Dans la nuit du 19 au 20 octobre 2026, l’autoroute A9 a été coupée et plusieurs secteurs du Gard et de l’Hérault se sont retrouvés paralysés par des inondations et des crues majeures, avec des rues sous l’eau et des dizaines de routes fermées, selon France 3 Régions. Pour les commerçants, le réveil est brutal : rideau de fer bloqué par la boue, stock flottant au milieu de la boutique, carrelage soulevé, murs gorgés d’eau et odeur d’humidité qui s’installe. Une fois l’eau évacuée, trois questions se posent dans le même temps, et chacune coûte de l’argent : qui paie la remise en état des murs, du sol et des installations, que paie l’assurance au titre de la catastrophe naturelle et de la perte d’exploitation, et faut-il continuer à payer le loyer du bail commercial pendant que la boutique est inexploitable ? Cet article répond à ces trois questions, textes et décisions de justice à l’appui, en distinguant ce qui incombe au bailleur de ce qui reste au preneur, puis en exposant les leviers du loyer, de la résiliation et de l’assurance, avec un point particulier pour Paris et l’Île-de-France où la crue de la Seine expose les mêmes rez-de-chaussée commerciaux. Les commerçants qui s’interrogent seulement sur le loyer après un sinistre sans dégât des eaux trouveront un complément utile dans notre analyse consacrée à la boutique inondée à Narbonne et au loyer du bail commercial, centrée sur la dette de loyer et la perte d’exploitation, tandis que le cas du local saccagé lors de pillages, qui obéit à une logique différente, est traité dans notre étude sur l’article 1722 appliqué au local saccagé.
I. Boutique inondée : qui paie la remise en état, le bailleur ou le preneur ?
La remise en état d’une boutique inondée ne forme pas un bloc unique. Le droit des baux commerciaux sépare les travaux selon leur nature : le gros œuvre et les grosses réparations relèvent en principe du bailleur, les aménagements intérieurs, le stock et l’entretien courant relèvent en principe du preneur, sauf clause contraire du bail qu’il faut relire ligne par ligne. Cette répartition commande qui avance les fonds, qui choisit les entreprises et qui supporte finalement la facture. La distinction se joue dès les premiers jours, car l’assèchement ne peut pas attendre et chaque partie cherche à faire payer l’autre. Les développements qui suivent décrivent le partage légal de principe ; le bail signé, qui peut l’aménager, doit être relu avant toute décision, et les travaux de structure d’un immeuble relèvent plus largement du droit de la construction et des travaux sur immeuble quand la solidité de l’ouvrage est en jeu.
A. Grosses réparations après une inondation : ce que le bailleur doit payer
Le point de départ est l’article 606 du Code civil, qui définit les grosses réparations : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Ce texte, consultable dans sa version en vigueur sur Légifrance à l’article 606 du Code civil, sert de référence pour tous les baux commerciaux. Quand l’inondation a fissuré un mur porteur, affouillé les fondations, arraché une partie de la toiture ou détruit un mur de soutènement, la réparation entre dans cette catégorie et incombe au bailleur, même si le bail met l’entretien courant à la charge du preneur.
Le décret du 3 novembre 2014, codifié à l’article R. 145-35 du Code de commerce, verrouille cette protection pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis son entrée en vigueur. Il dispose : « Ne peuvent être imputés au locataire » les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, y compris les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Ce texte, consultable sur Légifrance à l’article R. 145-35 du Code de commerce, interdit donc de faire payer au preneur, par une clause du bail ou par les charges, les grosses réparations au sens de l’article 606. La clause qui les mettrait au preneur est réputée non écrite pour les baux soumis au décret. Concrètement, si le bailleur d’une boutique inondée dans le Gard exige du preneur le paiement de la réfection d’un mur porteur ou de la reprise des fondations, le preneur peut opposer ce texte, à condition de vérifier que son bail entre bien dans le champ du décret, ce qu’un examen du bail et de sa date tranche rapidement.
La cour d’appel de Nîmes l’a rappelé dans un arrêt du 13 février 2026 (4e chambre commerciale, répertoire général numéro 24/01714), consultable sur le site de la Cour de cassation pour cet arrêt de la cour d’appel de Nîmes. La cour y juge : « Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail ». Autrement dit, le bailleur ne peut pas se retrancher derrière le silence du bail pour refuser les travaux de structure : l’obligation de délivrance pèse sur lui par la nature même du contrat de louage. Pour une boutique inondée, cela vise la remise en état du clos et du couvert, la reprise des murs et de la toiture, et plus généralement tout ce qui rend de nouveau le local apte à recevoir l’exploitation prévue au bail.
