La tempête Austen a placé dix départements en vigilance orange pour vents violents le vendredi 23 octobre 2026, avec des rafales redoutées en Normandie, en Bretagne et jusqu’en Île-de-France. Des toitures arrachées, des tuiles projetées sur la maison du voisin, des cheminées fragilisées et des chantiers éventrés : chaque épisode de vent violent laisse derrière lui des acquéreurs inquiets. La situation la plus délicate concerne les ventes en cours. Vous avez signé un compromis de vente au mois de septembre ou au début du mois d’octobre, la réitération par acte authentique est programmée chez le notaire dans quelques semaines, et la tempête vient d’endommager le bien entre les deux signatures. Qui supporte le coût des réparations ? Pouvez-vous annuler la vente et récupérer votre acompte ? Pouvez-vous au contraire maintenir l’achat et capter l’indemnité d’assurance du vendeur ? Cet article répond point par point, textes et décisions de justice à l’appui, pour les compromis signés avant la tempête Austen et dont l’acte définitif n’est pas encore passé.

Premier réflexe pratique : retournez immédiatement sur place avec le vendeur, photographiez chaque désordre, conservez les relevés de Météo-France pour votre commune et demandez au vendeur la référence de son assurance multirisque habitation ainsi que la date de sa déclaration de sinistre. Chaque étape décrite ci-dessous dépend de ce que prévoit votre compromis, de l’ampleur des dégâts et de l’assurance mobilisable. La tempête donne le tempo, mais c’est le contrat signé qui fixe les droits de chacun.

I. Compromis signé avant la tempête Austen : qui supporte les dégâts avant l’acte authentique ?

A. La promesse vaut vente : propriété, risques et conservation entre le compromis et l’acte

En droit français, le compromis de vente, lorsqu’il est synallagmatique, n’est pas une simple réservation du bien. L’article 1589 du code civil pose que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Dès que vendeur et acquéreur se sont accordés sur le bien et sur le prix, la vente est parfaite sur le principe, même si la réitération par acte authentique devant notaire reste à venir. La Cour de cassation l’a rappelé le 24 septembre 2026 : dans une promesse synallagmatique, « ce dont il résultait que la vente était parfaite dès la signature de la promesse, indépendamment de sa réitération par acte authentique ou du complet paiement du prix » (Cass. 3e civ., 24 sept. 2026, n° 24-18.981). Concrètement, l’acte notarié ne crée pas la vente, il la constate et la rend opposable avec les formalités de publicité foncière.

Cette perfection anticipée emporte une conséquence directe sur les dégâts de la tempête Austen : le transfert des risques. L’article 1196 du code civil dispose que « Dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. » Le même texte ajoute que « Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose. » Autrement dit, sauf clause contraire du compromis, l’acquéreur supporte en principe la perte ou la détérioration du bien survenue après la signature du compromis, alors même qu’il n’est pas encore propriétaire aux yeux du fichier immobilier et qu’il n’a pas reçu les clés. Un toit arraché par la tempête entre le compromis et l’acte authentique pèse donc, par défaut, sur l’acquéreur.

Ce principe se combine avec l’obligation de conservation du vendeur. L’article 1197 du code civil énonce que « L’obligation de délivrer la chose emporte obligation de la conserver jusqu’à la délivrance, en y apportant tous les soins d’une personne raisonnable. » Le vendeur resté dans les lieux jusqu’à l’acte authentique doit entretenir le bien avec les soins d’une personne raisonnable : bâcher une toiture percée après le passage de la tempête, couper l’eau en cas de canalisation rompue, sécuriser une cheminée qui menace de s’effondrer. S’il laisse l’eau ruisseler pendant trois semaines sans intervenir, sa négligence engage sa responsabilité pour l’aggravation du dommage, distincte du sinistre initial. La frontière passe donc entre le coup de vent, qui relève des risques transférés à l’acquéreur, et l’aggravation fautive, qui reste imputable au vendeur resté gardien des lieux.

