I. À l’expiration du bail, le renouvellement pour neuf ans est le principe

A. Le preneur a droit au renouvellement, sauf motif prévu par la loi

Le point de départ est une règle d’ordre public. Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues par la loi (article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime). Une clause du bail qui priverait par avance le fermier de ce droit ne produit aucun effet. En cas de départ de l’un des conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, celui qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement, et le preneur comme ce copreneur doivent réunir les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise à l’article L. 411-59 (article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime).

Concrètement, le renouvellement suppose un exploitant en règle. La fiche officielle consacrée au renouvellement du bail rural rappelle trois conditions cumulatives : le preneur doit être en règle au regard de la réglementation du contrôle des structures, participer personnellement et effectivement à l’exploitation de manière permanente, et occuper lui-même les bâtiments d’habitation attachés à l’exploitation ou un logement situé à proximité (Renouvellement du bail rural, Service-Public Entreprendre, fiche F36449). Aucune autre exigence ne peut conditionner le renouvellement.

Quand aucune opposition régulière n’est formée, la suite est automatique. À défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans (article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime). Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent. Les parties peuvent convenir ensemble de modifications, par exemple l’introduction d’une clause de reprise par tranche de six ans au profit du conjoint ou des descendants majeurs du bailleur. Mais à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail, et le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 (article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime). Le renouvellement n’est donc ni une simple prorogation subie ni une renégociation libre : c’est un nouveau bail de neuf ans dont le juge peut fixer le prix et trancher les clauses discutées.

Pour le bailleur, les voies d’opposition sont limitativement énumérées. Il peut refuser le renouvellement pour un motif grave et légitime, ou reprendre le bien pour lui-même, pour son conjoint, pour le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou pour un descendant majeur ou mineur émancipé (article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime). Le preneur peut toutefois s’opposer à la reprise lorsqu’il se trouve lui-même à moins de cinq ans de l’âge de la retraite, dans les conditions précisées par ce même texte. La reprise suppose en outre un bénéficiaire qui s’installe durablement : celui-ci doit, à partir de la reprise, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou les moyens de les acquérir, occuper lui-même les bâtiments d’habitation ou un logement proche permettant l’exploitation directe, et justifier de sa capacité ou de son expérience professionnelle ou d’une autorisation d’exploiter (article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime). Ces exigences expliquent pourquoi un congé pour reprise se conteste aussi bien sur sa forme et son délai que sur la réalité du projet d’installation du bénéficiaire, comme le montre le contentieux détaillé dans notre analyse du congé pour reprise et de sa contestation par le preneur.

B. Le congé doit être adressé dix-huit mois au moins avant l’expiration, par acte extrajudiciaire

Le délai de dix-huit mois est un couperet. Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire (article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime). Un congé délivré après ce délai est inefficace : passé ce délai, il est inefficace et le bail se renouvelle. Pour un bail dont l’échéance est fixée au 31 décembre 2026, le congé doit donc être délivré au plus tard le 30 juin 2025, en application de ce délai de dix-huit mois avant l’expiration (article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime). Une lettre simple ne suffit pas : l’acte extrajudiciaire signifie en pratique un exploit d’huissier, aujourd’hui de commissaire de justice.

Le contenu du congé est contrôlé à peine de nullité. À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur, indiquer en cas de congé pour reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du ou des bénéficiaires et l’habitation qu’ils occuperont, et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54 (article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime). La nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée n’est pas de nature à induire le preneur en erreur, selon cette même disposition. Autrement dit, l’oubli d’une mention n’est pardonné que s’il n’a pas pu tromper le fermier sur la portée du congé.

Au-delà des mentions obligatoires, le bailleur doit informer loyalement le preneur sur le contrat auquel il met fin. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne l’a rappelé dans un jugement du 11 septembre 2026 : s’il ne ressort pas de l’article L. 411-47 que la mention de la date du bail, de la désignation cadastrale et de la superficie de chaque parcelle reprise soit nécessaire, il incombe néanmoins au bailleur d’informer loyalement le preneur sur le contrat auquel il met fin, en se référant aux arrêts de la troisième chambre civile du 20 juin 2019 (n° 18-12.284) et du 10 septembre 2020 (n° 18-24.422) (tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne, 11 septembre 2026, RG n° 24/01615). Cette exigence de loyauté prend tout son sens dans les baux verbaux, où la date de départ du bail se discute.