Le même arrêt éclaire la situation fréquente où le bailleur tarde à intervenir. Quand la toiture effondrée ou éventrée laisse passer l’eau et que le preneur voit son exploitation paralysée, le preneur peut demander au juge l’autorisation d’exécuter lui-même les travaux préconisés par l’expert, puis en réclamer le coût au bailleur, ou solliciter une provision. La cour d’appel de Paris l’a admis dans un arrêt du 16 mai 2024 (pôle 5, chambre 3, répertoire général numéro 21/20769), consultable sur le site de la Cour de cassation pour cet arrêt de la cour d’appel de Paris, où le preneur avait obtenu l’autorisation d’exécuter les travaux de reprise des désordres d’infiltrations et la libération d’une somme séquestrée en compensation des condamnations prononcées contre le bailleur. La leçon pratique est directe : face à un bailleur qui ne fait rien après l’inondation, le preneur ne doit ni payer sans réserve ni attendre les bras croisés, mais faire constater les désordres par huissier, provoquer une expertise et saisir le juge des référés pour être autorisé à faire réaliser les travaux nécessaires à la poursuite de l’exploitation.
Pendant ces travaux, le preneur doit les laisser se dérouler, mais il n’y perd pas tous ses droits. L’article 1724 du Code civil dispose : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. » Ce texte, consultable sur Légifrance à l’article 1724 du Code civil, impose donc au preneur de supporter les réparations urgentes du bailleur, y compris la privation partielle du local. La suite du même article ouvre toutefois, lorsque les réparations se prolongent, une diminution du prix du bail proportionnée au temps et à la partie du local dont le preneur a été privé, et jusqu’à la résiliation si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille. Pour une boutique, la diminution du loyer pendant la durée des travaux de remise en état constitue le levier naturel, distinct de la résiliation examinée plus loin : le bail continue, mais son prix est ajusté au trouble subi.
B. Stock détruit, aménagements et assèchement : ce que le preneur garde à sa charge et peut réclamer
En sens inverse, tout ce qui n’est pas grosse réparation reste en principe à la charge du preneur. Le stock de marchandises détruit par l’eau, le mobilier commercial, les aménagements intérieurs posés par le preneur, les vitrines et les installations spécifiques à son activité ne sont pas des murs porteurs ni des couvertures : leur remplacement incombe au preneur, sauf clause contraire du bail ou garantie d’assurance qui les couvre. C’est pour cette raison que la première lecture utile après l’inondation n’est pas seulement juridique mais contractuelle : relire le bail pour identifier qui assume les aménagements, les embellissements et les équipements, relire la police multirisque professionnelle pour vérifier les capitaux garantis sur le contenu, et relire l’inventaire annexé au bail pour savoir ce qui appartenait au local et ce qui appartenait à l’exploitation. Le preneur qui jette sans inventorier commet l’erreur la plus coûteuse du dossier : sans liste contradictoire des biens détruits, sans photographies datées et sans conservation d’échantillons, l’expert d’assurance réduit l’indemnité au minimum et le recours contre un tiers responsable devient fragile.
L’assèchement immédiat des locaux soulève une question voisine. Pompage, déshumidificateurs loués, dépose des revêtements gorgés d’eau, traitement contre les moisissures : ces mesures conservatoires incombent à celui qui a la garde des lieux, donc en pratique au preneur présent sur place, mais leur coût se répartit ensuite selon la nature des travaux auxquels elles se rattachent. Quand l’assèchement conditionne la reprise des murs porteurs, le preneur qui a avancé les frais peut en demander le remboursement au bailleur au titre des grosses réparations ; quand il protège le stock et les aménagements du preneur, il reste au preneur, sauf prise en charge par son assureur. Dans les deux cas, le preneur doit agir vite et garder chaque facture, car l’inaction aggrave le dommage et l’assureur comme le juge reprochent au demandeur la part du préjudice qu’il a laissé s’aggraver. Un constat d’huissier dressé dans les premiers jours, décrivant le niveau atteint par l’eau, les biens touchés et les premières mesures prises, constitue la pièce maîtresse du dossier, devant le juge comme devant l’expert d’assurance.