Les contrats bien rédigés aménagent ce schéma légal par une clause dite de sinistre pendant la durée de validité de la promesse. La pratique notariale prévoit généralement deux options ouvertes à l’acquéreur : renoncer à la vente avec restitution des sommes versées, ou maintenir l’acquisition du bien sinistré en captant les indemnités d’assurance du vendeur par subrogation. Le tribunal judiciaire de Nice a appliqué une telle clause dans un litige où un local promis avait subi un grave dégât des eaux avant la réitération : « Si un sinistre quelconque frappait le BIEN durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le BENEFICIAIRE aura la faculté : °Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant. ° Soit de maintenir l’acquisition du BIEN alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. » (TJ Nice, 2e ch. civ., 9 janv. 2025, RG 23/00648). Vérifiez donc en premier lieu si votre compromis contient cette clause : elle prime le régime légal supplétif, car « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » (article 1103 du code civil).

En l’absence de clause de sinistre, le sort du compromis après la tempête Austen dépend de la gravité des dégâts et de la possibilité d’exécuter encore la vente. Un lot de tuiles déplacées, une clôture couchée ou un volet arraché n’empêchent pas la vente : l’acquéreur reste tenu, quitte à négocier une minoration du prix ou une réparation avant l’acte. Une maison devenue inhabitable, frappée d’un arrêté de péril ou partiellement effondrée pose en revanche la question de l’impossibilité d’exécuter, examinée dans la sous-partie suivante. Dans tous les cas, ni l’acquéreur ni le vendeur ne peuvent se contenter d’attendre : l’acquéreur doit notifier par écrit son intention, le vendeur doit déclarer le sinistre à son assureur et transmettre les informations, et le notaire doit être saisi sans attendre pour ajuster l’acte authentique ou constater l’échec de la vente.

Le sort de l’acompte, souvent appelé indemnité d’immobilisation dans les promesses unilatérales ou dépôt de garantie dans le langage courant des compromis, suit le sort du contrat. Si la vente se réalise malgré les dégâts, l’acompte s’impute sur le prix. Si l’acquéreur exerce une faculté contractuelle de renonciation prévue par la clause de sinistre, les sommes avancées lui sont restituées. Si l’un des deux refuse d’exécuter sans motif alors que la vente reste possible, la clause pénale du compromis s’applique, généralement 10 % du prix. La tempête ne fait pas disparaître ces stipulations : elle fournit seulement le fait nouveau au regard duquel elles s’appliquent.

B. Toiture arrachée, maison devenue inhabitable : force majeure, perte de la chose et sort du contrat

Une tempête d’une violence exceptionnelle peut constituer un cas de force majeure en matière contractuelle. L’article 1218 du code civil la définit ainsi : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » Le même texte précise la suite : « Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ». Appliqué à la vente, un vendeur dont la maison a été détruite par la tempête Austen peut se trouver dans l’impossibilité définitive de délivrer le bien promis, ce qui entraîne la résolution de plein droit du compromis et la restitution du prix et de l’acompte.

L’article 1351 du code civil confirme que « L’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure et qu’elle est définitive, à moins qu’il n’ait convenu de s’en charger ou qu’il ait été préalablement mis en demeure. » Deux réserves méritent l’attention des vendeurs : celui qui a garanti contractuellement la délivrance coûte que coûte, ou celui qui était déjà en demeure de délivrer avant la tempête, ne peut pas invoquer la force majeure pour se libérer. En pratique, un vendeur qui retardait déjà la réitération sans motif sérieux avant le passage de la tempête reste exposé à l’exécution forcée ou aux dommages et intérêts, la tempête n’effaçant pas son manquement antérieur.

Quand l’impossibilité résulte de la perte de la chose, l’article 1351-1 du code civil ajoute que « Lorsque l’impossibilité d’exécuter résulte de la perte de la chose due, le débiteur mis en demeure est néanmoins libéré s’il prouve que la perte se serait pareillement produite si l’obligation avait été exécutée. » Le texte impose en contrepartie que « Il est cependant tenu de céder à son créancier les droits et actions attachés à la chose. » Pour l’acquéreur d’une maison détruite par la tempête, cette subrogation légale est précieuse : même sans clause de sinistre dans le compromis, le vendeur libéré par la perte du bien doit lui céder ses droits contre l’assureur. L’indemnité d’assurance prend alors économiquement la place de la maison disparue, et l’acquéreur peut choisir entre renoncer avec restitution de ses fonds et maintenir l’opération en percevant l’indemnité.