Ce jugement illustre exactement le piège du congé tardif. Un bail verbal portait sur trois parcelles totalisant 2 hectares 81 ares 80 centiares ; le nouveau propriétaire, devenu plein propriétaire par donation authentique du 6 décembre 2012, avait délivré le 19 avril 2024 un congé pour reprise personnelle à effet au 31 octobre 2025. Le preneur contestait la date de début du bail retenue dans le congé, le 1er novembre 2007, en soutenant qu’il exploitait depuis le 1er janvier 2006 (tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne, 11 septembre 2026, RG n° 24/01615). Le tribunal a d’abord reconnu au donataire la qualité à délivrer congé, au vu de l’acte authentique de donation, puis s’est attaché à la date réelle de début d’exploitation.

La preuve de cette date s’est jouée entre l’acte authentique et le faisceau d’indices du preneur. L’acte de donation mentionnait un bail verbal depuis le 1er novembre 2007, mais cette mention n’est qu’une énonciation des parties, qui fait foi jusqu’à preuve du contraire, et non un fait personnellement accompli ou constaté par le notaire, qui seul ferait foi jusqu’à inscription de faux en application de l’article 1371 du code civil (article 1371 du code civil, dans sa version applicable au 22 octobre 2026). Face à cette mention, le preneur produisait une attestation de la mutualité sociale agricole du 29 avril 2024 établissant son exploitation depuis le 1er janvier 2006, des quittances de fermage dont une pour l’année 2006, et une attestation de l’ancien bailleur du 29 janvier 2025 certifiant une exploitation depuis le 1er janvier 2006 avec paiement régulier des fermages (tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne, 11 septembre 2026, RG n° 24/01615). Le tribunal a jugé que le paiement des fermages, l’attestation de la caisse et celle de l’ancien bailleur formaient un faisceau d’indices démontrant un début d’exploitation au 1er janvier 2006, date que le bailleur ne corroborait par aucun élément, et a retenu que le bail verbal avait débuté à cette date, s’était achevé le 31 décembre 2015 puis le 31 décembre 2024, avant de se renouveler pour neuf ans à compter du 1er janvier 2025.

La conséquence est mécanique. Le congé délivré le 19 avril 2024, alors que l’échéance était fixée au 31 décembre 2024 et non au 31 octobre 2025, avait été délivré moins de dix-huit mois avant l’échéance, en méconnaissance du délai de dix-huit mois avant l’expiration prévu par la loi (article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime). Le tribunal a donc annulé le congé sans examiner les autres moyens, constaté le bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2025, déclaré le bailleur recevable mais succombant, condamné celui-ci aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rappelé l’exécution provisoire de droit (tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne, 11 septembre 2026, RG n° 24/01615). Il a en revanche débouté le preneur de sa demande de 10 000 euros de dommages et intérêts, la simple annulation du congé pour tardiveté ne suffisant pas à caractériser une faute délictuelle du bailleur. L’enseignement est double : une erreur sur la date de départ du bail verbal fait manquer le délai de dix-huit mois et anéantit le congé, mais l’annulation du congé n’ouvre pas automatiquement droit à des dommages et intérêts.

II. Contester le congé et faire fixer le prix du bail renouvelé

A. Les moyens de contestation du congé : date, mentions, qualité du bénéficiaire et statut applicable

Le premier réflexe du preneur qui reçoit un congé est de vérifier le calendrier. Il faut reconstituer la date exacte de début du bail, y ajouter des périodes successives de neuf ans, et contrôler que le congé a été délivré dix-huit mois au moins avant l’échéance ainsi calculée, par acte extrajudiciaire (article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime). Dans les baux verbaux, cette reconstitution repose sur les preuves d’exploitation : attestations de la caisse de mutualité sociale agricole, quittances de fermage, attestations de l’ancien bailleur. Comme le montre le jugement de Châlons-en-Champagne du 11 septembre 2026, ces éléments l’emportent sur une simple mention de date portée dans un acte postérieur, qui ne vaut que jusqu’à preuve du contraire (tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne, 11 septembre 2026, RG n° 24/01615). Le preneur a saisi le tribunal par requête du 24 mai 2024, après une audience de conciliation du 1er juillet 2024 soldée par un procès-verbal de non-conciliation, et l’affaire a été jugée à l’audience du 1er juin 2026 : le contentieux du congé s’inscrit donc dans la durée, et une saisine rapide après réception du congé préserve les droits.

