Non : confier l’exploitation du fonds de commerce à un locataire-gérant n’exige pas, en soi, un vote des associés, et le dirigeant qui résilie seul cette location-gérance n’est pas fautif du seul fait d’avoir décidé sans l’autre associé. C’est l’enseignement d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 11 septembre 2025, qui a infirmé la condamnation d’un directeur général de SAS à verser 60 000 euros de dommages-intérêts pour avoir résilié à l’amiable une location-gérance dont la redevance mensuelle de 30 000 euros n’était plus payée depuis des mois. Tout repose, dans cette affaire comme dans la plupart des PME, sur une clause des statuts : celle qui soumettait la prise ou la mise en location-gérance à l’autorisation préalable des associés, «à titre de règlement intérieur non opposable aux tiers». Le dirigeant a perdu en première instance parce que le tribunal y a vu une violation des statuts ; il a gagné en appel parce que la cour a relu la clause, distingué la résiliation, qui n’y figurait pas, d’une prise de location-gérance, et jugé la décision «manifestement prise dans l’intérêt social». Cet article décrit la méthode complète : comprendre ce que la location-gérance fait au fonds et aux dettes de la société, écrire la clause de pouvoirs qui protège les associés sans paralyser la direction, et savoir comment le juge apprécie la résiliation quand la mésentente rend toute décision collective impossible.
Réserves préalables : les développements qui suivent décrivent le droit applicable tel qu’il résulte des textes et de la décision citée, vérifiés le jour de la rédaction ; ils ne se substituent pas à l’examen d’une situation particulière, car chaque clause statutaire et chaque contrat de location-gérance appellent une analyse propre. La décision citée tranche le cas qui lui était soumis, entre deux associés en mésentente et un bailleur impayé ; elle n’épuise ni les configurations possibles ni les moyens de défense ouverts aux parties, et les contrats signés priment sur toute analyse générale.
I. Confier le fonds à un tiers : un acte d’exploitation encadré, pas un vote automatique
La location-gérance séduit les dirigeants de PME pour des raisons opposées : mettre le fonds en valeur sans l’exploiter soi-même, tester un repreneur avant de lui céder l’affaire, ou au contraire prendre en location l’exploitation d’un fonds sans l’acheter. Dans tous les cas, l’opération déplace la jouissance sans déplacer la propriété, et c’est ce décalage qui crée les litiges entre associés : celui qui n’a pas été consulté découvre que le fonds travaille pour un tiers, que la redevance n’arrive plus, et que les dettes nées de l’exploitation restent, pour partie, celles de la société. Avant de se demander qui vote, il faut donc comprendre ce que le contrat fait, puis vérifier qui, des statuts ou de la loi, désigne le décideur.
A. Ce que la location-gérance fait au fonds, à la redevance et aux dettes
Le point de départ est une définition légale, posée par l’article L. 144-1 du code de commerce : «Nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre.» Trois éléments méritent l’attention du dirigeant de PME. D’abord, la location peut être totale ou partielle : on peut concéder l’ensemble du fonds ou une branche d’activité, ce qui permet de garder la main sur le reste. Ensuite, le locataire-gérant exploite «à ses risques et périls» : le profit lui revient, mais la perte aussi, à la différence du gérant salarié qui dirige pour le compte et aux risques du propriétaire. Enfin, le régime est impératif et s’impose malgré toute clause contraire : les parties ne peuvent pas s’y soustraire en qualifiant autrement leur convention.
La fiche officielle du service public des entreprises, consultée pour cet article, décrit l’économie pratique de l’opération : le propriétaire donne au locataire-gérant le droit d’exploiter ce fonds moyennant le paiement d’une redevance, conserve la propriété du fonds tout en en maintenant l’exploitation pour s’assurer un revenu, et peut utiliser la location-gérance «avant un rachat d’entreprise pour tester l’activité». La location-gérance permet ainsi au propriétaire de garder un actif qui travaille sans le gérer au quotidien. Mais le revenu n’est pas garanti : si le locataire-gérant cesse de payer la redevance, le propriétaire cumule l’immobilisation de son fonds et la procédure pour le récupérer, comme l’illustre l’affaire parisienne où plusieurs mois d’impayés à 30 000 euros mensuels avaient creusé une dette de 87 785,31 euros avant la résiliation.