La jurisprudence illustre ce mécanisme. Dans l’affaire jugée à Nice, le bien promis avait subi entre la promesse et l’acte réitératif un sinistre qui le rendait inhabitable : « Il est constant que le bien objet de la promesse synallagmatique de vente du 21 mai 2021 a fait l’objet entre la signature de la promesse et l’acte réitératif d’un sinistre rendant le local inhabitable et impropre à toute exploitation, la mairie de [Localité 9] ayant pris un arrêté interdisant l’accès au lieu provisoire le 28 octobre 2021 puis définitif le 29 novembre 2021. » (TJ Nice, 2e ch. civ., 9 janv. 2025, RG 23/00648). La clause du compromis réservait la remise en cause de la vente au cas précis où « l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation. » L’acquéreur avait notifié son abandon par l’intermédiaire de son notaire, et le tribunal a jugé que « M. [B] a expressément renoncé à l’acquisition, exerçant ainsi l’option 1 de la clause sinistre. » La promesse a été déclarée caduque et les demandes en vente forcée rejetées. Transposée à la tempête Austen, cette solution signifie qu’un acquéreur confronté à une maison devenue inhabitable peut activer l’option de renonciation de sa clause de sinistre et obtenir la restitution de ses versements, sans attendre la reconstruction.

Reste l’hypothèse intermédiaire, la plus fréquente après un coup de vent : la maison est endommagée mais habitable, et la vente reste juridiquement possible. L’article 1221 du code civil permet alors au créancier d’une obligation de « après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » L’acquéreur peut donc exiger la vente au prix convenu avec le bien en l’état, ou exiger la réparation préalable par le vendeur si le compromis ou un avenant le prévoit. La Cour de cassation, dans son arrêt du 24 septembre 2026, rappelle la règle applicable à l’expiration du délai de réitération : « sauf stipulation contraire, l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d’agir en exécution forcée de la vente, soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice » (Cass. 3e civ., 24 sept. 2026, n° 24-18.981). La même décision réserve toutefois deux exceptions : le cas où le délai de réitération serait expressément assorti d’une sanction de caducité, et celui où les parties auraient fait de la réitération notariée un élément constitutif de leur consentement. Autrement dit, sans sanction de caducité stipulée, la fin du délai de réitération n’éteint pas les droits : elle ouvre le choix entre forcer la vente et la résoudre avec indemnisation.

Un contrat valablement formé peut enfin devenir caduc lorsque son objet disparaît. L’article 1186 du code civil dispose qu’« Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. » La destruction totale de la maison promise avant l’acte authentique fait disparaître l’objet même de la vente, d’où la caducité constatée par les juges niçois dans l’affaire précitée. La caducité n’est pas une sanction : elle constate que la vente n’a plus d’objet, libère les deux parties et impose la restitution des sommes versées. Elle se distingue de la résolution pour inexécution, qui suppose une faute, et de la nullité, qui sanctionne un vice originel du contrat. Après la tempête Austen, seules les destructions totales ou les atteintes rendant le bien durablement inhabitable ou impropre à sa destination relèvent de ce terrain ; les dégâts réparables appellent l’exécution, la renégociation ou l’indemnisation, non la caducité.

II. Maison abîmée par la tempête Austen après le compromis : annuler la vente ou la maintenir et se faire indemniser

A. Renoncer ou maintenir la vente : rétractation, clause de sinistre et état du bien

La première question que pose l’acquéreur dont la future maison a été abîmée par la tempête Austen porte sur la rétractation. Pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. » Le même texte ajoute qu’« En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours. » Ce droit de repentir ne joue toutefois que dans les dix jours de la notification du compromis : passé ce laps de temps, la tempête ne rouvre pas un nouveau délai de rétractation. L’acquéreur qui a signé début octobre 2026 et reçu notification régulière ne peut plus se rétracter fin octobre au seul motif que la tempête a endommagé le bien. Sa porte de sortie se trouve alors dans la clause de sinistre de son compromis, dans la condition suspensive d’assurance ou dans la renégociation avec le vendeur.

La clause de sinistre, quand elle existe, organise un choix binaire. Dans l’affaire niçoise, l’acquéreur avait le choix entre renoncer avec remboursement immédiat et maintenir l’acquisition en captant les indemnités d’assurance, la remise en cause du contrat étant réservée au cas d’un sinistre rendant le bien inhabitable ou impropre à son exploitation (TJ Nice, 2e ch. civ., 9 janv. 2025, RG 23/00648). Si votre compromis reprend ce modèle, notifiez votre option par écrit, par l’intermédiaire du notaire, en visant expressément la clause. L’option de renonciation exige la restitution de « toute somme avancée », acompte et frais engagés au titre de la promesse. L’option de maintien suppose d’obtenir du vendeur une subrogation écrite dans ses droits contre l’assureur et la communication complète du dossier de sinistre : déclaration, expertise, offres d’indemnité. Sans cette traçabilité, l’acquéreur paierait le prix d’une maison intacte pour un bien dégradé, sans certitude d’être indemnisé.

