L’indivision immobilière constitue une situation juridique par essence transitoire et précaire, ainsi que le consacre expressément l’article 815 du code civil selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué. Lorsque les coïndivisaires s’opposent sur la gestion, la conservation ou la destination des biens indivis, l’impossibilité de parvenir à un accord amiable impose le recours au juge judiciaire afin de dénouer la situation patrimoniale. Au cœur de ce contentieux souvent complexe, la licitation apparaît fréquemment comme l’issue inéluctable du blocage relationnel entre héritiers, ex-époux, concubins ou investisseurs. Toutefois, loin de constituer une mesure automatique découlant du seul constat d’un désaccord entre les parties, la vente sur licitation aux enchères publiques obéit à un régime juridique strict, profondément attaché à la protection du droit de propriété et à la préservation des intérêts matériels des indivisaires.
Le législateur et la jurisprudence de la Cour de cassation ont institué un principe directeur intangible : la primauté absolue du partage en nature. La licitation n’est qu’un pis-aller subsidiaire, réservé aux situations où le bien immobilier commun ne peut être commodément partagé sans perte substantielle pour les copartageants. Dès lors, le recours au tribunal judiciaire suppose de caractériser avec une rigueur probatoire minutieuse l’infaisabilité technique, économique ou juridique de toute division parcellaire ou allotissement matériel. Lorsque cette impossibilité est juridiquement constatée, la procédure bascule vers l’organisation de l’adjudication judiciaire, impliquant la fixation souveraine de la mise à prix par la juridiction, la rédaction d’un cahier des charges par un avocat et l’encadrement fiscal rigoureux du produit des enchères, notamment au regard du droit de partage institué par les dispositions de l’article 746 du code général des impôts.
Le présent examen doctrinal a pour objet d’analyser en profondeur les équilibres civilistes et procéduraux de la licitation immobilière, à la lumière des arrêts les plus récents rendus par la première chambre civile de la Cour de cassation et les juridictions du fond, en distinguant le préalable impératif de l’impossibilité du partage en nature (I) de l’organisation judiciaire des enchères et du régime de l’adjudication liquidative (II).
I. Le préalable impératif au partage judiciaire : l’impossibilité constatée d’un partage en nature
A. Le principe fondamental de primauté du partage en nature et le contrôle d’office du juge
Dans la théorie générale du droit patrimonial, le partage en nature représente la modalité d’exécution normale et privilégiée de la liquidation d’une indivision. L’affirmation de ce principe puise sa force dans les termes mêmes de l’ordonnancement juridique, qui refuse de déposséder un propriétaire de son droit réel sans justification technique impérieuse. Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne la vente par adjudication des seuls biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Ce texte procédural fait écho direct aux prescriptions matérielles de l’article 1686 du code civil, aux termes duquel la vente s’en fait aux enchères si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, ou si aucun des copartageants ne veut ou ne peut prendre certains biens.
La portée de cette exigence a fait l’objet d’un rappel solennel par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt de principe du 5 février 2025, publié au Bulletin (Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 21-15.932). Saisie d’un litige opposant un créancier poursuivant et des coïndivisaires, la haute juridiction a censuré les juges du fond au visa exprès de l’article 1377, alinéa 1er, du code de procédure civile, énonçant dans ses motifs : « Vu l’article 1377, alinéa 1er, du code de procédure civile : 5. Il résulte de ce texte que la licitation des immeubles indivis ne doit être ordonnée que s’ils ne peuvent être facilement partagés en nature. 6. Pour ordonner la licitation de plusieurs biens immeubles relevant de l’indivision existant entre M. et Mme [F], l’arrêt retient, par motifs adoptés, l’absence d’accord des indivisaires sur la manière de procéder au partage de l’indivision. 7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui incombait, si les biens indivis étaient ou non commodément partageables en nature, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
Cette décision fondamentale impose au juge saisi d’une demande de licitation l’obligation d’exercer un contrôle d’office sur la faisabilité matérielle du partage en nature. Le simple constat du désaccord des parties ou de l’hostilité réciproque des indivisaires ne saurait légalement suffire à justifier une mise aux enchères de l’immeuble. La juridiction doit procéder à une analyse concrète de la consistance de l’actif indivis pour vérifier si une division en lots distincts équilibrés est réalisable sans dépréciation excessive. L’office du juge implique ainsi une recherche substantielle, souvent étayée par un rapport d’expertise judiciaire ordonné avant dire droit, afin de mesurer si des travaux de division ou de morcellement permettraient de composer des lots attribuables.