La vétusté offre au preneur un second moyen de défense quand le bailleur tente de lui imputer des réfections qui n’ont rien à voir avec l’inondation. L’article 1755 du Code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Ce texte, consultable sur Légifrance à l’article 1755 du Code civil, exonère le preneur des réparations locatives qui résultent de l’usure normale ou de la force majeure. L’inondation, venue du ciel et des crues, constitue une force majeure au sens de ce texte pour le preneur qui n’a commis aucune faute : le bailleur ne peut donc pas lui faire payer, sous couvert de réparations locatives, la remise en état de peintures, de revêtements ou d’équipements que seule l’eau a détruits. La cour d’appel de Paris l’a jugé dans son arrêt du 16 mai 2024 déjà cité : « Selon l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quant elles résultent de la vétusté. » écrit la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 16 mai 2024 (pôle 5, chambre 3, répertoire général numéro 21/20769), consultable sur le site de la Cour de cassation pour cet arrêt de la cour d’appel de Paris. La cour ajoute : « A défaut de stipulation expresse, la vétusté ne peut donc pas être mise à la charge du preneur. » Le bailleur qui veut faire payer au preneur des travaux d’usure doit donc produire une clause expresse du bail, et le preneur doit vérifier si cette clause existe vraiment avant d’accepter la facture.
Reste l’hypothèse où l’inondation a été aggravée par la faute d’un tiers : voisin dont le mur de clôture a cédé et déversé l’eau, copropriété dont les canalisations communes ont refoulé, aménageur dont les travaux ont modifié l’écoulement. L’article 1240 du Code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Ce texte, consultable sur Légifrance à l’article 1240 du Code civil, fonde le recours du commerçant contre celui dont la faute a contribué au sinistre. La preuve de la faute et du lien avec le dommage exige toutefois des éléments précis : photographies du point d’écoulement, témoignages, constat d’huissier, rapport d’expert. Sans ces pièces réunies dans les jours qui suivent, le recours reste théorique. Le commerçant doit donc, dès la décrue, identifier d’où l’eau est venue et conserver tout ce qui montre que le volume ou la direction de l’écoulement n’avait rien de naturel.
II. Boutique inondée : faut-il encore payer le loyer et que paie l’assurance ?
Une fois la question des travaux cadrée, le commerçant doit trancher deux urgences financières : le loyer qui continue de courir pendant que la boutique est fermée, et l’indemnisation que l’assurance doit verser au titre des dommages et de l’arrêt d’activité. Ces deux sujets obéissent à des logiques différentes. Le loyer se joue entre bailleur et preneur, à partir de l’état matériel du local ; l’assurance se joue entre l’assuré et son assureur, à partir des garanties écrites dans la police et du régime légal des catastrophes naturelles. Confondre les deux fait perdre du temps : le bailleur n’est pas l’assureur, et l’assureur ne décide pas du loyer.
A. Baisse du loyer ou résiliation du bail commercial après une inondation
Le texte central est l’article 1722 du Code civil, qui dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Ce texte, consultable dans sa version en vigueur sur Légifrance à l’article 1722 du Code civil, ouvre trois situations. Si la boutique est détruite en totalité par l’inondation, le bail est résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de saisir le juge et sans indemnité de part ni d’autre. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur choisit, selon les circonstances, entre la diminution du loyer et la résiliation. Si le local est intact et seule l’exploitation a été interrompue, l’article ne s’applique pas et le loyer reste intégralement dû.
La cour d’appel de Paris a appliqué ce texte dans un arrêt du 20 février 2025 (pôle 5, chambre 3, répertoire général numéro 23/06758), consultable sur le site de la Cour de cassation pour cet arrêt de la cour d’appel de Paris. Dans cette affaire, un incendie avait endommagé des locaux à usage de bureaux et le bailleur demandait la résiliation pour destruction totale. La cour écarte la destruction totale en constatant que la destruction matérielle n’était que partielle, puis elle rappelle la règle d’assimilation forgée par la Cour de cassation (troisième chambre civile, 8 mars 2018, pourvoi numéro 17-11.439, cité par la cour d’appel) : est assimilée à une destruction totale l’impossibilité absolue et définitive d’user du local conformément à sa destination, ou la nécessité de travaux dont le coût excède la valeur du bien. Transposée à une boutique inondée, cette formule donne le critère décisif : quand l’eau a rendu définitivement impossible l’usage commercial du local, ou quand le coût de la remise en état dépasse la valeur du bien, le preneur peut soutenir la destruction totale et la résiliation de plein droit ; quand le local reste réparable pour un coût raisonnable, il doit choisir entre la baisse de loyer et la résiliation pour destruction partielle, en fonction de la durée prévisible des travaux et de la viabilité de son commerce.