En l’absence de clause de sinistre, trois leviers subsistent. D’abord, la condition suspensive de prêt : si la banque, informée des dégâts, réduit son financement ou exige des travaux préalables que le vendeur refuse, la condition défaille et le compromis tombe, avec restitution de l’acompte. Ensuite, la renégociation amiable par avenant : minoration du prix à hauteur des réparations chiffrées par devis, réalisation des travaux par le vendeur avant l’acte avec retenue d’une partie du prix chez le notaire, ou prorogation du délai de réitération pour laisser l’expertise d’assurance aboutir. Enfin, la résolution judiciaire pour impossibilité définitive, sur le fondement des articles 1218 et 1351 du code civil, lorsque le bien est détruit ou durablement inhabitable. Chacune de ces voies suppose des preuves : constats d’huissier, photographies datées, attestations de Météo-France, devis d’artisans, courriers du notaire et arrêté municipal éventuel.

Les dégâts de la tempête peuvent aussi révéler des fragilités anciennes que le vendeur connaissait ou aurait dû déclarer. Une charpente déjà affaiblie par des infiltrations chroniques, une toiture posée sans respect des règles de l’art, une cheminée signalée comme instable dans un ancien diagnostic : ces antécédents relèvent de la garantie des vices cachés. L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Et l’article 1648 du code civil précise que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » Après la tempête Austen, l’acquéreur qui découvre que l’ampleur des dégâts s’explique par un défaut antérieur dissimulé dispose de ce recours, distinct de la question des risques de la tempête elle-même. Encore faut-il démontrer l’antériorité du défaut et son caractère caché, par expertise technique et confrontation avec les diagnostics et les déclarations du vendeur.

Quel que soit le levier retenu, la méthode reste la même : écrire vite, écrire précis, écrire par l’intermédiaire du notaire. Une lettre recommandée avec accusé de réception exposant les désordres constatés, invoquant la clause du compromis ou le texte applicable et formulant une demande claire — restitution, minoration, travaux avant l’acte ou prorogation — fige la position de l’acquéreur et interrompt les argumentations adverses sur la tardiveté. Les échanges téléphoniques et les promesses verbales du vendeur ne valent rien tant qu’ils ne sont pas confirmés par écrit. Le notaire, rédacteur du compromis et de l’acte authentique à venir, reste l’interlocuteur central : lui seul peut rédiger l’avenant, séquestrer une partie du prix ou constater l’échec de la vente dans des conditions opposables à tous.

B. Assurance tempête, expertise et acte notarié : sécuriser l’achat à Paris et en Île-de-France

L’indemnisation des dégâts de la tempête Austen passe par l’assurance du vendeur, resté assuré et gardien du bien jusqu’à l’acte authentique. L’article L122-7 du code des assurances prévoit que « Les contrats d’assurance garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones, sur les biens faisant l’objet de tels contrats », la suite du texte réservant le cas des vents cycloniques les plus extrêmes, qui relèvent pour leur part du régime des catastrophes naturelles. La garantie tempête est donc incluse d’office dans la plupart des multirisques habitation, avec les franchises, plafonds et abattements pour vétusté prévus au contrat, et elle s’étend à la perte d’exploitation quand l’assuré est couvert pour ce risque. Pour la tempête Austen en métropole, c’est bien la garantie tempête qui s’applique, sans attendre un arrêté de catastrophe naturelle.

