Le 20 octobre 2026, un épisode méditerranéen a noyé le sud-est de la France : l’autoroute A9 a été coupée dans la nuit dans les deux sens entre Nîmes et Gallargues, à la limite du Gard et de l’Hérault, avant de rouvrir dans la journée une fois les opérations de nettoyage terminées. France 3 Régions décrit jusqu’à 50 routes fermées et des rues sous l’eau dans plusieurs secteurs du Gard et de l’Hérault, BFM montre des centres-villes inondés et des crues, et L’Indépendant recense sept départements placés en vigilance orange. Derrière ces images, des milliers de logements ont pris l’eau : rez-de-chaussée noyés, toitures arrachées, installations électriques hors service. Pour les locataires et les propriétaires bailleurs du Gard et de l’Hérault, la même série de questions se pose dès le lendemain : faut-il continuer à payer le loyer d’un logement où l’on ne peut plus vivre, qui doit payer l’hôtel en attendant, et comment faire jouer l’assurance ? Cet article répond à partir des textes en vigueur et de deux arrêts récents de la Cour de cassation. La première partie traite du loyer et du bail quand le logement est détruit en partie ou mérite des réparations urgentes ; la seconde traite de la déclaration du sinistre, de la garantie catastrophes naturelles et du relogement d’urgence.
I. Logement inondé inhabitable : faut-il continuer à payer le loyer ?
A. Destruction partielle du logement : diminution du loyer ou résiliation du bail
Le texte de référence figure dans le Code civil, à l’article 1722, en vigueur : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Trois situations doivent être distinguées, car elles n’ouvrent pas les mêmes droits.
La destruction totale par cas fortuit vise l’hypothèse extrême : la maison emportée par la crue, l’immeuble frappé d’un arrêté de péril avec interdiction définitive d’y revenir et voué à la démolition. Le bail est alors « résilié de plein droit », sans que le juge ait à prononcer quoi que ce soit et sans dédommagement de part ni d’autre. En pratique, après les inondations du Gard et de l’Hérault d’octobre 2026, cette hypothèse reste exceptionnelle : la plupart des logements sont endommagés, pas anéantis.
Le cas courant est la destruction partielle : le rez-de-chaussée est noyé sous un mètre d’eau mais l’étage reste sain, la toiture est arrachée par le vent mais les murs tiennent, l’installation électrique du rez-de-chaussée est détruite. Le locataire dispose alors d’une option, « suivant les circonstances » : demander une diminution du loyer proportionnée à la partie du logement dont il est privé, ou demander la résiliation pure et simple du bail. Ce choix appartient au preneur, pas au bailleur, et le juge l’apprécie au regard des circonstances de l’espèce : ampleur des dégâts, durée prévisible des travaux, possibilité réelle d’habiter le surplus.
La Cour de cassation a jugé exactement cette situation après une tempête. Dans un arrêt du 11 avril 2019 (troisième chambre civile, pourvoi n° 18-12.635), une locataire avait, « à la suite de l’inondation de l’appartement consécutive à une tempête survenue le 31 août 2015 et ayant détruit le toit de l’immeuble, assigné son bailleur en résiliation du bail et en remboursement du loyer du mois de septembre 2015, d’un solde de charges et du dépôt de garantie ». Un procès-verbal de constat établissait que « les murs et les plafonds du logement présentent des moisissures, des auréoles, des écaillements et des coulures à la suite du dégât des eaux provoqué par la tempête et qu’il n’est pas contesté que l’appartement n’est pas habitable en l’état ». La cour d’appel de Toulouse avait pourtant rejeté la demande : l’immeuble n’était pas détruit, des travaux de reprise pouvaient être envisagés et le bailleur avait proposé un relogement que la locataire avait refusé. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 1722 : « Attendu que, si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail », puis « Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que l’appartement n’était pas habitable en l’état, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ». L’arrêt est cassé en toutes ses dispositions et le bailleur condamné aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Trois enseignements concrets découlent de cette décision pour les sinistrés du Gard et de l’Hérault. D’abord, le caractère inhabitable du logement, une fois constaté, commande la solution : le juge ne peut pas le relever puis refuser d’en tirer les conséquences. Faites donc établir cet état par écrit, par un constat d’huissier de justice, des photographies datées et, si la mairie est intervenue, par tout document administratif décrivant l’état des lieux. Ensuite, ni la perspective de travaux futurs ni une proposition de relogement, acceptée ou refusée, ne privent le locataire de son option entre diminution du loyer et résiliation : l’article 1722 ne subordonne ce choix à aucune offre préalable du bailleur. Enfin, la demande peut porter à la fois sur la résiliation, sur le remboursement des loyers versés pour la période où le logement était inhabitable, sur le solde des charges et sur la restitution du dépôt de garantie, comme dans l’affaire jugée en 2019.