En pratique, la baisse du loyer constitue la voie la plus souvent retenue pour une inondation réparable. Le preneur demande une diminution proportionnée à la privation de jouissance : loyer suspendu ou réduit pendant la fermeture complète, puis loyer minoré pendant les travaux si une partie seulement du local est exploitable. La demande se forme par lettre recommandée au bailleur, en joignant le constat d’huissier, les photographies et l’estimation de la durée des travaux, puis, à défaut d’accord, par une action devant le tribunal judiciaire pour faire fixer judiciairement la diminution. La résiliation pour destruction partielle, elle, suppose de démontrer que la poursuite du bail n’a plus de sens : boutique durablement inexploitable, travaux de plusieurs mois, clientèle dispersée. Le preneur qui résilie perd le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction, puisque le texte exclut tout dédommagement : la décision doit donc être chiffrée avant d’être prise, en comparant le coût d’une fermeture prolongée avec loyer réduit au coût d’un départ et d’une réinstallation ailleurs.
Le preneur doit enfin se garder de cesser unilatéralement de payer le loyer en guise de pression. Tant que le juge n’a pas prononcé la diminution ou la résiliation, le loyer contractuel reste exigible et son non-paiement expose le preneur au jeu de la clause résolutoire du bail commercial, puis à une procédure d’expulsion où il deviendra le défendeur. La voie sûre consiste à payer sous réserve, à consigner si le bailleur refuse toute discussion et à saisir rapidement le juge des référés ou du fond pour faire constater la destruction partielle et fixer la baisse. Le commerçant qui a déjà reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire doit agir dans le temps laissé par ce commandement pour régulariser ou saisir le juge, car l’inaction transforme un dossier de victime d’inondation en dossier d’expulsion pour loyers impayés.
B. Assurance catastrophe naturelle et perte d’exploitation : comment être indemnisé à Paris et en Île-de-France
L’indemnisation passe d’abord par la police multirisque professionnelle du commerçant, puis par le régime légal des catastrophes naturelles qui s’y adosse. L’article L. 125-1 du Code des assurances dispose : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats. » Ce texte, consultable sur Légifrance à l’article L. 125-1 du Code des assurances, signifie que tout commerçant assuré contre l’incendie ou les dégâts des eaux bénéficie automatiquement de la garantie catastrophe naturelle, sans souscription séparée. Le même article étend cette garantie aux pertes d’exploitation quand l’assuré est couvert contre ce risque : la fermeture de la boutique inondée ouvre donc, en principe, deux indemnisations cumulables, l’une pour les dommages matériels, l’autre pour la marge perdue pendant l’arrêt.
Cette automaticité ne supprime ni les exclusions ni les obligations de l’assuré. L’article L. 113-1 du Code des assurances dispose : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. » Ce texte, consultable sur Légifrance à l’article L. 113-1 du Code des assurances, impose à l’assureur qui refuse de payer de produire une exclusion formelle et limitée, écrite noir sur blanc dans la police. Le commerçant dont l’assureur oppose une exclusion de sous-sol, de marchandises en cave ou de vétusté doit donc exiger la production de la clause exacte et vérifier si elle est bien formelle et limitée, car une exclusion vague ou générale ne prive pas l’assuré de sa garantie. En sens inverse, l’assuré doit exécuter ses propres obligations, dont l’article L. 113-2 du Code des assurances donne la liste : « L’assuré est obligé : 1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues ; 2° De répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge ; » Ce texte, consultable sur Légifrance à l’article L. 113-2 du Code des assurances, fonde les deux reproches les plus fréquents des assureurs après une inondation : la prime impayée et la fausse déclaration sur l’exposition au risque. Le commerçant installé en zone inondable qui n’a pas déclaré cette exposition à la souscription doit préparer sa réponse avec soin, pièces à l’appui, plutôt que de laisser l’assureur instruire seul la déchéance.