Le tribunal judiciaire de Marseille a synthétisé cette doctrine prétorienne avec une remarquable rigueur dans un jugement du 12 mai 2025 (TJ Marseille, 1re Ch. Cab3, 12 mai 2025, n° 23/02812). Le tribunal a souligné : « L’article 1377 du code de procédure civile dispose que “le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués”. La difficulté du partage en nature est une notion circonstancielle mais objective. En règle générale, elle suppose qu’il ne soit pas possible de diviser les biens afin de les répartir entre les différents lots, sans perte significative pour les copartageants. Cela ressort explicitement de l’article 1686 du code civil qui, au titre de la vente, énonce qu’il y a lieu à licitation “si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte”, la perte visée devant toutefois avoir une importance suffisante pour faire obstacle au partage en nature. Les immeubles, en particulier, doivent donc être considérés comme commodément partageables, non seulement lorsque leur répartition entre les copartageants peut s’opérer sans porter préjudice au libre exercice de l’activité des parties et à l’usage ou à la jouissance des bâtiments, objet du partage, mais encore, lorsqu’il est facile de les partager et que, si une certaine dépréciation peut résulter de la division, cette dépréciation, qui n’est pas chiffrée même approximativement, n’apparaît pas assez grave pour apporter un obstacle sérieux au droit de tout copartageant d’exiger sa part en nature. À l’opposé, ils ne sont pas commodément partageables s’ils ne peuvent être placés dans les lots à confectionner sans division et que celle-ci entraînerait une dépréciation notable de leur valeur ou retirerait aux biens toute utilité d’occupation et ne leur laisserait qu’une valeur de principe. »
La règle posée par ces décisions établit un filtre protecteur contre les ventes forcées prématurées. Lorsque le patrimoine indivis comprend plusieurs immeubles ou parcelles de valeur équivalente, l’allotissement naturel doit prévaloir sur toute mesure d’adjudication. L’intervention d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet d’analyser dès la phase précontentieuse la consistance exacte des biens et de formaliser devant le notaire commis des propositions précises de constitution de lots, évitant ainsi la dissolution brutale du patrimoine familial.
B. L’appréciation souveraine du caractère incommodément partageable et l’interdiction de l’attribution unilatérale forcée
Si la primauté du partage en nature gouverne la matière, l’impossibilité de diviser commodément un bien unique constitue la situation factuelle la plus récurrente dans la pratique contentieuse. Un pavillon individuel, un appartement en copropriété ou une propriété bâtie ancienne ne peuvent que très rarement faire l’objet d’un fractionnement physique viable. La cour d’appel de Versailles a parfaitement illustré cette réalité dans son arrêt du 17 juin 2025 (CA Versailles, Chambre civile 1-1, 17 juin 2025, n° 23/00392). Confirmant le principe de la licitation d’une vaste propriété ancienne, la cour a retenu : « En application de l’article 1377 du code civil, ‘Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués’. C’est par des motifs exacts et suffisants, adoptés par la cour, que le tribunal a estimé qu’en l’espèce, le bien indivis constitué d’une grande bâtisse ancienne n’était pas commodément partageable… A la supposer effectivement réalisable, ce qui demeure incertain, le coût d’une division du bien et l’ampleur des travaux qu’elle nécessiterait entraîneraient une dépréciation manifeste de l’ensemble. »
De même, la cour d’appel de Grenoble, dans une décision rendue le 26 novembre 2025 (CA Grenoble, Chbre des Aff. Familiales, 26 novembre 2025, n° 24/00677), a constaté la nécessité d’ordonner la vente aux enchères d’une villa familiale : « Aux termes de l’article 1686 du code civil, ‘si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte (..) La vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires’, l’article 1377 du code de procédure civile ajoutant que ‘le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués (..)’. En l’espèce : – le bien indivis n’est pas partageable en nature, la maison ayant été construite sur une parcelle de 1.000 m² et étant elle-même indivisible, sauf à engager des travaux onéreux, qui n’aboutiraient alors qu’à une forte dépréciation du bien, si celui-ci était coupé en deux ; – chacun des indivisaires revendique l’attribution du bien… Ordonne la licitation du bien indivis. »