Un garde-fou doit être signalé, posé par un arrêt plus récent de la même chambre, le 7 mai 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-10.097). La Cour y rappelle d’abord les termes du texte : « Aux termes de ce texte, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Puis elle juge que « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ». Cette affaire concernait la fermeture administrative des commerces au printemps 2020, mais le principe vaut pour tout bail : l’article 1722 suppose une atteinte matérielle à la chose louée, détruite en tout ou en partie par un cas fortuit. Une simple interdiction d’accès, une coupure de courant générale sans dégât dans le logement ou une route coupée qui complique l’accès ne suffisent pas. En revanche, l’eau entrée dans le logement, la toiture arrachée, les murs gorgés d’eau et les moisissures constituent bien une destruction partielle au sens du texte.
B. Réparations urgentes qui durent : la règle des vingt et un jours
Quand le logement n’est pas détruit mais exige des travaux lourds — pompage et assèchement, réfection de l’installation électrique, dépose des revêtements gorgés d’eau, reprise de la toiture — c’est l’article 1724 du Code civil, en vigueur, qui s’applique : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. » L’article 1724 du Code civil ajoute que, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est diminué en proportion du temps écoulé et de la partie du logement dont le preneur a été privé. Enfin : « Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »
Le mécanisme se décompose en trois temps, selon l’article 1724 du Code civil. Pendant les vingt et un premiers jours de travaux urgents, le locataire doit les supporter, même s’ils l’incommodent et même s’il est privé d’une partie du logement : l’assèchement bruyant, les allées et venues des artisans, la pièce condamnée n’ouvrent pas encore droit à une remise. Au-delà de vingt et un jours, la diminution du loyer devient automatique dans son principe, calculée en proportion du temps écoulé et de la partie du logement dont le locataire a été privé. Après une inondation, où l’assèchement complet d’une maison prend souvent plusieurs semaines avant même le début des réparations, ce seuil est vite atteint. Enfin, si les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille — plus d’eau potable, plus d’électricité, rez-de-chaussée unique noyé, humidité rendant les chambres insalubres — le locataire « pourra faire résilier le bail » par le juge. Notez la formule : il s’agit d’une résiliation judiciaire, à demander au tribunal, et non d’un départ unilatéral sans formalité.
Ces réparations incombent au bailleur, et non au locataire. L’article 1719 du Code civil, en vigueur, dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », puis « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 précise : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Pour les baux d’habitation, l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur, impose au bailleur de remettre « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » et l’oblige notamment à « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » ainsi qu’à « D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». Un logement noyé, sans électricité, avec des murs moisis, ne répond plus à cette définition : le bailleur doit le remettre en état, à ses frais, hors menues réparations locatives.
