Le 21 octobre 2026, les sénateurs votent la prolongation pour deux ans de l’encadrement des loyers dans les villes qui l’appliquent déjà, et ferment dans le même temps la porte à son extension à de nouvelles communes comme Rennes. L’information, rapportée le 22 octobre 2026 par BFM, Sud Ouest et Le Monde, explique à elle seule la flambée des recherches « encadrement des loyers Rennes », « encadrement des loyers Marseille » et « encadrement des loyers Sénat » mesurée par Google Trends le 22 octobre. Si votre loyer rennais ou marseillais paraît trop élevé, la question devient très pratique : votre commune est-elle couverte, qui décide de l’extension, et que faire quand aucun loyer de référence ne plafonne votre bail. Cet article répond dans l’ordre : ce que le Sénat vote exactement et ce qu’il reste à adopter, pourquoi seules certaines communes sont encadrées et comment le vérifier, puis les recours qui subsistent dans une ville non couverte comme dans une ville couverte, avec les délais, la commission de conciliation et le juge.
I. Encadrement des loyers : pourquoi Rennes et les nouvelles villes restent hors dispositif après le vote du Sénat du 21 octobre 2026
A. Encadrement des loyers Sénat : prolongation de deux ans votée, extension aux nouvelles communes écartée
Le point de départ est une proposition de loi du député des Pyrénées-Atlantiques Iñaki Echaniz en faveur de l’encadrement des loyers. Les sénateurs l’examinent le mercredi 21 octobre 2026. Selon Sud Ouest, les débats ne permettent pas un consensus sur l’entérinement pur et simple de la mesure, mais valident une version amendée par la commission des affaires économiques du Sénat : une prolongation de deux ans du dispositif, très inspirée d’un rapport récent de la Cour des comptes qui interroge les modalités d’application et l’effet du mécanisme. Le Monde résume le vote d’un mot : une prolongation « dans une version minimaliste ».
Concrètement, et c’est le point qui intéresse les locataires des villes non couvertes, le Sénat retient la prolongation dans les villes qui appliquent déjà l’encadrement et écarte l’élargissement à de nouvelles communes. BFM l’écrit sans détour : les sénateurs adoptent une nouvelle version de la proposition de loi sur les rapports locatifs destinée à prolonger de deux ans l’encadrement des loyers dans les villes qui l’appliquent déjà, alors que la version initiale du texte prévoyait un élargissement à de nouvelles communes. Le titre de l’article donne l’exemple qui circule dans toutes les recherches du jour : pas question d’encadrer les loyers dans de nouvelles villes, avec Rennes citée en exemple.
Deux réserves juridiques s’imposent avant d’en déduire des droits. D’abord, un vote du Sénat sur une proposition de loi ne fait pas une loi en vigueur : pour entrer en vigueur, le texte doit être présenté une dernière fois à l’Assemblée nationale et adopté de façon conforme, ce que BFM situe avant le 24 novembre. Tant que cette adoption conforme n’est pas intervenue, les baux en cours restent régis par le droit existant, c’est-à-dire l’expérimentation prévue pour huit ans à compter de la publication de la loi du 23 novembre 2018, comme l’énonce le I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 : « A titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi ». Ensuite, même prolongé, le dispositif ne s’applique que là où il est mis en place : une prolongation ne crée aucune couverture nouvelle. Les 25 communes du Sud-Ouest citées par Sud Ouest, dont Bordeaux, Bayonne ou Biarritz, « devraient encore bénéficier du dispositif » précisément parce qu’elles sont déjà couvertes.
B. Encadrement des loyers Rennes : zones tendues, observatoire local et arrêté préfectoral, les trois verrous qui manquent
Pour comprendre pourquoi Rennes est citée comme l’exemple de la ville non couverte, il faut lire le mécanisme de désignation des territoires. L’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit d’abord les zones éligibles : « Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ». Ces zones « sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16 », et « Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones. ».
L’article 140 de la loi ELAN ajoute ensuite trois verrous cumulatifs. Premier verrou, la demande : seuls « les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place », sur proposition transmise dans un délai de quatre ans à compter de la publication de la loi. La métropole d’Aix-Marseille-Provence figure donc parmi les demandeurs possibles, ce qui distingue Marseille de Rennes : le statut de la ville dans le texte ne suffit jamais, il faut une candidature effective suivie d’un décret. Deuxième verrou, le décret : « un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies », à savoir « 1° Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ; 2° Un niveau de loyer médian élevé ; 3° Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ; 4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci ». Troisième verrou, l’arrêté annuel : « Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique ».