Une tentation fréquente chez l’indivisaire occupant consiste à solliciter du tribunal judiciaire l’attribution privative de l’immeuble moyennant le versement d’une soulte aux autres copartageants, en dehors des cas légaux d’attribution préférentielle prévus aux articles 831 et suivants du code civil. La jurisprudence rappelle avec une absolue fermeté l’illégalité d’une telle prétention en l’absence de consentement unanime. Le tribunal judiciaire de Paris a statué en ce sens le 31 mai 2024 (TJ Paris, 2e chambre 2e section, 31 mai 2024, n° 22/02446) : « En tout état de cause, ils ne justifient ni même n’allèguent que les conditions d’une attribution préférentielle telles que prévues aux articles 831 et suivants du code civil, sont réunies. Aucun texte ne permet au tribunal, dans le cadre d’un partage judiciaire, à défaut d’accord des parties, d’attribuer un bien dépendant de l’indivision dont le partage est ordonné à l’un ou plusieurs des copartageants. Or en l’espèce, Mme [S] [A] est opposée à cette demande d’attribution, de sorte que le notaire commis a, à juste titre, composé des lots non attributifs, susceptibles d’être tirés au sort. »
Le juge du partage ne dispose pas du pouvoir d’imposer à un indivisaire le rachat forcé de ses droits indivis par un tiers ou par son cohéritier en l’absence d’accord contractuel ou de texte spécial. Cette règle découle de la nature même de l’instance en partage judiciaire, telle que régie par l’article 840 du code civil, qui s’ouvre lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder. Sur le plan de la procédure d’appel, la cour d’appel de Paris a précisé la portée de l’unicité de l’instance dans son arrêt du 9 juillet 2025 (CA Paris, Pôle 3 – Chambre 1, 9 juillet 2025, n° 23/02907) : « Toutefois, en matière de partage, il résulte des dispositions de l’article 1374 du code de procédure civile que les demandes faites entre les mêmes parties, qu’elles émanent du demandeur ou du défendeur, ne constituent qu’une seule instance. Aussi, en matière de partage, les parties sont respectivement demanderesses et défenderesses quant à l’établissement de l’actif. »
Enfin, le respect scrupuleux du principe de la contradiction encadre strictement la décision d’ordonner la licitation. La Cour de cassation veille à ce que le juge ne modifie pas d’office les modalités de liquidation sans débat préalable. Dans un arrêt du 26 mars 2025 (Cass. 1re civ., 26 mars 2025, n° 23-17.952), la première chambre civile a prononcé une cassation pour violation de l’article 16 du code de procédure civile : « Vu l’article 16 du code de procédure civile : 5. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. 4. Pour ordonner, dans la limite de sa saisine, la licitation de l’immeuble situé [Adresse 5], l’arrêt retient que si la déclaration d’appel de Mme [D] critique le chef du dispositif du jugement attribuant à M. [J] l’immeuble situé au [Adresse 5], l’attribution à Mme [D] de l’immeuble situé au [Adresse 1] n’est critiquée ni au titre de l’appel principal, ni au titre de l’appel incident, de sorte que la cour d’appel n’est pas saisie de cette question. 5. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d’office tiré de l’étendue de sa saisine, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Cette exigence protège les justiciables contre toute précipitation juridictionnelle en matière de droit patrimonial et droit des successions.
II. L’organisation procédurale des enchères judiciaires et le régime civilo-fiscal de la licitation
A. La détermination de la mise à prix par le tribunal et l’élaboration du cahier des charges
Dès lors que le tribunal judiciaire fait droit à la demande de licitation, la juridiction doit régler minutieusement les modalités matérielles de la vente forcée aux enchères publiques. Conformément à l’article 1273 du code de procédure civile, le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente, tout en pouvant préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe. L’établissement de ce montant initial soulève régulièrement d’âpres contestations entre indivisaires, certains redoutant un bradage du bien tandis que d’autres craignent qu’une mise à prix excessive ne dissuade les acquéreurs potentiels.