En pratique, la conduite à tenir côté locataire tient en quatre gestes. D’abord, signaler les dégâts au bailleur par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément les pièces touchées et l’impossibilité d’y vivre, et mettre en demeure de faire réaliser les réparations. Ensuite, faire constater l’état du logement par huissier de justice et conserver toutes les preuves : photographies datées, factures d’hôtel, échanges avec le bailleur et l’assureur. Puis, si le logement est inhabitable, demander par écrit soit une diminution du loyer pour la période de privation, soit la résiliation du bail, en visant les articles 1722 ou 1724 selon que le logement est partiellement détruit ou en travaux urgents. Enfin, en cas de refus ou de silence du bailleur, saisir le juge des contentieux de la protection pour faire prononcer la diminution ou la résiliation et obtenir le remboursement des loyers indûment versés. Ce que le locataire ne doit pas faire, c’est cesser seul de payer le loyer sans décision de justice et sans en informer le bailleur : tant que le juge n’a pas statué, les loyers restent dus en principe, et un arrêt de paiement unilatéral expose à une procédure pour impayés. La diminution ou la suspension résulte du texte et du juge, pas d’une décision solitaire.
Symétriquement, côté bailleur, l’inondation n’autorise ni à exiger le loyer plein d’un logement inhabitable, ni à expulser un locataire qui demande la diminution prévue par la loi, ni à laisser le logement en l’état en prétextant la catastrophe. Le bailleur qui tarde à engager les réparations nécessaires s’expose à voir le juge diminuer le loyer pour toute la période de privation, voire résilier le bail aux torts discutés selon les circonstances, et à devoir rembourser les loyers perçus pour un logement dont il est établi qu’il n’était plus habitable. Le dialogue écrit et rapide — devis transmis, calendrier de travaux annoncé, proposition chiffrée de remise de loyer — reste la meilleure protection des deux parties.
II. Assurance et relogement après une inondation : qui paie quoi ?
A. Déclarer le sinistre : le dégât des eaux d’abord, la catastrophe naturelle ensuite
Deux régimes d’assurance se succèdent après une inondation, et l’ordre de la déclaration conditionne l’indemnisation. Le premier est la garantie dégât des eaux et événements climatiques de votre assurance habitation, qui joue immédiatement, sans attendre aucune décision administrative. Le second est la garantie catastrophes naturelles, qui ne joue que si un arrêté interministériel constate l’état de catastrophe naturelle pour votre commune. Dans les deux cas, la première obligation est la même : prévenir l’assureur sans tarder.
L’article L. 113-2 du Code des assurances, en vigueur, impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Concrètement : relisez votre contrat dès le premier jour, car c’est lui qui fixe le délai exact, avec un plancher légal de cinq jours ouvrés, et déclarez par écrit en décrivant les dommages. Si vous dépassez le délai, tout n’est pas perdu : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » L’assureur qui invoque la tardiveté doit donc prouver qu’elle lui a causé un préjudice, et la déchéance ne joue jamais « dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Une commune coupée du monde, des lignes saturées, une évacuation : conservez-en la preuve.
Le régime des catastrophes naturelles est défini par l’article L. 125-1 du Code des assurances, en vigueur : les contrats qui garantissent les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France « ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles », entendus comme « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », lorsque les mesures habituelles de prévention n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises. Le même article ajoute que « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie ». Pour les inondations du 20 octobre 2026 dans le Gard et l’Hérault, cela signifie que les communes concernées doivent demander la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, et que la garantie ne s’appliquera qu’aux zones, périodes et natures de dommages listées par l’arrêté. Vérifiez donc, dès sa publication, que votre commune, la date du sinistre et les inondations y figurent : en cas d’omission ou de refus, l’arrêté mentionne les voies et délais de recours, et la commune comme les sinistrés peuvent le contester.