Le contrat organise cette sécurité par deux stipulations que tout associé devrait connaître avant de voter quoi que ce soit : la redevance et le dépôt de garantie. La redevance est le prix de la jouissance ; son impayé répété ouvre la voie à la mise en demeure, au commandement visant la clause résolutoire, puis à la résiliation judiciaire ou amiable. Le dépôt de garantie, versé par le locataire-gérant à l’entrée, répond de la bonne exécution : paiement de la redevance, entretien du fonds sans perte de valeur. Dans l’affaire jugée à Paris, le contrat prévoyait expressément que le dépôt de 50 000 euros serait «le cas échéant réduit par compensation de dettes du locataire-gérant à l’égard du loueur de fonds», et c’est cette clause qui a sauvé le dirigeant : la cour a jugé qu’il n’avait «accordé aucun abandon de créance au bailleur du fonds exploité au titre du contrat de location-gérance», mais opéré une compensation prévue au contrat, et qu’il n’avait «en conséquence aucunement violé la limitation statutaire de ses pouvoirs à ce titre». La leçon pour la PME est directe : ce qui est écrit dans le contrat de location-gérance protège le dirigeant autant que ce qui est écrit dans les statuts, et la compensation conventionnelle n’est pas un abandon de créance.
Reste la question que les associés découvrent toujours trop tard : qui paie les dettes nées pendant la location-gérance ? Le principe est que le locataire-gérant, commerçant indépendant, répond des dettes contractées pour l’exploitation. Mais l’article L. 144-7 du code de commerce ajoute une solidarité transitoire du loueur : «Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.» Publier le contrat n’est donc pas une formalité : c’est l’acte qui fait cesser la solidarité du propriétaire pour l’avenir. L’associé qui apprend la mise en location-gérance du fonds social doit vérifier en premier cette publication, avant même de discuter de la régularité du vote : une location-gérance valablement décidée mais non publiée laisse la société exposée aux créanciers de l’exploitation du tiers.
B. Qui doit voter : les statuts désignent le décideur, les tiers n’en savent rien
Ni le code de commerce ni le code civil n’imposent un vote des associés pour mettre le fonds social en location-gérance. La compétence appartient en principe au dirigeant, dans le cadre de ses pouvoirs de gestion courante et dans la limite de l’objet social. C’est aux associés, s’ils veulent se réserver la décision, de l’écrire dans les statuts, en listant les actes soumis à leur autorisation préalable. Encore faut-il mesurer exactement ce que cette clause produit : elle organise les rapports internes entre le dirigeant et les associés, sans jamais lier les tiers qui contractent avec la société.
Dans la SAS jugée à Paris, la clause était rédigée avec une précision dont les PME devraient s’inspirer. L’article 23 des statuts disposait que le président «dirige la Société et la représente à l’égard des tiers», qu’il est investi de tous les pouvoirs nécessaires «dans la limite de l’objet social et des pouvoirs expressément dévolus par les dispositions légales et les présents statuts aux décisions collectives des associés», puis ajoutait : «Toutefois, à titre de règlement intérieur non opposable aux tiers, le Président ne pourra prendre les décisions suivantes qu’après autorisation préalable de la collectivité des associés». Suivait une liste fermée : investissements supérieurs à 10 000 euros, «Acquisition (ou cession) d’un fonds de commerce (ou éléments du fonds de commerce)», «Prise (ou mise) en location-gérance d’un fonds de commerce», acquisitions et cessions de participations, garanties sur l’actif social, abandons de créances. L’article 24 étendait au directeur général les mêmes pouvoirs de direction et de représentation, «sauf limitation fixée par la décision de nomination ou par une décision ultérieure». Autrement dit, la prise ou la mise en location-gérance exigeait le vote des associés dans les rapports internes, mais le tiers qui signait avec le président ou le directeur général n’avait pas à vérifier ce vote.