L’exemple parisien montre comment les trois verrous se referment concrètement. L’article 1er du décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 dispose que le dispositif « est mis en place sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris. ». Sans décret de périmètre ni arrêté annuel de loyers de référence, il n’existe ni plafond opposable ni action en diminution : le loyer reste fixé librement. Pour la région parisienne, une précision d’organisation compte : les compétences attribuées au représentant de l’Etat dans le département « sont exercées dans la région d’Ile-de-France par le représentant de l’Etat dans la région », comme le prévoit le II de l’article 140. Les logements appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré ou à des sociétés d’économie mixte agréées, et faisant l’objet d’une convention d’aide personnalisée au logement, sont exclus de l’expérimentation.
Le raisonnement à tenir pour Rennes, Marseille ou toute autre ville se déduit de ce qui précède sans hypothèse : vérifier s’il existe un décret de périmètre puis un arrêté annuel en vigueur, identifier l’observatoire local des loyers qui calcule la médiane, et à défaut, admettre que le plafond n’est pas opposable. Les recherches « encadrement des loyers Rennes » en hausse de 350 % et « encadrement des loyers Marseille » en hausse de 550 % le 22 octobre traduisent exactement cette vérification massive : les internautes testent si leur ville entre dans le dispositif au moment où le Sénat annonce qu’aucune ville nouvelle n’y entrera. La fin de l’expérimentation fait l’objet d’un suivi particulier puisque le I de l’article 140 impose au Gouvernement de remettre au Parlement, « Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation de cette expérimentation. » : c’est ce rapport, nourri par les travaux de la Cour des comptes évoqués au Sénat, qui fonde la prolongation de deux ans plutôt que la pérennisation.
II. Loyer trop élevé à Rennes, Marseille ou Paris : vérifier le plafond et contester le dépassement dans les délais
A. Encadrement des loyers simulateur et loyer de référence : le calcul qui décide de tout, et les compléments interdits
Dans les territoires couverts, tout part du loyer de référence. Le II de l’article 140 pose que « Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques ». Les catégories et les secteurs sont déterminés « en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers ». De cette médiane découlent les deux bornes opposables : « Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence », et « Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 % ». Les recherches « encadrement des loyers simulateur » et « encadrement des loyers Paris simulateur », qui progressent avec la tendance, visent exactement ce calcul : convertir la médiane de sa catégorie et de son secteur en plafond opposable, avant toute discussion avec le bailleur. A Paris, les requêtes « Drihl » et « encadrement des loyers Drihl » rappellent que la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement diffuse ces références pour la capitale.
Le III.A de l’article 140 fixe la règle de base : « Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré ». Tout dépassement ouvre « une action en diminution de loyer », et « La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution. ». En colocation définie à l’article 8-1 de la même loi, « le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article ». Le bail doit permettre le contrôle : le V de l’article 140 exige que « Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. », et organise le rattrapage : « En cas d’absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail », puis « A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. ».
Le complément de loyer est le point où les litiges se concentrent, et le III.B de l’article 140 l’encadre strictement. Il « peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Le texte impose la transparence : « Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail », et la cohérence du calcul : « Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément », tandis qu’« Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. ». Surtout, neuf situations ferment tout complément : « Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale ». La référence aux classes F et G renvoie au classement défini par l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, qui range les logements par performance énergétique et par émissions de gaz à effet de serre. L’article 3 du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 resserre encore le filtre avec trois conditions cumulatives : les caractéristiques invoquées « n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement », « sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique », et « ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie » prévue pour les travaux du bailleur.
Un jugement récent du juge des contentieux de la protection de Paris montre comment ce filtre s’applique pièce par pièce. Le 26 février 2026, dans l’affaire RG 25/05963, le tribunal judiciaire de Paris statue sur un bail signé le 19 septembre 2024 pour un appartement parisien avec un loyer de base de 1 037 euros, égal au loyer de référence majoré, et un complément de 303 euros motivé par la proximité des transports et des commerces, le sens unique de la rue, le charme de l’ancien avec poutres apparentes, le double vitrage, la cuisine aménagée et le plan optimisé. Le locataire saisit la commission de conciliation de Paris le 16 novembre 2024, qui rend le 19 février 2025 un avis défavorable au complément, puis assigne devant le juge. Le tribunal annule le complément depuis la prise d’effet du bail, condamne les bailleurs à rembourser 4 818,68 euros correspondant aux compléments versés depuis octobre 2024 et au dépôt de garantie, leur enjoint de signer un avenant supprimant le complément, et leur impose 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. La motivation mérite lecture : la proximité du métro et des commerces constitue une caractéristique générale du marché parisien déjà intégrée dans les loyers de référence par secteur ; le sens unique ne présente aucun caractère exceptionnel ; le charme de l’ancien et les poutres sont fréquents dans les immeubles anciens ; la cuisine aménagée est un confort courant ; le plan optimisé est un atout normal ; le double vitrage tend vers le standard au regard des obligations de performance énergétique ; et les annonces de location produites par le bailleur sont dépourvues de pertinence car elles ne reflètent que des prix demandés, sans valeur normative, face aux loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Pour les lecteurs parisiens, ce mode d’emploi du contrôle judiciaire complète utilement la fiche du site consacrée au simulateur, au loyer de référence dépassé et aux recours après le rapport de la Cour des comptes.