Une fois le sinistre déclaré, c’est l’assureur qui est tenu par des délais stricts. L’article L. 125-2 du Code des assurances, en vigueur, prévoit que « A compter de la réception de la déclaration du sinistre ou de la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire. » Puis : « Il fait une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature résultant de cette garantie, dans un délai d’un mois à compter soit de la réception de l’état estimatif transmis par l’assuré en l’absence d’expertise, soit de la réception du rapport d’expertise définitif. » Enfin : « A compter de la réception de l’accord de l’assuré sur la proposition d’indemnisation, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour missionner l’entreprise de réparation ou d’un délai de vingt et un jours pour verser l’indemnisation due. » Retenez la chaîne : un mois pour vous informer et diligenter l’expertise, un mois après l’état estimatif ou le rapport d’expertise pour vous proposer l’indemnisation, puis vingt et un jours pour verser après votre accord. Préparez donc tôt votre état estimatif chiffré,factures d’achat, photographies avant et après, devis de remise en état, car c’est sa réception qui fait courir le délai de proposition en l’absence d’expertise.
L’expertise mérite une attention particulière. L’assureur peut en ordonner une, et son rapport conditionne souvent le montant proposé. Assistez-y, ou faites-vous assister par un expert d’assuré si les montants sont importants, relevez par écrit les désordres que l’expert aurait omis, et conservez une copie de tous les documents remis. Si la proposition vous paraît sous-évaluée — vétusté excessive appliquée au mobilier, pièces oubliées, taux horaire de main-d’œuvre minoré — contestez-la par écrit en chiffrant chaque poste, avant d’accepter quoi que ce soit : l’acceptation fait courir le délai de versement, mais elle fige aussi le montant.
Un point souvent ignoré : l’indemnité n’est versée que sur justificatifs. L’article D. 125-4-3 du Code des assurances, en vigueur, dispose que « L’indemnité n’est due qu’après transmission à l’assureur, par l’assuré, dans les conditions prévues au contrat d’assurance habitation, des justificatifs strictement nécessaires pour prouver la matérialité et le montant des dépenses engagées. » Gardez donc toutes les factures : pompage, nettoyage, déshumidification, premières réparations, nuits d’hôtel. Pour le mobilier et l’électroménager noyés, la question de la vétusté et de la valeur à neuf est déterminante : les règles de preuve et de chiffrage applicables aux meubles noyés dans le Gard et l’Hérault sont détaillées dans notre analyse consacrée à l’indemnisation du mobilier et de l’électroménager après une inondation, entre vétusté, valeur à neuf et preuves, qui complète utilement le présent article sur le volet du bail et du relogement.
B. Relogement d’urgence : quatre-vingts euros par jour, cinq jours puis six mois
Quand la résidence principale est noyée et inhabitable, la loi organise la prise en charge des frais d’hôtel ou de relogement temporaire. L’article L. 125-1 du Code des assurances prévoit que « Sont également considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, et pris en charge par le régime de garantie associé les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène qui résultent de ces dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ». Trois conditions cumulatives : une résidence principale, une impropriété à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène, et des dommages causés par l’intensité anormale d’un agent naturel. Un logement simplement sale mais sain, ou une résidence secondaire, n’ouvrent pas ce droit dans les mêmes termes.
Les montants et durées sont fixés par les textes réglementaires. L’article A. 125-5 du Code des assurances, en vigueur, dispose que « pendant une période d’une durée de cinq jours consécutifs à compter de la date de déclaration du sinistre par l’assuré, l’assureur prend en charge, sans avance de l’assuré si le contrat le prévoit, des frais de relogement d’urgence, dans des limites définies contractuellement, sans que le montant de ces frais ne puisse être inférieur à une somme de 80 euros par jour et par occupant. » Les cinq premiers jours courent donc dès votre déclaration : déclarez vite, car chaque jour de retard recule d’autant la prise en charge. Le plancher de 80 euros par jour et par occupant s’applique même si votre contrat prévoit moins, et la prise en charge peut se faire sans avance de votre part si le contrat l’organise. L’article D. 125-4-3 confirme que « le contrat d’assurance habitation peut prévoir que la prise en charge des frais de relogement d’urgence soit réalisée sans avance de l’assuré pendant une durée minimale de 5 jours à compter de la date de déclaration du sinistre par l’assuré à l’assureur ».