Cette architecture reproduit le droit commun de la SAS. L’article L. 227-6 du code de commerce dispose que «Le président est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société dans la limite de l’objet social.» et que «Les dispositions statutaires limitant les pouvoirs du président sont inopposables aux tiers.» La société est même engagée par les actes qui dépassent l’objet social, sauf preuve que le tiers savait ou ne pouvait ignorer le dépassement, «étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve». Du côté des associés, l’article L. 227-9 du code de commerce rappelle que «Les statuts déterminent les décisions qui doivent être prises collectivement par les associés dans les formes et conditions qu’ils prévoient.» La combinaison est claire : les associés définissent librement leur domaine réservé, mais ce domaine réservé ne se retourne pas contre le cocontractant de bonne foi. Le bailleur qui a signé la location-gérance avec le dirigeant ne voit pas son contrat annulé parce que les associés n’avaient pas voté ; c’est au sein de la société que le dirigeant répond de son passage en force.
Pour la PME, trois conséquences pratiques en découlent, que le dirigeant comme l’associé minoritaire ont intérêt à intégrer avant le conflit. Premièrement, sans clause, le dirigeant décide seul : l’associé qui découvre la location-gérance ne peut pas en obtenir l’annulation au seul motif qu’il n’a pas voté, et doit se reporter au terrain de la responsabilité pour faute, bien plus exigeant. Deuxièmement, avec une clause, l’associé doit vérifier sa rédaction au mot près : la liste est-elle fermée ou illustrative, vise-t-elle la prise, la mise ou les deux, mentionne-t-elle la résiliation, fixe-t-elle un seuil en montant, et s’applique-t-elle au président seul ou aussi au directeur général ? Dans l’affaire parisienne, c’est l’absence du mot «résiliation» dans la liste qui a fait basculer le procès : la cour a jugé que le directeur général «détenant ainsi le pouvoir de résilier à l’amiable le contrat de location-gérance», cette décision ne faisant pas l’objet de limitation dans les statuts, il «ne pouvait être considéré comme fautif du seul fait de cette résiliation». Troisièmement, la clause ne protège que si elle est connue et appliquée : procès-verbal d’autorisation préalable, daté et signé avant la signature du contrat avec le tiers, faute de quoi l’associé ne disposera que d’une action en responsabilité contre son propre dirigeant, sans pouvoir remettre en cause l’engagement de la société. Le lecteur qui veut faire relire sa clause de pouvoirs avant de signer une location-gérance peut utilement consulter un avocat en droit des sociétés à Paris, car tout se joue dans la rédaction, avant que le fonds ne parte en exploitation.
II. Reprendre le fonds sans l’autre associé : la résiliation à l’épreuve de la faute de gestion
La seconde partie de l’histoire parisienne intéresse toutes les sociétés bloquées par une mésentente : que peut faire seul le dirigeant quand la location-gérance tourne mal, que la redevance ne rentre plus et que l’autre associé refuse de siéger ou de voter ? Le tribunal de commerce avait répondu sévèrement, en retenant une faute de gestion et 60 000 euros de dommages-intérêts ; la cour d’appel a infirmé, en replaçant la résiliation dans son contexte : commandement de payer visant la clause résolutoire, trésorerie exsangue, alertes répétées restées sans réponse. La méthode du juge mérite d’être décrite pas à pas, car elle fixe le cahier des charges du dirigeant qui veut sortir proprement d’une location-gérance devenue ruineuse.
A. Impayés, mises en demeure, commandement : résilier pour sauver ce qui reste
Les faits retenus par la cour forment un cas d’école de la location-gérance qui dérape. La société ne payait plus la redevance mensuelle de 30 000 euros depuis plusieurs mois et accumulait une dette locative conséquente. Le bailleur avait adressé deux mises en demeure de payer, les 23 mai et 4 juin 2019, restées sans suite, puis fait signifier par acte d’huissier, le 3 juillet 2019, un commandement de payer la somme de 87 785,31 euros sous un mois, visant la clause résolutoire du contrat. Face à ce compte à rebours, le directeur général a négocié et signé seul une résiliation amiable, avec compensation entre la dette de redevances et le dépôt de garantie de 50 000 euros versé à la conclusion du contrat. Le liquidateur de la société lui a reproché trois fautes : avoir violé les statuts en abandonnant une créance sans autorisation, avoir résilié sans pouvoir une convention qui privait la société de toute activité, et ne pas avoir saisi le juge pour faire désigner un mandataire chargé de diriger la société. La cour a écarté les trois griefs, et chacun de ses motifs dessine une règle de conduite.