En pratique, le vendeur doit déclarer le sinistre à son assureur dans le délai stipulé par son contrat, généralement cinq jours ouvrés, et transmettre photographies, factures d’urgence et devis. L’acquéreur sous compromis n’est pas l’assuré et ne peut pas déclarer lui-même : il doit exiger du vendeur la copie de la déclaration et du récépissé, puis suivre l’expertise. Lors de la visite de l’expert, la présence de l’acquéreur ou de son propre expert d’assuré est utile pour que chaque désordre soit consigné : versant de toiture soulevé, faîtage déplacé, zinguerie arrachée, infiltrations en plafond, fissures apparues sur les pignons, dépendances et clôtures endommagées. Un désordre oublié dans le rapport d’expertise sera difficile à faire reconnaître ensuite, et le montant de l’indemnité conditionne directement la renégociation du prix ou la décision de maintenir l’achat.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités méritent l’attention. Les toitures parisiennes en zinc et en ardoise, les cheminées anciennes et les verrières d’ateliers d’artistes sont vulnérables aux rafales, et les règlements de copropriété compliquent la donne pour les lots en immeuble collectif : la toiture relève des parties communes, et c’est le syndic qui déclare le sinistre de l’immeuble pendant que le vendeur déclare celui de son lot. L’acquéreur d’un appartement sous les toits ou d’une maison de banlieue doit donc vérifier deux dossiers d’assurance parallèles et s’assurer que l’assemblée générale n’a pas voté des travaux exceptionnels qui alourdiraient ses charges après l’achat. Le tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les litiges immobiliers parisiens, et les notaires parisiens ont l’habitude de ces avenants post-tempête : minoration du prix, séquestre d’une provision pour travaux chez le notaire jusqu’à la réception des réparations, ou report de la réitération le temps de l’expertise. Pour un pavillon en petite couronne, la vérification porte aussi sur les dépendances, le garage et les arbres du jardin, dont la chute sur la maison du voisin ouvre un second front de responsabilité et d’assurance.

Lorsque le dialogue avec le vendeur se tend, l’acquéreur dispose d’un cadre d’action gradué. La mise en demeure d’exécuter, de réparer ou de restituer, adressée par lettre recommandée, ouvre la voie judiciaire si elle reste sans effet. Le juge des référés peut ordonner une expertise judiciaire, ordonner la consignation d’une somme ou constater l’urgence avant que les travaux ne fassent disparaître les traces. Au fond, l’assignation tend à l’exécution forcée de la vente au prix minoré, à la résolution avec restitution et dommages et intérêts, ou à la constatation de la caducité quand le bien a péri. Chaque demande doit s’appuyer sur le compromis, ses clauses suspensives et sa clause pénale, sur les constats et les rapports d’expertise, et sur les textes et décisions cités dans cet article. Les lecteurs qui s’interrogent sur la portée exacte de leur avant-contrat trouveront un éclairage complémentaire sur la page du cabinet consacrée aux moyens d’annuler un compromis de vente lorsque les conditions de la vente ne sont plus réunies.

Dernière précaution avant de signer l’acte authentique : organisez une seconde visite du bien la veille ou le jour même de la signature, comme la plupart des compromis le permettent. Vérifiez que les réparations promises ont été réalisées, que les factures correspondent aux devis, que les lieux ont été mis hors d’eau et que l’assurance du vendeur a versé ou provisionné l’indemnité convenue. Faites inscrire dans l’acte authentique la subrogation dans les droits contre l’assureur si vous maintenez l’achat d’un bien encore sinistré, le détail des travaux restant à la charge du vendeur avec leur calendrier, et la ventilation du prix si une minoration a été négociée. Un acte authentique précis vaut mieux qu’un procès incertain : une fois signé sans réserve, il purge la plupart des griefs apparents et rend toute réclamation ultérieure sur les désordres visibles quasiment impossible.

Conclusion

La tempête Austen ne fait pas table rase du compromis signé avant son passage. La promesse synallagmatique vaut vente dès l’accord sur la chose et le prix, les risques passent en principe à l’acquéreur, et le vendeur reste tenu de conserver le bien jusqu’à la délivrance. Les dégâts réparables appellent la renégociation, la réparation ou la minoration du prix, avec l’assurance tempête du vendeur en soutien. Seule la destruction ou l’inhabitabilité durable du bien permet de constater la caducité ou la résolution de plein droit et d’obtenir la restitution des sommes versées. Entre ces deux pôles, la clause de sinistre du compromis, quand elle existe, offre à l’acquéreur le choix entre renoncer avec remboursement et maintenir l’achat en captant l’indemnité d’assurance. Relisez votre compromis dès aujourd’hui, faites constater les dégâts par écrit, saisissez le notaire et suivez l’expertise d’assurance pas à pas : c’est de cette discipline que dépendra, à l’acte authentique, le prix que vous paierez pour la maison que la tempête a touchée.