B. Encadrement des loyers Marseille, Rennes ou Paris : commission de conciliation puis juge, les délais qui ferment les recours
Contester un complément ou un dépassement suit un ordre imposé, et chaque étape est enfermée dans un délai. Le III.B de l’article 140 dispose que « Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. ». Devant la commission comme devant le juge, « il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Si la conciliation aboutit, « le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation ». Sinon, « le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer », et « La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge. ». Issue décisive pour le calcul du trop-perçu : « Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail ».
La commission saisie est celle de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 : « Il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal », et « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. ». Sa compétence couvre les litiges résultant des articles 17, 17-1, 17-2 et 18, l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges, les réparations et les congés de l’article 15. Elle « peut être saisie par le bailleur ou le locataire », et « A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis comportant l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. », avis qui « peut être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties », tandis qu’en cas d’accord « elle établit un document de conciliation comportant les termes de l’accord trouvé ». Les locataires marseillais relèvent de la commission des Bouches-du-Rhône, les Rennais de celle d’Ille-et-Vilaine, les Parisiens de celle de Paris : l’adresse du logement détermine la saisine, pas le domicile du bailleur.
Au renouvellement, le VI de l’article 140 ouvre deux actions symétriques : « une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré », et « une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré », cette dernière étant fermée « pour les logements de la classe F ou de la classe G ». La procédure est formaliste : « l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée », en retenant « Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties. ». Le bailleur qui agit ne peut pas donner congé pour la même échéance, et « La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. ». En cas de désaccord ou de silence « quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation », puis « A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. », faute de quoi « le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé ». Le contrat fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7, la décision est exécutoire par provision, et la hausse convenue ou fixée « s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat », avec un étalement « par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans ».
Dans une ville non couverte comme Rennes, ce régime expérimental ne s’applique pas, mais le bail ne se trouve pas sans règles pour autant : le droit commun de la loi du 6 juillet 1989 continue de régir la révision et la réévaluation. L’article 17-1 organise la révision annuelle par indice de référence des loyers, avec une sanction souvent ignorée : « A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée », et la révision demandée dans l’année « prend effet à compter de sa demande ». La révision comme la majoration pour travaux sont fermées « dans les logements de la classe F ou de la classe G ». L’article 17-2 permet au bailleur, lors du renouvellement, de réévaluer un loyer « manifestement sous-évalué » en proposant « au moins six mois avant le terme du contrat » un nouveau loyer « par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables », avec au minimum trois références, six dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants, et une notification qui « reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I ». Le locataire rennais qui reçoit une telle proposition dispose des mêmes armes procédurales qu’ailleurs : désaccord ou silence quatre mois avant le terme, saisine de la commission, puis du juge avant le terme, faute de quoi « le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé ». La durée de référence reste celle de l’article 10 : « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales », et le congé du bailleur obéit à l’article 15, avec un préavis de six mois et un motif de reprise, de vente ou un motif légitime et sérieux. Autrement dit, à Rennes, on ne demande pas la diminution au loyer de référence majoré puisqu’il n’existe pas, mais on contrôle la révision, la réévaluation et le congé avec les mêmes délais et la même commission.
Conclusion
Le vote du Sénat du 21 octobre 2026 ne change rien pour Rennes et les villes non couvertes : il prolonge de deux ans un dispositif expérimental là où un décret de périmètre et un arrêté annuel de loyers de référence existent, sans ouvrir une seule commune nouvelle, et il reste soumis à une adoption conforme par l’Assemblée nationale. La vérification à mener est binaire et documentaire : décret de périmètre pris sur proposition de la collectivité, arrêté annuel fixant la référence, la majorée à plus 20 % et la minorée à moins 30 %, observatoire local ayant calculé la médiane. Là où ces actes existent, le dépassement se conteste par l’action en diminution, le complément se contrôle au regard de ses neuf interdits et de ses trois conditions cumulatives, et chaque délai compte : trois mois pour saisir la commission après la signature, trois mois pour saisir le juge après son avis, un mois de mise en demeure quand le bail oublie les références, six mois et cinq mois avant le terme au renouvellement. Là où ils n’existent pas, comme à Rennes à la date de la dépêche BFM, le droit commun reprend ses droits : loyer libre à la relocation, gel des passoires classées F et G, révision par indice avec renonciation passé un an, réévaluation du manifestement sous-évalué avec références de voisinage, congé motivé à six mois. Dans les deux cas, la commission départementale de conciliation reste le passage obligé dont l’avis ou le document de conciliation conditionne la suite judiciaire, et le juge applique le loyer corrigé depuis la prise d’effet du bail.