La cour d’appel de Caen a précisé avec netteté les critères guidant le juge dans son arrêt du 19 juin 2025 (CA Caen, 3ème Chambre civile, 19 juin 2025, n° 25/00202) : « L’article 1377 du code de procédure civile, applicable à la vente par licitation d’un bien indivis, dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Au nombre de ces conditions figure la mise à prix du bien, qu’il appartient au juge de fixer, librement, sans être tenu par le prix suggéré par le demandeur à la licitation. Pour autant, il lui appartient de fixer ce prix au mieux des intérêts de l’indivision, ce qui implique d’envisager le meilleur prix auquel le bien est susceptible d’être vendu, certes ni trop haut pour éviter une carence d’enchères qui mettrait en échec la licitation, mais ni trop bas non plus, afin d’éviter que le bien soit vendu à un prix sans rapport avec sa valeur réelle. »
Le juge du fond bénéficie d’un pouvoir souverain d’appréciation pour fixer la mise à prix au vu des estimations notariales ou des avis de valeur produits aux débats. Afin de prévenir toute carence d’enchères à l’audience des criées, le dispositif du jugement ou de l’arrêt autorise couramment une faculté de baisse de mise à prix, généralement échelonnée d’un quart puis d’un tiers ou de la moitié séance tenante. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé ce mécanisme dans son arrêt du 19 novembre 2025 (CA Aix-en-Provence, Chambre 2-4, 19 novembre 2025, n° 23/01611), en ordonnant la vente sur la mise à prix de 150 000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis d’un tiers en cas de carence d’enchères, et en confiant à l’avocat poursuivant la rédaction du cahier des charges à déposer au greffe du juge de l’exécution.
L’élaboration du cahier des charges incombe à l’avocat poursuivant ou au notaire commis, en vertu de l’article 1275 du code de procédure civile, lequel dispose que le cahier des charges indique le jugement ayant ordonné la vente, désigne les biens à vendre et mentionne la mise à prix ainsi que les conditions de la vente. Lorsque l’audience d’adjudication se tient à la barre du tribunal judiciaire, le document est déposé au greffe pour permettre la consultation publique préalable. Il contient les diagnostics techniques obligatoires, l’état hypothécaire, la situation locative et les modalités de consignation des garanties financières exigées des enchérisseurs.
Par ailleurs, la pratique judiciaire ménage fréquemment une opportunité ultime de cession de gré à gré avant la tenue effective des criées. La cour d’appel de Paris a consacré cette approche pragmatique dans son arrêt du 1er octobre 2025 (CA Paris, Pôle 3 – Chambre 1, 1er octobre 2025, n° 23/13082). Réformant un jugement ayant ordonné la licitation immédiate, la cour a jugé : « Dit qu’il ne pourra être procédé à la licitation du bien que pour le cas où un compromis de vente n’aura pas été signé dans les six mois du prononcé du présent arrêt. » Cette suspension temporaire accorde un délai raisonnable aux coïndivisaires pour tenter de trouver un acquéreur sur le marché libre à un prix supérieur à la mise à prix judiciaire, préservant ainsi la rentabilité de leur actif.
Enfin, l’action en licitation peut être initiée par les créanciers personnels d’un indivisaire par la voie de l’action oblique consacrée à l’article 815-17 du code civil. Ce texte dispose que les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis mais ont la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur. Le tribunal judiciaire de Bobigny a fait une application remarquable de ce principe dans son jugement du 15 janvier 2026 (TJ Bobigny, Chambre 1/Section 2, 15 janvier 2026, n° 23/08179), en ordonnant à la demande d’un créancier la licitation à la barre du tribunal d’un immeuble indivis afin de permettre le désintéressement de la dette sur le produit de l’adjudication.
B. L’adjudication judiciaire : purge de l’indivision, droit de substitution et fiscalité du droit de partage
Une modalité spécifique et moderne de licitation a été instituée par le législateur à l’article 815-5-1 du code civil, permettant d’autoriser judiciairement l’aliénation d’un bien indivis à la demande des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis. Ce dispositif dérogatoire organise une procédure en plusieurs phases rythmée par des délais impératifs : les indivisaires majoritaires expriment leur intention devant notaire ; dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires selon les prescriptions du troisième alinéa de l’article 815-5-1 du code civil. Si les indivisaires minoritaires s’opposent ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés conformément au quatrième alinéa du texte susvisé. Le tribunal judiciaire peut alors autoriser l’aliénation si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires, l’aliénation s’effectuant obligatoirement par licitation.