Sur le premier grief, la cour commence par rappeler le fondement de la responsabilité des dirigeants de SAS : «En vertu des dispositions de l’article L.225-251 du code de commerce, applicables aux sociétés par actions simplifiées par renvoi de l’article L.227-8 du même code, les dirigeants sont responsables envers la société de la violation des statuts, ainsi que des fautes commises dans leur gestion.» Puis elle définit l’instrument de mesure : «La jurisprudence définit la faute de gestion comme tout acte ou toute omission d’un dirigeant de société s’analysant comme une erreur dans la direction de l’entreprise, une imprudence, une négligence ou une transgression des obligations légales ou des dispositions statutaires.» Appliquée à l’abandon de créance allégué, cette grille donne tort au liquidateur : la compensation étant «expressément prévue» par le contrat de location-gérance, le dirigeant n’avait consenti aucun abandon au sens juridique, quand bien même le mot figurait dans l’acte de résiliation, et n’avait donc «aucunement violé la limitation statutaire de ses pouvoirs à ce titre». La vigilance rédactionnelle compte double : le dirigeant doit vérifier que l’acte qu’il signe correspond à la catégorie visée par la clause statutaire, et l’associé qui attaque doit prouver la qualification qu’il invoque, faute de quoi son grief s’effondre sur les mots du contrat.
Sur le deuxième grief, la cour distingue le pouvoir et l’opportunité. Le pouvoir d’abord : la résiliation amiable ne figurait pas dans la liste des décisions soumises à autorisation préalable, de sorte que le dirigeant la détenait en propre. L’opportunité ensuite : la résiliation n’est fautive que si elle est contraire à l’intérêt social, apprécié au jour où elle est décidée. Or la société ne payait plus depuis des mois, le commandement faisait courir un délai d’un mois avant la résolution de plein droit, et la trésorerie ne permettait déjà plus de «faire face à son passif». Dans ces conditions, anticiper «de quelques semaines une résiliation qui était devenue inéluctable» et éviter à la société des dommages-intérêts pour dépréciation du fonds, c’était gérer, non trahir : la cour retient que «la décision de résilier le contrat de location-gérance de manière anticipée ayant été manifestement prise dans l’intérêt social et ne saurait de ce fait être considérée comme contraire à l’affectio societatis, ce dernier ayant au demeurant manifestement disparu entre les deux associés depuis plusieurs mois, en raison de leur mésentente». Deux précisions encadrent cette mansuétude. D’une part, la cour relève que l’objet social de la société ne se réduisait pas à l’exploitation du fonds litigieux : la résiliation ne la privait donc pas de «toute activité et perspectives», et la viabilité restante, même fragile, suffisait à écarter le reproche de sabotage. D’autre part, la mésentente elle-même est documentée : le dirigeant avait «avait alerté à plusieurs reprises son associé et président» de la gravité de la situation, proposé des solutions «pour en sortir», jusqu’à lui proposer «un temps de lui racheter ses parts», et s’était heurté à «l’inertie et au silence». Le dirigeant qui décide seul après avoir alerté par écrit n’est pas dans la même position que celui qui décide seul sans prévenir : les courriers, mises en demeure internes et propositions chiffrées constituent le dossier de l’intérêt social.