La garantie perte d’exploitation mérite une attention particulière, car c’est elle qui paie les charges fixes pendant la fermeture : loyers, salaires, emprunts. Les polices prévoient une période d’indemnisation limitée et souvent un délai de carence, c’est-à-dire un nombre de jours d’arrêt qui restent à la charge de l’assuré avant que l’indemnisation commence. La cour d’appel d’Angers en donne un exemple dans un arrêt du 18 novembre 2025 (chambre A commerciale, répertoire général numéro 22/01891), consultable sur le site de la Cour de cassation pour cet arrêt de la cour d’appel d’Angers, où la police stipulait : « Seules sont indemnisées les pertes d’exploitation subies durant la période pendant laquelle est constatée la baisse de chiffre d’affaires et débutant après un délai de carence de 3 jours. » La cour rappelle aussi la sanction : « Vous serez déchus de la garantie si la fermeture administrative fait suite à un fait dont la responsabilité peut vous être imputée. » Pour une boutique inondée, la leçon est double : chiffrer la perte dès le premier jour avec l’expert-comptable, en comparant le chiffre d’affaires de la période d’arrêt à celui de la période de référence prévue par la police, et ne donner à l’assureur aucun motif de déchéance, en respectant les mesures de prévention et de sauvegarde écrites dans le contrat.
Les décisions récentes montrent que les juges indemnisent finement chaque poste quand le dossier est documenté. Dans son arrêt du 16 mai 2024 déjà cité, la cour d’appel de Paris a distingué le préjudice de jouissance, la perte d’exploitation chiffrée et le préjudice commercial, en allouant des sommes propres à chacun de ces postes sur la base du rapport d’expertise judiciaire. Le commerçant doit donc présenter son préjudice poste par poste : dommages matériels au contenu, frais d’assèchement et de remise en état des aménagements, perte de marge brute pendant la fermeture, frais supplémentaires exposés pour limiter la perte, comme la location d’un local provisoire ou la vente en ligne. Chaque poste exige ses pièces : factures, relevés comptables, attestations de l’expert-comptable, constats. L’expertise, amiable ou judiciaire, constitue le moment décisif : le commerçant doit y comparaître assisté, contester les abattements de vétusté injustifiés et faire consigner ses observations dans le rapport, car le juge suit le plus souvent l’avis de l’expert.
À Paris et en Île-de-France, ce raisonnement s’applique aux mêmes situations, avec trois particularités locales. D’abord, les rez-de-chaussée commerciaux proches de la Seine et des canaux, ainsi que les boutiques avec réserve en sous-sol, subissent à chaque épisode de crue des remontées d’eau comparables à celles du Gard et de l’Hérault, et les exclusions de sous-sol des polices y jouent un rôle décisif : le commerçant parisien doit vérifier dès aujourd’hui comment sa police traite les biens entreposés en sous-sol. Ensuite, le contentieux relève du tribunal judiciaire de Paris pour les baux parisiens, avec un juge des référés accessible rapidement pour ordonner une expertise ou autoriser des travaux, et les constats d’huissiers parisiens, désormais commissaires de justice, se programment en quelques heures quand l’eau menace encore les locaux. Enfin, les arrêtés de catastrophe naturelle sont pris commune par commune et publiés au Journal officiel : le commerçant parisien ou francilien dont la commune a été reconnue en état de catastrophe naturelle joint cet arrêté à sa déclaration, tandis que celui dont la commune ne l’a pas été fait jouer la garantie dégât des eaux de droit commun, qui ne dépend pas de l’arrêté. Dans les deux cas, la déclaration part par écrit à l’assureur sans attendre, avec le constat, les photographies et l’inventaire des biens détruits, et une copie est conservée avec la preuve de l’envoi.
Conclusion
La boutique inondée ne laisse pas le commerçant sans armes, mais elle ne lui pardonne ni l’inaction ni la confusion des rôles. Le bailleur paie les grosses réparations et doit délivrer un local de nouveau apte à l’exploitation ; le preneur assume le contenu, les aménagements et les mesures conservatoires, en conservant chaque preuve ; le loyer se réduit ou le bail se résilie quand l’eau a partiellement ou totalement détruit le local, selon le critère de l’impossibilité définitive d’user des lieux ou du coût des travaux rapporté à la valeur du bien ; l’assurance paie les dommages et la perte d’exploitation dans les limites écrites de la police, adossée au régime légal des catastrophes naturelles. Le commerçant qui fait constater, déclare par écrit, chiffre poste par poste et saisit le juge avant de cesser de payer traverse l’inondation avec ses droits intacts ; celui qui attend la décrue pour agir découvre que l’eau est partie avec ses preuves.