Le deuxième contrôle porte sur les mentions du congé. Le défaut de mention expresse des motifs, l’absence d’identification complète du bénéficiaire de la reprise ou le défaut de reproduction de l’alinéa premier de l’article L. 411-54 exposent le congé à la nullité, sauf si l’omission ou l’inexactitude n’était pas de nature à induire le preneur en erreur (article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime). Le preneur vérifie aussi la qualité de l’auteur du congé : dans l’affaire de Châlons-en-Champagne, le donataire devenu propriétaire en 2012 avait qualité pour délivrer congé, et le tribunal l’a déclaré recevable, ce qui n’a pas empêché l’annulation pour tardiveté (tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne, 11 septembre 2026, RG n° 24/01615). Qualité à agir et régularité du congé sont deux questions distinctes : gagner sur l’une ne dispense pas d’examiner l’autre.

Le troisième contrôle concerne le projet de reprise lui-même. Le bénéficiaire doit exploiter personnellement pendant neuf ans au moins, participer effectivement aux travaux, détenir le cheptel et le matériel ou les moyens de les acquérir, occuper les bâtiments d’habitation ou un logement proche, et réunir les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle ou une autorisation d’exploiter (article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime). Un congé motivé par une reprise de complaisance, sans installation réelle et durable, s’expose à l’annulation, et l’après-reprise reste surveillée. Les conditions d’âge jouent dans les deux sens : le bailleur peut refuser le renouvellement lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite, et le preneur proche de la retraite peut s’opposer à la reprise, selon les cas prévus par les textes et rappelés par la fiche officielle (Renouvellement du bail rural, Service-Public Entreprendre, fiche F36449).

Un quatrième contrôle, plus technique, tient au statut applicable aux parcelles. La Cour de cassation a jugé le 13 juin 2024 que le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail par acte extrajudiciaire, et a précisé l’articulation avec le régime des petites parcelles (Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 juin 2024, n° 22-18.861). Dans cette affaire, un bail rural à long terme de dix-huit ans conclu en 1989 avait fait l’objet d’une division parcellaire en 2009 puis d’un partage en 2010, et le nouveau bailleur avait délivré en mars 2019 un congé à effet au 30 septembre 2019 en se prévalant du régime des petites parcelles. La Cour de cassation rappelle que des arrêtés administratifs fixent la nature et la superficie maximum des parcelles pouvant échapper à certaines dispositions du statut du fermage, que celles à retenir lors de chaque renouvellement sont celles de l’arrêté en vigueur à cette date, et que la dérogation ne s’applique pas aux parcelles divisées depuis moins de neuf ans (Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 juin 2024, n° 22-18.861).

Surtout, l’arrêt pose que le bail renouvelé s’analyse comme un nouveau bail : la nature et la superficie des parcelles susceptibles d’échapper au statut doivent être appréciées au jour où le bail a été renouvelé, et le régime dérogatoire ne s’applique pas au bail renouvelé si la division, qui a fait naître une pluralité de bailleurs, a eu lieu moins de neuf ans avant ce renouvellement (Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 juin 2024, n° 22-18.861). Le bail s’étant tacitement renouvelé le 1er avril 2016, soit moins de neuf ans après le partage de 2010, la Cour a cassé l’arrêt qui validait le congé et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Douai autrement composée. Pour le praticien, la leçon est nette : le décompte des neuf ans suivant une division part du renouvellement du bail, et un congé adossé à un changement de statut mal daté tombe avec le congé lui-même.

Enfin, le site notariale de référence consacré au renouvellement automatique rappelle utilement que le bailleur qui veut s’opposer au renouvellement doit agir par congé en respectant les motifs graves et légitimes, l’âge du preneur ou l’exercice effectif du droit de reprise, et accomplir les démarches dans les formes et délais requis, comme le présente le guide pratique publié par un office notarial sur l’opposition au renouvellement du bail rural. Par rapport à ces présentations générales, l’apport du contentieux récent est de dater précisément le point de départ du délai, de prouver la date du bail verbal et de contrôler le statut parcelle par parcelle : trois vérifications concrètes qui décident du sort du congé.

B. Le prix du bail renouvelé : encadrement légal et fixation par le tribunal paritaire

Le renouvellement ne reconduit pas seulement le bail, il peut en ajuster le prix dans un cadre strict. Le prix de chaque fermage est établi en fonction notamment de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, des pratiques culturales respectueuses de l’environnement imposées au preneur ; ce prix comprend le loyer des bâtiments d’habitation et celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues, avec un encadrement administratif des minima et des maxima (article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime). Le prix est payable en espèces, et sauf les cas d’investissements du bailleur réalisés en accord avec le preneur, d’investissements imposés par une personne morale de droit public ou d’indemnité du preneur sortant définitivement supportée par le bailleur, le fermage ne peut comprendre en sus du prix ainsi calculé aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit (article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime). Toute surcharge déguisée, en argent ou en nature, est donc prohibée.