Sur le troisième grief, la cour refuse de transformer le dirigeant en gardien de la procédure collective de ses associés. Le liquidateur reprochait au directeur général de ne pas avoir demandé en justice la nomination d’un mandataire pour diriger la société. La cour répond que cette abstention ne constitue pas un comportement fautif, car l’intéressé «qui non seulement n’était tenu que d’une obligation de moyens dans la gestion de la société qu’il dirigeait, mais qui en outre démontre ne jamais s’être désintéressé de la gestion de celle-ci», ajoutant qu’il n’est pas démontré que l’absence de mandataire ad hoc «aurait été préjudiciable à la société, qui, au moment des faits, ne pouvait déjà plus faire face à son passif et ce depuis plusieurs mois». La formule «obligation de moyens» mérite d’être soulignée : le dirigeant doit tout mettre en œuvre pour redresser la situation, mais on ne peut pas lui reprocher l’échec des moyens employés ni lui imposer une démarche judiciaire dont personne ne démontre l’utilité. Pour la PME, la hiérarchie des preuves s’en déduit : d’abord démontrer qu’on s’est occupé de la société (relances du bailleur, négociations, propositions à l’associé), ensuite seulement discuter de la pertinence des mesures non prises.
B. L’associé qui attaque : prouver la faute, chiffrer le préjudice, et l’action sociale ut singuli
Le dernier enseignement de l’arrêt concerne l’arme symétrique : quand c’est l’associé resté passif qui attaque le dirigeant actif, ou qui prétend agir au nom de la société contre lui. Dans l’affaire parisienne, les deux mouvements coexistaient : le liquidateur poursuivait le directeur général pour faute de gestion, et le directeur général poursuivait à son tour le président, au nom de la société, en remboursement de dépenses qu’il présentait comme des détournements, pour un montant total de 50 115,75 euros. La cour rejette les deux demandes, et sa motivation rappelle les conditions cumulatives de toute mise en cause : une faute caractérisée, un préjudice réparable, et un demandeur habilité.
La responsabilité pour faute de gestion obéit à une architecture simple, posée par l’article L. 225-251 du code de commerce : «Les administrateurs et le directeur général sont responsables individuellement ou solidairement selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés anonymes, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion.» Ce texte s’applique au président et aux dirigeants de SAS par l’effet de l’article L. 227-8 du même code : «Les règles fixant la responsabilité des membres du conseil d’administration et du directoire des sociétés anonymes sont applicables au président et aux dirigeants de la société par actions simplifiée.» Trois fondements alternatifs, donc : l’infraction aux textes, la violation des statuts, la faute de gestion. Mais aucun ne dispense de prouver les trois éléments ensemble : sans faute caractérisée, «il n’y a pas lieu d’examiner la demande de réparation du préjudice allégué», comme le rappelle la cour après avoir écarté chaque grief contre le directeur général. L’associé qui prépare une mise en cause doit dès lors construire son dossier à l’envers : identifier l’acte précis (résiliation, abandon, dépense), le rattacher à une interdiction statutaire ou légale identifiable au jour de l’acte, puis seulement chiffrer le préjudice qui en résulte pour la société. L’indignation contre la mésentente ne remplace aucune de ces trois marches.
Le revers du dossier illustre l’exigence de preuve sous un second angle. Le directeur général, agissant par l’action sociale dite ut singuli, demandait la condamnation du président à rembourser 50 115,75 euros de dépenses présentées comme des détournements. La cour rappelle d’abord le mécanisme : «Les règles fixant la responsabilité des membres du conseil d’administration et du directoire des sociétés anonymes sont applicables au président et aux dirigeants de la société par actions simplifiée.» Puis elle cite l’article L. 225-252 du code de commerce : «Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, les actionnaires peuvent, soit individuellement, soit en se groupant dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, intenter l’action sociale en responsabilité contre les administrateurs ou le directeur général. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation de l’entier préjudice subi par la société, à laquelle, le cas échéant, les dommages-intérêts sont alloués.» Et elle en donne la fonction : «Il s’agit de l’action sociale ut singuli, dont l’exercice a pour objet de permettre à un associé de se substituer aux organes sociaux défaillants pour leur demander, au nom de la société, de réparer le dommage que leur faute a causé à celle-ci.» L’outil est puissant, puisqu’il permet à un associé seul de faire condamner le dirigeant au profit de la société quand les organes sociaux restent inertes. Mais la cour l’applique avec la même rigueur probatoire : le demandeur «ne rapportait pas la preuve» des détournements allégués, et le président, «investi des pouvoirs les plus étendus pour la représenter auprès des tiers», n’était pas démontré «sorti des limites de son mandat social», les dépenses contestées n’étant au demeurant pas démontrées comme n’ayant profité qu’à leur auteur. Moralité procédurale : l’action ut singuli ouvre la porte du prétoire, elle ne dispense pas d’y apporter des pièces, relevés, expertises ou attestations qui transforment le soupçon en faute et la dépense en détournement.