Le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a validé cette procédure dans un jugement du 19 décembre 2025 (TJ Charleville-Mézières, 1ère Chambre, 19 décembre 2025, n° 25/00519), observant : « Selon l’article 815-5-1 du Code Civil, sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836… l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis… Cette aliénation s’effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision… ORDONNE la licitation, à la barre du Tribunal Judiciaire de Charleville-Mézières… FIXE la mise à prix à 95 000 €, avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de défaut d’enchères. »
La cour d’appel de Paris a apporté des éclaircissements fondamentaux sur le régime probatoire et la portée juridique de cette vente forcée dans son arrêt du 1er juillet 2026 (CA Paris, Pôle 3 – Chambre 1, 1er juillet 2026, n° 25/04061). La cour a jugé : « Dans l’hypothèse où le tribunal judiciaire fait droit à la demande et prononce un jugement d’autorisation, l’aliénation s’effectue par licitation selon les termes de l’article 815-5-1, al. 6 du code civil. Cette licitation ne constitue pas un partage, car le prix de vente se substitue dans l’indivision aux biens vendus et en l’absence de consentement de l’indivisaire récalcitrant, il faut demander au tribunal de procéder au ‘partage’ du prix de vente. » La cour d’appel a en outre précisé la charge de la preuve : « C’est en effet à l’indivisaire récalcitrant qu’il appartient de démontrer premièrement que l’aliénation du bien indivis porterait atteinte à ses droits (cette atteinte pouvant être d’ordre matériel ou d’ordre moral), et que cette atteinte à ses droits est ‘excessive’. Dans ces conditions, peu importe l’absence de prix minimum net vendeur et ce, d’autant plus qu’il ne peut s’agir en l’espèce que d’une vente par licitation, dont le prix de vente final est par nature aléatoire. »
L’adjudication produit des effets juridiques majeurs. Lorsque la vente aux enchères est prononcée, le jugement d’adjudication opère transfert de propriété au profit de l’adjudicataire et purge le bien de tous les droits indivis antérieurs. Les coïndivisaires bénéficient toutefois de garanties procédurales pour conserver le bien dans le giron familial. Chaque indivisaire peut porter des enchères personnellement ou se substituer à l’adjudicataire tiers dans les conditions fixées au cahier des conditions de vente. L’assistance d’un avocat pour vente aux enchères immobilières à Paris s’avère indispensable pour porter les enchères par ministère d’avocat inscrit au barreau territorialement compétent.
Sur le plan fiscal, le dénouement de la licitation commande une distinction essentielle entre la licitation faisant cesser l’indivision et la licitation intervenant au profit d’un tiers étranger. Aux termes de l’article 746 du code général des impôts, les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés sont assujettis à un droit d’enregistrement de 2,50 %, ce taux étant ramené à 1,10 % pour les séparations de corps, divorces ou ruptures de pacte civil de solidarité. L’article 748 du code général des impôts précise que les partages portant sur des biens dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale intervenant uniquement entre membres originaires de l’indivision ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values, l’imposition étant liquidée sur la valeur nette de l’actif partagé.
Dès lors, lorsque la licitation fait cesser l’indivision au profit exclusif d’un ou plusieurs coïndivisaires originaires, l’opération bénéficie du régime fiscal privilégié du partage et n’acquitte que le droit d’enregistrement proportionnel de 2,50 % ou 1,10 %. En revanche, si l’immeuble est adjugé à un tiers étranger à l’indivision, la licitation s’analyse fiscalement comme une vente ordinaire soumise à la taxe de publicité foncière et aux droits de mutation à titre onéreux au taux de droit commun excédant 5,80 %. Cette différence substantielle de charge fiscale incite souvent les coïndivisaires à se concerter avant l’audience des criées pour organiser un rachat interne de l’actif immobilier.
Conclusion
La licitation d’un bien immobilier indivis s’affirme comme une institution cardinale de la liquidation patrimoniale, conciliant le droit de chaque indivisaire de solliciter le partage fondé sur l’article 815 du code civil avec l’exigence de préserver la valeur économique des biens. L’arrêt de principe rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 5 février 2025 (Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 21-15.932) a fortifié le statut de la licitation en tant que remède strictement subsidiaire : les juges du fond ont le devoir impératif de vérifier d’office l’impossibilité d’un partage en nature avant d’ordonner la vente aux enchères.
Lorsque la licitation s’avère techniquement et économiquement inévitable, ou lorsqu’elle est autorisée judiciairement à la majorité des deux tiers sur le fondement de l’article 815-5-1 du code civil, l’organisation de la procédure garantit la loyauté des opérations. De la fixation équilibrée de la mise à prix par la juridiction à la rédaction minutieuse du cahier des charges par l’avocat, chaque étape concourt à prévenir le risque d’une dépréciation spoliative tout en offrant aux coïndivisaires la possibilité d’exercer leur faculté de substitution. Enfin, l’application du droit de partage privilégié prévu par les articles 746 et 748 du code général des impôts parachève cet équilibre en favorisant, chaque fois que possible, le maintien du patrimoine entre les mains des copartageants originaires.