Au-delà des cinq premiers jours, la prise en charge peut se prolonger. L’article D. 125-4-2 du Code des assurances, en vigueur, dispose que « Tout contrat d’assurance habitation couvrant une résidence principale inclut une prise en charge des frais de relogement d’urgence au titre de la garantie prévue à l’article L. 125-1 » et que « La durée de prise en charge de ces frais est fixée à 6 mois à compter du premier jour du relogement. » Si vous ne pouvez pas réintégrer votre résidence principale à l’issue des cinq premiers jours, demandez par écrit la prolongation en joignant tout document établissant que le logement reste impropre à l’habitation, à commencer par le rapport d’expertise qui décrit l’état du bien et les travaux restant à réaliser. Et si votre contrat prévoit un montant ou une durée supérieurs aux planchers légaux, cette part complémentaire relève du contrat seul, comme le rappelle l’article D. 125-4-2.
Pendant le relogement, le sort du loyer suit les règles de la première partie : diminution proportionnée à la privation si vous conservez le bail, résiliation si le logement est partiellement détruit ou si les réparations rendent inhabitable le nécessaire au logement de votre famille. Les deux volets se cumulent sans se confondre : l’assurance paie l’hôtel, le bailleur supporte la perte de loyers correspondant à la privation de jouissance, et les travaux de remise en état incombent au bailleur au titre des articles 1720 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. Locataire, n’acceptez pas de payer à la fois l’hôtel et le loyer plein ; bailleur, ne laissez pas le logement vide et inhabitable sans engager les travaux, car chaque semaine d’inaction allonge la période de diminution de loyer et de prise en charge du relogement.
Cas particulier des copropriétés, fréquent à Nîmes, Montpellier ou dans les résidences du littoral : les parties communes noyées — parking souterrain, caves, halls, ascenseurs — relèvent de l’assurance de la copropriété et des décisions du syndic, tandis que vos parties privatives relèvent de votre assurance habitation et de votre bail. Déclarez aux deux, assistez à l’assemblée générale qui votera les travaux urgents, et coordonnez les deux expertises pour éviter les renvois de responsabilité entre assureurs.
Conclusion
L’inondation de votre logement dans le Gard ou l’Hérault ne suspend ni vos droits ni vos obligations, elle les déplace sur des règles précises. Si le logement est partiellement détruit, l’article 1722 du Code civil vous donne le choix entre une diminution du loyer et la résiliation du bail, et le juge doit tirer les conséquences du caractère inhabitable une fois constaté, comme la Cour de cassation l’a jugé le 11 avril 2019 après une tempête ayant détruit un toit. Si le logement exige des réparations urgentes, l’article 1724 impose au locataire de les supporter pendant vingt et un jours, puis ouvre droit à une diminution proportionnelle, voire à la résiliation judiciaire si le nécessaire au logement de la famille est inhabitable. Les travaux incombent au bailleur, tenu de remettre un logement décent et d’assurer la jouissance paisible. Côté assurance, déclarez immédiatement, dans le délai fixé par votre contrat et au minimum dans les cinq jours ouvrés de l’article L. 113-2, sans attendre l’arrêté de catastrophe naturelle : le dégât des eaux joue tout de suite, la garantie catastrophes naturelles prend le relais pour les zones et périodes fixées par l’arrêté, avec un mois pour l’assureur pour vous informer et expertiser, un mois pour proposer après l’état estimatif ou le rapport, puis vingt et un jours pour verser après votre accord. Le relogement d’urgence est pris en charge dès la déclaration, au moins 80 euros par jour et par occupant pendant cinq jours, prolongeable jusqu’à six mois si vous ne pouvez pas réintégrer votre résidence principale. Constat d’huissier, photographies, déclarations écrites, devis et factures : chaque étape se prouve, et chaque délai se calcule à partir d’un écrit daté.