En cas de désaccord sur le prix du bail renouvelé, c’est le tribunal paritaire qui tranche. À défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail, le prix étant établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 (article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime). Le bailleur ne peut pas profiter du renouvellement pour faire payer au preneur ses propres améliorations, et surtout pas celles réalisées par le preneur lui-même.

La Cour de cassation l’a tranché nettement le 28 novembre 2024. Dans cette affaire, une bailleresse avait donné à bail à long terme un domaine agricole en 1982, le bail avait été cédé en 1996, et les preneurs avaient fait construire sans autorisation préalable divers bâtiments d’exploitation et aménagé une chambre supplémentaire ; en 2020, la bailleresse avait saisi le tribunal paritaire pour faire inclure la valeur locative de ces constructions dans le fermage du bail renouvelé (Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 novembre 2024, n° 23-17.036). La cour d’appel de Rouen lui avait donné raison en retenant que le bailleur était devenu propriétaire des constructions à l’expiration du bail et que le preneur avait perdu tout droit à indemnisation. La Cour de cassation casse : sauf investissements du bailleur en accord avec le preneur, investissements imposés par une personne publique ou indemnité du sortant définitivement supportée, le fermage ne peut comprendre en sus du prix calculé selon l’article L. 411-11 aucune redevance, et pour fixer le fermage du bail renouvelé il n’y a pas lieu de tenir compte des améliorations apportées par le preneur, qui ne s’apprécient qu’à la sortie de ferme (Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 novembre 2024, n° 23-17.036).

La solution vaut même pour des travaux irréguliers. La Cour précise que les améliorations irrégulièrement apportées au fonds par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de sa part, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé, en visant les articles L. 411-12, L. 411-50, L. 411-69 et L. 411-73 et en rappelant sa jurisprudence constante depuis 1962 et 1970 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 novembre 2024, n° 23-17.036). La cassation a entraîné celle des chefs ordonnant une expertise sur le chiffrage du fermage au regard des constructions, par dépendance nécessaire, et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel d’Amiens, avec 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour le preneur, l’enjeu est considérable : des bâtiments qu’il a financés ne peuvent pas servir à augmenter son propre fermage au renouvellement. Pour le bailleur, la voie régulière passe par l’autorisation préalable des travaux et, le cas échéant, par l’indemnisation de sortie, dont le régime des articles L. 411-69 et suivants reste le seul cadre.

Ces solutions s’articulent avec l’ensemble du contentieux du statut du fermage jugé en 2026, dont notre bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage, la préemption et la troisième chambre civile donne la vue d’ensemble. En pratique, le preneur qui conteste le prix proposé pour le bail renouvelé saisit le tribunal paritaire, produit les arrêtés préfectoraux fixant les minima et les maxima dans le département, fait établir la consistance réelle des biens loués et l’état des bâtiments, et demande au tribunal de fixer le fermage dans la fourchette légale sans tenir compte de ses propres améliorations. Le bailleur, de son côté, documente les investissements qu’il a lui-même réalisés en accord avec le preneur ou qui lui ont été imposés, seuls susceptibles de justifier un dépassement.

En conclusion, l’expiration d’un bail rural n’est jamais une simple formalité : sans congé délivré dix-huit mois au moins avant l’échéance par acte extrajudiciaire, avec les mentions requises à peine de nullité, le bail est renouvelé pour neuf ans aux mêmes clauses, le prix étant fixé le cas échéant par le tribunal paritaire dans le cadre des minima et maxima (articles L. 411-47 et L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime). Le preneur qui reçoit un congé commence par vérifier la date de début du bail et le calcul du délai, puis les mentions de l’acte, la qualité de son auteur, la réalité du projet de reprise et le statut de chaque parcelle ; le jugement du tribunal paritaire de Châlons-en-Champagne du 11 septembre 2026 et les arrêts de la troisième chambre civile des 13 juin et 28 novembre 2024 montrent que chacune de ces vérifications peut faire tomber le congé ou contenir le prix (tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne, 11 septembre 2026, RG n° 24/01615 ; Cour de cassation, 13 juin 2024, n° 22-18.861 ; Cour de cassation, 28 novembre 2024, n° 23-17.036). Une saisine rapide du tribunal paritaire, avec des preuves d’exploitation et des références chiffrées, reste la voie la plus sûre pour sécuriser neuf années d’exploitation ou obtenir un congé régulier et un prix conforme.