Le dispositif final de l’arrêt boucle la démonstration : «Infirme le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le tribunal de commerce de Paris (RG N°2019052920)» en ce qu’il condamnait le directeur général à 60 000 euros ; «Le confirme pour le surplus» Autrement dit, la résiliation amiable et anticipée, décidée seule mais documentée, alertée et compensée, ne coûte rien à son auteur, tandis que l’accusation symétrique, non prouvée, ne rapporte rien à son auteur. Les deux associés sortent du procès comme ils y étaient entrés : séparés par une mésentente que le droit des sociétés constate sans la réparer, et une société liquidée dont il ne restait déjà plus rien à sauver au moment des faits. Pour la PME qui se reconnaît dans ce miroir, la leçon tient en cinq vérifications à opérer avant de signer, de résilier ou d’attaquer. Premièrement, la clause de pouvoirs dit-elle qui autorise la prise, la mise et la résiliation de location-gérance, pour quel montant et pour quel dirigeant ? Deuxièmement, le contrat de location-gérance est-il publié, la redevance est-elle suivie mois par mois, et le dépôt de garantie est-il mobilisable par compensation écrite ? Troisièmement, chaque alerte à l’associé est-elle écrite, datée et chiffrée, avec une proposition de sortie, avant que la décision solitaire ne devienne inévitable ? Quatrièmement, l’acte reproché au dirigeant correspond-il exactement à une interdiction statutaire ou légale, ou l’attaque repose-t-elle sur une qualification extensive que le contrat dément ? Cinquièmement, le préjudice de la société est-il démontrable indépendamment de la mésentente, par des pièces qui résisteraient à un débat contradictoire ? Si l’une de ces réponses manque, le temps joue contre celui qui agit comme contre celui qui attend.
Deux limites de la transposition doivent être dites nettement. D’une part, le contentieux parisien se nouait dans une SAS dotée d’une clause de pouvoirs détaillée et d’un directeur général aux pouvoirs étendus ; dans une SARL, le gérant tient ses pouvoirs de la loi et des statuts selon un régime différent, et la location-gérance du fonds social peut relever, selon les statuts et l’importance de l’acte, d’une autorisation collective dont l’absence s’apprécie autrement. D’autre part, la société était déjà insolvable au moment de la résiliation, ce qui a pesé sur l’appréciation de l’intérêt social : une résiliation anticipée d’une location-gérance bénéficiaire, décidée pour affaiblir l’autre associé ou capter le fonds, serait jugée tout différemment. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent que le cas d’une sortie contrainte par l’impayé ; sur tout autre mobile, seule l’analyse du dossier permet de conclure.
Conclusion
Confier le fonds à un locataire-gérant sans vote des associés est juridiquement possible quand les statuts ne réservent pas la décision, et la résiliation solitaire d’une location-gérance devenue ruineuse n’est pas fautive en soi quand elle est manifestement prise dans l’intérêt social. L’arrêt parisien du 11 septembre 2025 le montre par les deux bouts : le dirigeant qui résilie après avoir alerté, compensé et documenté échappe à la condamnation, tandis que l’associé qui accuse sans prouver perd son procès, même armé de l’action sociale ut singuli. Dans les coulisses des sociétés, les locations-gérances propres sont celles qui se préparent : clause de pouvoirs relue avant le conflit, contrat publié, redevance suivie, alertes écrites. Tout le reste se paie, avec intérêts, devant le juge.