de laverie, du préjudice de jouissance et du préjudice moral sur ce fondement. Si une faute du bailleur existe, par exemple un défaut d’entretien de la toiture signalé avant Boelo et resté sans suite, elle doit être prouvée séparément : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (art. 1240 du code civil). Sans faute établie, le terrain reste la diminution du prix, pas la réparation intégrale. Enfin, le locataire qui fait exécuter lui-même des travaux après mise en demeure restée sans effet peut en demander le remboursement, puisque « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. » et « demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin » (art. 1222 du code civil) : devis comparés, mise en demeure avec délai raisonnable et factures acquittées sont alors indispensables.

II. Commandement de payer reçu après la tempête : contester et sauver son bail à Paris

A. Faire vérifier le commandement ligne par ligne et répondre par écrit avant l’audience

Le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas une simple relance : c’est l’acte qui fait courir le compte à rebours vers la résiliation du bail d’habitation. Dans l’affaire d’Avignon, le bailleur avait fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour des loyers que le locataire estimait ne pas devoir après le sinistre, et le tribunal a dû trancher à la fois la validité de cet acte et le montant réel de la dette. La première vérification porte sur les mentions obligatoires : le commandement doit indiquer, à peine de nullité, le délai de six semaines pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la résiliation et l’expulsion en cas de non-paiement, et la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, dont l’adresse est précisée. La décision d’Avignon reprend ces exigences en visant le texte qui dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », et que « contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière » (TJ Avignon, 16 juillet 2026, RG 25/00549). Toute mention manquante ou erronée ouvre une nullité à soulever devant le juge, et le site officiel service-public confirme ces mentions ainsi que le délai de six semaines accordé pour payer (service-public.gouv.fr, loyers impayés et expulsion du locataire).

La deuxième vérification porte sur le décompte lui-même, car un commandement de payer les loyers calculé sur des mois où le logement était inhabitable réclame une dette qui n’existe pas à cette hauteur. Reprenez chaque mois visé : déduisez la diminution correspondant à la période d’inhabitabilité démontrée, ventilez les charges réellement récupérables, et retranchez les aides au logement que l’organisme a continué de verser au bailleur. À Avignon, le tribunal a refait ce calcul au centime près : après imputation des sommes perçues à tort sur la période diminuée, la dette locative réclamée à hauteur de 813 euros a été ramenée à 149,95 euros, et le locataire n’a été condamné qu’à cette somme. Adressez au bailleur et au commissaire de justice une contestation écrite et chiffrée, en joignant le constat, les photographies, l’arrêté éventuel et le tableau de calcul : cette lettre fige votre position et servira au juge. Parallèlement, saisissez le fonds de solidarité pour le logement de Paris et sollicitez les aides auxquelles vous pouvez prétendre, car le juge tient compte des démarches accomplies ; répondez aussi à la demande d’informations pour l’enquête sociale et financière qui éclaire le tribunal sur les causes de la dette. Si le désaccord porte sur un montant qui ne dépasse pas 5 000 euros, une tentative de conciliation est exigée avant de pouvoir saisir le juge, selon le parcours officiel (service-public.gouv.fr, loyers impayés et expulsion du locataire).

B. À Paris et en Île-de-France : juge compétent, calendrier et issues pour garder son logement

À Paris et dans les départements d’Île-de-France, le juge compétent pour la résiliation, l’expulsion et les délais est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement, et vous n’êtes pas tenu d’y être assisté d’un avocat. Le parcours officiel décrit la suite : après le commandement resté sans effet, le bailleur assigne devant ce juge, qui vérifie la régularité du commandement, recalcule la dette en appliquant la diminution pour la période d’inhabitabilité, puis décide de la résiliation, de l’expulsion et des délais (service-public.gouv.fr, loyers impayés et expulsion du locataire). Préparez l’audience comme une démonstration comptable : un tableau mois par mois distinguant les périodes habitables, les périodes partiellement utilisables et les périodes inhabitables, avec pour chacune la pièce qui l’établit. Le tribunal d’Avignon offre le modèle de ce raisonnement, puisqu’il a distingué la période d’inhabitabilité indemnisée par la diminution totale du loyer de la période postérieure où l’électricité relevait des démarches du locataire auprès de son fournisseur (TJ Avignon, 16 juillet 2026, RG 25/00549). À Paris, où les coupures et les remises en service après tempête s’étalent souvent sur plusieurs semaines entre Enedis, le syndic et le bailleur, cette ventilation précise fait la différence entre une dette de plusieurs milliers d’euros et un reliquat de quelques centaines d’euros.

Plusieurs issues existent avant l’expulsion, et chacune dépend de votre diligence après le commandement. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur exécution : payez les échéances fixées sans retard, car un seul impayé fait retomber la résiliation. Il peut constater la nullité du commandement pour défaut de mentions et renvoyer le bailleur à recommencer la procédure, ce qui offre un répit pour solder ou contester le solde. Il peut aussi rejeter la résiliation quand la dette réelle, une fois la diminution appliquée, est soldée ou dérisoire, comme les 149,95 euros restant dus à Avignon. Côté bailleur personne morale, la procédure suppose une saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant l’assignation, et l’assignation elle-même doit être notifiée à la préfecture au moins six semaines avant la première audience, selon les motifs repris par le tribunal d’Avignon au visa de la loi du 6 juillet 1989 (TJ Avignon, 16 juillet 2026, RG 25/00549) : chaque manquement à ce circuit ouvre un moyen de défense. En pratique parisienne, anticipez les délais du juge des contentieux de la protection, nombreux dossiers oblige, en demandant dès l’audience des délais et en reprenant le paiement du loyer courant pour la partie habitable : le locataire qui paie ce qu’il doit manifestement et conteste le reste par écrit se présente en débiteur de bonne foi, position que les juges distinguent nettement de l’impayé sec.

Conclusion

Après la tempête Boelo, le locataire parisien dont le logement est devenu inhabitable ne doit ni payer aveuglément ni cesser tout paiement : il doit signaler les désordres par écrit, prouver l’inhabitabilité pièce par pièce, réclamer la diminution du prix pour la période exacte, déclarer le sinistre à son assureur, puis, s’il reçoit un commandement, le faire vérifier ligne par ligne et répondre par un décompte chiffré avant l’audience. La jurisprudence récente donne le mode d’emploi : diminution totale du loyer sur la période démontrée, aucun dédommagement sur le fondement du cas fortuit, et résiliation de plein droit réservée à la destruction totale dûment établie. Gardez chaque constat, chaque facture et chaque arrêté : devant le juge des contentieux de la protection, un dossier daté et chiffré vaut mieux qu’un long discours, et seul le juge tranchera les désaccords qui persistent sur la cause du sinistre et les montants.